Xior Student Housing : Auditors' report on the annual accounts 2023 City’zen BV – FR

RAPPORT DU COMMISSAIRE A L'ASSEMBLEE GENERALE DES ACTIONNAIRES DE XIOR STUDENT HOUSING SA SUR LES COMPTES ANNUELS DE CITY'ZEN SRL POUR L'EXERCICE CLOS LE 31 AOÛT 2023

Dans le cadre du contrôle légal des comptes annuels de City'Zen SRL (la « Société »), nous vous présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les comptes annuels ainsi que les autres obligations légales et réglementaires. Ce tout constitue un ensemble et est inséparable.

Nous avons été nommés en tant que commissaire par l'assemblée générale du 15 juin 2022, conformément à la proposition des administrateurs. Notre mandat de commissaire vient à échéance à la date de l'assemblée générale délibérant sur les comptes annuels de l'exercice clos au

31 août 2023. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes annuels de la Société durant 2 exercices consécutifs.

Rapport sur les comptes annuels

Opinion avecréserve

Nous avons procédé au contrôle légal des comptes annuels de la Société, comprenant le bilan au 31 août 2023, ainsi que le compte de résultats pour l'exercice de 8 mois clos à cette date et l'annexe. Ces comptes annuels font état d'un total du bilan qui s'élève à EUR 2.026.824 et d'un compte de résultats qui se solde par une perte de l'exercice de EUR 28.408.

A notre avis, sous réserve de l'incidence éventuelle du point décrit dans la section "Fondement de l'opinion avec réserve", les comptes annuels donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière des actifs et des passifs de la Société au 31 août 2023, ainsi que de ses résultats pour l'exercice clos à cette date, conformément au référentiel comptable applicable en Belgique.

Fondement de l'opinion avecréserve

Notre opinion sur l'exercice précédent clos le 31 décembre 2022 comportait une réserve quant au résultat de l'exercice en raison du fait que nous n'avions pas été en mesure d'obtenir des éléments probants suffisants et appropriés concernant les soldes d'ouverture des comptes débiteurs et créditeurs de la Société au 1er janvier 2022. Étant donné que ces éléments du bilan pouvaient affecter la césure des charges et des produits, et par conséquent le compte de résultat de l'exercice clos au 31 décembre 2022, nous n'avions pas pu déterminer si des ajustements du résultat de l'exercice clos au 31 décembre 2022 auraient pu s'avérer nécessaires.

Notre opinion sur les comptes annuels de l'exercice audité est modifiée du fait de l'impact possible de cet point sur la comparabilité des chiffres de l'exercice audité avec les chiffres correspondants de l'exercice 2022 relatifs au compte de résultat, mais sans impact sur le résultat ou les capitaux propres de l'exercice clos le 31 août 2023.

PwC Bedrijfsrevisoren BV - PwC Reviseurs d'Entreprises SRL - Financial Assurance Services Maatschappelijke zetel/Siège social: Culliganlaan 5, B-1831 Diegem

T: +32 (0)2 710 4211, F: +32 (0)2 710 4299, www.pwc.com

BTW/TVA BE 0429.501.944 / RPR Brussel - RPM Bruxelles / ING BE43 3101 3811 9501 - BIC BBRUBEBB / BELFIUS BE92 0689 0408 8123 - BIC GKCC BEBB

Nous avons effectué notre audit selon les Normes internationales d'audit (ISA) telles qu'applicables en Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes internationales d'audit approuvées par l'IAASB et applicables à la date de clôture et non encore approuvées au niveau national. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section

• Responsabilités du commissaire relatives à l'audit des comptes annuels » du présent rapport. Nous nous sommes conformés à toutes les exigences déontologiques qui s'appliquent à l'audit des comptes annuels en Belgique, en ce compris celles concernant l'indépendance.

Nous avons obtenu des administrateurs et des préposés de la Société, les explications et informations requises pour notre audit.

Nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion avec réserve.

Responsabilités des administrateurs relatives à l'établissement des comptes annuels

Les administrateurs sont responsables de l'établissement des comptes annuels donnant une image fidèle conformément au référentiel comptable applicable en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.

Lors de l'établissement des comptes annuels, il incombe aux administrateurs d'évaluer la capacité de la Société à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer le principe comptable de continuité d'exploitation, sauf si les administrateurs ont l'intention de mettre la Société en liquidation ou de cesser ses activités, ou s'il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste.

Responsabilités du commissaire relatives à l'audit des comptes annuels

Nos objectifs sont d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, et d'émettre un rapport du commissaire comprenant notre opinion. Une assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, qui ne garantit toutefois pas qu'un audit réalisé conformément aux normes ISA permette de toujours détecter toute anomalie significative existante. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes annuels prennent en se fondant sur ceux-ci.

Lors de l'exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal, réglementaire et normatif qui s'applique à l'audit des comptes annuels en Belgique. L'étendue du contrôle légal des comptes ne comprend pas d'assurance quant à la viabilité future de la Société ni quant à l'efficience ou l'efficacité avec laquelle le conseil d'administration les administrateurs ont mené ou mèneront les affaires de la Société. Nos responsabilités relatives à l'application par les administrateurs du principe comptable de continuité d'exploitation sont décrites ci-après.

2 de 4

Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exerçons notre jugement professionnel et faisons preuve d'esprit critique. En outre:

• nous identifions et évaluons les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs. Nous définissons et mettons en œuvre des procédures d'audit en réponse à ces risques, et recueillons des éléments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne;
• nous prenons connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de la Société;
• nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par les administrateurs, de même que des informations les concernant fournies par ce dernier;
• nous concluons quant au caractère approprié de l'application par les administrateurs du principe comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments probants recueillis, quant à l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute important sur la capacité de la Société à poursuivre son exploitation. Si nous concluons à l'existence d'une incertitude significative, nous sommes tenus d'attirer l'attention des lecteurs de notre rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates, d'exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s'appuient sur les éléments probants recueillis jusqu'à la date de notre rapport. Cependant, des situations ou événements futurs pourraient conduire la Société à cesser son exploitation;
• nous apprécions la présentation d'ensemble, la structure et le contenu des comptes annuels et évaluons si ces derniers reflètent les opérations et événements sous-jacents d'une manière telle qu'ils en donnent une image fidèle.

Nous communiquons aux administrateurs notamment l'étendue des travaux d'audit et le calendrier de réalisation prévus, ainsi que les constatations importantes découlant de notre audit, y compris toute faiblesse significative dans le contrôle interne.

Autres obligations légales et réglementaires

Responsabilités du conseil des administrateurs

Les administrateurs sont responsables de la préparation et du contenu du rapport de gestion, du respect des dispositions légales et réglementaires applicables à la tenue de la comptabilité ainsi que du respect du Code des sociétés et des associations et des statuts de la Société.

3 de 4

Responsabilités du commissaire

Dans le cadre de notre mission et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d'audit (ISA) applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans leurs aspects significatifs, le rapport de gestion et le respect des statuts et de certaines dispositions du Code des sociétés et des associations ainsi que de faire rapport sur ces éléments.

Aspects relatifs au rapport de gestion

A l'issue des vérifications spécifiques sur le rapport de gestion, à l'exception de l'incidence du point décrit dans la section « Fondement de l'opinion avec réserve », nous sommes d'avis que celui-ci concorde avec les comptes annuels pour le même exercice, et a été établi conformément aux articles 3:5 et 3:6 du Code des sociétés et des associations.

Mentions relatives à l'indépendance

Notre cabinet de révision et notre réseau n'ont pas effectué de missions incompatibles avec le contrôle légal des comptes annuels et notre cabinet de révision est resté indépendant vis-à-vis de la Société au cours de notre mandat.

Autres mentions

• Sans préjudice d'aspects formels d'importance mineure, et à l'exception de l'incidence des éléments repris dans la section « Fondement de l'opinion avec réserve », la comptabilité est tenue conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
• La répartition des résultats proposée à l'assemblée générale est conforme aux dispositions légales et statutaires.
• La section « Fondement de l'opinion avec réserve » décrit les circonstances qui constituent un cas de non-respect du référentiel comptable applicable en Belgique. Nous n'avons pas à vous signaler d'autres opérations conclues ou de décisions prises en violation des statuts ou du Code des sociétés et des associations.

Diegem, le 15 avril 2024

Le commissaire

PwC Reviseurs d'Entreprises SRL représentée par

Jeroen Bockaert*

Réviseur d'Entreprises

*Agissant au nom de Jeroen Bockaert BV

4 de 4