AFFIPARIS : 03/02/2012 - FY11 - Forte progression du résultat net
03/02/2012 | 19:06
Paris, le 03 février 2012, 18h00
Résultats consolidés annuels 2011
FORTE PROGRESSION DU RESULTAT NET
CHIFFRES CLES
(M€) 2009 2010 2011
Revenus locatifs 12,8 12,2
Loyers nets 11,4 9,9
Résultat opérationnel courant 10,5 8,4
Résultat opérationnel net (2,1) 11,6
Résultat net - part du groupe (11,0) 5,1
Résultat EPRA 3,2 1,9
11,0
10,4
8,4
15,9
9,2
1,8
Juste valeur du patrimoine (droits inclus) 219 214
Actif net réévalué EPRA par action (hors droits) (€)
13,8 15,5
215
13,9
Le Conseil d'Administration d'AffiParis, réuni le 2 février
2012, a arrêté les comptes individuels et consolidés au 31
décembre 2011. Les procédures d'audit sont en cours de
finalisation.
1) FORTE PROGRESSION DU RESULTAT NET
L'amélioration de la juste valeur des immeubles (+4,8
M€), associée aux plus values de cessions (+2,2 M€),
permettent à AffiParis de presque doubler son résultat net
qui atteint
9,2 M€ contre 5,1 M€ en 2010.
Le résultat opérationnel courant ressort à 8,4 M€, stable par
rapport à 2010, la baisse des revenus locatifs, liée aux
cessions, et la hausse des honoraires de gestion étant
compensées par l'amélioration de la refacturation des
charges locatives.
Retraité des éléments non-courants, tels que la variation de
juste valeur et les plus values de cessions, le résultat EPRA
ressort en légère baisse de 2,3 % à 1,8 M€.
En 2011, la capacité d'autofinancement atteint 2,0 M€ contre
2,2 M€ en 2010. Hors coûts financiers, et après prise en
compte d'une forte réduction d'impôts et d'une
légère diminution du BFR (0,6 M€ vs 0,8 M€), le cash flow
opérationnel ressort à 8,7 M€ contre 7,1 M€ en
2010.
2) AMELIORATION SENSIBLE DU LTV
Le rapport de la dette bancaire nette à la juste valeur des
immeubles droits inclus (LTV) de
57,6 % est en amélioration sensible par rapport à fin 2010
(63,2 %).
L'augmentation de capital de 25,7 M€, réalisée en
novembre, a permis à AffiParis de renforcer ses fonds propres
face à un endettement élevé et d'améliorer ainsi son
ratio d'endettement financier net sur capitaux propres
qui passe de 2,6 x à 1,7 x.
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La durée moyenne de la dette est de 5,5 ans, et aucune
échéance importante n'intervient avant 2016.
Le rapport des frais financiers sur la moyenne des dettes
financières nettes fait ressortir pour
2011 un coût moyen de la dette de 2,5 %, ou 4,5 % coûts de
couverture inclus.
3) JUSTE VALEUR DU PATRIMOINE EN HAUSSE
AffiParis n'a pas réalisé de nouvelles acquisitions en 2011.
Conformément à sa stratégie de spécialisation dans
l'immobilier parisien, le groupe poursuit une politique
d'arbitrage de ses immeubles situés hors de Paris, qui
représentent moins de 5 % du patrimoine.
La société a cédé un local d'activité à Lezennes (3 125 m²)
au mois de mai et deux lots à Montpellier (282 m²) en
octobre. Par ailleurs, une cession d'opportunité a
conduit le groupe à vendre l'un de ses actifs Parisiens,
rue Chapon (957 m²). Ces cessions, d'un montant total de 8,8
M€, ont été réalisées à des prix en ligne avec les dernières
expertises, ou supérieur dans le cas de la rue Chapon.
A fin 2011, la juste valeur des immeubles s'établit à 215,1
M€ (droits inclus) en hausse de
2,4 % à périmètre constant, et de 0,6 % après prise en compte
des cessions et des travaux.
En respectant la définition de l'EPRA, le taux d'occupation
financier est de 95,2 % contre
95,3 % fin 2010. Pour les immeubles parisiens, ce taux
ressort à près de 97 %.
4) DECOTE IMPORTANTE DU COURS DE BOURSE
L'ANR EPRA hors droits par action, après retraitement de la
juste valeur des instruments dérivés et des impôts différés,
passe de 15,5 € à 13,9 €, compte tenu de l'effet dilutif
de l'augmentation de capital réalisée en novembre.
Droits inclus, il s'établit à 16,1 €.
Par rapport à l'ANR EPRA hors droits, le cours de
l'action présente au 31/12/2011 une décote de 43 %.
5) DIVIDENDE
AffiParis proposera à la prochaine Assemblée générale le 25
avril le vote d'un dividende de
0,22 € par action (soit un total de 1,2 M€), au titre de
l'année 2011.
6) PERSPECTIVES
Dans un marché parisien marqué par une concurrence accrue
entre les investisseurs, en particulier pour les immeubles
"prime", et dont a résulté une poursuite de la baisse des
taux de capitalisation, AffiParis a maintenu sa politique
prudente et a privilégié son désendettement et la rénovation
des immeubles qu'elle détient. Elle reste néanmoins à
l'écoute des opportunités qu'offrira le marché pour réaliser
des acquisitions respectant aux critères de sa politique
d'investissement. Par ailleurs, conformément à sa stratégie
de spécialisation dans l'immobilier parisien, AffiParis
achèvera en 2012-2013 l'arbitrage des actifs situés en
province. Enfin, la société a mis en vente son principal
actif parisien, situé rue Paul-Baudry, et définira les
modalités d'un potentiel rapprochement avec Affine.
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7) CALENDRIER
25 avril 2012 : Assemblée générale
Mai 2012 : Chiffre d'affaires du premier trimestre
Mai 2012 : Paiement du dividende
Juillet 2012 : Chiffre d'affaires et résultats semestriels
2012
RESULTAT CONSOLIDE
(M€) 2009 2010 2011
Revenus locatifs 12,8 12,2
Loyers nets 11,4 9,9
Frais de fonctionnement (0,9) (1,6)
EBITDA courant (1) 10,5 8,4
Résultat opérationnel courant 10,5 8,4
Autres produits et charges 0,0 0,0
Résultat des cessions d'actifs 0,1 (0,3)
Résultat opérationnel avt ajust. de valeur 10,5 8,1
Solde net des ajustements de valeurs (12,7) 3,5
Résultat opérationnel net (2) (2,1) 11,6
Coût de l'endettement financier net (7,3) (6,5)
Ajustement de valeurs des instr. Financiers (1,6) 0,1
Impôts 0,1 (0,0)
Divers (0,1) (0,1)
Résultat net (11,0) 5,1
Résultat net - part du groupe (11,0) 5,1
11,0
Revenus locatifs 12,8 12,2
Loyers nets 11,4 9,9
Frais de fonctionnement (0,9) (1,6)
EBITDA courant (1) 10,5 8,4
Résultat opérationnel courant 10,5 8,4
Autres produits et charges 0,0 0,0
Résultat des cessions d'actifs 0,1 (0,3)
Résultat opérationnel avt ajust. de valeur 10,5 8,1
Solde net des ajustements de valeurs (12,7) 3,5
Résultat opérationnel net (2) (2,1) 11,6
Coût de l'endettement financier net (7,3) (6,5)
Ajustement de valeurs des instr. Financiers (1,6) 0,1
Impôts 0,1 (0,0)
Divers (0,1) (0,1)
Résultat net (11,0) 5,1
Résultat net - part du groupe (11,0) 5,1
10,4
(2,0)
8,4
8,4
0,4
2,2
11,0
4,8
15,9 (6,6) (0,1)
0,0
(0,1)
9,2
9,2
(1) L'EBITDA courant correspond au résultat opérationnel
courant hors coûts de dépréciations et d'amortissements
courants.
(2) Le résultat opérationnel net correspond au résultat
opérationnel après prise en compte des ajustements de
valeurs.
RESULTAT EPRA
(M€)
2009
2010
2011
Résultat net - part du groupe
(11,0)
5,1
9,2
Ajust. des valeurs des immeubles de placement
12,7
(3,5)
(4,8)
Résultat des cessions d'actif
(0,1)
0,3
(2,2)
Ajustement des écarts d'acquisitions
-
-
-
Ajustement de valeur des instruments financiers
1,6
(0,1)
0,1
Impôts non-courants, différés et exit tax
(0,1)
0,0
(0,0)
Autres éléments non-courants
0,1
0,1
(0,3)
Résultat EPRA (3)
3,2
1,9
1,8
(3) L'EPRA, association des foncières européennes cotées en
bourse, a mis à jour en octobre 2010 un guide sur les mesures
de
performances. Le Résultat EPRA exclut, comme précisé dans la
note sur les retraitements de l'EPRA, les variations de
justes valeurs, les plus ou moins values de cessions, et les
autres éléments non-courants.
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A propos d'AffiParis
Spécialisée dans l'immobilier d'entreprise parisien, et plus
particulièrement celui du bureau, AffiParis détient un
patrimoine se composant à fin 2011 de 12 immeubles, d'une
valeur de 215 M€ et répartis sur une surface de
41 000 m².
AffiParis a opté pour le régime des Sociétés
d'Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) en 2007. Son
action est cotée sur NYSE Euronext Paris (Ticker : FID FP /
FID.PA ; code ISIN : FR0010148510).
bourse
