ALTAREIT 1
RAPPORT D'ACTIVITÉ 2020
1.1 PURE PLAYER DE LA PROMOTION
IMMOBILIÈRE EN FRANCE | 8 | |
1.1.1 | Logement | 9 |
1.1.2 | Immobilier d'entreprise | 12 |
1.2 | RÉSULTATS CONSOLIDÉS | 15 |
1.3 | RESSOURCES FINANCIÈRES | 18 |
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- RAPPORT D'ACTIVITÉ 2020
Pure player de la promotion immobilière en France
1.1 Pure player de la promotion immobilière en France
Un modèle résilient
Filiale à 99,85 % du groupe Altarea, Altareit propose une plateforme de compétences couvrant l'ensemble des classes d'actifs (logement, bureau, commerce, logistique, hôtellerie, résidences services…). Cette spécificité lui permet de répondre efficacement et de manière globale aux enjeux de transformation des villes.
En Logement, Altareit est le 2e promoteur français, et vise un objectif de 18 000 lots vendus par an à terme, dont le calendrier précis dépendra de la stabilisation de la crise sanitaire.
En Immobilier d'entreprise, Altareit a développé un modèle unique lui permettant d'intervenir de façon très significative et pour un risque contrôlé :
- en tant que promoteur(1) pour des clients externes avec une position particulièrement forte sur le marché des « clés en main » utilisateurs ;
- en tant que développeur-investisseur à moyen terme dans certains actifs à fort potentiel (localisation prime) en vue de leur cession (en direct ou à travers le fonds AltaFund(2)) ;
Un positionnement unique
Le Groupe a structuré au fil des ans une plateforme de compétences immobilières unique au service de la transformation des villes pour répondre à de multiples enjeux :
- la concentration des populations, des activités et des richesses au sein des grandes métropoles, qui gagne désormais de nouveaux territoires situés dans leur orbite, constituant autant de nouveaux marchés immobiliers ;
- l'inadaptation des infrastructures immobilières qui doivent être repensées pour répondre aux défis de la densification. Ce phénomène est à l'origine de l'essor des grands projets mixtes de reconversion urbaine, qui constituent un segment de marché particulièrement dynamique. Au 31 décembre 2020, Altareit maîtrise ainsi 13 grands projets mixtes pour une valeur d'environ 3,7 milliards d'euros pour près de 910 000 m2.
Sur ces tendances de long terme est venue se greffer l'urgence écologique qui bouleverse les attentes des citoyens en matière d'immobilier (performance énergétique, mobilités, réversibilité, mixité d'usages, nouvelles consommations…).
Tout le savoir-faire d'Altareit consiste à développer des produits immobiliers mixtes qui intègrent ces enjeux dans une équation économique complexe, lui donnant ainsi accès à un marché immense : la transformation des villes.
Fin 2020, Altareit maîtrise ainsi un important portefeuille de projets de près de 4,2 millions de m2 pour une valeur potentielle de 17,9 milliards d'euros.
- Cette activité de promotion ne présente pas de risque commercial : Altareit porte uniquement un risque technique mesuré.
- AltaFund est un fonds d'investissement discrétionnaire créé en 2011 dont Altareit est l'un des contributeurs aux côtés d'institutionnels de premier plan.
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RAPPORT D'ACTIVITÉ 2020 | 1 |
Pure player de la promotion immobilière en France |
1.1.1 Logement
1.1.1.1 Stratégie
La stratégie de développement du Groupe vise à détenir des positions fortes sur les territoires des grandes métropoles françaises les plus dynamiques, ainsi que sur des villes de taille moyenne de façon ciblée, où le besoin de logements est le plus important.
La totalité de l'offre à la vente et du portefeuille foncier sont ainsi situés dans les zones dites « tendues » et concernent des immeubles collectifs et disposent de certifications élevées (qualité et/ou environementale).
Le Groupe est aujourd'hui le 2e promoteur de logement en France(1). Le Groupe s'est structuré afin de pouvoir atteindre un potentiel de 18 000 lots vendus par an en fonction des conditions de marché.
Une stratégie multimarques et multiproduits
Les différentes marques du Groupe (Cogedim, Pitch Promotion, Histoire & Patrimoine, Woodeum, Severini et Cogedim Club) sont dotées d'une autonomie opérationnelle tout en bénéficiant de la puissance du Groupe.
Le Groupe apporte ainsi une réponse pertinente à tous les segments du marché et à toutes les typologies de clients :
- haut de gamme : des produits se définissant par une exigence élevée en termes de localisation, d'architecture et de qualité ;
- milieu et entrée de gamme : des programmes conçus pour répondre au besoin de logements adaptés tant à l'accession (prix maîtrisés) qu'à l'investissement particulier d'une part, aux enjeux des bailleurs sociaux et des investisseurs institutionnels d'autre part ;
- résidences services : le Groupe conçoit et gère ce type de résidences alliant une localisation au cœur des villes et un éventail de services à la carte, notamment sous la marque Cogedim Club® à destination des seniors actifs ;
- produits de réhabilitation du patrimoine : sous la marque Histoire & Patrimoine, le Groupe propose une offre de produits en Monuments Historiques, Malraux et Déficit Foncier ;
- ventes en démembrement : le Groupe développe des programmes en Usufruit Locatif Social. Ils offrent un produit patrimonial alternatif pour les investisseurs privés, tout en répondant aux
besoins de logement social en zones tendues, et apportent ainsi des solutions alternatives aux collectivités ;
- promotion résidentielle à structure bois sous la marque Woodeum, acteur de référence de la promotion décarbonée en France et filiale du Groupe à 50 %.
Le Groupe a également développé une plateforme de services internalisée (Altarea Solutions & Services) à valeur ajoutée pour accompagner ses clients et partenaires, tout au long de leur projet : démembrement, courtage en financement et gestion locative notamment.
1.1.1.2 Activité de l'année
Impacts de la pandémie sur l'activité
Le Groupe a montré une grande réactivité pour faire face au premier confinement (17 mars au 11 mai 2020) qui a fortement perturbé l'ensemble du cycle de promotion Logement :
- pendant la fermeture des bureaux de vente qui a limité les contacts commerciaux auprès des Particuliers, la mobilisation des équipes a permis de maintenir l'activité commerciale à environ 30 % de l'activité normale par l'utilisation à plein ses outils digitaux, et notamment la e-réservation permettant de contractualiser online les ventes dans des conditions sécurisées ;
- le Groupe a mis en place une campagne de régularisations notariées et d'encaissements en amont de la sortie du confinement. Cette campagne s'est déroulée alors même que les clients et les études notariales sortaient à peine de confinement, ces dernières disposant d'une capacité encore réduite à enregistrer les transactions ;
- début mai les 300 chantiers en cours ont redémarré et retrouvé un rythme soutenu en juin, permettant de compenser rapidement l'impact de leur arrêt sur le taux d'avancement technique.
Cette démarche offensive s'est maintenue tout au long de l'année permettant de conserver un rythme élevé d'activité lors du 2e confinement (30 octobre au 15 décembre 2020) pendant lequel les chantiers n'ont pas été suspendus et les ventes notariées ont été beaucoup plus fluides.
Réservations(2) : 3,4 Mds€ (+ 2 %)
Placements | 2020 | 2019 | Var. |
Particuliers - Accession | 609 M€ | 1 011 M€ | - 40 % |
Particuliers - Investissement | 724 M€ | 1 174 M€ | - 38 % |
Ventes en bloc | 2 019 M€ | 1 093 M€ | 85 % |
TOTAL EN VALEUR (TTC) | 3 353 M€ | 3 278 M€ | + 2 % |
Dont MEE en QP | 179 M€ | 181 M€ | - 1 % |
Particuliers - Accession | 1 622 lots | 2 865 lots | - 43 % |
Particuliers - Investissement | 2 605 lots | 4 671 lots | - 44 % |
Ventes en bloc | 7 702 lots | 4 592 lots | 68 % |
TOTAL EN LOTS | 11 929 LOTS | 12 128 LOTS | - 2 % |
En 2020, les ventes en bloc auprès des institutionnels se sont substituées aux ventes auprès des Particuliers dans un marché toujours caractérisé par une pénurie structurelle d'offre, accentuée cette année par des élections municipales tardives.
- Source : Classement des Promoteurs réalisé par Innovapresse qui analyse et compare les volumes d'activité, le nombre de logements ou de mètres carrés produits, ou encore les fonds propres et l'endettement des principaux promoteurs immobiliers. Il fournit des chiffres détaillés, promoteur par promoteur, et retrace leurs projets et leurs stratégies. La 32e édition présente les résultats de l'exercice 2019 et porte sur 55 des principaux acteurs du secteur.
- Réservations nettes des désistements, en euros TTC quand exprimées en valeur. Données à 100 %, à l'exception des opérations en contrôle conjoint pris en quote-part (dont Woodeum).
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- RAPPORT D'ACTIVITÉ 2020
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Régularisations notariées : 3,7 Mds€ (+ 14 %)
L'engagement définitif d'un client se matérialise juridiquement lors de la signature notariée, qui vient régulariser un contrat de réservation.
En millions d'euros TTC | 2020 | % | 2019 | % | Var. |
Particuliers | 1 965 | 53 % | 1 858 | 50 % | + 6 % |
Ventes en bloc | 1 768 | 47 % | 1 421 | 38 % | + 24 % |
TOTAL | 3 733 | 3 279 | + 14 % | ||
Entrée/Moyenne gamme | 2 194 | 59 % | 1 972 | 53 % | + 11 % |
Haut de gamme | 1 339 | 36 % | 958 | 26 % | + 40 % |
Résidences Services | 11 | ns | 182 | 5 % | na |
Rénovation/Réhabilitation | 189 | 5 % | 167 | 4 % | + 13 % |
TOTAL | 3 733 | 3 279 | + 14 % | ||
En 2020, le Groupe a mené une campagne de régularisation active tout au long de l'année. Les régularisations progressent de + 14 % en valeur par rapport à 2019 et de + 8 % en volume (13 100 lots régularisés, de manière équilibrée entre les typologies d'investisseurs).
Livraisons
En 2020, le Groupe a livré près de 7 800 lots et plus de 300 chantiers (27 000 lots) sont en cours début 2021.
Lancements commerciaux
En 2020, le Groupe s'est concentré sur l'accélération de l'écoulement des programmes déjà lancés.
Compte tenu du contexte, l'activité a repris plus fortement sur la 2e partie de l'année, notamment grâce à la digitalisation du lancement des programmes commerciaux. Au total, 110 nouvelles opérations (5 300 lots) ont été lancées cette année, contre 166 opérations en 2019 pour 11 500 lots.
Chiffre d'affaires à l'avancement : 2,4 Mds€ (+ 5 %)
Le chiffre d'affaires à l'avancement est comptabilisé à la fois en fonction de l'avancement commercial (régularisations notariées) et de l'avancement technique (avancement des chantiers).
En millions d'euros HT | 2020 | % | 2019 | % | Var. |
Entrée/Moyenne gamme | 1 578 | 66 % | 1 550 | 68 % | + 2 % |
Haut de gamme | 694 | 29 % | 566 | 25 % | + 23 % |
Résidences Services | 42 | 2 % | 92 | 4 % | - 54 % |
Rénovation/Réhabilitation | 92 | 4 % | 74 | 3 % | + 24 % |
TOTAL | 2 407 | 2 283 | + 5 % |
En 2020, la mobilisation des équipes sur les régularisations notariées (avancement commercial) a largement compensé le retard pris sur l'avancement technique lié à l'arrêt des chantiers au printemps.
Backlog : 4,0 Mds€ (+ 5 %)
Le backlog est un indicateur avancé de chiffre d'affaires potentiel qui comprend :
- le chiffre d'affaires acté non avancé : lots ayant été régularisés chez le notaire à reconnaître en chiffre d'affaires en fonction de l'avancement technique ;
- le chiffre d'affaires réservé non acté : lots vendus, non encore régularisés.
En millions d'euros HT | 31/12/2020 | 31/12/2019 | Var. |
CA acté non avancé | 2 252 | 1 722 | + 31 % |
CA réservé non acté | 1 709 | 2 057 | - 17 % |
BACKLOG | 3 962 | 3 778 | + 5 % |
Dont MEE en QP | 324 | 258 | ns |
En nombre de mois | 20 | 20 | |
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Offre à la vente et portefeuille foncier
Le pipeline de projets en développement est composé de :
- l'offre à la vente (lots disponibles à la vente) ;
- du portefeuille foncier, qui regroupe les projets maîtrisés par le biais d'une promesse de vente (très majoritairement sous forme unilatérale) et dont le lancement n'a pas encore eu lieu. Il alimente l'offre à la vente au fur et à mesure des lancements commerciaux.
En millions d'euros TTC du CA potentiel | 31/12/2020 | Nb. mois | 31/12/2019 | Var. |
Offre à la vente | 1 563 | 6 | 2 104 | - 26 % |
Portefeuille foncier | 11 235 | 40 | 10 659 | + 5 % |
PIPELINE | 12 798 | 46 | 12 764 | + 0 % |
En nb de lots | 49 515 | 48 885 | + 1 % | |
En m2 | 2 772 800 | 2 737 600 | + 1 % |
Le recul facial de l'offre à la vente fin 2020 est lié à l'accélération des ventes en bloc au cours de l'année. Ce recul est temporaire, car le Groupe a rechargé dans le même temps son portefeuille foncier, dont près de la moitié des 45 000 lots qu'il contient doivent être lancés dans les douze prochains mois.
Gestion des risques
Fin 2020, l'offre à la vente s'élève à près de 1,6 milliard d'euros TTC (soit 6 mois d'activité), et se répartit comme suit selon le stade d'avancement des opérations :
En millions d'euros | Chantier non lancé | Chantier en cours | En stock | Total |
Montants engagés HT | 245 | 549 | 13 | 806 |
Dont déjà décaissé(a) | 245 | 303 | 13 | 561 |
Offre à la vente TTC(b) | 895 | 639 | 29 | 1 563 |
En % | 57 % | 41 % | 2 % | 100 % |
Dont à livrer | en 2021 | 86 | ||
en 2022 | 328 | |||
≥ 2023 | 226 | |||
- Montant total déjà dépensé sur les opérations concernées, hors taxes.
- En chiffre d'affaires TTC.
Gestion des engagements fonciers
57 % de l'offre à la vente concerne des programmes dont la construction n'a pas encore été lancée et pour lesquels les montants engagés correspondent essentiellement à des frais d'études, de publicité et d'indemnités d'immobilisation (ou cautions) versés dans le cadre des promesses sur le foncier, et plus récemment au coût du foncier.
41 % de l'offre est actuellement en cours de construction, dont une part limitée correspond à des lots à livrer d'ici fin 2021 (86 millions d'euros, soit moins de 6 % de l'offre totale). Le montant du stock de produits finis n'est pas significatif (2 % de l'offre totale).
Cette répartition des opérations par stade d'avancement est le reflet des critères en vigueur dans le Groupe :
- volonté de privilégier la signature de fonciers sous promesse de vente unilatérale plutôt que des promesses synallagmatiques ;
- accord requis du comité des engagements à chaque étape de l'opération : signature de la promesse, mise en commercialisation, acquisition du foncier, démarrage des travaux ;
- forte précommercialisation requise à l'acquisition du foncier ;
- abandon ou renégociation des opérations dont le taux de précommercialisation serait en-deçà du plan validé en comité.
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