Gecina : Activité au 30 septembre 2017

Communiqué de presse

19 octobre 2017

Activité au 30 septembre 2017

Guidance 2017 relevée suite à l'intégration d'Eurosic

Croissance attendue du RRN hors santé d'au moins +6% (vs. -5% à -6% initialement)

Le troisième trimestre 2017 aura été marqué par la consolidation d'Eurosic dans les comptes de Gecina à compter du 29 août 2017 : près de 23,0 M€ de revenus bruts ont ainsi été comptabilisés en provenance d'Eurosic. Retraités de la cession du portefeuille de santé (finalisée le 1er juillet 2016), les revenus bruts du Groupe s'inscrivent en hausse de +1,1%. Les premiers effets de cette consolidation ainsi que la performance organique combinée aux livraisons d'immeubles effectuées en 2017, compensent ainsi déjà les pertes de loyers consécutives au transfert de 5 immeubles à fort potentiel de création de valeur au sein du pipeline de projets et les cessions réalisées en 2016.

Accélération de la croissance organique des loyers et des commercialisations dans un marché porteur

• Un marché toujours porteur, notamment dans les zones de prédilection de Gecina

• Hausse des revenus locatifs à périmètre constant sur le bureau de +2,3% (+2,1% à fin juin et +1,2% à fin mars)

• 197 000 m² loués, pré-loués, reloués ou renégociés depuis le début de l'année1

• 40 000 m² livrés depuis le début de l'année, sur le périmètre Gecina dont 2 résidences étudiants à La Défense et Marseille et 2 immeubles de bureaux à Paris et à Lyon

• 10 000 m² livrés sur le périmètre Eurosic, principalement dans le QCA parisien

  Un pipeline de projets largement dé-risqué, porteur de croissance dès 2018

• Forte progression du taux de commercialisation du pipeline depuis le début de l'année, de 22% à fin 2016 à près de 50% à fin septembre 2017 (sur le même périmètre)

• Un pipeline engagé combiné de près de 2,5 Md€ en part du Groupe à fin septembre avec un rendement attendu à livraison autour de 5,6%, à 93% localisé dans Paris intramuros ou dans les zones les plus centrales du Croissant Ouest (La Défense, Neuilly, Levallois et Issy-les-Moulineaux)

• 17 livraisons de projets attendues d'ici fin 2018, dont 15 programmes de bureaux représentant plus de 260 000 m² avec un potentiel locatif annualisé supérieur à 100 M€ (part du Groupe)

• Un pipeline combiné total de l'ordre de 4,8 Md€, principalement situé dans la ville de Paris, avec un rendement attendu proche de 6%

  Poursuite de l'optimisation du passif et élargissement du flottant

• 2,2 Md€ de placements obligataires réalisés depuis le début de l'année, avec une maturité moyenne de 10 années et un coupon moyen de 1,3%

• Succès du rachat de souches obligataires anciennes à échéances 2019, 2020 et 2021 pour 274 M€ avec un coupon moyen de 4,0%

• Succès de l'augmentation de capital avec détachement de droits de souscription pour 1 Md€ en août, permettant de finaliser le financement de l'acquisition d'Eurosic et d'accroitre le flottant de près de +10%

Objectifs 2017 relevés : +6% par rapport au RNR 2016 retraité de la santé (vs -5 à -6% attendu)

Sur la base de la bonne tenue des marchés de référence du Groupe, de l'optimisation du passif et des effets relutifs consécutifs à l'intégration d'Eurosic, Gecina est en mesure de relever ses objectifs pour 2017, prévoyant désormais un résultat net récurrent en croissance d'au moins +6% (+4,5% par action2) retraitée de l'effet de la cession de la santé, soit a minima 340 M€ (5,20€ par action).

1 Sur les 9 premiers mois de 2017, et 143 000 m² en n'incluant les transactions réalisées sur le patrimoine d'Eurosic que depuis fin août 2017

2 Le nombre moyen d'actions retenu dans le calcul de cet objectif tient compte de l'évolution du nombre d'actions provenant notamment de l'augmentation de capital réalisée en août, ainsi que de l'offre d'échange sur Eurosic clôturée le 11 octobre 2017. Ce taux de croissance tient également compte du facteur d'ajustement (0,97391) lié à l'augmentation de capital avec détachement des droits de souscription

Chiffres clés

L'ensemble des chiffres présentés dans ce communiqué intègrent Eurosic à compter du 29 août 2017, date à laquelle Gecina a réalisé l'acquisition de 85% de son capital. Les informations à périmètre constant communiquées ici excluent le patrimoine d'Eurosic.

Total revenus bruts 419,2 383,9 -8,4%

(+1,1% hors effet de la cession de la santé)

+1,8%

Les revenus bruts totaux du Groupe ressortent à 383,9 M€ à fin septembre 2017, en baisse de -8,4% à périmètre courant sur un an notamment sous l'effet de la cession du portefeuille de santé (finalisée le 1er juillet 2016). Retraités de la cession de ce portefeuille, les revenus bruts s'inscrivent en hausse de +1,1%. L'impact de la consolidation d'Eurosic à compter du 29 août reste à ce stade modéré, avec une contribution de 23,0 M€ dont 18,0 M€ de revenus locatifs. A périmètre constant ils s'inscrivent en hausse de +1,8% en amélioration séquentielle par rapport au premier semestre (+1,6%) et au premier trimestre 2017 (+1,0%), tirés par la performance opérationnelle du Groupe, soutenue notamment par la solide dynamique sur les marchés locatifs de référence de Gecina sur le bureau.

Meka Brunel, Directrice Générale : « Cette publication confirme une fois encore le caractère historique de cet exercice, tant en matière de marchés immobiliers favorablement orientés sur nos zones privilégiées, qu'en matière d'activité commerciale ou d'accélération de notre stratégie avec l'acquisition d'Eurosic. Le process d'acquisition d'Eurosic touche maintenant à sa fin, puisque Gecina détient d'ores et déjà plus de 99% de son capital et nous regardons aujourd'hui avec une grande sérénité les enjeux de cette intégration. Nous anticipons l'avenir avec confiance, avec les effets relutifs de l'acquisition d'Eurosic mais également avec un pipeline de projets largement précommercialisés qui devrait porter la croissance du Groupe dans les exercices qui viennent. »

Calendrier Financier

Résultats Annuels 2017

21 février 2018 (après bourse)

CONTACTS GECINA

Communication financière Relations presse

Samuel Henry-Diesbach Brigitte Cachon

Tél. : + 33 (0)1 40 40 52 22 Tél. : + 33 (0)1 40 40 62 45

samuelhenry-diesbach@gecina.fr brigittecachon@gecina.fr

Virginie Sterling Armelle Miclo

Tél : + 33 (0)1 40 40 62 48 Tél. : +33 (0)1 40 40 51 98

virginiesterling@gecina.fr armellemiclo@gecina.fr

Des revenus locatifs en amélioration et conformes aux attentes du Groupe

Revenus locatifs bruts 30-sept-16 30-sept-17 Variation (%)

En millions d'euros Périm. courant Périm. constant Bureaux 283,8 285,0 +0,4% +2,3%

Diversification 135,4 94,0 -30,6% +0,4%

Résidentiel traditionnel 85,8 81,9 -4,5% +0,1%

Résidences étudiants 10,3 10,7 +4,2% +2,9%

Autres activités 39,4 1,4 -96,5% n.a.

Total loyers bruts 419,2 379,0 -9,6% +1,8%

Hôtels - 3,7 n.a. n.a.

Crédit-bail - 1,2 n.a. n.a.

Total revenus bruts 419,2 383,9 -8,4%

(+1,1% hors effet de la cession de la santé)

+1,8%

A périmètre constant, la performance enregistrée traduit l'amélioration progressive de l'environnement immobilier sur les marchés de prédilection du Groupe. En séquence trimestrielle, la dynamique s'est continuellement améliorée. La croissance à périmètre constant atteint ainsi +1,8% à fin septembre contre

+1,6% au premier semestre et +1,0% au premier trimestre 2017. Cette amélioration provient principalement de la commercialisation d'immeubles sur les 12 derniers mois qui étaient intégralement ou partiellement vacants jusqu'alors, mais aussi d'une indexation en légère progression (+0,4% contre +0,3% à fin juin 2017), et de la matérialisation d'une réversion positive bien qu'encore modérée (+0,2%).

A périmètre courant, la baisse de -9,6% s'explique principalement par la cession du portefeuille de santé au début du second semestre 2016, par les cessions d'actifs de bureaux et de logements réalisées principalement en 2016 (avec une prime moyenne sur les dernières expertises de l'ordre de +15%), et par la mise en restructuration d'immeubles de bureaux à fort potentiel de création de valeur dès le départ des locataires en place. Pour rappel, Gecina a intégré 7 nouveaux projets de développement dans son pipeline courant 2016, dont 5 sont issus du patrimoine du Groupe.

En excluant l'impact de la cession du portefeuille de santé, les loyers s'inscrivent en hausse de +1,1%. Cette performance indique que les pertes de loyers résultant des cessions réalisées ces 12 derniers mois (-8,8 M€), ainsi que de la mise en restructuration d'immeubles à fort potentiel de création de valeur (-22,4 M€), sont d'ores et déjà compensées par la dynamique à périmètre constant, l'effet des livraisons en cours d'année de projets en développement (+12,3 M€), ainsi que par les premiers effets de l'intégration d'Eurosic.

Bureaux : une dynamique favorable aux bureaux sur les zones les plus centrales

Revenus locatifs bruts - Bureaux 30-sept-16 30-sept-17 Variation (%)

A périmètre constant les loyers de bureaux s'inscrivent en hausse de +2,3% conformément aux attentes du Groupe, et en progression au fil des précédents trimestres (+2,1% à fin juin, +1,2% à fin mars 2017). Cette hausse traduit l'amélioration du taux d'occupation financier à la suite notamment de la commercialisation de Pointe Métro 2 à CREDIPAR et de la commercialisation du Cristallin au Groupe Renault. A périmètre constant elle bénéficie également d'une indexation en progression sur les derniers trimestres (+0,5%) et d'une réversion positive encore modérée (+0,2%) mais provenant essentiellement des zones les plus centrales de la Région Parisienne.

Il est à noter que cette performance est principalement tirée par les zones les plus centrales où la dynamique de marché est favorable, et notamment par le QCA parisien (+2,5%), et le Croissant Ouest (+4,1%). Par ailleurs, la baisse de -1,9% à périmètre constant sur le portefeuille de commerces tient à un rattrapage de loyers enregistré lors de l'exercice précédent. Retraité de cet élément, la croissance à périmètre constant est de

+1,4%.

A périmètre courant, les revenus locatifs de bureaux s'inscrivent en hausse de +0,4% à 285,0 M€.

En dehors de la croissance à périmètre constant et de l'intégration d'Eurosic, cette hausse à périmètre courant traduit à la fois l'effet des changements de périmètre (acquisitions et cessions), et des mouvements d'actifs au sein du pipeline (livraisons et mises en restructuration).

En détail, les pertes de loyers essentiellement temporaires (-27,1 M€) résultent des mises en restructurations d'immeubles de bureaux à fort potentiel de création de valeur (notamment Octant-Sextant à Levallois, Neuilly- Graviers, Paris-Ville l'Evêque et Paris-Le France) pour -22,4 M€, et de l'effet des cessions réalisées en 2016 pour

-4,7 M€ (Vinci-Rueil, Dassault-Suresnes et Paris-Bourse).

Ces pertes de loyers sont compensées par +22,8 M€ de loyers provenant des actifs récemment acquis (Adamas- La Défense, Paris-Guersant 2, Paris Courcelles) ou livrés (Paris-55 Amsterdam et Lyon-Gerland) pour +6,3 M€ et de l'intégration d'Eurosic (+16,5 M€)

Les tendances sur le marché sont toujours favorables aux zones de prédilection de Gecina

Après un deuxième trimestre en léger repli, le troisième trimestre fait ressortir des tendances beaucoup plus favorables, qui permettent à la demande placée de se maintenir aux niveaux de l'an passé sur la Région Parisienne (+2% à fin septembre).

Cette performance traduit le fort rebond du Croissant Ouest notamment (+54% à 509 400 m²). La légère baisse de la demande placée dans Paris intramuros (-7%) traduit surtout le déficit d'offre disponible immédiatement qui baisse de -11% sur un an (et de -28% dans le QCA), reflétant ainsi un contexte de pénurie au cœur de la capitale (taux de vacance à 3,1%). Le maintien de la demande placée dans le QCA parisien aux niveaux enregistrés l'an passé dans un contexte de contraction forte de l'offre traduit même par conséquent une dynamique particulièrement solide. En conséquence les valeurs locatives au cœur de Paris s'inscrivent en hausse (+6% sur un an pour les surfaces de première main, source Cushman & Wakefield), alors qu'elles restent stables en périphérie, même si certaines zones du Croissant Ouest et notamment la Boucle Sud (Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux) semblent montrer des signaux préliminaires de hausse à venir des valeurs locatives.

Les portefeuilles de diversification : résilience locative et impact des programmes de cessions

Les loyers du portefeuille résidentiel traditionnel sont stables à fin septembre 2017 à périmètre constant (+0,1%). A périmètre courant, la baisse de -4,5% résulte du programme de cession de logements par unités vacantes au rythme des départs naturels des locataires (programme Hopper).

Les revenus locatifs des résidences étudiants sont en hausse significative à périmètre constant (+2,9%) en raison principalement de la montée en puissance d'une résidence à Bordeaux livrée au second semestre 2015. A périmètre courant, la hausse de +4,2% provient également de la livraison de 2 résidences au cours de l'été 2017 à Marseille et à Puteaux.

Les revenus locatifs des autres activités, provenant d'actifs acquis au travers d'Eurosic (murs d'activités, logistique, auberges de jeunesse, …) ont généré 1,4 M€ de loyers sur la période de consolidation.

Autres revenus bruts : activité hôtelière et Crédit-bail Immobilier

Le portefeuille d'Hôtels a dégagé depuis l'intégration d'Eurosic 3,7 M€ de revenus bruts pour une marge opérationnelle de 1,3 M€. La période de consolidation reste cependant insuffisante pour estimer que ce niveau de marge reflète une tendance en année pleine.

Le portefeuille de Crédit-bail a de son côté dégagé sur la même période des revenus bruts de 1,2 M€ avec une marge opérationnelle proche de 100%.

Un taux d'occupation stable, à un niveau toujours élevé

Le taux d'occupation financier moyen (TOF) du Groupe s'établit encore à un très haut niveau à fin septembre 2017, à 95,6%. Ce taux est globalement stable sur un an, avec une très légère hausse sur le bureau, et un léger repli sur les portefeuilles de diversification. Sur le portefeuille de résidences étudiants la baisse modérée provient essentiellement de la livraison de deux résidences au cours de l'été 2017. A fin septembre le taux d'occupation moyen du Groupe n'intègre le périmètre Eurosic que sur 1 mois. Cette intégration contribue négativement au calcul du TOF moyen du Groupe à hauteur de -0,1 pt. Sur le périmètre seul d'Eurosic, il s'élèverait à 92,9%.