PR Newswire/Les Echos/
Société en commandite par actions au capital de 402.513.989 €
Siège social : 30, Avenue Kléber, 75116 Paris
552 150 815 RCS Paris
INFORMATION FINANCIERE
SEMESTRIELLE 2008
1
SOMMAIRE
I. Rapport d'activité du premier semestre 2008 3
1. Activité du premier semestre 2008 3
2. Valorisation et répartition du patrimoine 4
3. Résultats au 30 juin 2008 8
4. Transactions entre les parties liées 12
5. Risques et incertitudes 13
6. Perspectives 16
II. Comptes consolides au 30 juin 2008 17
III. Rapport des commissaires aux comptes sur
l'information financière semestrielle 2008 44
IV. Attestation du responsable 46
2
I.I. Rapport de gestion sur l'activité du
premier semestre 2008
Foncière Europe Logistique, filiale du groupe Foncière des Régions, est une société de statut SIIC
dédiée à la détention long terme d'actifs logistiques et de locaux d'activités. Créée en mai 2007, la
société a constitué depuis juillet 2007 un patrimoine de 1,37 milliard d'euros composé de 49 actifs
dont 41 situés en France et 8 en Allemagne.
Foncière Europe Logistique est un acteur à la fois sur les marchés de la logistique, de la messagerie et
des locaux d'activités et qui investit sur l'ensemble de la chaîne logistique pour jouer un rôle de
consolidateur dans ces secteurs. Présente aujourd'hui en France et en Allemagne, la société confirme
son ambition d'être un acteur majeur du secteur.
Durant le premier semestre 2008, Foncière Europe Logistique a fait le choix de se concentrer sur
l'asset management de ses actifs et de mettre en place une organisation cohérente avec la stratégie
annoncée lors de la création de la société autour de trois pôles spécifiques : un pôle logistique, un pôle
locaux d'activités, le site de Garonor Aulnay.
Le cash flow courant de la société s'établit au 30 juin 2008 à 0,21€/action, en ligne avec le cash flow
normatif annoncé au 31 décembre 2007. Le résultat net part du Groupe au 30 juin 2008 s'élève à -29
M€ principalement sous l'effet de la baisse de valeur des actifs immobiliers.
La valeur du patrimoine en exploitation s'établit à 1 366 M€. La baisse de valeur des actifs
immobiliers est limitée à 4%, pour un portefeuille dont le rendement hors droit ressort à 7,4%. L'ANR
droits inclus ressort à 7,1 € a par action, en baisse de 3,7% par rapport au 31 décembre 2007.
1. ACTIVITE DU PREMIER SEMESTRE
1.1. Transmission Universelle du Patrimoine de la société SCI Ile-de-France à Foncière Europe
Logistique
Dans le cadre du projet de restructuration du portefeuille Garonor, Foncière Europe Logistique a
élaboré le projet de Transmission universelle du Patrimoine de la société SCI Ile de France portant
actif Sénart 7 à Foncière Europe Logistique. Le projet a été approuvé par l'Assemblée générale
extraordinaire réunie le 14 avril 2008. L'opération a pris effet rétroactivement au 1er janvier 2008.
1.2. Cession d'actifs
Dans le cadre du programme de rotation d'actifs de Foncière Europe Logistique, le Conseil de
Surveillance réuni le 19 février a décidé d'élargir le périmètre de cession en y incluant 3 actifs (Bussy
St. Georges, Ris Orangis et Compans). Au 30 juin 2008, la valeur des actifs destinés à la vente est de
128,9 M€.
Le premier semestre a été marqué par la vente de l'actif logistique Metz Tremery le 6 juin 2008 pour
7,1 M€.
1.3. Poursuite des opérations de développement
Durant le premier semestre 2008, Foncière Europe Logistique a poursuivi trois opérations de
développement débutées en 2007 :
3
? à Bollène dans la vallée du Rhône, avec la construction lancée au dernier trimestre 2007 d'un
premier bâtiment d'une surface de près de 30 000 m². Cette opération, assortie d'une garantie
locative d'un an, devrait être livrée au 3ème trimestre 2008,
? à Corbas Mérieux, avec le redéveloppement d'un bâtiment de 15 000 m², lancé au dernier
trimestre 2007, pour le compte de son futur utilisateur Geodis dont le bail d'une durée ferme
de 10 ans prendra effet en Novembre 2008,
? à Chalon sur Saône avec la réalisation du dernier bâtiment d'environ 11 500 m². Cette
opération est assortie d'une garantie locative de trois mois.
Au 30 juin 2008, le premier bâtiment de 22 000 m² de l'opération de Dunkerque a été achevé. Le
bâtiment a été développé à un rendement sur coût de construction supérieur à 8 %.
1.4. Optimisation des ressources financières
Une partie du crédit relais mis en place en Juillet 2007 dans le cadre de l'acquisition du portefeuille
Garonor s'élevant à 92 M€ au 31 décembre 2007 a fait l'objet de deux remboursement (25 M€ le 13
février 2008 puis 17 M€ le 31 mars 2008). Le premier remboursement a été réalisé par l'utilisation de
la trésorerie disponible et le second essentiellement par la mise en place de dette long terme et le solde
avec de la trésorerie existante.
1.5. Activité locative
Foncière Europe Logistique a conclu ou renouvelé des baux représentant 11 M€ de loyers pour une
durée moyenne de plus de 4,5 ans en logistique, assurant une durée ferme moyenne de près de 3 ans
sur l'ensemble du portefeuille.
Les recettes locatives s'élèvent à 48,3 M€ au 30 Juin 2008, en ligne avec le loyer annualisé du 31
Décembre 2007 et cela malgré la liquidation judiciaire d'un important client. La vacance financière du
portefeuille ressort ainsi à 7% en instantané au 30 Juin 2008.
2. VALEUR ET REPARTITION DU PATRIMOINE
Au 30 juin 2008, la valeur du patrimoine évaluée par des experts indépendants ressort à 1 3661 M€
hors droits contre 1 418 M€ au 31 décembre 2007. Dans un contexte financier difficile, la baisse de la
valeur du patrimoine à périmètre constant a été limitée à -4%.
Variation à
Nombre Nombre de VE HD au 30
Surface périmètre
d'actifs bâtiments juin 2008
constant
Logistique France 36 52 1 061 611 m² 754,7 M€ -3,9%
Logistique Allemagne 8 8 218 816 m² 124,0 M€ -5,7%
Logistique 44 60 1 280 427 m² 878,7 M€ -4,2%
Locaux d'activités 4 8 244 321 m² 232,6 M€ 1,6%
Site de Garonor Aulnay 1 33 364 770 m² 255,1 M€ -8,2%
Patrimoine groupe 49 101 1 889 518 m² 1 366,4 M€ -4,0%
Le patrimoine, dont la surface totale est de 1 889 516 m², est constitué de 49 actifs et 101 bâtiments,
regroupés en trois pôles : logistique, locaux d'activités et site de Garonor Aulnay. Foncière Europe
Logistique dispose également d'un important pipeline de projets de développement, créatrices de
valeur.
1
Le montant de 1 366 millions euros inclut 17,1millions d'euros de la valeur de l'actif Corbas Mérieux présenté
dans les états financiers consolidés en immobilisations en cours.
4
2.1 Portefeuille logistique
Au 30 juin 2008, le patrimoine logistique de FEL est composé de 36 sites situés en France,
principalement sur la dorsale logistique Nord-Sud constituée autour des grands bassins d'emplois Lille
Paris Lyon Marseille, et de 8 actifs en Allemagne situés dans les principaux pôles logistiques
allemands.
Durant le premier semestre 2008, il y a eu deux variations du patrimoine logistique :
? Cession de l'actif Metz Tremery (23 240 m²) pour 7,1 M€
? Achèvement de l'opération Dunkerque (22 641 m²) valorisé à 12,4M€
Le tableau ci-dessous présente la liste des sites logistiques en France et en Allemagne :
Commune Adresse Régime de propriété Surface (m²) Taux d'occupation
LOGISTIQUE FRANCE
Région Ile de France
ZAC de la Patelle, rue de la
GARONOR CERGY 95 Pleine propriété 89 967 99%
Patelle, St Ouen L'Aumone
SAINT WITZ 95470 ZAC Les Guépelles Pleine propriété 79 676 87%
ZAC les Hauldres de Paris Sud,
GARONOR SENART 77 Pleine propriété 77 785 97%
Lieusaint et Combs la Ville
GENNEVILLIERS 92230 97 A 129 rue du Moulin de Cage Pleine propriété 64 977 100%
ST OUEN L'AUMONE 95310
26/28, av. du Fief et des Bethunes Pleine propriété 42 004 100%
(SCI Marceau Bethunes)
ZI des Ciroliers / 13 rue Clément
FLEURY MEROGIS 91700 Pleine propriété 30 916 100%
Ader
2, rue Thomas edison Z.I. de la
LISSES 91090 Pleine propriété 27 282 100%
Remise
BUSSY SAINT GEORGES Entrepôt Parc Gustave Eiffel n° 2
Pleine propriété 24 939 100%
77600 E
RIS-ORANGIS 91130 (SCI
ZAC de l'Orme Pomponne Pleine propriété 19 756 100%
Marceau Pomponne)
BUSSY SAINT GEORGES rue Gutenberg et 36, avenue de
Pleine propriété 17 443 100%
77600 l'Europe
ZAC du Parc / Rue Antoine Saint
COMPANS 77290 Pleine propriété 15 410 100%
Exupéry
ROISSY 95700 344 Rue de la Belle Etoile Pleine propriété 11 795 100%
501 950 97%
Région Nord Ouest
CARVIN 62220 Rue Gay Lussac Pleine propriété 24 848 100%
LIBERCOURT 62820 ZI Les Botiaux Pleine propriété 17 603 100%
Garantie locative 1
DUNKERQUE 59000 Dunkerque Quais de l'Atlantique Bail à construction 22 641
an
ZAC Les Vergers de
BOURG-ACHARD 27310 Pleine propriété 3 503 100%
Quicangrogne
68 595 100%
Région Rhône Alpes Bourgogne
5
SEVREY & ST LOUP DE Parc Distripôle Châlon - Val de
Pleine propriété 96 537 35%
VARENNE 71100 Bourgogne Secteur NE
Zone Artisanale de Reventin
Pleine propriété 32 500 100%
REVENTIN VAUGRIS 38121
Vaugris
1/11 Chemin de la Fonderie Rte
GENAS 69740 Pleine propriété 30 183 100%
de Geneve / Revoisson
CORBAS 69960 "11 av. du 24
11 av. du 24 août 1944 Pleine propriété 29 341 100%
Août"
ST QUENTIN FALLAVIER Rue de Bretagne, Parc Intl
Pleine propriété 22 935 100%
38290 (SCI St Quentin) d'Activités du Chesne La Loire
CORBAS 69960 ZAC des Corbeges, Rue de la
Pleine propriété 21 464 100%
"CORBEGES" Vanoise
CORBAS 69960 "MERIEUX" 4, rue Mérieux Pleine propriété 14 943 0%
CORBAS 69960 Rue Fernand Pelloutier / 1 av. du
Pleine propriété 13 657 0%
"VENISSIEUX" 24 aout 1944
SAINT-VULBAS Plaîne de l'Ain Pleine propriété 50 804 100%
312 364 76%
Région Sud-Est Méditerranée
SAINT MARTIN DE CRAU ZI Bois de Leuze, 10 rue Blaise
Pleine propriété 86 694 100%
13110 Pascal
SALON DE PROVENCE RN 113, ZAC de la Crau, 650,
Pleine propriété 53 172 100%
13300 rue Nicolas Joseph Cugnot
Parc d'Activités des Estroublans,
VITROLLES 13127 Pleine propriété 38 837 100%
49 boulevard de l'Europe
178 703 100%
LOGISTIQUE FRANCE AU 30 JUIN 2008 1 061 612 91,5%
Commune Adresse Régime de propriété Surface (m²) Taux d'occupation
LOGISTIQUE ALLEMAGNE
Am Blumenkamshof 70-72,
DUISBOURG Bail à construction 61 732 100%
Duisburg
George Stephenson strasse, local
CASSEL Pleine propriété 45 033 100%
district of Fuldabrück, Kassel
Bingen, local district of
BINGEN Pleine propriété 27 292 58%
Grolsheim
Industriestrasse 80, Essener
WUPPERTAL Pleine propriété 23 820 100%
strasse 68, Wuppertal
NURENBERG Duisburger strasse 89, Nürnberg Bail à construction 16 687 100%
HANNOVRE Am Grossmarkt 6, Hannover Pleine propriété 16 870 100%
Waldbadstrasse 24-26,
BIELEFELD STEINHAGEN Pleine propriété 15 285 100%
Steinhagen
Ferdinand-Porsche Strasse 26,
FRANCFORT Bail à construction 12 097 93%
60386 Frankfurt/Main
LOGISTIQUE ALLEMAGNE AU 30 JUIN 2008 218 816 94,3%
PATRIMOINE LOGISTIQUE AU 30 JUIN 2008 1 280 428 92,0%
6
2.2. Portefeuille des locaux d'activités
Les quatre actifs du portefeuille activité peuvent être répartis en 2 catégories :
? les actifs parisiens : il s'agit de locaux d'activités développés en partenariat avec la Ville de
Paris dans le cadre de baux à construction. Ces immeubles sont exploités par plusieurs
locataires, sur des cellules unitaires moyennes de moins de 400 m².
? Pantin (département de la Seine-Saint-Denis) : c'est un des actifs de référence du portefeuille,
avec plus de 150 000 m² de surface utile. La taille moyenne des cellules du site est de l'ordre
de 3 000 m² pour une clientèle de chargeurs et de logisticiens.
Le tableau ci-dessous présente la liste des locaux d'activités :
Commune Adresse Régime de propriété Surface (m²) Taux d'occupation
Région Ile de France
CAP 18 I / 189 rue
PARIS 75018 Bail à construction 66 921 98%
d'Aubervilliers
CAP 19 / ZAC Manin Jaures / 13
PARIS 75019 Bail à construction 10 456 86%
rue Georgezs Aurix
DORIAN I / 1 à 3 bis Passage
PARIS 75011 Bail à construction 13 070 100%
Sonia et Robert Delaunay
PANTIN CITRAIL 93500 110 Bis avenue du Général
Pleine propriété 153 874 98%
(SCI IPB) Leclerc
LOCAUX D'ACTIVITES FRANCE AU 30 JUIN 2008 244 321 97,4%
2.3. Le site de Garonor Aulnay
Le site se trouve sur le territoire de deux communes, Aulnay-sous-Bois et Blanc-Mesnil. Cet actif est
issu du portefeuille Garonor acquis par la Société le 31 juillet 2007 et représente un site majeur, d'une
surface utile de près de 370 000 m² sur une superficie foncière de 73 hectares, situé stratégiquement
entre Paris et l'aéroport de Roissy. La taille moyenne des cellules est de 1 500 m² à l'usage
d'entreprises exerçant des activités mixtes.
2.4. Portefeuille d'actifs en développement
FEL dispose également de projets d'opérations de développement et de redéveloppement. Le montant
total de ces projets de développement représente environ 400 000 m² de surfaces à développer, pour un
montant d'investissement de 240 millions d'euros et un rendement brut moyen sur l'ensemble des
projets après prise en compte des coûts de construction de l'ordre de 8%. Le financement de ces
opérations a été d'ores-et-déjà sécurisé. Les dates estimées de livraison pour l'ensemble des projets se
situent entre 2008 et 2012.
Les opérations de développement, déjà en cours ou dont le lancement est prévu de façon certaine,
portent sur la réalisation de bâtiments neufs de dernière génération. Sur le premier semestre 2008,
Foncière Europe Logistique a poursuivi les opérations lancées en 2007 :
? Bollène (84) : 29 910 m² (premier bâtiment d'un parc de 208 000 m²)
? Chalon (69) : la livraison de 11 569 m² prévue pour décembre 2008
? Dunkerque (59) : le premier bâtiment a été achevé à la fin du premier semestre 2008
La société a également poursuivi l'opération de redéveloppement du site de Corbas Mérieux,
anciennement un site logistique, en un site de messagerie d'une surface d'environ 15 000 m². Deux
autres projets de redéveloppement, Pantin (assiette foncière de 60 000m² avoisinante le site logistique
de Pantin Citrail) et Garonor Aulnay sont en cours d'étude.
7
3. RESULTATS AU 30 JUIN 2008
3.1 Périmètre de consolidation
La seule modification du périmètre de consolidation par rapport au 31 décembre 2008 résulte de la
fusion-absorption de la SCI Ile de France par Foncière Europe Logistique.
3.2 Compte de résultat consolidé
Le tableau ci-dessous présente les principaux agrégats du compte de résultat consolidé au 30 juin
2008.
30/06/2008 31/12/2007
2
En K€ 6 mois 6 mois
Chiffre d'affaires 48 300 38 275
Autres produits opérationnels courants 140 0
Charges opérationnelles courantes -10 466 -9 981
Résultat opérationnel courant avant cessions 37 975 28 294
Cessions nets d'actifs non-courants 0 -1 271
Variation de juste valeur d'actifs de placement -67 463 56 084
Autres produits et charges non récurrentes -389 -7 945
Résultat opérationnel courant -29 878 75 162
Résultat financier -5 068 -14 755
IS et impôts différés 5 941 -7 147
Part revenant aux intérêts minoritaires 27 0
Résultat net part du Groupe -28 977 53 260
Le chiffre d'affaire consolidé du Groupe Foncière Europe Logistique, constitué par les loyers versés
par les locataires au titre des baux conclus avec la Société, s'établit à 48 300 K€ pour le premier
semestre 2008.
Le chiffre d'affaire progresse de 10 025 K€ (+26 %) par rapport à l'exercice de six mois clos au 31
décembre 2007, essentiellement du fait de la prise sur le semestre entier des loyers générés par les
actifs acquis ou apportés dans le cadre des opérations de croissance réalisées durant le deuxième
semestre 2007.
Malgré la croissance du chiffre d'affaires, le résultat opérationnel courant se dégrade sous impact de la
baisse de juste valeur des actifs de placement (-67 463 K€) et ressort au 30 juin 2008 à -29 878 K€.
Le résultat financier passe de -14 755 K€ à -5 068 K€, notamment grâce à la variation positive de juste
valeur des actifs et passifs financiers (augmentation de 14 557 K€).
Au 30 juin 2008, le résultat net de la Société affiche une perte de 28 977 milliers d'euros.
3.3. Cash-flow au 30 juin 2008 : en ligne avec le cash flow normatif au 31 décembre 2007
Le tableau ci-dessous détaille le calcul du cash-flow de l'exercice à partir du résultat avant impôts qui
s'élève à -34,9 M€ au 30 juin 2008 :
2
L'exercice clos au 31 décembre 2007 n'est pas à périmètre constant
8
30/06/2008 31/12/2007
6 mois 6 mois
RESULTAT AVANT IMPOTS (en K€) -34 945 60 407
Amortissements des immobilisations d'exploitation + 8 + 56
Provisions sur actif circulant d'exploitation + 807 + 1 262
Provisions pour risques et charges + 498 + 332
Variation de juste valeur d'actifs de placements - -67 463 - 56 084
Charges financières d'actualisation + 1 415 + 704
Variation de juste valeur des actifs et passifs financiers - 17 718 - 3 161
Produits financiers d'actualisation - 12 - 1 328
Correction autres produits et charges opérationnelles + 389 + 7 945
Cessions nettes d'actifs n/courants - 0 - -1 271
Charges non récurrentes + 495 + 783
CASH FLOW RECURRENT 18 399 12 187
Sur la base du cash-flow global déterminé ci-dessus, le calcul du cash-flow par action est le suivant :
31/12/2007
31/12/2007
6 mois 6 mois
CASH-FLOW RECURRENT (en K€) 18 399 12 187
Nombre de titres à l'ouverture (au 31 décembre 2007) 89 447 553 3 348 254
Nombre moyen de titres nouveaux dans l'exercice 0 27 458 763
Nombre moyen de titres 89 447 553 30 807 017
Cash-flow par action 0,21 0,40
Calculé sur la base du nombre moyen de titres du premier semestre 2008, le cash-flow par action
s'élève à 0,21 €.
3.4. Bilan consolidé au 30 juin 2008
Le bilan consolidé simplifié au 30 juin 2008 se présente comme suit :
ACTIF (en K€) 30/06/2008 31/12/2007 Variation
ACTIFS NON-COURANTS
Immobilisations corporelles 42 979 29 063 13 916
Immeubles de placement 1 220 343 1 311 239 -90 896
Immobilisations financières 21 062 5 563 15 499
Impôts différés actifs 229 0 229
TOTAL ACTIFS NON-COURANTS 1 284 613 1 345 865 -61 252
ACTIFS COURANTS
Clients et comptes rattachés 17 259 13 816 3 443
Autres actifs courants 17 778 34 502 -16 724
Trésorerie et équivalent de trésorerie 17 829 22 958 -5 105
TOTAL ACTIFS COURANTS 52 866 71 276 -18 386
ACTIFS NON COURANTS DISPONIBLES A LA VENTE 128 936 98 589 30 347
TOTAL ACTIF 1 466 415 1 515 731 -49 292
9
PASSIF (en K€) 30/06/2008 31/12/2008 Variation
CAPITAUX PROPRES
Capital émis 503 680 527 699 -23 996
Autres réserves 66 449 -491 66 940
Résultat de l'exercice -28 977 53 260 -81 964
Intérêts minoritaires 801 1 091 -290
TOTAL CAPITAUX PROPRES 541 953 581 559 -39 310
PASSIFS NON COURANTS
Emprunts et dettes financières à long terme 753 800 736 147 17 653
Impôts différés passifs 49 351 55 594 -6 243
TOTAL PASSIFS NON COURANTS 803 151 791 741 11 410
PASSIFS COURANTS
Fournisseurs et comptes rattachés 19 024 18 766 258
Emprunts à court terme 70 876 96 963 -26 087
Autres passifs courants 31 412 26 702 4 437
TOTAL PASSIFS COURANTS 121 312 142 431 -21 392
TOTAL PASSIF 1 466 415 1 515 731 -49 292
A l'actif, la baisse du poste immeubles de placement s'explique principalement par :
? La baisse des valeurs d'expertise des immeubles de 67 463 K€,
? Le reclassement de 3 actifs d'une valeur de 31 500 K€ en actifs destinés à la vente suite à
l'approbation par le Conseil de surveillance de FEL d'un plan de vente élargi
? Entrée dans le périmètre de l'actif de Dunkerque (12 400 K€)
? Cession de l'actif Metz Tremery (7 500 K€ en VE HD au 31 décembre 2007)
Au passif, la variation des dettes à long terme s'explique par le remplacement d'une partie de crédit
court terme par du long terme (17,2 M€). Le montant des emprunts à court terme a quant à lui diminué
suite au remboursement de 42 M€ de crédit relais (effet compensé par une augmentation de 12,7 M€
de trésorerie passive).
3.5. Actif Net Réévalué au 30 juin 2008
Au 30 juin 2008, l'actif net réévalué triple net s'élève à 559 M€, soit un ANR par action de 6,3 €.
L'actif net réévalué droits inclus s'élève quant à lui à 636 M€, soit un ANR droits inclus par action de
7,1 €.
La baisse de l'ANR droits inclus est limitée à -3,6%, dans la mesure où la a baisse de valeur des actifs
(-4%) est compensée par la revalorisation des instruments financiers ainsi que la livraison d'opérations
créatrices de valeur.
La détermination de l'ANR au 30 juin 2008 est la suivante :
30/06/2008 31/12/2007
Capitaux propres consolidés Groupe 559 M€ 580 M€
ANR consolidé droits inclus 636 M€ 660 M€
Nombre d'actions fin de période 89 447 553 89 447 553
ANR triple net 6,3 € 6,5 €
ANR droits inclus / action 7,1 € 7,4 €
10
3.6. Action et cours de bourse
Les actions de Foncière Europe Logistique sont admises aux négociations sur le marché Eurolist
d'Euronext Paris. Le dernier cours coté du premier semestre s'établit à 4,8 € par action portant la
capitalisation boursière à 430 M€ au 30 juin 2008.
Le graphique ci-dessous présente l'évolution du titre FEL entre le 31 décembre 2007 et le 30 juin
2008.
Evolution du cours de bourse de FEL entre le 1 janvier 2008 et le 30 juin 2008
6
5,8
5,6
5,4
5,2
5
4,8
4,6
4,4
4,2
4
Le cours moyen du titre sur la période a été de 4,92 €, le cours le plus haut de 5,45 € (le 2 janvier) et le
cours le plus bas de 4,5 € (le 20 février).
3.7. Situation financière et respect des ratios prudentiels de la société
3.7.1. Endettement de la société
L'endettement financier net du Groupe FEL au 30 juin 2008 est présenté dans le tableau ci-après :
En milliers d'euros 30/06/2008
A. Trésorerie 6 479
B. Equivalents de trésorerie (Certificats de dépôt négociables et autres)
C. Titres de placement (SICAV) 11 350
D. Liquidités (A) + (B) + (C) 17 829
E. Créances financières à court terme
F. Dettes bancaires à court terme (y compris banques créditrices) 70 876
G. Part à moins d'un an des dettes à moyen et long termes
H. Autres dettes financières à court terme
I. Dettes financières courantes à court terme (F) + (G) + (H) 70 876
J. Endettement financier net à court terme (I) - (D) 53 047
K. Emprunts bancaires à plus d'un an 753 800
L. Obligations émises
M. Autres emprunts à plus d'un an
N. Endettement financier net à moyen et long termes (K) + (L) + (M) 753 800
O. Endettement financier net (J) + (N) - (O) 806 847
11
Au 30 juin 2008, les emprunts contractés par la Société se décomposent de la manière suivante:
? Dette « Apports FdR et Sophia GE » : dette prise en charge par FEL dans le cadre des apports
d'actifs réalisés par Foncière des Régions le 24 juillet 2007 (421,9 millions d'euros),
? Dette « Acquisition sociétés Garonor » : crédit d'acquisition des actifs du portefeuille Garonor
acquis auprès de Prologis le 31 juillet 2007 (254 millions d'euros) auquel s'ajoute un crédit
relais de 50,6 millions d'euros,
? Dette « Apport Morgan Stanley » : crédit d'acquisition du portefeuille Morgan Stanley de 83,9
millions d'euros
A l'exception de crédit relais de 50,6 M€, toutes les dettes sont remboursables in-fine, en 2014. Le
crédit relais est quant à lui à l'échéance du 31 juillet 2008.
Les principales caractéristiques des dettes financières du Groupe Foncière Europe Logistique au 30
juin 2008 sont les suivantes:
? Taux moyen : 5.27%
? Maturité moyenne: 5,9 ans
Les caractéristiques de ces emprunts n'ont pas changé par rapport au 31 décembre 2007.
Les emprunts sont couverts à hauteur de 96%, dont 74% de couverture ferme, pour une maturité
moyenne de 7,9 années.
En base annuelle, l'impact d'une hausse de 100 bps sur les taux variables au 30 juin 2008 est de 0,1
M€ sur le cash-flow courant prévisionnel de 2008. En base annuelle, l'impact d'une baisse de 100 bps
sur les taux variables au 30 juin 2008 est de + 0,4 M€ sur le cash-flow courant prévisionnel de 2008
3.7.2. Covenants et ratios prudentiels
Les covenants bancaires prévus par les conventions de crédit sont les suivants au niveau de la Société :
? Loan To Value (ratio d'endettement) maximum de 70%
? Interest Coverage Ratio (ratio de couverture d'intérêt) minimum de 1,25
Au 30 juin 2008, ces ratios sont bien respectés par FEL :
30/06/2008 31/12/2007
ICR 1,84 1,62
LTV 59,0% 57,3%
4. TRANSACTIONS ENTRE LES PARTIES LIEES
4.1. Transactions entre FEL et FEL Gestion
FEL Gestion, gérant statutaire de Foncière Europe Logistique, perçoit au titre de ses fonctions une
rémunération égale à 0,30% HT de la valeur d'expertise au 31 décembre des actifs détenus
directement et indirectement par FEL auxquels s'ajoutent les honoraires au titre de la maîtrise
d'ouvrage des travaux. A ce titre, il a été pris en charge 2 369 K€ hors taxes au 30 juin 2008.
FEL Gestion perçoit également une rémunération complémentaire lors de la réalisation d'opérations
d'acquisition, de construction, d'extension, de rénovation ou de cession d'immeuble. A ce titre, FEL
Gestion à facturé 71 K€ de commissions sur cession d'actif Metz Tremery.
La dette relative aux prestations d'asset management et aux commissions facturées par FEL Gestion
s'élève à 85 K€ au 30 juin 2008.
12
4.2. Transactions entre FEL et GFR Property
GFR Property (filiale à 100 % de Foncière des Régions) assure le property management des actifs du
Groupe Foncière Europe Logistique, sauf les actifs situés en Allemagne. Au titre de ces honoraires, il
a été pris en charge 1 330 K€ au 30 juin 2008.
La dette relative aux prestations de property management facturés par GFR Property s'élève à 589 K€
au 30 juin 2008.
4.3. Transactions entre FEL et Immeo Wohnen Services (filiale détenue à 32% par Foncière des
Régions)
La société Immeo Wohnen Services assure l'administration des actifs situés en Allemagne dans le
cadre de la convention d'administration des biens mise en place le 1er janvier 2008.
Au titre de ces prestations, 197 K€ ont été pris en charge au 30 juin 2008. La dette relative aux
prestations de property management facturés par IWS s'élève à 549 K€ au 30 juin 2008.
4.4. Transactions entre FEL et les filiales de FEL
Une convention de centralisation de trésorerie a été mise en place entre FEL, en tant que société pivot,
et ses filiales. Au titre de ces prestations, FEL a enregistré au 30 juin 2008 un produit de 2 349 K€ et
des charges pour 96 K€.
Le 11 juin 2008, Foncière Europe Logistique et ses filiales françaises ont signé une Convention
d'Asset Management, d'une durée de cinq ans à compter du 1er janvier 2008. La convention prévoit
que FEL percevra une rémunération annuelle égale à 0,30 % hors taxes de la valeur d'expertise au 31
décembre des actifs détenus par chaque filiale. Dans la convention même, il a été prévu que les
prestations d'asset management seront sous-traitées à la société FEL Gestion (cf. § 5.1).
5. RISQUES ET INCERTITUDES
Les principaux facteurs de risques, dont la société estime qu'ils ont ou sont susceptibles d'avoir une
influence sur son activité et ses résultats sont présentés ci-dessous. Ce chapitre doit être lu au regard
des risques financiers présentés dans l'annexe aux comptes consolidés semestriels en page II. 2 du
présent document, ceux-ci pouvant avoir une incidence défavorable sur l'activité, la situation
financière et les résultats de la société.
5.1. Risques relatifs au secteur d'activité de la Société
Foncière Europe Logistique est exposée à l'évolution des conditions macro-économiques et du marché
de l'immobilier qui peuvent avoir un impact défavorable significatif tant sur la politique
d'investissement et d'arbitrage de la Société, que sur celle de développement de nouveaux actifs et,
plus généralement, sur ses activités, sa situation financière, ses résultats et ses perspectives.
En particulier, les variations à la baisse de l'indice INSEE du coût de la construction (ICC) sur lequel
sont indexés les loyers des actifs immobiliers français de la Société pourraient également limiter la
croissance des revenus locatifs de la Société. FEL estime qu'une variation à la baisse de l'ICC de 1%
entraînerait une baisse de près de un (1) million d'euros des loyers annuels de la Société.
FEL est confrontée à de nombreux acteurs et doit faire face à une forte concurrence tant dans le cadre
de son activité logistique que dans le cadre des locaux d'activité. Comptant parmi les leaders de la
13
logistique en France, FEL devra ainsi réussir à conforter et consolider sa position et ses atouts
concurrentiels sur un marché qui s'est ouvert de plus en plus à la concurrence internationale.
L'activité de la Société est influencée par l'évolution des taux d'intérêt à court et long terme. Une
augmentation des taux d'intérêt pourrait avoir un effet défavorable sur la situation financière, les
résultats ou les perspectives de la Société.
5.2. Risques relatifs aux actifs et à la stratégie de la Société
La stratégie de développement de la Société repose sur l'acquisition d'immeubles et l'expose dans ce
cadre à un certain nombre de risques, relatifs notamment aux objectifs de rendement ou au risque de
survalorisation lors de l'évaluation d'un immeuble. La croissance par des acquisitions impose à la
Société de mobiliser des ressources importantes et d'avoir recours à des financements externes, dont
les conditions financières ne dépendent pas de la Société.
FEL est également exposé au risque que les expertises de son portefeuille d'immeubles peuvent ne pas
refléter la valeur de marché des immeubles à tout moment. En effet, les valorisations retenues par les
experts indépendants reposent sur plusieurs hypothèses qui pourraient changer ou ne pas se réaliser et
dépendent également des évolutions du marché de l'immobilier d'entreprise.
5.3. Risques relatifs à l'exploitation des actifs
Le risque le plus significatif est lié à la dégradation de la demande de locaux « logistique » et
« activités », qui est susceptible d'affecter le taux d'occupation des immeubles dans la mesure où la
Société pourrait avoir des difficultés à louer des espaces vacants ou pourrait se voir contrainte de
relouer certains locaux à des locataires présentant plus de risques ou à des conditions moins
favorables. La Société estime qu'une variation à la baisse du taux d'occupation de 1% entraînerait une
baisse de près de 1 million d'euros des loyers annualisés.
Les actifs détenus par FEL bénéficiant de couvertures d'assurance, FEL est exposée aux risques liés à
leurs coûts. Les polices d'assurances afférentes aux actifs immobiliers de la Société et à sa
responsabilité civile sont souscrites dans le cadre du programme d'assurances du Groupe Foncière des
Régions. A ce jour, tous les actifs de la Société bénéficient de couvertures d'assurance. Cependant, il
ne peut être exclu que la Société soit contrainte d'accepter des primes d'assurance plus élevées.
5.4. Risques liés aux réglementations applicables
L'activité de Foncière Europe Logistique est soumise à de nombreuses réglementations dont certaines
sont très contraignantes et qui pourraient être renforcées à l'avenir.
Compte tenu de ses activités de détention et gestion d'actifs immobiliers commerciaux, la Société est
soumise à de nombreuses dispositions légales et réglementaires relatives notamment :
? au régime fiscal SIIC,
? à la construction de bâtiments (notamment articles L. 421-1 et suivants et R 421-1 du Code de
l'urbanisme),
? à la santé publique (notamment réglementation relative à la prévention des risques pour la
santé liés à la présence d'amiante définie aux articles L 1334-13, R.1334-1 à R.1334-36 et
R.1336-2 à R.1336-5 du Code de la santé publique),
? à l'environnement (certaines installations exploitées par la Société relèvent du régime des
installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE),
? aux baux commerciaux (décret n° 53-962 du 30 septembre codifié aux articles L.l45-1 et
suivants et R.145-l et suivants du Code de commerce),
? aux baux à construction (baux régis essentiellement par les dispositions des articles L. 251-1
et suivants du Code de la construction et de l'habitation).
14
Des évolutions dans la nature, l'interprétation ou l'application de ces réglementations pourraient
remettre en cause certaines pratiques de la Société dans la gestion de son patrimoine, limiter sa
capacité à vendre des actifs ou à mettre en uvre ses programmes d'investissements. Par ailleurs,
compte tenu de la complexité de la réglementation applicable à la Société, notamment en matière
d'autorisations administratives nécessaires à la Société pour exercer son activité, il est possible que
l'interprétation de ces réglementations par la Société soit contestée par les locataires ou les autorités.
5.5. Risques relatifs au régime SIIC
La Société a opté le 1er juillet 2007 pour le bénéfice du régime fiscal des SIIC. Bien que les avantages
du régime SIIC soient importants, le régime est complexe et comporte un certain nombre de risques
pour la Société et ses actionnaires :
? la Société doit respecter certaines conditions, notamment l'obligation de redistribuer une part
importante de ses résultats (ce qui pourrait affecter sa capacité financière et sa liquidité), et
l'obligation de conserver pendant cinq ans les actifs acquis ayant permis de placer les
opérations d'apports ou de cessions sous le régime de l'article 210-E du Code général des
impôts (au 30 juin 2008, seuls 4 actifs d'une valeur de 114,7 millions d'euros sont concernés),
? la perte du bénéfice du régime fiscal applicable à une SIIC et de l'économie d'impôt
correspondante ou d'éventuelles modifications substantielles des dispositions applicables aux
SIIC seraient susceptibles d'affecter les résultats et la situation financière de la Société et son
cours de bourse,
? le Prélèvement de 20% relevant du régime des SIIC est nouveau et l'interprétation des
dispositions le concernant par les autorités fiscales et comptables est incertaine
? les critères d'éligibilité au régime SIIC et l'exonération d'imposition liée à ce régime sont
susceptibles d'être modifiés par le législateur ou par l'interprétation des autorités fiscales
5.6. Risques financiers et risques de marché
Les risques financiers et les risques de marchés ont été présentés de manière détaillée dans l'annexe
aux comptes consolidés semestriels en page II.2 du présent document.
? Les risques de marché : La détention d'actifs immobiliers destinés à la location expose le
groupe au risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers et des loyers. Toutefois,
cette exposition est limitée dans la mesure où les loyers facturés sont issus d'engagements de
location dont la durée et la dispersion lissent l'effet des fluctuations du marché locatif. Sur la
base du patrimoine au 30 juin 2008, si les expertises augmentent/baissent de 2 %, alors leurs
valeurs augmenteraient/baisseraient de 27 M€.
? Le risque de taux d'intérêt : L'acquisition des actifs est généralement financée par de la dette,
majoritairement à taux variable ce qui expose FEL au risque de hausse des taux d'intérêt dans
le temps. La politique suivie en matière de gestion du risque de taux consiste à couvrir
systématiquement la dette à taux variable dès sa mise en place afin de sécuriser les flux
financiers. La dette variable est couverte en principe sur la durée prévisionnelle de détention
des actifs, durée au moins supérieure à sa maturité. Les actifs immobiliers ne peuvent être
cédés avant l'extinction de la dette associée. En cas de cession, la dette fait l'objet d'un
remboursement anticipé. La politique de couverture est flexible pour éviter tout risque de sur-
couverture en cas de cession d'actifs. L'encours de la dette à taux variable au 30 juin 2008 est
de 50,6 millions d'euros et correspond principalement au crédit relais contracté lors de
l'acquisition du portefeuille Garonor.
15
6. PERSPECTIVES
Sur le deuxième semestre de l'année 2008, Foncière Europe Logistique entend s'appuyer sur sa
nouvelle organisation pour poursuivre son travail d'asset management en vue d'améliorer le taux
d'occupation des actifs, de préparer des opérations de développement et de redéveloppement créatrices
de valeur et de procéder à des cessions afin d'assurer une rotation de ses actifs.
? En matière de logistique, avec un patrimoine composé à hauteur de 73% d'actifs de classe A,
Foncière Europe Logistique a l'ambition d'être un acteur de référence en Europe et
notamment de mettre en place des partenariats actifs avec les grands utilisateurs.
? Pour les locaux d'activités, l'enjeu est de maintenir le dynamisme des sites existants et de
rechercher de nouvelles opportunités en collaboration avec les collectivités et la ville de Paris.
? Enfin sur le site de Garonor Aulnay, l'enjeu consiste à concilier le maintien d'une exploitation
rentable du site avec une mutation rendue indispensable par les évolutions de la logistique de
proximité en tirant le meilleur parti de cet emplacement unique.
Foncière Europe Logistique entends poursuivre sa politique active de distribution de dividendes. Le
dividende devrait représenter de l'ordre de 80% du cash flow récurrent 2008.
16
II. Comptes consolidés au 30 juin 2008
1. COMPTES CONSOLIDES AU 30 JUIN 2008
L'activité de FEL consiste en l'acquisition, la propriété, l'administration et la location d'immeubles
bâtis ou non, d'entrepôts logistiques.
Enregistrée en France, FEL est une société en commandite par actions. Elle est consolidée par
intégration globale par Foncière des Régions.
1.1. BILAN CONSOLIDE FEL (en milliers d'euros)
Net N et N et
K€ 30-juin-08 31-déc-07 30-juin-07
(6 mois) (12 mois) (6 mois)
ACTIFS NON-COURANTS
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
Goodwill 0 0
Autres immobilisations incorporelles
IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Terrains
Constructions
Autres 73 81
Immobilisations en Cours 42 906 28 982
1 220 343 1 311 239 14 030
IMMEUBLES DE PLACEMENT
IMMOBILISATIONS FINANCIERES
Autres actifs disponibles à la vente
Prêts 183 63
Autres actifs financiers
Instruments Financiers 20 879 5 500 2 095
Créances de crédit-bail
229
IMPOTES DIFFERES ACTIF
1 284 613 1 345 865 16 125
TOTAL ACTIFS NON-COURANTS ( I )
ACTIFS COURANTS
PRETS A CT et CREANCES CREDIT BAIL CT
17 259 13 816 70
CREANCES CLIENTS
15 953 34 259 317
AUTRES CREANCES
1 825 243
CHARGES CONSTATEES D'AVANCE
17 829 22 958 50
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE
52 866 71 276 437
TOTAL ACTIFS COURANTS ( II )
ACTIFS NON-COURANTS DISPONIBLES A LA VENTE (1III )
28 936 98 589
1 466 415 1 515 730 16 562
TOTAL ACTIFS ( I + II + III )
Remarque : Par rapport aux comptes consolidés publiés et pour plus de clarté, les intitulés des colonnes précisent ici la
durée de l'exercice concerné.
17
Exercice Exercice Exercice
30-juin-08 31-déc-07 30-juin-07
CAPITAUX PROPRES
CAPITAL 402 514 402 514 15 067
PRIMES D'EMISSION, DE FUSION, D'APPORT 101 445 125 410
ACTIONS PROPRES -279 -225
ECART DE REEVALUATION ACTIFS NON COURANTS
ECART DE REEVALUATION SUR INSTRUMENTS FINANCIERS
EVALUATION DES AVANTAGES AU PERSONNEL
ACTUALISATION DES CREANCES ET DETTES
RESERVES CONSOLIDEES 66 449 -491 1 032
RESULTATS -28 977 53 260 -1 432
TOTAL CAPITAUX PROPRES GROUPE 541 152 580 468 14 667
INTERETS MINORITAIRES 801 1 091
TOTAL CAPITAUX PROPRES ( I ) 541 953 581 559 14 667
TITRES PARTICIPATIFS EMIS (II) 0 0
PASSIFS NON-COURANTS
EMPRUNTS PORTANT INTERETS 753 800 733 808 693
INSTRUMENTS FINANCIERS 0 2 339
PASSIFS D'IMPOTS DIFFERES 49 351 55 593
ENGAGEMENT DE RETRAITE ET AUTRES
AUTRES DETTES A L,T,
TOTAL PASSIFS NON-COURANTS (III) 803 151 791 740 693
PASSIFS COURANTS
FOURNISSEURS & COMPTES RATTACHES 19 023 18 766 1 138
EMPRUNTS A COUT TERME PORTANT INTERETS 70 876 96 963
DEPOTS DE GARANTIE DES LOCATAIRES 9 479 9 407
AVANCES & ACOMPTES RECUS S/CDES EN COURS 5 963 4 482
PROVISIONS C.T. 5 340 5 267
IMPOT COURANT 781 406
AUTRES DETTES 8 641 6 821 64
COMPTES DE REGULARISATION 1 208 319
TOTAL PASSIFS COURANTS (IV) 121 311 142 431 1 202
TOTAL PASSIFS ( I + II + III + IV ) 1 466 415 1 515 730 16 562
Remarque : Par rapport aux comptes consolidés publiés et pour plus de clarté, les intitulés des colonnes précisent ici la
durée de l'exercice concerné.
18
1.2. COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE FEL
POSTES Exercice Exercice Exercice
30-juin-08 31-déc-07 30-juin-07
6 mois 6 mois 6 mois
K€
PRODUITS DES ACTIVITES ORDINAIRES
Recettes locatives 48 300 38 275 48
Prestations
Montant net du chiffre d'affaires 48 300 38 275 48
Autres produits d'exploitation 140
Total produits opérationnels courants 48 440 38 275 48
CHARGES DES ACTIVITES ORDINAIRES
Variation des stocks : cessions et travaux stockés
Autres achats et charges externes -7 447 -7 006 -318
Impôts, taxes et versements assimilés -1 706 -1 325 -4
Charges de personnel 0
Dotations nettes aux amortissements et aux provisions -8 -56 -543
Charges nettes des provisions sur actif circulant -807 -1 262 0
Charges nettes des provisions pour risques et charges -498 -332
Autres charges d'exploitation
Total charges opérationnelles courantes -10 466 -9 981 -865
1. RESULTAT OPERATIONNEL AVANT CESSIONS DES 37 974 28 294 -817
ACTIFS DE PLACEMENT
Cessions nets d'actifs non-courants 0 -1 271
Variation de juste valeur d'actifs de placement -67 463 56 084
Autres produits et charges non récurents -389 -7 945 -624
Total autres produits et charges opérationnels -67 852 46 868 -624
2. RESULTAT OPERATIONNEL COURANT -29 878 75 162 -1 441
Produits d'intérêt sur opérations de trésorerie 1 430 1 179 6
Produits des opérations de location financement (CB)
Produits financiers d'actualisation 12 1 328
Variation positive de juste valeur actifs et passifs financiers 17 718 3 161
Autres produits financiers 4
Total produits financiers 19 160 5 668 10
Charges d'intérêt sur opérations de financement -22 247 -19 719
Charges des opérations de location financement (CB)
Charges financières d'actualisation -1 415 -704
Variation négative de juste valeur actifs et passifs financiers
Charges nettes financières des provisions
Autres charges financieres -565
Total charges financières -24 227 -20 423 0
3. RESULTAT FINANCIER -5 067 -14 755 10
Q.P. dans les résultats des entreprises associées
4. RESULTAT AVANT IMPOTS -34 945 60 407 -1 432
Impôts sur les résultats -530 -1 311
Impôts différés 6 471 -5 836
5. RESULTAT NET -29 004 53 260 -1 432
Part revenant aux intérêts minoritaires 27
6. RESULTAT NET PART DU GROUPE -28 977 53 260 -1 432
RESULTAT NET PAR ACTION -0.32 0.60 -0.43
RESULTAT NET DILUE PAR ACTION -0.32 0.60 -0.43
Remarque : Par rapport aux comptes consolidés publiés et pour plus de clarté, les intitulés des colonnes précisent ici la
durée de l'exercice concerné.
19
1.3. CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES FEL
Totaux
Résultat
Titres de Totaux
Réserves Capitaux Intérêts des
En K€ Capital Primes l'entreprise de Capitaux
consolidées Propres Minoritaires
consolidante l'exercice Propres
Groupe
30/06/2007 15 067 1 032 -1 432 14 667 14 667
¤ Variations de capital de l'entreprise consolidante 0 0
* augmentation en numéraire 30 144 7 858 38 002 38 002
* frais imputés sur les primes 0 0 0 0
¤ Résultat consolidé de l'exercice (part du groupe) 0 0 -91 53 260 53 169 53 169
¤ Apports FDR - immeuble 145 123 47 769 192 892 192 892
¤ Apports FDR - SMCL (fusion) 21 793 7 167 28 960 28 960
¤ Apports FDR - ST Witz (fusion) 21 815 7 175 28 990 28 990
¤ Apports FDR - Titres 43 080 14 169
bourse
