UNIBAIL-RODAMCO : L’immobilier qui rapporte

Analyse du 28/02/2011 | 09:22

Eligible au PEA / SRD : NON / OUI EURONEXT PARIS Fonds immobiliers

Place de Cotation : NYSE Euronext Paris

Métiers : société foncière, immobilier commercial et de bureaux                                                                     

Marché, Positionnement : n° 1 européen du secteur

Forces : taille conséquente, situation financière solide

Faiblesses :sensible à la consommation

Raisons de la Recommandation :

 

La crise n’a pas épargné les centres commerciaux en 2010 qui ont vu la fréquentation globale reculer de 1,3 % sur l’année, un score meilleur cependant que celui de 2009 qui était en recul de 2,7 %. Cette fréquentation est conditionnée par le souci d’économies des consommateurs, qui limitent leurs déplacements et achètent moins. Un taux de chômage élevé et qui ne baisse pas, un pouvoir d’achat qui progresse très peu, sont les principaux paramètres de ce comportement, auxquels s’ajoutent des éléments extérieurs comme les intempéries du type de celles survenues en fin d’année dernière en France, pays où la société réalise près des deux tiers de son chiffre d’affaires. Néanmoins au cours de l’exercice, le niveau d’activité réalisé par les commerces locataires d’Unibail-Rodamco a fait mieux que le marché, en progressant de 3 % contre une avance de 1,1 % pour les indices nationaux qui servent de référence à l’entreprise. Le choix de l’emplacement est primordial.

Comme beaucoup d’entreprises, la société a profité de la crise pour faire le point sur ses implantations et adopter la stratégie qui lui soit la plus profitable ; elle a donc décidé de renforcer sa concentration sur les emplacements où la fréquentation est la plus forte, à savoir ceux qui dépassent 6 millions de visiteurs par an. Elle relève que le chiffre d’affaires de ses quinze premiers centres commerciaux ont fait mieux que l’ensemble, avec une croissance de 3,9 % Ce qui la conduit à procéder à des arbitrages, évalués entre 2 et 3 Md€ pour les prochaines années, qui, insensiblement réduisent le nombre d’emplacements ; d’une petite centaine actuellement, leur nombre devrait descendre vers 60 dans deux ans. En 2010, sur le seul premier semestre, elle a procédé à 1,2 Md€ de cessions, essentiellement de centres de taille plus modeste. L’objectif étant bien entendu de vendre dans de bonnes conditions financières, ce qui a jusqu’ici été le cas, et pour le futur, les projets en développement devraient représenter une somme de plus de 6 Md€. Concentrée sur les centres les plus grands et les plus rentables, la société leur consacre une part importante de son budget de rénovation, qui devrait représenter une enveloppe d’1,5 Md€.

Les deux aspects à surveiller pour appréhender ce métier résident dans le montant des loyers encaissés et dans la valeur des actifs possédés. Pour les premiers, la répartition entre centres commerciaux, bureaux et centres de congrès a permis de maintenir en 2010 le montant des loyers à un niveau identique à 2009. Pour les seconds, le choix des grands centres, les arbitrages fréquents et l’orientation européenne ont fait que le patrimoine a connu une réappréciation après deux ans de baisse. L’actif net réévalué par action au 31 décembre dernier était de 124,60 € contre 131,70 un an auparavant. Il convient de préciser qu’entretemps la société a procédé à la distribution d’un dividende exceptionnel de 20 € par action, résultant des cessions réalisées pendant la période.

Objectifs de cours:

L’exercice 2010 s’est donc soldé par une quasi stagnation des revenus, mais avec un bénéfice net en légère progression, à 848 m€ contre 836, soit 9,27 € par action. Les titres de sociétés foncières revêtent un caractère défensif dans les périodes de conjoncture économique difficile, en fonction des actifs sous-jacents qu’elles représentent mais aussi d’une distribution généreuse de dividendes. Chez Unibail-Rodamco, le taux de distribution représente autour de 80 % du résultat net, ce qui est beaucoup ; cette année le dividende proposé sera de 8 €, soit, sur la base du cours de 145 €, un rendement de 5,5 %. Relevons au passage que la prime du cours par rapport à l’actif net se maintient toujours, le retour de liquidités aux actionnaires n’y est sans doute pas étranger. Pour qui veut inclure de l’immobilier de rapport dans son portefeuille, l’action reste à privilégier, d’autant que la reprise progressive de la croissance en France et en Europe cette année pourrait être bénéfique aux centres commerciaux en faisant remonter le taux de fréquentation.

Marc Bouche
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