« La hausse des taux d'intérêt ne constitue par une menace immédiate pour les prix de l'immobilier », affirme JPMorgan Asset Management dans son dernier point de stratégie hebdomadaire. Il explique cependant qu'une analyse approfondie est nécessaire pour déterminer l'impact probable d'une hausse des taux.

Le gestionnaire d'actifs fait tout d'abord remarquer que les taux d'intérêt et les taux de capitalisation ne sont pas forcément corrélés. Il rappelle que ces derniers représentent le ratio du revenu opérationnel net des biens sur leur valeur de marché du moment. Il convient à la place de se référer au contexte économique plus large ainsi qu'au rythme et au discours adoptés par la Fed au cours du prochain cycle de hausse des taux.

JPMorgan AM considère en revanche que le différentiel de taux entre les rendements à 10 ans des bons du Trésor américains et le taux de capitalisation comme un outil précieux pour mesurer la marge d'absorption des prix immobiliers actuels. Ce différentiel représente la prime de risque demandée par le marché en plus du taux des obligations souveraines pour investir dans l'immobilier de base.

« Un écart de taux réduit signale une plus forte appétence au risque pour les rendements de l'immobilier commercial et un niveau de tolérance au risque plus élevé chez les investisseurs », explique le stratège.

Sachant que les écarts de taux actuels sont nettement plus importants que leurs moyennes historiques, la prime de risque implicite de l'immobilier commercial lui apparaît peu généreuse par rapport à des fondamentaux qu'il juge globalement décents.

Le gestionnaire d'actifs en tire comme conséquence que les prix de l'immobilier commercial devraient être en mesure d'absorber en partie l'impact de la normalisation des taux sur les prochains trimestres.