Retail Estates : 20/11/2017 - Communiqué intermédiaire - Résultats sémestriels au 30 septembre 2017

Communiqué intermédiaire - information réglementée

Ternat, le 20 novembre 2017

RESULTATS SEMESTRIELS AU 30 SEPTEMBRE 2017

Le résulta t Epra a u gmen te de 18,62% jusqu'à 21, 9 8 millions EUR

Augmen ta tion du po rtefeuille immo bi lier à un e juste valeur de 1.152,55 millio n s EUR

Le taux d'in térêt mo yen s ' élève à 2,86% (con tre 3,42% au 31 ma rs 2017)

Tau x d' o ccu pa tio n : 98,21 %

Divide nd e : co nfir matio n de la prévision de 3,40 1 EUR br ut

Le ra pport semes triel 2017-2018 dispo n i b le

1 Le dividende présupposé pour l'exercice 2017-2018 comme communiqué dans le rapport annuel 2016-2017 (p. 48)

1. RAPPORT SEMESTRIEL

2. RAPPORT D'ACTIVITÉS RELATIF AU PREMIER SEMESTRE DE L'EXERCICE 2017-2018, CLÔTURÉ LE 30 SEPTEMBRE 2017

3. Revenus locatifs et taux d'occupation

   Les revenus locatifs s'élèvent au premier semestre de l'exercice à 36,24 millions EUR, soit une augmentation de 11% par rapport au même semestre de l'exercice 2016-2017. À ce moment, les revenus locatifs s'élevaient à 32,51 millions EUR. Cette hausse s'explique quasi intégralement par la croissance du portefeuille immobilier.

   Le taux d'occupation s'élève au 30 septembre 2017 à 98,21%, contre 98,13% au 31 mars 2017.

4. Juste valeur du portefeuille immobilier

   La juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à 1.152,55 millions EUR. Les experts immobiliers estiment à 6,68% le rendement locatif (par rapport à la valeur d'investissement) de ce portefeuille sur la base de loyers en cours.

   La stabilité de la valeur de l'immobilier commercial de périphérie (principalement des parc commerciaux) s'explique principalement par l'intérêt non démenti des particuliers fortunés et des investisseurs institutionnels d'origine nationale et étrangère pour les investissements dans ce type d'immeubles. Retail Estates SA a elle-même constaté ce phénomène lors de la réalisation de son programme de désinvestissements annuel.

   Au 30 septembre 2017, le portefeuille immobilier est constitué de 724 immeubles, pour une surface locative de 837.763m².

5. Investissements - parcs commerciaux

   Retail Estates étend ses investissements aux Pays-Bas par l'acquisition de 5 parcs commerciaux. Ces parcs commerciaux, destinés au commerce de détail volumineux (principalement décoration de maison), sont principalement loués à des entreprises à succursales multiples actives dans l'aménagement de l'habitation. Ils comptent 51 espaces commerciaux au total. Retail Estates conservant la même approche « hands on » que celle qui a fait son succès en Belgique, un siège principal est actuellement mis en place aux Pays-Bas. Les aspects commerciaux seront gérés par une équipe de management immobilier néerlandaise afin de rester en contact avec le marché et les locataires.

   Les dépenses de consommation ne cessent d'augmenter aux Pays-Bas depuis trois ans. Le faible taux de chômage et la forte croissance de l'économie néerlandaise font suite à des années d'économies « drastiques » qui ont certes permis d'assainir les finances publiques et la sécurité sociale, mais également fait atteindre des profondeurs inédites au commerce de détail pendant la période 2008-2013. D'après le dernier rapport trimestriel du service public CBS, la confiance des consommateurs est au plus haut depuis 10 ans. Le marché de l'immobilier résidentiel en particulier en recueille les fruits, d'où les achats de biens d'aménagement connaissent un pic. Les investissements dans le marché des surfaces commerciales de périphérie ont fortement repris depuis l'annonce de meilleures perspectives par les commerçants. Les Pays-Bas comptent pour

   leurs 17 millions d'habitants environ 200 emplacements hors des villes où le commerce de détail volumineux est autorisé. Le cadre urbanistique strict limite le nombre de parcs commerciaux, mais aussi le type de commerce qui peut y être exploité. Contrairement à la Belgique, le commerce de produits alimentaires, de vêtements et de chaussures y est interdit. Il a de même été fait obstacle temporairement au fractionnement de l'offre commerciale au sein de « commerces de périphérie » dans l'optique de mettre en place des parcs commerciaux bien délimités. L'intérêt des investisseurs institutionnels internationaux pour l'acquisition de ce type d'immobilier en est à ses balbutiements.

   Pour de plus amples informations nous référons à notre communiqué de presse du 3 juillet 2017.

   Entretemps plusieurs opportunités d'investissements ont été identifiées sur le marché Néerlandais. De nouveaux investissements au cours de l'exercice comptable seront plutôt réalisés aux Pays-Bas qu'en Belgique.

   La capacité d'investissement encore disponible permet de réaliser ces investissements avec des ressources supplémentaires provenant de financement bancaire et/ou des obligations à émettre.

6. Désinvestissements

   Des immeubles ont été désinvestis au cours du semestre précédent pour un prix de vente net de 1,89 million EUR. Une moins-value limitée de -0,01 million EUR a été réalisée sur ces ventes.

   Ces désinvestissements s'inscrivent dans le cadre d'un programme annuel et continu de vente de magasins isolés qui, en raison de leur emplacement, de leur taille et/ou des activités commerciales qui y sont exercées, ne relèvent pas du portefeuille de base de Retail Estates SA.

7. Mise en œuvre de la stratégie de financement

   Retail Estates combine des crédits bilatéraux auprès de divers partenaires bancaires à des placements privés d'obligations pour des investisseurs institutionnels. La durée moyenne du portefeuille de crédits s'élève à 4,33 ans. Dans le cadre du financement de ses activités, Retail Estates dispose depuis septembre 2017 d'un programme de papier commercial de (maximum) 50 millions EUR. Le papier commercial est intégralement couvert par des lignes de back-up et des lignes de crédit non utilisées servant de garantie de refinancement, dans le cas où le placement ou la prolongation du papier commercial ne s'avérerait pas possible ou que partiellement possible.

   Au 30 septembre 2017, le taux d'intérêt moyen s'élève à 2,86%, contre 3,42% au 31 mars 2017.

   En outre le conseil d'administration du 20 novembre 2017 a chargé le comité de direction d'organiser un placement privé d'obligations de 100 mio EUR maximum.

   Cette émission devrait contribuer à la diversification des sources de financement et l'extension de la durée moyenne du portefeuille de prêts.

8. Augmentations du capital dans le cadre du capital autorisé

   Le 5 avril 2017, 174.404 nouvelles actions ont été émises par l'apport des créances restant dues relatives à l'acquisition des actions de la société immobilière Hainaut Retail Invest qui possède 25 immeubles commerciaux, répartis dans la province de Hainaut. À la suite de cette émission, le capital social de Retail Estates est passé à 206.612.347,44 EUR, représentés par 9.182.612 actions.

   Les nouvelles actions participent aux bénéfices de la société depuis le 1er avril 2017.

   Tel qu'indiqué au point 1.3, l'acquisition du portefeuille immobilier néerlandais a été partiellement financée par l'émission de nouvelles actions. Ces actions ont été émises le 29 juin 2017 par le conseil d'administration dans le cadre du capital autorisé, à un prix d'émission de 65 EUR. Elles participent aux bénéfices à compter du début de l'exercice 2017-2018, qui a pris cours le 1er avril dernier, mais pas aux bénéfices de l'exercice clôturé au 31 mars 2017. Suite à ces augmentations du capital, 200.000 nouvelles actions ont été émises, ce qui porte le total des actions émises à 9.382.612 unités au 30 septembre 2017.

9. ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE DU SEMESTRE

10. Libramont & Jemeppe-sur-Sambre

    Le 31 octobre 2017, Retail Estates SA a acquis le contrôle exclusif de la société Prometra SPRL. Cette société est propriétaire de 2 espaces commerciaux à Libramont et de 1 espace commerciale à Jemeppe-sur-Sambre. Les magasins génèrent un revenu locatif annuel de 0,18 million EUR. L'investissement dans cette transaction s'élève à 2,85 millions EUR.

    Cette acquisition a été effectuée à une valorisation conforme à la juste valeur des immeubles ou parcs commerciaux, telle qu'établie par les experts immobiliers CBRE ou Cushman & Wakefield.

11. ANALYSE DES RÉSULTATS

Résultats semestriels au 30 septembre 2017 : le résultat EPRA du Groupe2 augmente de 18,62% par rapport au 30 septembre 2016 - la juste valeur du portefeuille immobilier augmente à 1.152,55 millions EUR.

Au 30 septembre 2017, le résultat EPRA (à savoir les bénéfices, hors résultat sur le portefeuille et hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers) s'élève à 21,98 millions EUR, soit une augmentation de 18,62% par rapport à la même période de l'exercice précédent.

Le résultat locatif net est passé de 32,21 millions EUR à 36,14 millions EUR, principalement grâce à la contribution des immeubles commerciaux acquis durant l'exercice précédent, comptabilisés à 100% pour la première fois cette année. Le portefeuille immobilier a augmenté de 136,24 millions EUR par rapport au 30 septembre 2016. Le portefeuille immobilier a progressé de 81,19 millions EUR par rapport au 31 mars 2017.

Après déduction des charges immobilières, nous obtenons un résultat d'exploitation immobilier de 33,19 millions EUR, contre 29,53 millions EUR l'année passée.

Les charges immobilières s'élèvent à 2,61 millions EUR, contre 2,39 millions EUR l'année dernière, principalement en raison de l'augmentation des charges techniques et des frais commerciaux. Les frais généraux s'élèvent à 2,01 millions EUR, soit une augmentation de 0,56 million EUR par rapport à l'année précédente. Après déduction des frais généraux, Retail Estates SA atteint un résultat d'exploitation avant résultat sur le portefeuille de 31,18 millions EUR. La marge d'exploitation s'élève à 86,29%.

2 Retail Estates SA et ses filiales.