« Perte du triple A de la France : pas d'effet immédiat sur les taux de crédit immobilier »
De quelle manière avez-vous accueilli la dégradation de la note de la France par S&P vendredi soir ? Nous nous attendions à la dégradation de la note de la France, peut être pas cependant aussi rapidement.
Quels commentaires vous inspire la divergence d’opinion entre les trois agences de notations ? Nous attendons de voir quelle sera l’évolution du positionnement des autres agences. La décision de Moody’s n’est pas figée. L’agence pourrait revoir son évaluation d’ici quelques semaines.
Selon vous les banques ont largement anticipé la dégradation de la note de la France dans les taux de crédit immobilier qu’ils pratiquent. En janvier, 45 % des banques partenaires de meilleurtaux.com ont augmenté leurs taux de 0,15 point en moyenne - contre près de 90 % en décembre - quand 37 % les ont baissés de 0,15 point? Les banques ont anticipé la dégradation de la note de la France dans leur stratégie. C’est la raison pour laquelle elles ont ces derniers temps reconstitué leur marge, et leurs fonds propres avec en ligne de mire par ailleurs le respect de la réglementation de Bâle III. A des moments où l’OAT était plus bas, elles ont cependant remonté quelque peu leur taux.
Quelle a été l’importance de cette reconstitution de cette marge depuis le début de l’année ? Il est difficile de le dire. Cela dépend des établissements. Certaines banques ont été davantage dans l’offensive et ont proposé des taux d’intérêt plus bas en étant prête à rogner sur leur marge, d’autres au contraire ont moins cherché à attirer de nouveaux clients et ont de ce fait pratiqué des taux plus élevés.
Les écarts de taux se sont réellement creusés en 2011. Aujourd’hui nous pouvons observer des écarts allant jusqu’à 0,80%.
Pourriez-vous être plus précise dans le profil ou la dénomination de ces banques ? Je ne peux pas mentionner de noms pour des raisons de confidentialité. Par ailleurs, les positionnements des institutions peuvent énormément varier d’un mois sur l’autre. Il y a des ajustements en fonction de la concurrence.
A un moment donné les banques régionales menaient une politique plus agressive. Récemment les banques nationales se sont mises en ligne pour être plus compétitives. On a ainsi pu noter une baisse allant jusqu’à 0,20% en glissement mensuel.
Vous n’excluez pas à l’avenir une hausse des taux ? Dans quel timing ? Dès le mois de février nous devrions nous inscrire dans un trend de hausse progressive, de 0,05 ou 0,10% ce qui n’est pas significatif et n’a pas d’incidence directe sur la mensualité.
Vous tablez sur une hausse modérée ? Tablez-vous sur une certaine variation moyenne pour l’année ? Il est très difficile de se prononcer sur l’ensemble de l’année 2012 à ce stade. Tout dépendra de l’évolution de la crise souveraine, de l’essoufflement de la conjoncture économique, d’autres dégradations des agences de notation, de l’issue des élections.
Je ne pense cependant pas que l’on atteindra la hausse de 2008, où nous étions sur un taux moyen de 5,30% sur 20 ans. Nous sommes actuellement à un niveau de 4,30%.
Cependant vous estimez que cette hausse devrait être modérée même en cas de hausse importante de l’OAT ? Qu’appelez vous hausse importante de l’OAT ? Qu’appelez vous hausse modérée ? Effectivement les banques pourraient être tentées dans le cadre d’une stratégie commerciale si elles s’en donnent les moyens de répercuter de manière plus faible la hausse de l’OAT à 4 ou 4,5%.
Ce qui est important à considérer c’est le taux auquel elles mêmes obtiennent un refinancement auprès de la BCE. Ce taux est très avantageux, de 1%.
Ce décalage devrait cependant se dessiner au stade actuel des choses, autrement dit, dans le cas où seule S&P aura dégradé la note de la France d’un cran.
La dégradation de S&P devrait avoir des incidences sur les notes des établissements bancaires. Même en prenant en compte cet abaissement, la hausse devrait rester modérée ? Récemment, la note des banques françaises ont été dégradées par Moody’s. Cela ne s’est pas reflété sur les taux pratiqués.
La modération observée dans l’augmentation des taux est compensée en partie par la rigueur affichée dans les critères de sélection ?
Les banques vont continuer à sélectionner les profils les moins risqués. Les meilleurs profils bénéficient des meilleurs taux.
Quels sont les critères qui ont le plus durci ? L’apport personnel et la durée des prêts. La plupart des banques demandent systématiquement un apport pour au moins couvrir les frais de notaire. Pour qu’un dossier soit considéré comme étant de grande qualité, il faut qu’il ya ait 20% d’apport. L’exigence auparavant était de 10% seulement.
Plusieurs banques augmentent leur taux uniquement sur une durée longue de 25-30 ans. Les périodes de 15 à 20 ans étant de ce fait privilégiées. Nombreuses sont celles qui ne prêtent plus sur 30 ans.
Si S&P venait à dégrader davantage la note de la France ou si Moody’s décidait de procéder à une dégradation, pourrait voir une augmentation plus substantielle des taux de crédit ?
Il ne me semble pas que les agences de notation aient une influence directe sur les critères d’octroie de crédit. Ce qui sera décisif c’est la capacité des banques de se refinancer aisément et les moyens qu’elles auront de prêter.
A présent si à terme l’OAT venait à décoller, les banques n’auront pas d’autres choix que de répercuter la hausse. Reste de savoir dans quelle mesure.
Avez-vous tenté de dresser des estimations dans un scénario pessimiste ?Nous nous attendons en 2012 à une baisse des transactions d’environ 15% ce qui pourrait aboutir à une baisse des prix de 5%.
Même si les taux augmentent en moyenne de 0,5% sur un prêt de 20 ans, ce qui est très important (signifiant pour certaines banques une augmentation de près d’1% de leur taux), le pouvoir d’achat des ménages est maintenu. Nous aurions même une mensualité en baisse.
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