Par
Un actif hybride alliant solidité de la pierre (rendement et sécurité) et flexibilité, liquidité des marchés financiers.
Le marché de l’immobilier à des caractéristiques qui le distingue nettement des actifs financiers. C’est un actif fortement soumis à l’impact des politiques fiscales, politiques environnementales (multiplication des diagnostics, normes environnementales...), règlementations européennes qui viennent alourdir ce véhicule d’investissement. Objectivement, l’immobilier reste un actif à risque. Des phases de surchauffe ou de dépression de marché apparaissent historiquement. Au regard de ces éléments, l’immobilier sous forme de parts ou d’actions offre des caractéristiques se rapprochant des actifs financiers en gommant certains écueils du marché immobilier direct grâce à des frais réduits, une liquidité plus forte, un investissement de départ plus faible.
Cet actif peu connu des investisseurs est-il simplement marginal ou existe réellement un « marché de l’immobilier coté » ?
A en croire le dernier rapport annuel Real Estate ERNST & YOUNG de 2014, la réponse est claire : Une transaction immobilière sur cinq dans le monde est effectuée par l’intermédiaire d’une foncière cotée que ce soit des SIIC en France ou encore des REITs aux Etats-Unis et en Angleterre. Le volume de transaction à travers le monde avoisine les 100 milliards de dollars en 2014. L’immobilier coté c’est aujourd’hui une centaine de société à forte capitalisation. De nombreux indices (IEIF, FTSE–EPRA/NAREIT...) permettent de quantifier, opérer des stratégies, évaluer les acteurs de ce marché.
De même, de nombreuses sociétés de gestion, des fonds sont exclusivement spécialisés dans les SIIC et REITs.
Sur longue période les foncières cotées ont été le placement le plus rentable avec une performance annualisée de 14 % sur 10 ans et de 10 % sur 20 ans à fin 2013. Des performances primant sur l’or, les SCPI, les actions françaises ou encore un placement cher au français : les assurances-vie. Concrètement, un investisseur qui aurait misé à l’achat sur la plus importante foncière cotée française Unibail-Rodamco après la crise financière de 2011 aurait fait un gain de 180%. A cela s’ajoute la perception par l’actionnaire d’un dividende par action de 8 à 10 euros chaque année.
Qu’en est-il du marché français ?
En France, les grosses capitalisations du secteur s’appellent Unibail-Rodamco (22,7 milliards d’euros), Klépierre (12 milliards d’euros), Gécina (7,1 milliards d’euros) ou encore Icade et Foncière des Régions avec une capitalisation avoisinant les 4,7 milliards d’euros chacune. Ces sociétés sont réunies dans un indice l’Euronext IEIF SIIC France composé de 31 sociétés foncières cotées. Mais de petites sociétés cotées restent encore sous-évaluées offrant ainsi de bonnes opportunités d’achat (voir encadré).
Le graphique ci-dessous présente la performance normalisée de cet indice depuis sa création en 2003 comparativement à la performance normalisée du CAC40 sur la même période. Le constat est sans appel, une surperformance récurrente de l’indice immobilier. Deux périodes peuvent s’observer. Une première période 2004-2009 symbolisant la période faste des marchés financiers ainsi que la chute liée à la crise des subprimes. Même en pleine tempête le navire SIIC a mieux tenu la barre que son homologue CAC40. La seconde période est consécutive à la crise financière de l’été 2011. Les indices mondiaux sont repartis très nettement à la hausse, là encore l’indice SIIC a connu une performance constante et supérieure à l’indice de référence parisien.
En 2014, ces foncières cotées se sont offert un joli rallye boursier, terminant l'année sur une performance de 18 % (indice IEIF, zone euro, dividendes réinvestis), contre 1,73% pour les actions françaises (CAC 40 dividendes nets réinvestis).
.jpg)
Si les foncières cotées surperforment souvent par rapport au CAC 40 quand la conjoncture est bonne, elles peuvent aussi sous-performer quand tout va mal. Elles n'ont pas la régularité des SCPI et sont bien plus volatiles. Comme elles empruntent une partie de ce qu'elles dépensent pour faire leurs acquisitions, les SIIC sont doublement sanctionnées à chaque crise de la dette. Elles ont ainsi cédé 51 % en 2008 et 17 % en 2011, contre respectivement - 40 % et - 14 % pour le CAC 40. Il faut donc avoir des nerfs solides et surtout disposer d'un horizon de placement long, idéalement d'au moins cinq ans.
Les raisons d’un tel succès
Compte tenu de la politique de taux d’intérêt bas ces dernières années et des cours de bourses en hausse constante depuis 2011, ce placement aura été indéniablement le plus fructueux. Cependant une fin de cycle semble se dessiner avec une perspective de hausse des taux directeurs prochains, couplé à un endettement de ces foncières cotées très important. En effet ces sociétés ont profité de la dynamique de taux bas depuis 2009 pour émettre des obligations à faible taux, diminuant ainsi le coût global de leur dette, allègent leurs frais financiers et par conséquent gonflant leurs bénéfices. Les ratios d’endettement sont environ de 40% (la moyenne des sociétés du Cac40 avoisinant plutôt les 20% en moyenne). La conséquence boursière c’est la dépendance du cours de ces SIIC au niveau des taux d’intérêt. A défaut d’être remonté prochainement par la BCE, les taux pourront difficilement descendre à des niveaux plus bas vu leur faiblesse actuelle. Les foncières semblent donc atteindre des plafonds. La valorisation démontre la surcote des majors du secteur. Les SIIC sont valorisées en moyenne 1,4x la valeur de leurs actifs. D’autre part, en terme de loyer, des limites sont clairement atteintes. Nous conseillons ainsi d’alléger son portefeuille avec des prises de bénéfices sur les grosses capitalisations du secteur (Unibail-Rodamco, Klépierre, Foncière de Paris, Mercialys, Hammerson, Foncière des régions ou Foncière lyonnaise).
Le marché de l’immobilier à des caractéristiques qui le distingue nettement des actifs financiers. C’est un actif fortement soumis à l’impact des politiques fiscales, politiques environnementales (multiplication des diagnostics, normes environnementales...), règlementations européennes qui viennent alourdir ce véhicule d’investissement. Objectivement, l’immobilier reste un actif à risque. Des phases de surchauffe ou de dépression de marché apparaissent historiquement. Au regard de ces éléments, l’immobilier sous forme de parts ou d’actions offre des caractéristiques se rapprochant des actifs financiers en gommant certains écueils du marché immobilier direct grâce à des frais réduits, une liquidité plus forte, un investissement de départ plus faible.
Cet actif peu connu des investisseurs est-il simplement marginal ou existe réellement un « marché de l’immobilier coté » ?
A en croire le dernier rapport annuel Real Estate ERNST & YOUNG de 2014, la réponse est claire : Une transaction immobilière sur cinq dans le monde est effectuée par l’intermédiaire d’une foncière cotée que ce soit des SIIC en France ou encore des REITs aux Etats-Unis et en Angleterre. Le volume de transaction à travers le monde avoisine les 100 milliards de dollars en 2014. L’immobilier coté c’est aujourd’hui une centaine de société à forte capitalisation. De nombreux indices (IEIF, FTSE–EPRA/NAREIT...) permettent de quantifier, opérer des stratégies, évaluer les acteurs de ce marché.
De même, de nombreuses sociétés de gestion, des fonds sont exclusivement spécialisés dans les SIIC et REITs.
Sur longue période les foncières cotées ont été le placement le plus rentable avec une performance annualisée de 14 % sur 10 ans et de 10 % sur 20 ans à fin 2013. Des performances primant sur l’or, les SCPI, les actions françaises ou encore un placement cher au français : les assurances-vie. Concrètement, un investisseur qui aurait misé à l’achat sur la plus importante foncière cotée française Unibail-Rodamco après la crise financière de 2011 aurait fait un gain de 180%. A cela s’ajoute la perception par l’actionnaire d’un dividende par action de 8 à 10 euros chaque année.
Qu’en est-il du marché français ?
En France, les grosses capitalisations du secteur s’appellent Unibail-Rodamco (22,7 milliards d’euros), Klépierre (12 milliards d’euros), Gécina (7,1 milliards d’euros) ou encore Icade et Foncière des Régions avec une capitalisation avoisinant les 4,7 milliards d’euros chacune. Ces sociétés sont réunies dans un indice l’Euronext IEIF SIIC France composé de 31 sociétés foncières cotées. Mais de petites sociétés cotées restent encore sous-évaluées offrant ainsi de bonnes opportunités d’achat (voir encadré).
Le graphique ci-dessous présente la performance normalisée de cet indice depuis sa création en 2003 comparativement à la performance normalisée du CAC40 sur la même période. Le constat est sans appel, une surperformance récurrente de l’indice immobilier. Deux périodes peuvent s’observer. Une première période 2004-2009 symbolisant la période faste des marchés financiers ainsi que la chute liée à la crise des subprimes. Même en pleine tempête le navire SIIC a mieux tenu la barre que son homologue CAC40. La seconde période est consécutive à la crise financière de l’été 2011. Les indices mondiaux sont repartis très nettement à la hausse, là encore l’indice SIIC a connu une performance constante et supérieure à l’indice de référence parisien.
En 2014, ces foncières cotées se sont offert un joli rallye boursier, terminant l'année sur une performance de 18 % (indice IEIF, zone euro, dividendes réinvestis), contre 1,73% pour les actions françaises (CAC 40 dividendes nets réinvestis).
Si les foncières cotées surperforment souvent par rapport au CAC 40 quand la conjoncture est bonne, elles peuvent aussi sous-performer quand tout va mal. Elles n'ont pas la régularité des SCPI et sont bien plus volatiles. Comme elles empruntent une partie de ce qu'elles dépensent pour faire leurs acquisitions, les SIIC sont doublement sanctionnées à chaque crise de la dette. Elles ont ainsi cédé 51 % en 2008 et 17 % en 2011, contre respectivement - 40 % et - 14 % pour le CAC 40. Il faut donc avoir des nerfs solides et surtout disposer d'un horizon de placement long, idéalement d'au moins cinq ans.
Les raisons d’un tel succès
Compte tenu de la politique de taux d’intérêt bas ces dernières années et des cours de bourses en hausse constante depuis 2011, ce placement aura été indéniablement le plus fructueux. Cependant une fin de cycle semble se dessiner avec une perspective de hausse des taux directeurs prochains, couplé à un endettement de ces foncières cotées très important. En effet ces sociétés ont profité de la dynamique de taux bas depuis 2009 pour émettre des obligations à faible taux, diminuant ainsi le coût global de leur dette, allègent leurs frais financiers et par conséquent gonflant leurs bénéfices. Les ratios d’endettement sont environ de 40% (la moyenne des sociétés du Cac40 avoisinant plutôt les 20% en moyenne). La conséquence boursière c’est la dépendance du cours de ces SIIC au niveau des taux d’intérêt. A défaut d’être remonté prochainement par la BCE, les taux pourront difficilement descendre à des niveaux plus bas vu leur faiblesse actuelle. Les foncières semblent donc atteindre des plafonds. La valorisation démontre la surcote des majors du secteur. Les SIIC sont valorisées en moyenne 1,4x la valeur de leurs actifs. D’autre part, en terme de loyer, des limites sont clairement atteintes. Nous conseillons ainsi d’alléger son portefeuille avec des prises de bénéfices sur les grosses capitalisations du secteur (Unibail-Rodamco, Klépierre, Foncière de Paris, Mercialys, Hammerson, Foncière des régions ou Foncière lyonnaise).
