Regulatory News:
Le ralentissement de la croissance économique n'a
que faiblement affecté Klépierre (Paris:LI) au cours du 1er
semestre 2008, l'activité d'externalisation
d'immobilier des grandes enseignes de Klémurs
ayant même connu une forte progression. En consolidé, les loyers
progressent de 14%, le cash-flow net courant par action de 11,5% et l'actif
net réévalué par action (droits compris) de 3,5% sur 6 mois pour un
patrimoine expertisé à 12 milliards d'euros en
part totale. Les investissements du semestre se sont élevés à 516
millions d'euros dont 154,5 millions d'euros
pour Klémurs.
Ces performances satisfaisantes s'expliquent
notamment par la diversification géographique du portefeuille et par la
bonne résistance en France des centres intercommunaux.
Klépierre a par ailleurs revu de manière rigoureuse son portefeuille de
développement en relevant ses seuils d'exigence
en matière de rentabilité et d'intérêt
stratégique. Le nouveau portefeuille, s'établit
à 3 milliards d'euros sur la période
2008-2012 dont 1,3 milliard d'euros pour les
projets engagés affichant un taux de rendement moyen à l'ouverture
de 6,4%.
ACQUISITION DE LA 1ÈRE
FONCIÈRE DE CENTRES COMMERCIAUX SCANDINAVE CONJOINTEMENT AVEC LE FONDS
HOLLANDAIS ABP
Poursuivant son projet de créer le leader européen de l'immobilier
de centres commerciaux et de commerce et d'en
diversifier la base économique, Klépierre vient d'annoncer,
sous réserve de l'accord des autorités de la
concurrence concernées, l'acquisition, aux
cotés du fonds de pension néerlandais ABP du numéro 1 scandinave, le
norvégien Steen & Strøm pour 2,7 milliards d'euros.
Steen & Strøm détient 30 centres commerciaux en Norvège, Suède et
Danemark représentant un patrimoine de près de 2,5 milliards d'euros
en part totale. Le montant de loyers nets attendus en année pleine s'élève
à 154 millions d'euros. La société dispose
par ailleurs en Scandinavie d'un portefeuille
de développement de grande qualité de plus de 1 milliard d'euros
dont 0,5 milliard d'euros pour les projets
engagés.
« Dans une période de ralentissement de la croissance économique
en Europe de l'Ouest l'acquisition
de Steen & Strøm permet à Klépierre de diversifier son
patrimoine, son portefeuille de développement et ses revenus sur une
zone économique très solide en s'appuyant sur
une équipe de gestion extrêmement performante de 400 collaborateurs. »
a déclaré Michel Clair, Président du Directoire de Klépierre. « Elle
constitue par ailleurs une plateforme d'observation
unique sur les marchés avoisinants».
A l'issue de cette opération, le patrimoine
de Klépierre en part totale se montera à 14,5 milliards d'euros
et son portefeuille de projets de développement à 4 milliards d'euros
dont 1,8 milliard d'euros pour la partie
engagée.
Compte tenu des dettes existantes et d'une
participation à hauteur de 56,1% (ABP 43,9%), le montant de l'investissement
pour Klépierre est de l'ordre de 600 millions
d'euros. Il est prévu que l'opération soit
effective au 2nd semestre 2008. Klépierre
dispose de la capacité de mobiliser des ressources suffisantes afin de
régler les sommes qui seront dues à cette occasion mais envisage par la
suite de refinancer probablement entre le tiers et la moitié de cet
investissement par la voie d'une augmentation de capital avec droit
préférentiel de souscription. Le principe, les modalités et le
calendrier détaillés de cette opération, qui fera l'objet d'un
prospectus soumis au visa de l'Autorité des marchés financiers (AMF),
seront fixés ultérieurement. BNP Paribas, premier actionnaire de
Klépierre, a d'ores et déjà informé la Société de son intention de
principe d'y participer au moins à hauteur de sa participation actuelle
dans Klépierre.
Dans le cadre de cette annonce, Michel Clair, Président du Directoire de
Klépierre a déclaré : « Au cours des huit dernières
années, Klépierre a développé sa stratégie de croissance en Europe dans
les centres commerciaux sur quatre axes: investissement dans tous les
formats adoptés par le commerce moderne, gestion locative active,
diversification géographique et multiplication des partenariats
financiers et industriels. C'est dans cette
vision stratégique que s'inscrit aujourd'hui
l'acquisition de la très belle société qu'est
Steen & Strøm, aux cotés d'ABP l'un
des investisseurs les plus actifs dans l'univers
des centres commerciaux. Cette acquisition donne à Klépierre le
leadership sur trois marchés scandinaves, parmi les plus sûrs d'Europe,
mais aussi les plus difficiles à pénétrer. Elle renforce notre modèle et
nous ouvre de nouvelles perspectives. »
L'augmentation de capital prévue pour
financer cette opération aura mécaniquement un effet sur le cash flow
net courant par action qui, du fait de la dilution et d'un
contexte économique moins porteur, progressera à un taux inférieur à 10%
la première année de l'acquisition. Michel
Clair a toutefois précisé « Si la baisse en 2009 du taux de croissance
de notre cash flow par action semble inévitable, nous sommes convaincus
que ce phénomène ne sera que temporaire et que la dynamique de notre
modèle, accrue par l'intégration de Steen &
Strøm, nous permettra d'atteindre de nouveau
très rapidement un taux de progression à deux chiffres, taux qui reste
notre objectif de moyenne période ».
I. DE BONS RÉSULTATS SEMESTRIELS
Le Conseil de surveillance, réuni le 25 juillet, a examiné l'activité
de la société et validé les comptes du 1er semestre
2008, arrêtés par le Directoire le 22 juillet dernier.
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En millions d'euros
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Variation
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|
Variation à
périmètre constant
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30-juin 2008
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|
30-juin 2007
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Loyers
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324,9
|
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285,0
|
|
14,0%
|
|
5,5%
|
|
dont centres commerciaux
|
|
284,4
|
|
249,3
|
|
14,1%
|
|
5,2%
|
|
dont commerces
|
|
15,1
|
|
11,4
|
|
32,3%
|
|
8,4%
|
|
dont bureaux
|
|
25,4
|
|
24,3
|
|
4,5%
|
|
7,1%
|
|
Loyers nets
|
|
303,2
|
|
266,9
|
|
13,6%
|
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Honoraires
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|
32,3
|
|
30,0
|
|
7,5%
|
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Cash-flow d'exploitation
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293,3
|
|
257,1
|
|
14,1%
|
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En euros par action
|
|
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Cash-flow net courant
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|
1,20
|
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1,08
|
|
11,5%
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Bénéfice net
|
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0,59
|
|
0,72
|
|
-17,8%
|
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Actif net réévalué (1)
|
|
42,5
|
|
36,3
|
|
17,1%
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(1) droits compris, après fiscalité sur
plus-values latentes et remise en valeur de marché des instruments
financiers
|
UN EFFET LIMITÉ DU RALENTISSEMENT DE LA CROISSANCE SUR L'ACTIVITÉ
DES GALERIES
Le ralentissement de la consommation des ménages, en Europe de l'ouest
principalement, a eu un effet limité sur le chiffre d'affaires
des galeries détenues par Klépierre et différent en fonction de leur
localisation et de leur format.
Sur les cinq premiers mois de l'année, les
chiffres d'affaires des galeries sont en
hausse de 1,1% (cumul janvier – mai
2007/2006 : +3,4%) avec des évolutions contrastées: l'Europe
centrale, la Grèce et la Belgique connaissent une évolution positive
alors que les chiffres d'affaires espagnols,
italiens et portugais sont en baisse (respectivement de -2,9%, - 2,2% et
-4,5%).
En France, les chiffres d'affaires des
galeries en cumul sur le semestre sont stables principalement du fait d'un
mois de juin en baisse, notamment dû à un effet calendaire. L'activité
a été bien orientée dans les centres intercommunaux (84 centres en
France) qui enregistrent un 1er semestre en
progression (+1,4%), les centres régionaux (-0,8%) et les centres de
centre-ville (-1,1%) étant en léger repli.
Les loyers Centres commerciaux sont en hausse de 14,1% au 1er
semestre 2008 pour atteindre 284,4 millions d'euros.
Les acquisitions réalisées en 2007 ont contribué aux loyers du semestre
à hauteur de 22,7 millions d'euros : en
France (11,7 M€) avec notamment les
extensions de Rambouillet, Orléans-Saran, les deux hypermarchés Leclerc
de la région toulousaine et le centre Victor Hugo à Valence ; au
Portugal (2,2 M€) avec le rachat des 50% du
centre Parque Nascente et en Pologne (6,9 M€)
avec les 3 centres de Rybnik, Sosnowiec et Lublin, pour les principaux
changements.
Les acquisitions réalisées au 1er semestre
2008 ont contribué plus modestement (3,1 M€) ;
il s'agit essentiellement des deux galeries
italiennes de Lonato et Verone.
A périmètre constant, la progression de 5,2% résulte de l'indexation
(impact de +3,7% sur l'ensemble de la zone)
et de la revalorisation locative : 270 baux recommercialisés et 304 baux
renouvelés avec des conditions en hausse respectives de 10,9% et 14,1%.
Les loyers Commerces, à 15,1 millions d'euros
au 30 juin 2008, progressent de 32,3% sous l'effet
des acquisitions réalisées en 2007 et 2008 (+2,7 M€).
A périmètre constant, la hausse de 8,4% provient de l'indexation
(+4,8%) et de la perception des premiers loyers variables (0,4 M€).
Les loyers Bureaux augmentent de 7,1% à périmètre constant sous l'impact
de l'indexation (+4,1%) et des relocations
réalisées en 2007 et 2008 (+4,0%) malgré une vacance résiduelle sur l'immeuble
Charles-de-Gaulle à Neuilly-sur-Seine (-0,2%).
Les honoraires atteignent 32,3 millions d'euros,
en hausse de 7,5% et proviennent quasi exclusivement du secteur Centres
commerciaux.
CASH FLOW NET COURANT PAR ACTION : +11,5%
Le cash flow d'exploitation en part totale s'établit
à 293,3 millions d'euros, en progression de
14,1%. Le coût de l'endettement net est de
91,4 millions d'euros sur le 1er
semestre 2008, en hausse de 20% par rapport à la même période de 2007
sous l'effet de l'augmentation
de la dette qui est passée de 4 108 millions d'euros
à 4 992 millions d'euros en 1 an. Le
coût de la dette est resté stable aux alentours de 4,3% sur la période,
bénéficiant du renforcement des couvertures à taux fixe (85% au 30 juin
2008).
Les dotations aux amortissements et provisions sur immeubles sont en
forte augmentation (36,4%) du fait de 22,7 millions d'euros
de dotations aux provisions pour dépréciation, liée en grande partie
(17,0 M€) à l'appréciation
de devises non euro et son impact sur le rehaussement des valeurs nettes
comptables de certains actifs. Sur le semestre, l'appréciation
des monnaies non euro du Groupe a généré une augmentation des capitaux
propres de 79 millions d'euros.
Le cash flow net courant atteint 192,0 millions d'euros
(164,6 M€ en part du groupe, +11,0%). Ramené
par action, il ressort à 1,20 euro, en hausse de 11,5%.
Le résultat de cessions est pratiquement stable à 21,6 millions d'euros
et enregistre la vente d'une quote-part
indivise de la galerie Annecy Courier ainsi que la cession de la
participation dans la société belge de gestion Devimo.
Le résultat net consolidé s'élève à 99,3
millions d'euros en part totale et à 80,6
millions d'euros en part du groupe. Cette
baisse de 18,1% s'explique par l'augmentation
des dotations aux provisions mais également par une charge d'impôt
non récurrente pour un montant net de 8,5 millions d'euros
due à l'entrée dans le régime SIIC de la
société Progest.
ACTIF NET RÉÉVALUÉ PAR ACTION : +3,5% SUR 6 MOIS
La valeur du patrimoine, droits compris, au 30 juin 2008 s'élève
à 12,0 milliards d'euros en part totale et
10,7 milliards d'euros en part du groupe.
Appréciée à périmètre constant, la valorisation des actifs sur les 6
premiers mois de l'année est en hausse de
1,1% pour les centres commerciaux, 0,6% pour les commerces et de 2,4%
pour les bureaux (respectivement +8,3%, +7,0% et +6,9% sur 12 mois).
Cette évolution prend en compte la hausse des revenus sur 6 mois qui est
venue plus que compensée la hausse des taux de rendement sur la période
(+ 4 bp pour les centres commerciaux, stables pour les commerces et + 10
bp pour les bureaux).
L'Actif Net Réévalué, droits compris et
après fiscalité latente et mise en valeur de marché des instruments
financiers, atteint 42,5 euros par action au 30 juin 2008 contre 41,1
euros au 31 décembre 2007 (+3,5% sur 6 mois) et 40,0 euros hors droits.
516 MILLIONS D'EUROS D'INVESTISSEMENT
AU 1ER SEMESTRE 2008
Klépierre a investi pour 516,4 millions d'euros
au 1er semestre 2008, la majeure partie en
centres commerciaux (350,8 M€), également
dans les commerces au travers de Klémurs (154,5 M€)
et dans une moindre mesure dans les bureaux (11,1 M€).
Les investissements en centres commerciaux, dont 304 millions d'euros
sur des opérations engagées, se sont concentrés principalement :
-
sur la France (145 M€) et concernent des
projets de nouveaux centres (Aubervilliers, Montpellier Odysseum etc?)
ou des extensions en cours de construction (Val d'Europe,
Blagnac, Saint-Orens, Clermont Jaude etc?) ;
-
sur l'Italie (139 M€)
avec principalement les galeries de Lonato et Vérone ;
-
et sur la Hongrie (44 M€) avec un premier
acompte sur le projet Corvin et l'acquisition
du terrain pour développer un nouveau centre à Szekesfehervar.
UN PORTEFEUILLE DE DÉVELOPPEMENT AUX EXIGENCES RENFORCÉES
Klépierre a par ailleurs revu de manière rigoureuse son portefeuille de
développement en relevant ses seuils d'exigence
en matière de rentabilité et d'intérêt
stratégique. Le nouveau portefeuille, s'établit
à 3 milliards d'euros sur la période
2008-2012 dont 1,3 milliard d'euros pour les
projets engagés affichant un taux de rendement moyen à l'ouverture
de 6,4%. Un peu moins de la moitié de ses projets sont situés en France.
En y ajoutant les projets conduits par Steen & Strøm, le portefeuille de
développement se monte à 4 milliards d'euros
dont 1,8 milliard au titre des projets engagés.
II. KLÉPIERRE, CONJOINTEMENT AVEC LE FONDS DE PENSION HOLLANDAIS ABP,
ACQUIERT STEEN & STRØM, 1ÈRE FONCIÈRE
DE CENTRES COMMERCIAUX EN SCANDINAVIE POUR UN PRIX DE NOK 21,9 MILLIARDS
(EUR 2,7 MDS)
Communiqué conjoint ABP Pension Fund –
Klépierre
ABP Pension Fund (?ABP?)
et Klépierre ont signé conjointement avec la société Canica un protocole
le 25 juillet dernier en vue d'acquérir 100%
du capital de la société norvégienne Steen & Strøm ASA, pour un prix de
NOK 21.9 milliards (EUR 2.7 milliards).
Steen & Strøm est la première foncière intégrée de centres commerciaux
de Scandinavie. La société détient un portefeuille de grande qualité
composé de 30 centres commerciaux (18 en Norvège, 9 en Suède et 3 au
Danemark) représentant une surface locative nette de 780.000 m² environ.
Le taux d'occupation financier des centres
est de 96.4%. Le portefeuille comprend des centres de référence en
Scandinavie comme Fields à Copenhague au Danemark et Allum à Partille en
Suède. Les locataires de Steen & Strøm comptent toutes les principales
enseignes scandinaves, de grandes enseignes internationales comme des
commerces indépendants.
En complément des centres détenus, la société a constitué un
portefeuille de développement important de nouveaux centres en
Scandinavie, dont 6 sont en cours de construction. Steen & Strøm gère
également pour compte de tiers 26 centres commerciaux en Norvège et au
Danemark.
Cette opération donne à ABP et Klépierre la taille critique sur le
marché scandinave et les deux sociétés utiliseront Steen & Strøm comme
leur plateforme principale de centres commerciaux dans la région
nordique pour de futurs investissements. Aux termes du protocole, Steen
& Strøm sera détenue à hauteur de 43,9% par ABP et de 56,1% par
Klépierre. La société demeura une entité légale à part entière,
conservant son management et ses employés.
Steen & Strøm dispose de la meilleure équipe de gestion en Scandinavie
composée de 400 collaborateurs expérimentés sous la direction d'un
management de premier niveau. Klépierre et ABP apporteront leur
expérience et leur capacité financière au management en place pour
exprimer tout le potentiel de l'activité. L'intention
commune d'ABP et Klépierre est de poursuivre
l'activité de Steen & Strøm sous sa forme
actuelle et de soutenir la société dans la conduite de ses ambitions de
croissance, y compris la réalisation de son programme de développement.
Commentant l'opération, Laurent Morel,
Membre du Directoire de Klépierre, a déclaré : « La qualité des centres
en exploitation et l'existence d'un
portefeuille significatif de projets dont beaucoup sont déjà en
développement, sont les deux attraits majeurs de cette acquisition. De
plus, la démonstration n'est plus à faire que l'entreprise Steen & Strøm
est la plateforme idéale pour gérer et développer dynamiquement ce
patrimoine. Nous sommes très heureux de pouvoir collaborer bientôt avec
cette équipe au track record remarquable. »
Patrick Kanters, Directeur Général de Global Real Estate d'ABP,
a ajouté : « C'est très rare de
pouvoir acquérir une position substantielle au sein d'une
plateforme intégrée de centres commerciaux de cette réputation en
Europe. Cette acquisition renforce notre portefeuille de foncières
européennes spécialisées et offre au management de Steen & Strøm un
soutien pour la poursuite de leur développement. »
Olav Line, Directeur Général de Steen & Strøm, a déclaré en commentaire:
« Je suis ravi de voir Klépierre et ABP s'unir
pour la détention de Steen & Strøm, leur engagement significatif marqué
par cette transaction reflétant une profonde confiance dans nos
capacités et notre potentiel. Leur dimension internationale alliée à
leurs compétences et leur capacité financière offriront à Steen & Strøm
de nouvelles opportunités et nous permettrons de conforter l'importante
plateforme créée par l'ancien actionnaire ».
L'acquisition définitive devrait avoir lieu
au cours du 2nd semestre 2008, après
approbation des autorités concernées.
Prochains évènements et publications :
-
28 octobre 2008, chiffre d'affaires 3ème
trimestre 2008
KLEPIERRE
Jean-Michel GAULT, 01 40 67 35 05
Directeur
Financier
jean-michel.gault@klepierre.com
ou
KLEPIERRE
Soline
ROULON, 01 40 67 57 39
Responsable communication financière
soline.roulon@klepierre.com
ou
KEIMA
COMMUNICATION
Emmanuel DOVERGNE, 01 56 43 44 63
emmanuel.dovergne@keima.fr
ou
Presse
:
Alix HERIARD DUBREUIL, 01 56 43 44 62
alix.heriard@keima.fr
bourse
