ANF Immobilier : 27 Jul L’activité du 1er semestre 2016 accentue le bien-fondé de la stratégie

Paris, le 27 juillet 2016

« Résolument inscrits dans notre stratégie régionale et forts de notre identité renouvelée, nous poursuivons et sécurisons nos projets ce semestre à Lyon, Marseille et Bordeaux et prenons à bras-le-corps les défis inhérents à notre patrimoine historique » déclare Renaud Haberkorn, Président du Directoire d'ANF Immobilier.

1. Indicateurs financiers en forte progression

   • Revenus locatifs : +11% provenant des nouveaux investissements, et +3% en part du Groupe. A périmètre constant, les revenus restent stables par rapport au premier semestre 2015.

   • Cash Flow récurrent EPRA consolidé: +12% par rapport au premier semestre 2015 à 10,4 millions d'euros. Ce dernier s'élève à 7,5 millions d'euros en part du Groupe.

   • Résultat de juste valeur : -17 millions d'euros, provenant principalement de la baisse de valeur des commerces historiques marseillais. Cette variation résulte de l'ajustement des valeurs locatives et n'est pas encore compensée par le résultat de notre stratégie de repositionnement des commerces marseillais. Cette dernière se traduit sur le semestre avec l'arrivée des enseignes King Jouet, Musée du Savon, Copy Top au 1er semestre 2016.

   • Valeur de patrimoine de 1,1 Md, stable par rapport à la fin de l'année 2015.

2. Livraisons multiples et lancements imminents

   • Rotation effective des actifs entre cessions d'actifs historiques vacants et livraisons d'actifs tertiaires neufs loués :

     • Livraison de 45 millions d'investissements avec notamment 3 hôtels situés à Marseille et Bobigny (331 chambres) et un ensemble de commerces situés rue de la République à Lyon, occupés par Maxi Bazar et Nike (avec une ouverture effective au mois de mars 2016) ;

     • Volume de cession du patrimoine historique lyonnais de 21 millions d'euros et sécurisation de 30 millions d'euros supplémentaires (promesses signées).

   • Signature de l'investissement Le Castel, près de 6 000 m² de bureaux neufs en bord de mer à Marseille pour un montant de 19 millions d'euros, devant être livrés fin 2018.

   • Lancement imminent de l'ensemble Quai Ilot 8.2 à Bordeaux, prévu en septembre 2016, pour un total de près de 90 millions d'euros : 29 500 m² de bureaux et 2 000 m² de commerces à proximité immédiate de la future gare LGV.

3. ANR triple net de 26,2 € par action au 30 juin 2016 impacté négativement par :

1. l'impact à 100% sur ce semestre du dividende annuel augmenté de sa composante exceptionnelle (total de -1,2 €/action) qui n'est couvert qu'à hauteur de +0,4 €/action par le Cash Flow généré ce semestre

2. l'ajustement de juste valeur des instruments de couverture (-0,5 €/action)

3. les baisses de valeur des commerces marseillais (-1,0 €/action)

Résultats

Les revenus du portefeuille proviennent des baux de bureaux pour 55%, de commerces pour 17% et d'hôtels pour 12%. L'habitation ne représente plus que 13% des loyers.

Le ratio Loan-To-Value s'établit à 45,5% au 30 juin 2016 contre 43,0% au 31 décembre 2015. Le coût de la dette ressort à 2,7% au premier semestre. La Société a procédé, sur cette période, à la restructuration d'instruments de couverture anciens pour un montant de près de 5 millions d'euros. A la fin du premier semestre, la couverture de la dette se monte à 86%, principalement par l'intermédiaire de caps.

Au 30 juin 2016, l'Actif Net Réévalué Triple Net s'établit à 26,2 € par action, selon la méthode de l'EPRA. Retraité du paiement du dividende de 1,24 € par action et de l'ajustement de juste valeur des instruments de couverture, cela représente une baisse de - 2% qui résulte principalement du résultat de juste valeur négatif sur le commerce marseillais de -17 millions d'euros et de l'impact du cash flow du semestre.

S1 2016 S1 2015

En M€ EPRA IFRS EPRA IFRS Var. EPRA

Loyers 25.8 25.8 23.2 23.2 11%

Ajustement frais de structure non récurrents - - 0.6 -

*Les procédures d'examen limité sur les comptes semestriels ont été effectuées. Le rapport d'examen limité est en cours d'émission.

1. Succession de livraisons

   Le premier semestre 2016 a été marqué par la livraison de trois hôtels pour près de 331 chambres et par la livraison de 2 500 m² de commerces neufs situés Rue de la République, produit de la restructuration de l'ancien siège régional de la Banque de France. L'ensemble de ces opérations représente 45 millions d'euros d'investissements générant des rendements effectifs supérieurs à 7%.

   Les hôtels se décomposent de la manière suivante : un hôtel à Marseille-Vélodrome de 126 chambres sous l'enseigne AC By Marriott livré en janvier 2016, un hôtel à Marseille-Euromed 2 de 88 chambres sous l'enseigne B&B livré en mai 2016 et un dernier hôtel à Bobigny de 117 chambres sous l'enseigne B&B livré en juin 2016. Ces trois actifs ont été acquis par l'intermédiaire de la filiale ANF Immobilier Hôtels et génèrent un revenu additionnel de +1,9 million d'euros, portant le nombre de chambres d'hôtels de la filiale dédiée à plus de 1 300.

   Le projet de création de 2 500 m² de locaux commerciaux, issu de la restructuration de l'ancien siège de la Banque de France à Lyon, a été livré et est entièrement loué. Le bien est occupé par deux enseignes majeures : Nike avec une ouverture effective au mois de mars 2016 et Maxi Bazar avec une ouverture prévue avant la fin de l'année. Cette opération de restructuration est un projet d'environ 20 millions d'euros. Elle met en lumière l'expertise des équipes d'ANF Immobilier et demeure un exemple avec un retour sur fonds propres de l'ordre de 75%.

2. Anticipation et forte activité de commercialisation sur l'îlot 34 à Marseille

   L'îlot 34 à Marseille, partie intégrante du patrimoine tertiaire cœur d'ANF Immobilier se situe à proximité immédiate du nouvel hôpital européen, au sein du programme Euromed. Il est notamment constitué de deux immeubles de bureaux loués respectivement, à la date du 1er janvier 2016, à la Caisse Primaire d'Assurances Maladie pour 4 600 m² et à la SNCM pour 8 000 m². Le premier locataire a exprimé son intention d'exercer une option d'achat à la fin de la première période triennale, à un prix de 17 millions d'euros, en ligne avec les valeurs d'expertise. Le bail du second locataire a été partiellement remplacé par de nouveaux baux, notamment auprès de la société MCM pour 3 500 m².

3. Lancement effectif de l'opération Le Castel et avancement de l'opération Adecco - Adely

   Fin mai 2016, ANF Immobilier signe avec Eiffage Immobilier le développement de près de 6 000 m² de bureaux, en blanc, sur le quai de la Joliette : Le Castel. Cette opération prend la forme d'une Vente en l'Etat Futur d'Achèvement qui devra débuter en 2017 pour une livraison fin 2018/début 2019. Cette opération de 19 millions présente un couple taux de rendement / valeur locative des plus conservateurs.

   L'année 2016 sera l'année de l'opération Adecco-Adely, investissement de 34 millions d'euros et développement de 13 100 m² de bureaux loués à Adecco dans le Quartier du Carré de Soie, à Lyon. L'investissement est réalisé en partenariat avec Crédit Agricole Assurances et DCB International. Sa livraison est prévue au troisième trimestre avec un revenu locatif additionnel de +2,5 millions d'euros. Au 30 juin 2016, la cadence de construction du bâtiment est en ligne avec l'objectif de calendrier.

4. Lancement imminent de l'Opération Quai 8.2 à Bordeaux

La signature des actes définitifs de l'opération Quai 8.2 à Bordeaux (anciennement « Armagnac) est prévue courant septembre 2016. Pour rappel, cette opération représente 29 500 m² de bureaux et 2 000 m² de commerces à proximité immédiate de la future gare LGV, un montant de 90 millions d'euros. Les bureaux sont actuellement loués à hauteur de 31% par Orange et Allianz par l'intermédiaire de baux d'une durée ferme de 9 années. ANF Immobilier conservera 65% de l'investissement. Concomitamment, ANF Immobilier, en sa qualité de promoteur et en partenariat avec Vinci, procèdera à l'acquisition du terrain et au démarrage du chantier.

1) Anticipation du contexte économique affectant les commerces marseillais

Au premier semestre 2016, les commerces historiques de la Rue de la République subissent un environnement difficile. Ce dernier résulte de facteurs endogènes et exogènes à la ville de Marseille. D'une part, localement, l'ouverture quasi concomitante d'ensembles de commerces ou centres commerciaux à proximité immédiate (telles que les Terrasses du Port, le Centre Bourse, les Docks ou les Voûtes) a créé une suroffre notamment dans les secteurs de l'habillement ou de l'équipement de la personne. D'autre part, sur le territoire, les commerçants, notamment ceux opérant en pieds d'immeubles, affichent une baisse généralisée de leur chiffre d'affaires en raison du climat économique français maussade.

Anticipant ce constat au début de l'année 2016, ANF Immobilier a décidé d'adapter sa stratégie avec la création de deux pôles distincts : le premier, relié au Vieux-Port, va regrouper des commerces de destination dédiés à la famille et au tourisme et le second, relié à la Place de la Joliette, présentera une offre complémentaire à l'essor du secteur tertiaire d'Euromed.