Les Nouveaux Constructeurs : Résultats au 30 juin 2014

Regulatory News:

La société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS (Paris:LNC), promoteur d’immobilier résidentiel et de bureaux, communique aujourd'hui ses résultats du 1^er semestre 2014. Les comptes du 1^er semestre 2014 ont été examinés par le conseil de surveillance qui s’est tenu le 25 septembre 2014. Les comptes ont été revus par les auditeurs dont le rapport a été émis le 26 septembre 2014.

* comptes retraités suite à l’entrée en vigueur en 2014 des IFRS 10 et 11 relatifs à la consolidation (voir page 10)

Moïse Mitterrand, Président du Directoire, déclare :

« Au cours des 6 premiers mois de l’exercice 2014, Les Nouveaux Constructeurs continue d’afficher une progression de sa rentabilité, malgré la diminution provisoire de son chiffre d’affaires. Ceci est permis par la bonne tenue de nos résultats dans l’activité résidentielle en France, ainsi que par le retour progressif de Zapf à l’équilibre opérationnel. Dans un marché national où le rythme de vente a baissé, Les Nouveaux Constructeurs est parvenu à augmenter légèrement son volume de réservations, grâce à une offre commerciale étendue et en adaptation constante. Compte tenu des calendriers de livraison, nous prévoyons d’avantage de chiffre d’affaires au deuxième semestre qu’au premier, avec un effet favorable sur la rentabilité et la trésorerie du Groupe. »

CHIFFRE D’AFFAIRES

Depuis le 1^er janvier 2014, LNC applique la norme IFRS 11, relative aux partenariats. Cette norme ne permet plus de consolider les SCI contrôlées conjointement avec d’autres promoteurs (« co-promotions ») selon la méthode de l’intégration proportionnelle, et impose à la place d’utiliser la méthode de mise en équivalence. Ceci conduit à ne plus consolider le chiffre d’affaires des SCI concernées. Ce changement de méthode a nécessité de retraiter le chiffres d’affaires publié en 2013, comme indiqué dans le tableau ci-dessous.

Ceci étant précisé, au 30 juin 2014, le chiffre d’affaires consolidé de LNC s'établit à 219,2 millions d’euros, en retrait de 36,5 millions d’euros, soit -14%, par rapport au 1^er semestre 2013 retraité.

CHIFFRE D’AFFAIRES PAR SECTEUR OPÉRATIONNEL

(*) : Consolidation par mise en équivalence des SCI en contrôle conjoint (« co-promotions »)

En France, le chiffre d'affaires de l’immobilier résidentiel du 1^er semestre 2014 s’établit à 150,9 millions d’euros, en progression de 9% par rapport à la même période de l'exercice précédent.

En Espagne, le chiffre d'affaires s'inscrit à 14,3 millions d'euros, contre 2,1 millions d’euros au 1^er semestre 2013. Au cours de la période, Premier España a conclu une transaction avec un établissement bancaire incluant la vente d’anciens actifs relatifs à deux opérations gelées à Barcelone pour 8,8 millions d’euros. Le reste du chiffre d’affaires, soit 5,5m€, correspond à la livraison de 35 logements.

En Allemagne, le chiffre d’affaires de Concept Bau s’établit à 7,4 millions d'euros, et correspond à la livraison de 23 logements. Au premier semestre 2013, Concept Bau avait livré 129 logements, d’où un chiffre d’affaires nettement plus conséquent.

Le chiffre d'affaires de Zapf s'élève à 44,6 millions d'euros, contre 55,7 millions d'euros au 1^er semestre 2013. L’activité Garages représente 38,6 million d’euros, soit 86% du total, avec près de 7.000 unités livrées (vs 35,9m€ au S1 2013). L’activité Bau dégage 6 millions d’euros de chiffre d’affaires, correspondant à la livraison de 31 maisons (vs 19,8m€ au S1 2013).

Le chiffre d'affaires de l’immobilier d’entreprise est en net repli du fait de l’achèvement de l’immeuble de Boulogne qui a été livré au 4^ème trimestre 2013.

ACTIVITÉ COMMERCIALE

Le montant total des réservations s'élève à 288 millions d’euros au 1^er semestre 2014, en légère progression de 5% par rapport au 1^er semestre 2013. Au cours de la période, les réservations ont porté sur 1 170 appartements et maisons, contre 1 134 au 1^er semestre 2013.

MONTANT DES RÉSERVATIONS

En France, les réservations en immobilier résidentiel s’inscrivent à 223 millions d’euros, représentant 952 logements, contre 213 millions d’euros et 886 logements au cours du 1^er semestre 2013, soit une hausse de 5% en valeur et de 7% en volume.

Au cours des 6 premiers mois de l'exercice, la société a réalisé 25 lancements commerciaux de nouveaux programmes, contre 14 au premier semestre 2013.

Les ventes aux particuliers représentent près de 83% des réservations, le solde de 17% étant constitué des ventes en bloc à des bailleurs sociaux. Au sein des ventes aux particuliers, les investisseurs individuels ont représenté 20% des ventes au détail du 1^er semestre 2014, soit le même ratio qu’au premier semestre 2013.

En Espagne, les réservations s’élèvent à 27 millions d’euros, soit 126 unités vendues, contre 26 millions d’euros et 135 unités au 1^er semestre 2013. Elles portent essentiellement sur les nouveaux programmes à prix maîtrisés.

En Allemagne, chez Concept Bau, les réservations s’élèvent à 30 millions d’euros, soit 53 unités vendues, contre 20 millions d’euros et 39 unités au 1^er semestre 2013. D’importants lancements commerciaux sont prévus au cours du 2^ème semestre 2014.

Après avoir repris une activité commerciale en 2013, avec 84 réservations au cours de l’année, Zapf Bau a enregistré 39 nouvelles réservations de maisons à construire au cours du premier semestre 2014.

Les réservations de l'activité Immobilier d’entreprise correspondent à la vente au détail de l’immeuble de bureaux de Chatenay-Malabry.

CARNET DE COMMANDES

Au 30 juin 2014, le carnet de commandes s'élève à 724 millions d’euros, en hausse de 11 % par rapport au 31 décembre 2013.

Sur la base du chiffre d’affaires résidentiel des douze derniers mois, le carnet de commandes résidentiel représente 15 mois d’activité.

CARNET DE COMMANDES

En France, le carnet de commandes de l'immobilier résidentiel progresse de 3% à 511 millions d'euros.

En Espagne, le carnet de commandes s’établit à 104 millions d'euros; ce montant représente le prix de 566 logements réservés et non encore livrés, étant précisé que près de 300 de ces logements doivent être livrés au deuxième semestre 2014.

En Allemagne, le carnet de commandes total s'inscrit à 109 millions d’euros au 30 juin 2014, contre 69 millions d'euros au 31 décembre dernier.

Le carnet de commandes de Concept Bau progresse de 65% à 56 millions d’euros. Environ un tiers de ce carnet de commandes doit être livré en 2014.

Le carnet de commandes de Zapf progresse de 18 millions d’euros, soit +51%, pour atteindre 53 millions d'euros au 30 juin 2014. Il se répartit entre 40m€ pour l’activité garages (+16m€ vs 31-12-2013) et 13m€ pour l’activité construction (+2m€ vs 31-12-2013).

PORTEFEUILLE FONCIER

Au 30 juin 2014, le portefeuille foncier LNC s'établit à 2 308 millions d'euros (ht), en légère hausse de 2% par rapport à celui de la fin de l'exercice 2013.

Le portefeuille foncier résidentiel s'inscrit à 2 067 millions d'euros au 30 juin 2014, contre 2 010 millions d'euros à fin 2013. Sur la base du chiffre d'affaires résidentiel des douze derniers mois, le portefeuille foncier représente près de 3 ans et demi d'activité.

PORTEFEUILLE FONCIER MAÎTRISÉ

En France, le portefeuille foncier résidentiel s'inscrit à 1 819 millions d'euros, en progression de 5% par rapport au 31 décembre 2013. Au 30 juin 2014, il représente 9 124 logements, contre 8 652 logements au 31 décembre 2013.

En Espagne, le portefeuille foncier s’établit à 52 millions d'euros, contre 46 millions d'euros à fin 2013. Il représente 284 logements, contre 278 en début d'année. A ce jour, LNC détient encore 2 terrains gelés en Espagne.

En Allemagne, le portefeuille foncier de Concept Bau s'établit à 196 millions d'euros au 30 juin 2014, soit 353 logements, contre 406 logements à fin 2013.

Le portefeuille foncier de l'immobilier d'entreprise s'établit à 241 millions d'euros. Il représente le chiffre d’affaires potentiel de trois programmes situés respectivement à Montrouge (« White » en association avec AGRE), Chatenay-Malabry (« Le Trisalys ») et Champs sur Marne.

ELÉMENTS FINANCIERS

• Compte de résultat

La marge brute passe de 41,8m€ au 1^er semestre 2013 (retraité) à 49,2m€ au 1^er semestre 2014, en hausse de 7,4m€, comme détaillé ci-dessous.

France Résidentiel: +8,8m€ Cette hausse de 34% de la marge brute, de semestre à semestre, est permise par un effet base (hausse du CA) pour +9%, et par un effet marge (hausse de la rentabilité moyenne des programmes dégageant du CA au 1^er semestre 2014) pour le solde. Le taux de marge moyen de 22,9% se compare à 18,7% au 1^er semestre 2013 et à 21,4% en année pleine 2013 retraitée.

France Immobilier d’Entreprise: -3,4m€ Baisse essentiellement liée à la forte diminution du chiffre d’affaires dégagé au cours du semestre.

Concept Bau : -2,8m€ Cette baisse de 65% de la marge brute, de semestre à semestre, est essentiellement due à un effet base (baisse du CA) pour -82%. La progression du taux de marge brute moyen en 2014 est liée au fait que 60% des logements livrés au cours du 1^er semestre 2013 faisaient partie d’une vente en bloc peu margée.

Zapf : +4,2m€ En dépit de la baisse de 11,1m€ du CA entre les deux semestres, la marge brute de Zapf progresse de 4,2m€ grâce à une nette progression de la rentabilité. Le taux de marge moyen de 26,4% se compare à 13,6% au 1^er semestre 2013 et à 23,7% en année pleine 2013. La poursuite de la progression du taux de marge brute résulte du retour progressif à la normale de la rentabilité de l’activité Bau.

Le résultat opérationnel courant (« ROC ») s’inscrit à 10,3m€ au 1^er semestre 2014, en hausse de 8,3m€ par rapport au 1^er semestre 2013 (retraité), corrélativement à la hausse de 7,4m€ de la marge brute évoquée ci-dessus. Il représente 4,7% du chiffre d’affaires, contre 0,8% au 1^er semestre 2013 et 7,1% en année pleine 2013. Du fait d’une saisonnalité qui se traduit habituellement par un chiffre d’affaires plus élevé au 2^ème semestre qu’au 1^er semestre, la rentabilité opérationnelle du groupe LNC est habituellement plus élevée en année pleine que sur le 1^er semestre.

Le résultat financier s'établit à -0,3 millions d'euros, en amélioration de 1,6 million d'euros par rapport au premier semestre 2013, du fait de la diminution de 0,6m€ du coût de l’endettement net d’une part, et d’un produit financier exceptionnel lié à la transaction avec un établissement bancaire en Espagne d’autre part.

La charge d’impôt sur les bénéfices s’élève à -6,6m€ au 1^er semestre 2014, en hausse de 1,3m€ par rapport au 1^er semestre 2013. Elle se décompose entre une charge d’impôt exigible de -7,0m€ (sur le bénéfice réalisé en France) et un produit d’impôt différé de +0,4m€.

La quote-part de résultat des intérêts non contrôlés s’élève à -0,2m€ au 1^er semestre 2014, contre +4m€ au 1^er semestre 2013, où elle représentait principalement la quote-part de perte des minoritaires de ZAPF.

Le résultat net part du groupe du 1^er semestre 2014 est un bénéfice de 5,7m€, contre 0,9 m€ au 1^er semestre 2013.

• Structure du bilan

Au 30 juin 2014, le besoin en fonds de roulement s'élève à 282 millions d'euros, en hausse de 32,3 millions d'euros par rapport à fin 2013, hausse essentiellement imputable à l’activité en France.

Du fait d’une baisse du niveau de trésorerie au premier semestre 2014, principalement liée à la hausse de BFR précitée, mais aussi aux paiements des dividendes annuels et d’impôts, LNC présente une dette nette de 60 millions d'euros au 30 juin 2014, en progression de 48,1m€ par rapport à son niveau de fin 2013 (11,9m€).

Au 30 juin 2014, les capitaux propres consolidés s'élèvent à 250,8 millions d'euros, contre 256,8 millions d'euros au 31 décembre 2013, ce qui conduit à un ratio dette nette sur capitaux propres de 23,9%.

PERSPECTIVES

Grâce à son carnet de commandes étoffé, Les Nouveaux Constructeurs dispose d'une bonne visibilité pour les mois à venir, dans un contexte de marché tendu.
En France, marché stratégique où se concentre désormais près de 90% du portefeuille foncier du groupe, Les Nouveaux Constructeurs entend poursuivre son développement commercial en restant très vigilant sur l'adéquation de ses produits à la demande.
En Espagne, trois programmes immobiliers doivent être achevés et livrés au deuxième semestre.
En Allemagne, chez Concept Bau, d’importants lancements commerciaux sont prévus à Munich au deuxième semestre 2014. Pour sa part, Zapf est en voie de renouer avec l’équilibre opérationnel en fin d’année 2014.

CALENDRIER DE COMMUNICATION FINANCIÈRE

• Information financière du 3^ème trimestre 2014 : jeudi 30 octobre 2014 (avant l'ouverture de NYSE-Euronext Paris)

LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS

La société, fondée par Olivier Mitterrand, est un acteur important de la promotion de logements neufs et de bureaux, en France et dans deux pays européens.
Depuis 1972, Les Nouveaux Constructeurs a livré près de 70.000 appartements et maisons individuelles, en France et à l’étranger. Solidement implanté en France, sa présence dans six des principales agglomérations du pays, ainsi que la qualité de ses programmes ont permis à Les Nouveaux Constructeurs de devenir l’un des noms reconnus de la profession.
Les Nouveaux Constructeurs est coté sur NYSE-Euronext Paris depuis 2006 (compartiment B, code "LNC" - code ISIN : FR0004023208) et fait partie de l’indice SBF 250.
Retrouvez tous les communiqués de presse Les Nouveaux Constructeurs à l’adresse internet suivante : http://www.lesnouveauxconstructeurs.fr/informations-financieres/communiques-de-presse.html.

ANNEXES

CHIFFRE D’AFFAIRES TRIMESTRIEL - PAR PÔLE

PRIX UNITAIRES MOYENS DES RÉSERVATIONS - RÉSIDENTIEL

^{(1) y compris TVA de 20% ou 5,5% (2) y compris TVA Accession de 10% (3) pas de TVA}

NOMBRE DE RÉSERVATIONS NETTES - RÉSIDENTIEL

SÉRIE TRIMESTRIELLE DU CA DES RÉSERVATIONS NETTES PAR PÔLE

CARNET DE COMMANDES PAR TRIMESTRE (en fin de période)

PORTEFEUILLE FONCIER - RÉSIDENTIEL

Hors immobilier d’entreprise

PORTEFEUILLE FONCIER PAR TRIMESTRE (en fin de période)

AVERTISSEMENT

Les données, hypothèses et estimations sur lesquelles la société a pu raisonnablement se fonder pour déterminer ses objectifs sont susceptibles d’évoluer ou d’être modifiées en raison des incertitudes liées notamment à l’environnement économique, financier, concurrentiel, réglementaire et à la réalisation de programmes d’investissements et de cessions. En outre, il ne peut pas être exclu que certains risques décrits au chapitre 4 du document de référence enregistré auprès de l’AMF sous le D.14-0353 puissent avoir un impact sur les activités de LNC SA et sa capacité à réaliser ses perspectives financières. Par ailleurs, la réalisation des objectifs suppose le succès de la stratégie commerciale de la société présentée au chapitre 6 du document de base. La société ne prend aucun engagement ni ne donne aucune garantie sur la réalisation des objectifs et ne s’engage pas à publier ou communiquer d’éventuels rectificatifs ou mises à jour sur ces éléments sous réserve du respect des principes de l’information permanente prévus aux articles 221-1 et suivants du Règlement Général de l’AMF.

COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDE

(*) Depuis le 1^er janvier 2014, LNC applique les nouvelles normes sur la consolidation IFRS 10 et 11. Entre autres, ces normes ne permettent plus de consolider les SCI contrôlées conjointement avec d’autres promoteurs (« co-promotions ») selon la méthode de l’intégration proportionnelle, et imposent à la place d’utiliser la méthode de mise en équivalence.
Ces normes s’appliquant de façon rétrospective, les états financiers présentés au titre des exercices comparatifs ont été retraités en conséquence, cf note 1.3. de l’annexe aux états financiers consolidés figurant dans le Rapport Financier Semestriel 2014

BILAN CONSOLIDE

(*) Le Groupe a appliqué les nouvelles normes sur la consolidation (IFRS 10 et 11) à compter du 1er janvier 2014. Ces normes s’appliquant de façon rétrospective, en conséquence les états financiers présentés au titre des exercices comparatifs ont été retraités, cf note 1.3. de l’annexe aux états financiers consolidés figurant dans le Rapport Financier Semestriel 2014

TABLEAU CONSOLIDE DE VARIATION DE LA TRÉSORERIE

(*) Le Groupe a appliqué les nouvelles normes sur la consolidation (IFRS 10 et 11) à compter du 1er janvier 2014. Ces normes s’appliquant de façon rétrospective, en conséquence les états financiers présentés au titre des exercices comparatifs ont été retraités. cf note 1.3. de l’annexe aux états financiers consolidés figurant dans le Rapport Financier Semestriel 2014