« Gecina est une vieille dame qu'il faut ébouriffer »
Vous êtes arrivé chez Gecina fin 2009, avec la lourde mission de réduire l’endettement du Groupe et de pacifier les relations entre ses actionnaires. Quel bilan faites-vous aujourd’hui ? Gecina a connu une crise de gouvernance liée aux divergences stratégiques entre ses principaux actionnaires (ndlr : la société immobilière espagnole Metrovacesa et le magnat de l'immobilier espagnol Joaquin Rivero). En conséquence, son rating est tombé de A- à BB- outlook négatif en 14 mois. Quand cela arrive dans une entreprise, le guichet des banques se ferme à vous, et vous devez vendre des actifs pour honorer vos échéances. Mon premier objectif a donc été de restaurer la flexibilité financière de Gecina, ce qui passait par un nouveau projet d’entreprise. J’ai passé beaucoup de temps – les 6 premiers mois – à ne pas faire d’immobilier mais des roadshows pour présenter notre nouveau projet. Gecina est une vieille demoiselle qu’il faut un peu ébouriffer. Je m’y emploie depuis 18 mois.
En quoi consiste la nouvelle stratégie de Gecina ? En un recentrage et une simplification des activités du Groupe. Nous avons abandonné la logistique et l’hôtellerie, qui ne sont pas le cœur de métier de Gecina. Par ailleurs, nous nous sommes retirés du marché espagnol (ndlr : le groupe a subi de lourdes pertes suite à la crise immobilière espagnole). Je suis contre les diversifications internationales en immobilier. C’est un métier éminemment local. Si vous avez envie d’acheter des bureaux à Madrid ou à Milan, adressez vous à une société locale. Nous allons désormais nous concentrer sur le marché parisien et français, là où nous sommes bons et où nous avons un potentiel extraordinaire.
Nous avons adapté notre organisation autour d’un pôle économique, constitué principalement de l’immobilier d’entreprise, et d’un pôle démographique, composé du secteur résidentiel, des résidences étudiants et de l’immobilier de santé.
Quels sont vos principaux axes de croissance pour les prochaines années ? Comme je vous l’ai dit, nous sommes les spécialistes du marché parisien. Nous misons en particulier sur le marché des bureaux où l’on commence à observer un début de rareté en particulier pour les grandes surfaces. C’est pourquoi nous prévoyons de faire passer notre patrimoine de bureaux en Ile-de-France de 6,6 milliards d’euros à l’heure actuelle à 9 milliards en 2014. Cette politique de développement va se faire pour beaucoup par le biais de programmes neufs.
Par ailleurs, je crois énormément au Grand Paris et au développement de la 1ère couronne. Nous sommes en train de nous positionner un peu partout. D’ici cinq à six ans, le parc de bureaux de Gecina sera situé à 50% dans Paris, l’autre moitié en 1ère couronne, contre 60/40 actuellement. Dans Paris, nous axons nos efforts sur la rénovation de notre patrimoine existant, alors qu’en 1ère couronne, nous achetons.
En matière de résidentiel, nous poursuivons une politique d’arbitrage et d’investissements ciblés, notamment sur le créneau des résidences étudiants, qui affiche un rendement supérieur au logement traditionnel. De 1500 lits à l’heure actuelle, nous voulons faire passer notre offre à 5000 lits d’ici 2014, avec des ouvertures de résidences dans les principales villes étudiantes françaises.
Allez-vous renouer avec des cash flows positifs en 2011 ? Nous prévoyons une baisse de 7% du résultat récurrent en 2011. Même si c’est le résultat de cessions d’actifs nécessaires à notre désendettement, cela a tendance à inquiéter les analystes boursiers qui regardent les cash flows. Nous accordons une plus grande importance à l’actif net réévalué (ANR), autrement dit la valeur de notre patrimoine. Celle-ci a augmenté de 12,9% en 2010. Notre patrimoine s’élève à près de 12 milliards d’euros. Il est situé à 85% en Ile-de-France, et je peux vous dire qu’il fait fantasmer nos actionnaires espagnols.
Quel message adresseriez-vous à vos actionnaires minoritaires ? Je pense que nos actionnaires sont conscients de la qualité de notre portefeuille. C’est ce qui nous a permis de rebondir après la crise. Par ailleurs, nous avons su séduire le marché l’année dernière grâce à une plus grande transparence. Aujourd’hui le cours de l’action s’est normalisé. Nous avons pour objectif de le faire progresser grâce à notre stratégie basée sur la croissance des cash flows et sur l’augmentation de la valeur de notre patrimoine.
© Easybourse 2011
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