Befimmo : Rapport Financier Semestriel 2020

Le 24 juillet 2020 à 08:10

.COLAB20.SMART.PEOP

.SPACES.RAPPORT.M

.NOMAD20.DYNAMIC.UP

.SUSTAINABLE.PLAC

.FINANCIER.COWORK

.CREATIVE.SHARE.EV

.URBAN.INSPIRING.OU

.MINDS.SEMESTRIEL.

.MIXCITY.EXPERIENC

Vendredi 24 juillet 2020 I 08h00 I Information réglementée

Comptes semestriels portant sur la période du 01.01.2020 au 30.06.2020

Performance opérationnelle solide durant le premier semestre de l'exercice 2020 malgré la crise COVID-19
Résultats financiers :

Stabilité (+0,01%) de la juste valeur du portefeuille à périmètre constant (hors le montant des investissements)

1. Valeur intrinsèque de 59,32 € par action (part du groupe)
1. Résultat net consolidé de 0,91 € par action (part du groupe)
1. EPRA earnings consolidé de 1,53 € par action (part du groupe)
Opérateur immobilier (94% du revenu locatif):
1. Activité locative dynamique et en croissance: 33.500 m² loués depuis le début de l'année, en augmentation par rapport au 20.000 m² (hors ZIN) signés au premier semestre de 2019

Taux d'occupation de 93,6% et durée moyenne pondérée des baux (jusqu'à prochaine échéance) de 7,2 ans

Portefeuille en exploitation :

Prolongation du bail de l'immeuble Poelaert (Bruxelles, centre) pour une durée de 9 ans fermes avec réaménagement de la durée de 10 baux d'immeubles Fedimmo situés en provinces belges, générant un résultat économique sur le trimestre de 14 millions €

Développements en cours (±15 de la juste valeur) - taux de prélocation des bureaux : 81% :
- Brederode Corner (Bruxelles, centre) : livraison et prise en cours du bail en juin 2020
- ZIN (Bruxelles, quartier Nord) : permis d'urbanisme et d'environnement délivrés en mars 2020
- Quatuor (Bruxelles, quartier Nord) : après clôture du semestre, signature d'un bail supplémentaire de 3.950 m² avec un client corporate de premier ordre, actuellement pré-loué à 49%
- Paradis Express (Liège) : pré-loué à 100% plus d'un an avant la livraison

1. Acquisition :
2. - Après clôture du semestre, intégration dans le portefeuille de l'immeuble Loi 52 ( 6.800 m², Bruxelles, quartier Léopold) pour compléter le projet de redéveloppement du site Joseph 2 - Loi 44
Coworking (6% du revenu locatif):
1. Ouverture de l'espace de coworking Bailli (Bruxelles, centre)

1. Taux d'occupation des espaces de coworking matures de 79%
Structure financière :
1. Ratio Loan-to-Value de 40,2% stable et solide

1. Besoins de financement couverts jusqu'à fin de l'année 2021
Perspectives d'EPRA earnings et prévision de dividende :
1. Peu d'impact de la crise liée à la pandémie COVID-19 sur les résultats du premier semestre de l'exercice
  2020

Augmentation de la perspective d'EPRA earnings de l'année : estimé aux alentours de 2,80 € par action

Dividende prévisionnel de l'année : sur base de l'EPRA earnings estimé aux alentours de 2,80 € par action, un minimum de 2,24 € par action

RÉSUMÉ EXÉCUTIF ......................................................................................................................................................................................................	1
RAPPORT DE GESTION INTERMÉDIAIRE..............................................................................................................................	7
RAPPORT IMMOBILIER...............................................................................................................................................................................................	8
MARCHÉS IMMOBILIERS DE BUREAUX ....................................................................................................................................................................	18
RAPPORT FINANCIER..............................................................................................................................................................................................	22
EPRA BEST PRACTICES .........................................................................................................................................................................................	28
BEFIMMO EN BOURSE ............................................................................................................................................................................................	30
INFORMATIONS AUX ACTIONNAIRES.....................................................................................................................................................................	32
ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS RÉSUMÉS ......................................................................................................................	34
RAPPORT DU COMMISSAIRE............................................................................................................................................	48
DÉCLARATION..................................................................................................................................................................	50
DÉCLARATION DES PERSONNES RESPONSABLES ...................................................................................................................................................	51
FACTEURS DE RISQUE ......................................................................................................................................................	52
ANNEXES .........................................................................................................................................................................	69
ANNEXE 1 : CONCLUSIONS DE L'EXPERT IMMOBILIER COORDINATEUR ...............................................................................................................	70
ANNEXE 2 : GLOSSAIRE DES INDICATEURS IMMOBILIERS......................................................................................................................................	72
ANNEXE 3 : ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES ........................................................................................................................................	73
ANNEXE 4 : TABLEAUX DES INDICATEURS EPRA .................................................................................................................................................	77

Le Conseil d'administration s'est réuni le 23 juillet 2020 pour établir les états financiers semestriels consolidés, arrêtés au 30 juin 2020.

Base de consolidation :

Les activités de Befimmo sont présentées dans ce Rapport par secteur d'activité (opérateur immobilier et coworking). Les résultats exprimés en € par action sont calculés sur base du nombre moyen d'actions non détenues par le groupe au 30 juin 2020. Il s'agit de 27.052.443 actions.

Indicateurs immobiliers et financiers :

Les définitions des indicateurs immobiliers de Befimmo sont décrites à l'Annexe 2 de ce Rapport Financier Semestriel 2020. Elles sont identifiées avec une note de bas de page lors de la première mention dans ce Rapport.

Befimmo s'inscrit pleinement dans la tendance à la standardisation du reporting - visant à améliorer la qualité et la comparabilité de l'information - en souscrivant aux EPRA reporting guidelines.

Alternative Performance Measures :

Les Directives « Alternative Performance Measures (APM) » de l'ESMA (« European Securities Markets Authority ») sont d'application depuis le 3 juillet 2016. Les APM reprises dans ce Rapport sont identifiées avec une note de bas de page lors de la première mention de l'APM. La liste complète des APM, leur définition, leur utilité et les tableaux de réconciliation y afférents sont repris dans les Annexes 3 et 4 du présent Rapport et sont publiés sur le site internet de Befimmo (www.befimmo.be).

Le premier semestre de l'exercice 2020 a été marqué par la pandémie du COVID-19 qui impacte le monde entier à tous niveaux.

Dans ces circonstances exceptionnelles, l'attention de Befimmo se porte d'abord et avant tout sur la santé et la sécurité de ses employés, de ses clients et de toutes les autres parties prenantes, tout en assurant l'activité du Groupe et la continuité des services fournis à ses clients. Depuis début mars, Befimmo informe régulièrement ses clients et met en œuvre des mesures pour protéger leur santé et leur sécurité. Après une période de télétravail obligatoire, les clients reviennent aux bureaux en nombre de plus en plus important depuis mi-mai.

Les résultats du premier semestre 2020, peu impactés par la crise du COVID-19, montrent une solidité et une bonne performance. Dans ce Rapport Financier Semestriel, un état des lieux de l'impact actuellement estimé de la crise sur les différentes activités de Befimmo est donné. En ces temps de crise, les fondamentaux de Befimmo (un taux d'occupation élevé, une longue durée des baux et des locataires de premier plan) constituent une base opérationnelle solide.

Cette crise sans précédent accélère l'évolution du monde du travail. À l'avenir, les environnements de bureaux seront utilisés différemment visant surtout l'efficacité collective. Après la plus grande expérimentation mondiale de télétravail, le besoin d'un nouvel environnement de travail attractif, flexible et adaptable sera encore renforcé.

L'impact sur la demande de bureaux sur le long terme est encore incertain et il est vraisemblable qu'un bon nombre de sociétés seront plus attentives à leurs coûts et à la flexibilité. Un nouvel équilibre entre augmentation des m² nécessaires à la distanciation sociale ou une diminution des m² liés à l'augmentation du télétravail doit encore se préciser. Befimmo est prête à répondre à ces deux tendances contradictoires grâce à la qualité de ses actifs et à sa palette d'offres couvrant des solutions allant de baux long terme à des contrats flexibles.

Une étude mondiale de Cushman et Wakefield1 confirme ces tendances et conclut que 50% de la

1 The Future of Workplace, Cushman & Wakefield, mai 2020.

main-d'œuvre travaillera à l'avenir dans un écosystème de lieux de travail avec un équilibre entre le bureau, la maison et les lieux tiers. Le hub central d'une entreprise restera toujours le cœur de ses activités. Des hubs secondaires décentralisés viendront compléter son écosystème.

Dès lors, l'offre commune ou « l'offre hybride » de Befimmo et Silversquare, allant du bureau traditionnel

l'immeuble entièrement dédié au coworking et en passant par un mix des deux solutions, répond à ces besoins et permet aux clients de combiner plusieurs solutions d'espaces de travail innovant qui favorisent la créativité et le networking dans un réseau BeLux.
Les utilisateurs bénéficieront d'une flexibilité en termes de durée de leur contrat, d'espace de travail (ils occuperont facilement moins ou plus d'espace selon leurs besoins) et de facilités de réunions. Ils pourront se déplacer d'un endroit à l'autre, en fonction de leurs préférences et de leur horaire de travail. Les équipes commerciales de Befimmo ont en effet constaté ces derniers mois une augmentation de l'intérêt de la part de clients pour ce genre de solutions et Befimmo et Silversquare sont bien positionnés pour y répondre.

La crise a également démontré l'importance de la digitalisation. Cette transformation digitale est une des priorités des activités R&D de Befimmo, avec l'objectif d'apporter de nouveaux outils pour améliorer l'expérience utilisateur.

Pour poursuivre cette évolution et transformation, Befimmo a conclu en juin 2020 un partenariat avec Co.Station et devient son partenaire immobilier privilégié et animera des projets innovants "smart building". Co.station est une plateforme unique d'innovation et d'entrepreneuriat.

L'activité opérateur immobilier a été peu impactée par la crise COVID-19 au cours du premier semestre.

En effet, Befimmo a loué ou renégocié près de 33.500 m², en augmentation par rapport aux

20.000 m² signés en 2019 (hors la transaction du ZIN qui portait sur 70.000 m² de bureaux).

Befimmo a conclu un accord avec la Régie des Bâtiments concernant la prolongation du bail de l'immeuble Poelaert (Bruxelles centre) pour une période de 9 ans ferme à partir du 19 décembre 2021. L'accord prévoit également la résiliation anticipée (partielle ou totale) de 10 baux dans des petits immeubles de Fedimmo situés en provinces belges (en 2020 et en 2021) moyennant indemnités. Comme prévu dans sa stratégie et ses perspectives, Befimmo cèdera ces immeubles. Le résultat économique sur le trimestre sur cette opération s'élève à environ

14 millions €. L'impact de cette opération sur l'EPRA earnings en 2020, 2021 et 2022 est neutre. L'IRR de l'immeuble Poelaert à la date du 30 juin 2020 s'élève à 7,1%.

En ces temps de crise, les fondamentaux de Befimmo constituent une base opérationnelle solide. Le taux d'occupation des immeubles disponibles à la location reste élevé à 93,6% au 30 juin 2020 (par rapport à 94,4% fin 2019). La durée moyenne pondérée des baux (jusqu'à la prochaine échéance) s'élève à 7,2 ans et 59% des revenus provient de baux longs avec des institutions publiques belges et européennes. Le solde est réparti entre des locataires issus de divers secteurs, parmi lesquels de grandes entreprises, et une part très limitée provient du secteur « retail » (1% des revenus locatifs consolidés).

Befimmo est consciente des défis auxquels font face certains de ses clients et suit la situation de manière responsable au cas par cas et accorde dans certains cas des reports de loyers. Au 15 juillet 2020, 98% des loyers dûs pour le premier semestre de l'exercice ont été encaissés, ce pourcentage est en ligne avec le pourcentage de l'an dernier à la même date et une proportion limitée des retards est directement lié à la crise COVID-19.

Un aperçu complet de la perception et des reports des loyers se trouve en page 11 du Rapport.

Comme prouvé par le passé, Befimmo a toujours attaché de l'importance à la gestion de son pipeline de développement. Une attention particulière est portée sur l'analyse de l'état du marché avant de lancer des projets à risque d'occupation et sur la maximisation du taux de prélocation avant le début des travaux. Actuellement, le taux de prélocationdes projets de bureaux s'élève à 81%.

Liège, la construction de l'écoquartier Paradis
Express suit son cours. La commercialisation du projet est un vrai succès. En 2020, Befimmo a pré-loué 3.100 m² à l'ONEM et 2.540 m² à Deloitte. L'entièreté des bureaux en construction (21.000 m²) est dès lors pré-louée, la partie résidentielle ayant été cédée en 2019. La livraison de Paradis Express est prévue en 2021. La plus-value dégagée sur le trimestre suite à ces locations s'établit à 15,3 millions €.

Dans l'immeuble Quatuor (Quartier Nord de Bruxelles), en cours de construction, Befimmo a signé, après clôture du semestre, un bail de 3.950 m² avec un client corporate de premier ordre. Le Quatuor est actuellement pré-loué à 49%. Même si les visites commerciales n'ont pas pu avoir lieu pendant le confinement, elles ont repris très vite à partir de mi- mai et des marques d'intérêt concrètes pour l'immeuble se confirment.

En juin 2020, l'immeuble Brederode Corner (6.700 m², Bruxelles centre) a été livré et le bail a pris cours générant une augmentation de valeur d'environ

5 millions € depuis le départ du locataire précédent.

Après la cession de l'immeuble Pavilion en 2019, Befimmo entend au cours des exercices 2020 et 2021 poursuivre une politique active de rotation de certains actifs arrivés à maturité, avec une belle perspective de cristallisation de valeur, et ce pour un montant minimum de 220 millions €.

Après clôture du semestre, Befimmo a acquis la société « Loi 52 » destinée à accueillir, sous la forme d'une SIRI, l'ensemble du projet constitué par les immeubles « Joseph 2 », « Loi 52 » (6.700 m², Bruxelles, quartier Léopold) et « Loi 44 » (voir page 13 du Rapport).

Le nouvel espace « Bailli » (7.200 m²) a ouvert le 1er juin 2020 dans l'immeuble « The Platinum » (Bruxelles CBD, quartier Louise). L'espace, conçu par un duo d'artistes bruxelloises, compte quatre étages dans un bâtiment emblématique doté d'un jardin intérieur de 500 m². Même si l'espace s'est ouvert en pleine crise, le taux d'occupation du centre s'établit déjà à 13%, un chiffre qui dépasse largement les prévisions.

Silversquare exploite dès lors sept espaces de coworking à Bruxelles et au Grand-Duché du Luxembourg pour un total de 26.000 m².

Du fait de certains renons reçus pendant le confinement, le taux d'occupation des espaces matures s'élève à 79% au 30 juin 2020. Depuis le mois de juin les membres reviennent progressivement et Silversquare estime pouvoir revenir à une occupation normale d'ici la fin de l'année. Le besoin accru en flexibilité des « corporates » soutiendra la demande.

Sur le premier semestre 2020 le chiffre d'affaires de Silversquare s'établit à 4,0 millions €.

Le taux de recouvrement des factures mensuelles émises pour le premier semestre, s'établit à 99%.

Befimmo et Silversquare continuent le développement du réseau Belux d'environnements de travail connectés. L'extension de l'espace Europe (de 2.800 m² à 4.600 m²) est actuellement en cours. L'extension de l'espace Stéphanie (de 2.100 m² à 3.800 m²) est également prévu en 2020. Avant extension ces espaces étaient occupés à 100%.

Le pipeline est présenté en page 16 de ce Rapport.

Grâce à l'activité de Silversquare, encore faible dans les revenus consolidés, Befimmo a pu compléter sa palette d'offre et répondre ainsi aux demandes en flexibilité et communauté indispensable au monde de travail de demain. La contribution de Silversquare augmentera en fonction du plan de développement.

La valeur intrinsèque consolidée (part du groupe)s'établit à 59,32 €au 30 juin 2020. La juste valeur du portefeuille s'élève à 2.863,0 millions € par rapport à la valeur de 2.788,6 millions € au 31 décembre 2019. Les valeurs n'ont globalement pas été impactées par la crise du COVID-19. Historiquement, et du fait de la présence des institutions belges et européennes, le marché des bureaux bruxellois est plus stable en période de crise comparé à d'autres villes européennes.

Le taux d'endettement (« LTV») s'élève à 40,2%au

30 juin 2020. Befimmo entend maintenir son ratio LTV

un niveau inférieur à 50%, tout au long de l'exécution de son pipeline de développements. Outre

la cristallisation de valeur, la rotation des actifs devrait permettre de financer les projets en cours, d'assurer une capacité de croissance, voire d'absorber d'éventuelles diminutions de valeur exceptionnelles qui seraient liées à la crise COVID-19.

L'EPRA earnings de l'activité opérateur immobiliers'établit à 1,57 € par action, par rapport à 1,71 € par action au 30 juin 2019, principalement suite à l'effet du placement privé d'actions réalisé en décembre 2019 (voir page 24 pour une analyse détaillée du résultat).

L'EPRA earnings consolidé (part du groupe)s'élève à 1,53 €par action.

Suite aux incertitudes liées aux conséquences de la pandémie COVID-19, le Conseil d'administration de Befimmo a décidé en mai 2020 de retirer les perspectives d'EPRA earnings à trois ans publiées dans le Rapport Financier Annuel 2019. Ces incertitudes persistent à ce jour.

Le Conseil avait également réduit la perspective d'EPRA earnings pour l'exercice 2020 à un montant supérieur à 2,70 € par action. À périmètre constant et sur base des éléments connus à la date de publication de ce Rapport, Befimmo est confiante de pouvoir annoncer que l'EPRA earnings prévisionnel devrait se situer aux alentours de 2,80 € par action.

Befimmo proposera un dividende d'un minimum de 80% de l'EPRA earnings de l'année augmenté le cas échéant de plus-values réalisées pendant l'exercice dans le cadre de sa politique de rotation d'actifs, soit pour l'exercice 2020 un minimum de 2,24 € par action. Les moyens financiers conservés dans la Société contribueront à assurer les besoins de fonds propres utiles au développement de son activité. Befimmo a l'intention de proposer la distribution du dividende en deux phases (acompte en décembre et solde en mai) et, le cas échéant, sous forme optionnelle.

La crise actuelle se caractérise notamment par une baisse sensible des cours de bourse. Le cours de l'action Befimmo cote à un niveau historiquement bas. Au 30 juin 2020, l'action a clôturé à 39,85 €, soit une décote de 33% par rapport à la valeur intrinsèque.

Cette évolution du cours s'inscrit dans la moyenne de l'évolution des cours des sociétés immobilières européennes cotées actives dans le secteur des bureaux. Au 30 juin 2020, le return sur cours de l'action Befimmo (-24,7%) depuis le début de l'année est en ligne avec l'évolution de l'indice EPRA des bureaux (-24,3%).

Néant

2 Dans le sens où il n'y a pas d'événement avec un impact sur les états financiers consolidés résumés au 30 juin 2020.

BEFIMMO

EN UN COUP D'ŒIL.

Beﬁmmo, Société Immobilière Réglementée (SIR), est un investisseur et opérateur immobilier spécialisé en espaces de travail de qualité.

Ces « Beﬁmmo Environnements » sont situés à Bruxelles,

dans les principales villes belges et au Grand-Duché de Luxembourg. Avec sa ﬁliale Silversquare, Beﬁmmo développe un réseau Belux d'espaces de travail interconnectés et ﬂexibles.

Société humaine, citoyenne et responsable, Beﬁmmo oﬀre à ses utilisateurs des espaces de travail inspirants et les services qui y sont associés

dans des immeubles durables tant en termes d'architecture que de localisation et de respect de l'environnement.

Son portefeuille, dont la valeur s'élève à 2,9 milliards €, comprend 78 immeubles pour une surface globale d'environ 1.000.000 m².

Beﬁmmo est cotée sur Euronext Brussels. Au 30 juin 2020, sa capitalisation boursière est de 1,1 milliard €.

Beﬁmmo entend oﬀrir à ses actionnaires un dividende solide et un rendement en adéquation avec son proﬁl de risque.

En créant de la valeur ajoutée pour ses utilisateurs,

Beﬁmmo crée de la valeur pour ses actionnaires.

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Nouvelles façons de travailler et de vivre

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Télétravail

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Fournir des environnements pour travailler, se rencontrer, partager et vivre

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du portefeuille	development	as a service

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EST AU CENTRE DE NOTRE STRATÉGIE

.RAPPORT DE GESTION INTERMÉDIAIRE

Au cours du premier semestre de l'exercice, Befimmo a signé de nouveaux baux et des renouvellements de baux

pour une superficie de 33.492 m², par rapport à une superficie de 19.830 m² sur la même période de l'exercice 2019 (hors location de la partie bureau du projet ZIN de 70.000 m²).

▪

Poelaert (Bruxelles, centre) : accord avec la Régie des Bâtiments concernant la prolongation du bail dans l'immeuble Poelaert pour une période de 9 ans ferme à partir du 19 décembre 2021. L'accord prévoit également la résiliation anticipée (partielle ou totale) de 10 baux dans des

immeubles de Fedimmo situés en provinces (en 2020 et en 2021) moyennant indemnités. Comme prévu dans sa stratégie et ses perspectives, Befimmo cèdera ces immeubles. Le résultat économique dégagé sur le trimestre sur cette opération s'élève à environ 14 millions €. L'impact de cette opération sur l'EPRA earnings en 2020, 2021 et 2022 est neutre. L'IRR de l'immeuble Poelaert à la date du 30 juin 2020 s'élève à 7,1%

Axento (Grand-Duché de Luxembourg, Luxembourg, Kirchberg) : signature de plusieurs extensions de baux (5.000 m²) ;

o Blue Tower (Bruxelles, quartier Louise) : signature de renouvellements de baux (1.000 m²) et de nouveaux baux (1.300 m²) ;

▪

Paradis Express (Liège) : prélocation de 3.100 m² à l'ONEM et 2.540 m² à Deloitte. Le projet est dès lors entièrement pré-loué, un an avant livraison La plus-value dégagée sur le trimestre suite à ces locations s'établit à 15,3 millions € ;

Quatuor (Bruxelles, quartier Nord) : après clôture du semestre, prélocation de 3.950 m² à un client corporate de premier ordre. Le Quatuor est actuellement pré-loué à 49%.

En raison du confinement, les nouvelles marques d'intérêt ont été limitées durant le premier semestre de l'exercice

2020. Les visites commerciales reprennent depuis mi-mai et certaines négociations déjà en cours avant le confinement ont abouti. La prise en occupation de surfaces n'a globalement pas été impacté par la crise COVID-19 durant le semestre. Les candidats occupants sont par contre encore plus exigeants sur la qualité, la localisation, les

3 Conformément aux définitions, les locations ne sont reflétées dans les indicateurs immobiliers qu'à partir de la prise en cours du bail.

services et la flexibilité. Compte-tenu de la qualité de son portefeuille et de la flexibilité de l'« offre hybride », Befimmo et Silversquare sont bien positionnés pour répondre à ces besoins.

	30.06.2020	31.12.2019

Taux d'occupation spot des immeubles disponibles à la location(a)	93,6%	94,4%
EPRA Vacancy Rate(b)	3,6%	4,1%

Il s'agit d'un indicateur immobilier. Pour plus d'informations, veuillez consulter l'Annexe 2 de ce Rapport.
Il s'agit d'un indicateur EPRA. Pour plus d'informations, veuillez consulter le chapitre « EPRA Best Practices » de ce Rapport.

L'évolution du taux d'occupation est principalement lié à un élément « one off » (soit, la reclassification des 6 immeubles Fedimmo dans la catégorie « immeubles détenus en vue de la vente ») et à la fin de baux dans l'immeuble Central Gate. Ces étages sont actuellement en cours de rénovation et 80% est déjà pré-loué. Il est à noter que, conformément aux définitions, les baux futurs signés ne sont pas pris en compte dans le calcul du taux d'occupation.

	30.06.2020	31.12.2019

Durée moyenne pondérée des baux en cours jusqu'à la prochaine échéance(a)	7,2 ans	7,1 ans
Durée moyenne pondérée des baux en cours jusqu'à l'échéance finale(a)	7,9 ans	7,8 ans

Il s'agit d'un indicateur immobilier. Pour plus d'informations, veuillez consulter l'Annexe 2 de ce Rapport.

Il est à noter que, conformément aux définitions, les baux futurs signés ne sont pas pris en compte dans le calcul de la durée moyenne pondérée des baux.

4	Les proportions sont exprimées sur la base du loyer contractuel brut en cours au 30 juin 2020.

	Durée moyenne	Pourcentage
	pondérée jusqu'à	du loyer
Secteur public	la prochaine	contractuel	Rating
	échéance	brut en cours
	(en années)	(en %)
Fédéral		47,8%	AA (rating S&P)

Région flamande		2,1%	AA (rating Fitch)

Secteur public belge	8,8	49,9%

Commission européenne		3,6%	AAA (Rating S&P)

Parlement européen		3,9%	AAA (Rating S&P)

Représentations		1,5%	-

Secteur public européen	4,6	9,0%

Total locataires du secteur public	8,2	58,9%


	Durée moyenne	Pourcentage	Rating S&P
	pondérée jusqu'à	du loyer
Secteur privé - top 5	la prochaine	contractuel
	échéance	brut en cours
	(en années)	(en %)
Deloitte Services & Investments NV		5,7%	-

BNP Paribas et sociétés liées		5,0%	A+

Beobank (Crédit Mutuel Nord Europe)		2,5%	A+

Docler Holding		2,2%	-

McKinsey & Company		1,5%	-

Total locataires top 5 du secteur privé	8,4	16,8%


	Durée moyenne	Pourcentage
	pondérée jusqu'à	du loyer
Autres locataires	la prochaine	contractuel
	échéance	brut en cours
	(en années)	(en %)
±255 locataires	3,8	24,2%

Total du portefeuille	7,2	100%

5 Les loyers des années futures sont calculés à partir de la situation actuelle en tenant compte du fait que chaque locataire part à sa première

échéance et qu'aucune autre location n'est effectuée par rapport au loyer contractuel brut cours au 30 juin 2020.

Befimmo est consciente des défis auxquels font face certains de ses clients et suit la situation de manière responsable au cas par cas. Pour les locataires du secteur « retail » (représentant environ 1% des revenus locatifs consolidés), des réductions de loyers « retail » ont été accordées pour la durée du confinement. Pour une trentaine de locataires de bureaux, sérieusement impactés par la crise liée à la pandémie COVID-19, des délais de paiements ont été accordés pour le second trimestre et les loyers ont été mensualisés. Ces reports de loyers représentent actuellement un montant d'environ 1,4 million €.

Au 15 juillet 2020, 98% des loyers dûs pour le premier semestre de l'exercice ont été encaissés, ce pourcentage est en

ligne avec le pourcentage de l'an dernier à la même date et une proportion limitée des retards est directement lié à

la crise COVID-19.

La juste valeur du portefeuille s'élève à 2.863,0 millions € au 30 juin 2020, par rapport à la valeur de 2.788,6 millions € au 31 décembre 2019.

Cette évolution de valeur (hors droits d'usage IFRS 16) intègre :

les travaux de rénovation ou de redéveloppement (investissements) réalisés dans le portefeuille ;
les variations de juste valeur enregistrées en compte de résultats (IAS 40).

A périmètre constant, la valeur du portefeuille (hors le montant des investissements) est stable au cours du premier semestre de l'exercice (variation de +0,01% soit, 0,2 millions €).

Les valeurs n'ont globalement pas été impactées par la crise du COVID-19. La variation de valeur de -42,1% dans la

catégorie « Immeubles détenus en vue de la vente » est liée à la résiliation anticipée de baux Fedimmo, moyennant indemnité, qui est plus que compensée par la plus-value de 24 millions € dégagée sur le trimestre sur la prolongation

du bail dans l'immeuble Poelaert.

Les experts soulignent que les évaluations au 30 juin 2020 sont rapportées sur la base d'une « incertitude significative

de l'évaluation » comme le prévoient les lignes directrices du RICS7.

Ces valeurs sont établies en application de la norme IAS 40 qui requiert la comptabilisation à la « juste valeur » des immeubles de placement. La juste valeur d'un immeuble correspond à sa valeur d'investissement, à savoir sa valeur droits d'enregistrement et autres frais de transaction inclus (aussi appelée « valeur actes-en-mains ») telle que calculée par l'expert indépendant, de laquelle est déduit un abattement forfaitaire de 10% (Flandre) ou 12,5% (Wallonie et Bruxelles) pour les immeubles d'une valeur d'investissement inférieure à 2,5 millions € et de 2,5% pour les immeubles d'une valeur d'investissement supérieure à 2,5 millions €. Ce taux d'abattement de 2,5% représente un niveau moyen de frais effectivement payés sur les transactions et résulte d'une analyse par les experts indépendants d'un grand nombre de transactions observées dans le marché. Ce traitement comptable est détaillé dans le communiqué publié par BeAMA le 8 février 2006 et confirmé dans le communiqué de la BE-REIT Association du 10 novembre 2016. Cette règle est également appliquée pour la définition de la juste valeur de l'immobilier situé au Grand- Duché de Luxembourg.

Royal Institute For Chartered Surveyors.

Bureaux	Variation sur le	Quote-part du	Juste valeur	Juste valeur
	semestre(a)	portefeuille(b)	(30.06.2020)	(31.12.2019)
	(en %)	(30.06.2020)	(en millions €)	(en millions €)
		(en %)

Bruxelles CBD et assimilé(c)	1,1%	49,19%	1 408,2	1 346,1
Bruxelles décentralisé	-1,3%	2,9%	82,9	83,2
Bruxelles périphérie	-0,9%	4,2%	120,6	121,1
Flandre	-3,0%	15,4%	441,6	474,9

Wallonie	0,9%	8,1%	232,5	230,6
Luxembourg ville	2,1%	4,9%	141,5	138,6
Immeubles disponibles à la location	0,1%	84,8%	2 427,4	2 394,5
Immeubles en construction ou en
développement pour compte propre,	1,2%	14,8%	424,4	394,1
destinés à être disponibles à la location

Immeubles de placement(d)	0,3%	99,6%	2 851,7	2 788,6
Immeubles détenus en vue de la vente	-42,1%(e)	0,4%	11,2	0,0
Total	0,0%	100,0%	2 863,0	2 788,6

La variation sur le semestre correspond à la variation de la juste valeur entre le 1e janvier 2020 et le 30 juin 2020 (hors le montant des investissements).
La quote-part du portefeuille est calculée sur la base de la juste valeur du portefeuille au 30 juin 2020.
Y compris la zone Bruxelles aéroport où se trouve l'immeuble Gateway.
Hors droits d'usage IFRS 16.
La variation de valeur de -42,1% dans la catégorie « Immeubles détenus en vue de la vente » est liée à la résiliation anticipée de baux Fedimmo, moyennant indemnité, qui est plus que compensée par la plus-value de 24 millions € dégagée sur le trimestre sur la prolongation du bail dans l'immeuble Poelaert.

	30.06.2020	31.12.2019

Rendement brut courant des immeubles disponibles à la location(a)	5,2%	5,4%
Rendement brut potentiel des immeubles disponibles à la location(a)	5,5%	5,6%
Rendement brut courant des immeubles de placement	4,5%	4,6%

EPRA Net Initial Yield (NIY)	4,7%	4,9%

EPRA Topped-up NIY	5,0%	5,1%

En tenant compte des immeubles en construction ou en développement pour compte propre destinés à être disponibles à la location mais hors droits d'usage IFRS 16.

8 Les proportions sont exprimées sur la base de la juste valeur des immeubles de placement au 30 juin 2020.

Au cours du premier semestre de l'exercice, Befimmo a investi 74,1 millions €dans son portefeuille. Les principaux projets de rénovation et de construction sont repris dans le tableau ci-dessous. Tous les projets ont une certification BREEAM « Excellent » ou « Outstanding » en phase Design.

	Rendement projeté		Occupation	Investissement total	%		Date
	sur investissement			(hors terrain)	d'achèvement(a)		d'achèvement
	(terrain inclus)			(en millions €)
Principaux projets engagés en cours

Paradis Express	> 6%			100% pré-loué	54		29%		2021
		3 800 m² coworking

Quatuor	> 5,3%			49% pré-loué	170(b)	51%		2021
				7 000 m² coworking
	±4,3%
ZIN	(sur toutes les			411		14%
	fonctions)
Bureaux				100% pré-loué					2023

Coworking & sport				5 000 m² coworking					2024

Hotel				Négociations en cours					2024

Résidentiel				Commercialisation en 2023					2024

Principaux projets à engager en cours

PLXL	Rendement visé de	-	49		-	2023
±6%

(re)développement	Rendement visé de	-	60		-	2024
Joseph 2 - Loi 44 & 52	±5%

(re)développement	Rendement visé de	-	37		-	2024
Pachéco	±5%

WTC 4	-		Développement en cas de	140		-		Mise en œuvre
	prélocation			du permis

Coûts dépensés/investissement total (hors terrains).
L'augmentation du coût estimé du projet Quatuor correspond principalement à des investissements supplémentaires pour renforcer les qualités de l'immeuble qui conduiront à une situation locative améliorée.

Pour toute information complémentaire sur ces projets, veuillez consulter les pages 57 et 58 du Rapport Financier Annuel 2019 (www.befimmo.be).

Depuis la publication du Rapport Financier Annuel, Befimmo a concrétisé la préparation de la fin des baux10 dans les immeubles Joseph 2(12.820 m², Bruxelles CBD, quartier Léopold) et Pachéco(5.770 m², Bruxelles CBD, centre). Pour ces localisations stratégiques, Befimmo prépare deux nouveaux projets innovants.

En 2019, elle avait acheté l'immeuble Loi 44 (6.290 m²) et récemment elle a intégré l'immeuble Loi 52 (6.800 m²) dans son portefeuille. La localisation de ces immeubles, contiguë à l'immeuble Joseph 2, présente un potentiel de création de valeur important. Sur le site, un nouvel ensemble (±30.000 m²) sera développé, avec une adresse Rue de la Loi, ce qui permettra de répondre aux besoins d'occupants institutionnels à la recherche d'environnements de travail neufs de qualité d'ici 2024.

Le projet de redéveloppement de l'immeuble Pachéco sera multifonctionnel (±12.500 m²) dans une localisation exceptionnelle au centre-ville.

Ces projets s'inscrivent dans les 6 axes stratégiques de Befimmo notamment en matière de mobilité, intégration dans la ville, utilisation de ressources, etc.

Calculé sur la partie bureaux des projets engagés en cours, hors coworking.
Fin du bail de l'immeuble Joseph 2 en 2021 et fin du bail de l'immeuble Pachéco au plus tôt en 2021.

Befimmo attache une importance particulière à la dépondération du poids de son portefeuille dans le quartier Nord de Bruxelles, à présent qu'un bail de 18 ans fermes a été signé et que les permis ont été délivrés pour le projet ZIN. Le chantier du projet ZIN va pouvoir démarrer très prochainement.

Le COVID-19 a un effet différé sur l'EPRA earnings de Befimmo (horizon 2022-2024) étant donné que les projets Quatuor, ZIN et Paradis Express subiront un retard de livraison actuellement estimé à environ 6 mois et une augmentation de leur coût.

Espaces	Surface	Situation

Silversquare Bailli	7 200 m²	Quartier Louise, Bruxelles CBD

Silversquare Europe	4 100 m²	Quartier Léopold, Bruxelles CBD

Silversquare Louise	3 300 m²	Quartier Louise, Bruxelles CBD

Silversquare Luxembourg	2 200 m²	Quartier de la Gare,
Luxembourg ville, Grand-Duché de Luxembourg

Silversquare Stéphanie	2 100 m²	Quartier Léopold, Bruxelles CBD

Silversquare Triomphe	4 300 m²	Quartier Université, Bruxelles décentralisé

Silversquare Zaventem	2 600 m²	Bruxelles périphérie

Total	26 000 m²

Le nouvel espace « Bailli » (7.200 m²) a ouvert le 1er juin 2020 dans l'immeuble « The Platinum » (Bruxelles CBD, quartier Louise). L'espace, conçu par un duo d'artistes bruxelloises, compte quatre étages dans un bâtiment emblématique doté d'un jardin intérieur de 500 m² à disposition du coworking. Même si l'espace « Bailli » s'est ouvert en pleine crise, le taux d'occupation du centre s'établit déjà à 13%, un chiffre qui dépasse largement les prévisions.

Silversquare exploite dès lors sept espaces de coworking à Bruxelles et au Grand-Duché du Luxembourg. L'activité représente ±6% des revenus locatifs consolidés de Befimmo au 30 juin 2020. Même si la proportion de l'activité de coworking dans les revenus consolidés restera relativement faible d'ici 2023, l'attractivité et la flexibilité de l' « offre hybride » de Befimmo et Silversquare sont des éléments essentiels du monde de travail de demain.

	Base 100
Chiffre d'Affaires	100

Loyer	-32

Taxes/charges	-18

Ressources humaines	-10

Frais d'exploitation	-13

EBITDA	27

Investissements (annualisés)	-10

Contribution (avant coûts de structure)	17

La mise en œuvre du plan de développement de Silversquare devrait conduire à une contribution positive à l'EPRA earnings à partir de 2022.

	Nombre de desks	Nombre de desks	Taux
	d'occupation
	occupés (A)	disponibles (B)
	(A/B)

Espaces de coworking « matures »(a)	511	645	79%
Ensemble des espaces de coworking	1 443	2 848	51%

Un espace est considéré « mature » après 3 ans d'existence.

Du fait de certains renons reçus pendant le confinement, le taux d'occupation des espaces matures s'élève à 79% au 30 juin 2020. Les ouvertures récentes des espaces « Zaventem » et « Bailli » ont un impact sur le taux d'occupation de l'ensemble des espaces de coworking qui s'établit à 51% au 30 juin 2020. Il est à noter que le périmètre des espaces matures et total change d'une période à l'autre vu le fait que Silversquare est en période de développement.

Depuis le mois de juin les membres reviennent progressivement et Silversquare estime pouvoir revenir à une occupation normale d'ici la fin de l'année. Le besoin accru en flexibilité des « corporates » soutiendra la demande.

Soucieux de renforcer la loyauté des membres, les cotisations d'adhésion pour le « fully flex » et pour les « dedicated desks » dans « l'open space » du coworking (0,4% des revenus locatifs consolidés) ont été annulés pour le mois d'avril. En outre, des concessions spécifiques sont accordées au cas par cas en fonction de la situation des membres concernés.

Le taux de recouvrement des factures mensuelles émises pour le premier semestre s'établit à 99%.

69% des revenus du semestre sont réalisés dans des « private offices » utilisés par des petites ou moyennes entreprises qui ont un potentiel de résilience plus important que les « flex desks ».

Befimmo et Silversquare continuent le développement du réseau Belux d'environnements de travail connectés.

Les espaces de coworking prévus dans les immeubles du portefeuille de Befimmo sont en général aménagés par Befimmo (opérateur immobilier) et livrés « clé sur porte » à Silversquare. Silversquare (opérateur de coworking) investit dans le mobilier et l'ICT pour ces espaces. Pour les espaces prévus dans des immeubles de tiers, Silversquare investit aussi bien dans les aménagements que dans le mobilier et l'ICT.

Lors du premier semestre 2020, Silversquare a ainsi investi 3,0 millions € dans ses espaces. Befimmo (opérateur immobilier) a investi 0,3 million € en 2020 dans le projet en cours (Central Gate) livrés clés sur porte.

L'extension de l'espace Europe (de 2.300 m² à 4.600 m²) est actuellement en cours. L'extension de l'espace

Stéphanie » (de 2.100 m² à 3.800 m²) est également prévu en 2020. Avant extensions, ces espaces étaient occupés à 100%.

Pipeline actuel jusque 2022

Espaces		Surface	Surface	Surface totale
	engagé	non engagé

Extensions 2020		+ 2 000 m²

Portefeuille fin 2020		28 000 m²		28 000 m²
Nouvelles ouvertures 2021		+ 20 000 m²(a)	+ 4 100 m²
Portefeuille fin 2021		48 000 m²	4 100 m²	52 100 m²
Nouvelles ouverture 2022		+ 3 800 m²(b)	+ 10 000 m²
Portefeuille fin 2022		51 800 m²	14 100 m²	65 900 m²

Quatuor, Central Gate et Flandre.
Paradis Express

PARTENARIAT AVEC CO.STATION

En juin 2020, Beﬁmmo a annoncé son partenariat avec Co.Station

et devient son partenaire immobilier privilégié. Co.Station est une plateforme

unique d'innovation et d'entrepreneuriat. Beﬁmmo sera également l'un des partenaires fondateurs de l'écosystème d'innovation « co.building », qui sera lancé cette année encore par Co.Station. Cet écosystème accompagnera plus de 30 entreprises à concevoir ensemble des bâtiments intelligents et durables. Ce dialogue apportera beaucoup d'opportunités à Beﬁmmo, car il s'agit d'un écosystème d'innovation abordant des thématiques, tel que la mobilité, l'intégration dans la ville, l'utilisation de ressources, etc., qui sont intégrées dans sa stratégie depuis longtemps.

www.beﬁmmo.be/fr/news/beﬁmmo-sassocie-costation

www.co-station.com

COVID 19 : DES TEMPS EXCEPTIONNELS DEMANDENT DES MESURES EXCEPTIONNELLES

1 ÉQUIPE

1. Gestion du changement et bien-être

Contacts informels réguliers

Renforcement des outils

de communication numérique

Trucs et astuces et protocoles pour le télétravail et l'équilibre entre vie professionnelle et vie privée

Activités sociales virtuelles supplémentaires

Formation

Soutien informatique et logistique supplémentaire pour le travail

à domicile

Processus d'intégration spéciﬁque pour les nouvelles recrues

2. Équipe de crise

Équipe de gestion

et de communication de crise pour assurer le suivi quotidien /hebdomadaire de l'impact de la crise sur le business

2	CLIENTS		3	AUTRES PARTIES

	PRENANTES

1. Augmentation		1. Communauté
des contacts virtuels		des investisseurs :
			Communication régulière
2. Mailings réguliers		de l'impact sur l'entreprise
			et des mesures prises
3. Protocoles		Monitoring du cours
	de bourse
(détection des cas

COVID-19)
			2. Sponsoring :
4. Mesures de sécurité		Collecte de fonds pour la
	Croix-Rouge d'Auderghem
et lignes directrices
			(7.000 €) avec déﬁ sportif
5. Suivi responsable		pour remplacer leur vente
	annuelle d'autocollants
et au cas par cas

de la situation ﬁnancière

4 LES ENSEIGNEMENTS TIRÉS

1. Résilience et ﬂexibilité de l'équipe de Beﬁmmo. | 2. Stratégie : accélération de l'évolution de nos modes de travail et de vie. La poursuite du développement du positionnement actuel de Beﬁmmo et de ses 6 axes stratégiques

est essentielle. | 3. Agilité et gestion du changement. | 4. Accélération de la formation des équipes pour soutenir /booster la transformation numérique et de l'entreprise. | 5. Amélioration continue du fonctionnement de l'équipe interne. | 6. Enquête interne concernant le COVID-19 pour continuer à innover et à améliorer.

L'ensemble des informations suivantes, couvrant Bruxelles et le Luxembourg, sont issues des bases de données,

analyses et rapports de marché de Cushman & Wakefield au 30 juin 2020.

Lorsqu'il est fait référence au marché de bureaux bruxellois, le territoire couvert comprend la Région de Bruxelles-

Capitale au sens administratif du terme ainsi qu'une partie du Brabant flamand et une partie du Brabant wallon, composant l'hinterland économique de Bruxelles. Sur cette zone, on recense quelque 1.850.000 habitants et plus d'un million d'emplois.

La prise en occupation au cours du premier semestre de l'année s'élève à 128.000 m², une forte baisse contre les 344.000 m² enregistrés au premier semestre 2019. C'est également en nombre de transactions que l'année 2020 affiche une performance plus faible que l'année dernière. Jusqu'à présent, l'année 2020 a enregistré 136 transactions

sur le marché de bureaux bruxellois, contre 187 lors du premier semestre de 2019. Pour rappel, une baisse dans l'activité locative était prévue cette année suite à une prise en occupation remarquable en 2019, mais la baisse a été amplifiée par la pandémie du COVID-19 et les mesures de confinement qui ont suivi.

Parmi les plus grandes transactions jusqu'à présent :

30.000 m² pris en occupation par la Commission européenne dans The One (quartier Leopold) ;
14.200 m² pris en occupation dans le Commerce 46 (quartier Leopold) par ING Bank ;
5.900 m² loué par ACP dans le MCE Center (quartier Louise).

Le secteur public (Union européenne, administrations belges tant fédérales que régionales et locales) contribue pour environ 55.000 m² de la prise en occupation cette année, soit une baisse de 50% par rapport au premier semestre

2019. L'Union européenne contribue pour plus de 23% de l'occupation jusqu'à présent suite à la location dans la tour

The One, la plus grosse transaction de 2020. Le secteur privé quant à lui représente près de 57% de la prise en occupation, contre 66% au premier semestre de l'année 2019 et 68% en 2018.

La prise en occupation venant du coworking est en diminution après une croissance dynamique au cours des trois dernières années. Une seule transaction a été enregistrée en 2020 ; la location de 2.300 m² par Frame 21 dans l'immeuble G du Corporate Village périphérie Aéroport). Alors que l'activité a commencé à se développer en 2017, c'est en 2018 et 2019 que le secteur s'est fortement accru à Bruxelles, en partie dû à l'arrivée de nouveau prestataires (nationaux et internationaux). Pour préciser, plus de 78.000 m² (17 transactions) ont été enregistrés en 2018 et plus de 60.000 m² (également 17 transactions) en 2019. Il convient de mentionner que la majorité des transactions enregistré en 2018 et 2019 ont été effectuées sous forme de pré-locations. Ceci, conjugué aux effets de la pandémie de COVID- 19, pourrait expliquer le ralentissement de la prise en occupation cette année.

Avec ses multiples marques de coworking le groupe IWG (±58.000 m² à Bruxelles) est le plus grand opérateur à Bruxelles, suivi de Silversquare (±43.000 m² à Bruxelles). À l'heure actuelle, le marché du coworking à Bruxelles représente plus ou moins 1,3% du stock de bureaux, une proportion qui est alignée à la moyenne européenne (à l'exclusion du Royaume-Uni).

Depuis le début de l'année, environ 94.000 m² de surfaces de bureaux ont été livrées sur le marché bruxellois. Parmi les livraisons récentes sont Manhattan Center (45% occupé) dans le quartier Nord, Tour Allianz (Mobius I) (100% occupé) dans le quartier Nord, le Spectrum (±80% occupé) dans le Centre-Ville et le Brederode Corner (100% occupé) également dans le Centre-Ville.

A peu près 556.000 m² de nouveaux développements (spéculatifs et pré-loués) sont actuellement en cours de construction avec une date de livraison prévue entre 2020 et 2022. Les plus gros développements lancés partiellement à risque pour 2020 et 2021 sont notamment Multi-Tower (42.000 m² dans le Centre-Ville, dont 17.000 m² pré-loués), la Gare Maritime (45.000 m² dont 50% pré-loués dans le quartier Tour & Taxis), le Copernicus (13.000 m² dans le quartier Léopold), le Mobius II (34.000 m² dans le quartier Nord) et le Quatuor (62.000 m² dans le quartier Nord) dans lequel Beobank a déjà pré-loué 22.000 m² et Silversquare 7.000 m².

D'autres développements viendront les compléter dans les années suivantes ; le Networks NOR (13.000 dans le quartier Nord), le Bel 9 (7.000 m² dans le quartier Leopold), le TVR (23.000 m² dans le quartier Nord)

L'ensemble de ces développements font l'objet de marques d'intérêt de la part des occupants et devraient être, au moins partiellement, pré-loués avant leur livraison. Ceci confirme bien la recherche de qualité et d'accessibilité des occupants.

La vacance poursuit sa diminution et tombe à 7,6% au premier semestre de l'année, venant de 7,98% fin 2018. Le taux de vacance est actuellement à l'un de ses niveaux les plus bas jamais enregistrés. Malgré la stabilisation entre 2019 et 2020, le taux d'inoccupation sur le marché pourrait voir une légère augmentation dans un proche avenir suite à la livraison de nouveaux espaces de bureaux partiellement vide. Le taux de vacance dans les immeubles Grade A (moins de 5 ans) s'élève à 8% et se trouve principalement dans le Manhattan Center, Phoenix et la Tour Allianz.

Les loyers « prime » ont augmenté en fin d'année 2018 et à nouveau durant le deuxième trimestre de 2019 pour atteindre un haut historique à 320 €/m²/an. La faiblesse des surfaces qualitatives disponibles et l'assurance de certains propriétaires de pouvoir atteindre des niveaux de loyers élevés ont contribué à cette hausse significative des prix. Les loyers prime n'ont pas été affectés par le ralentissement économique (suite au COVID-19) et restent à

320 €/m²/an. Les loyers moyens pondérés, en revanche, sont au plus haut niveau jamais vu (environ 190 €/m²/an pour l'ensemble du marché bruxellois). Cela s'explique en partie par le manque de transactions et par les grosses transactions dans des immeubles Grade A (The One et Commerce 46, par exemple). Le loyer prime dans le quartier Nord est resté stable cette année à 220 €/m²/an. Il est intéressant à noter que l'écart entre les sous-marchés du CBD (hors quartier Midi) se réduit.

Suite aux bâtiments récemment mis sur le marché ou en voie de livraison et le manque de disponibilité de surfaces Grade A, les loyers prime pourraient ainsi atteindre 325 €/m²/an d'ici fin 2021.

Un volume d'investissements bureaux de 2,4 milliards € a été enregistré à Bruxelles jusqu'à présent pour l'année 2020. Il s'agit du volume d'investissement le plus élevé jamais enregistré. En effet, cela inclut la transaction historique de la Tour des Finances (vendue pour environ 1,3 milliard €). Néanmoins, le premier semestre 2020 a enregistré 45 transactions, le plus grand nombre de transactions jamais enregistrées en un seul semestre. Il convient de noter que la plupart des transactions ont été lancées avant la pandémie et ont été clôturées au premier semestre, reflétant toujours la forte dynamique observée au cours des deux dernières années. L'effet de l'épidémie sur le marché de l'investissement s'est principalement fait sentir au cours du deuxième trimestre qui a enregistré 16 transactions et un total de 340 millions €, dont la vente de la Silver Tower pour plus de 200 millions €. Il convient de constater que la

majorité (80%) du volume d'investissement dans le marché bureaux bruxellois vient des investisseurs étrangers. Ceci indique que Bruxelles maintient sa position importante en tant que choix d'investissement plus stable pour les grands investisseurs étrangers par rapport à des villes comme Londres, Paris ou Francfort. Nous constatons non seulement que l'appétit des investisseurs étrangers pour le marché bruxellois reste important mais qu'il y a toujours un intérêt pour tous les types de produits bureaux, tant les bâtiments assortis de baux long terme que des produits qualifiés de

value-add», bien que ceux-ci soient préférés par les investisseurs locaux. Les profils des investisseurs sont bien
évidemment différents, mais l'intérêt reste perceptible partout.

Le volume d'investissement en immeubles de bureaux à Bruxelles et en région ensemble représente plus de 70% de l'investissement total enregistré en Belgique en 2020. Le secteur des maisons de repos est second, avec plus de 300 millions € investis, suivi par le segment industriel (8%) et ensuite le secteur du commerce (7%).

Les taux de rendement « prime » continuent à se comprimer sous l'effet de la politique de faibles taux d'intérêt de la Banque Centrale Européenne et de la compétition entre investisseurs pour les meilleurs produits. A l'heure actuelle, les taux de rendement « prime » pour des bâtiments assortis de baux 6/9 tournent autour de 4,00% suite à la forte demande et activité avant la pandémie du COVID-19. Le rendement « prime » à long terme a connu une légère compression à 3,50%. Il y a encore de nombreuses transactions d'investissement dans le pipeline, mais l'activité pourrait ralentir car les banques sont plus prudentes avec les prêts, ce qui pourrait entraîner un coût plus élevé et une baisse du « LTV », entraînant une légère augmentation des rendements.

Au cours du premier semestre de l'année 2020, ce sont 117.000 m² de prise en occupation (88 transactions) qui ont été enregistrés, légèrement en dessous de la moyenne de 120.000 m² sur 3 ans. Il est peut-être trop tôt pour conclure, mais jusqu'à présent, la crise sanitaire a eu un effet limité sur l'activité de location sur le marché de bureaux luxembourgeois.

Parmi les transactions les plus significatives de l'année :

16.700 m² par le Ministère des Finances dans l'Ikaros (quartier Aéroport) ;
10.500 m² pris en occupation par Intesa Sanpaolo (nouveau QG) dans la Cloche d'Or ;
9.600 m² pris en occupation par Baloise dans le Wooden a Leudelange ;
8.000 m² achat pour occupation propre par Schroders & Associés dans la Cloche d'Or ;
8.000 m² achat pour occupation propre par Arendt Services (nouveau QG) à Hamm.

Environ 85% de la prise en occupation a été enregistrée par le secteur privé, stimulé par le secteur bancaire et financier (31%) et les services aux entreprises (20%).

En 2020, ce sont jusqu'à présent quelque 207.000 m² qui ont été livrés au Luxembourg, notamment grâce à la livraison du projet KAD - Phase II (160.000 m²) au Kirchberg, la livraison du parc Luxite a Leudelange (12.000 m²) et la livraison de l'Altitude - La Paz (8.000 m²) également à Leudelange.

Pour la suite de 2020 et 2021, ce sont plus de 202.000 m² qui sont en cours de construction au Luxembourg. Plus de 128.000 m² de ces projets sont déjà pré-loués. Les projets spéculatifs sont donc relativement limités puisqu'ils ne représentent que 74.000 m² dans un marché particulièrement dynamique.

noter toutefois que près de 300.000 m² (avec livraison prévue avant 2024) sont dans les cartons, ils pourraient venir gonfler le pipeline spéculatif dans les prochains mois, du fait notamment de la bonne santé du marché luxembourgeois.

Le marché luxembourgeois est caractérisé par un des taux de vacance les plus faibles au niveau européen, à approximativement 3,2% à la fin du premier semestre de l'année 2020. Le taux de vacance a enregistré une diminution constante depuis 2010 où il avoisinait les 8%.

Aujourd'hui, des écarts importants existent entre districts puisque d'un côté, le CBD, Kirchberg, Esch-Belval et Hamm enregistrent un taux de vacance sous les 2%, tandis que les quartiers décentralisés tournent autour de 7,5%.

Malgré la pandémie et l'arrivée de nouveaux immeubles de bureaux partiellement vide, le taux de vacance dans l'ensemble du Luxembourg devrait rester très faible dans les mois à venir.

Sous l'effet combiné d'un faible taux de vacance et d'une prise en occupation en hausse, les loyers « prime » sont logiquement sous pression. Les occupants sont à la recherche des meilleures localisations et des meilleurs bâtiments. Ces facteurs ont poussé les loyers « prime » à 51 €/m²/mois (plus de 600 €/m²/an) dans le CBD, le plus haut niveau jamais enregistré au Luxembourg. Et de futures augmentations ne sont pas à exclure. Le Kirchberg a également connu une augmentation des loyers « prime » ; de 37 à 38€/m²/mois. Les loyers « prime » sont restés stables à

31 €/m²/mois dans la Cloche d'Or, 28,5 €/m²/mois dans la région Décentralisée et 25.5 €/m²/mois dans la périphérie.

Le marché de l'investissement bureaux a enregistré 350 millions d'euros au premier semestre 2020, plus ou moins en ligne avec la moyenne sur 5 ans. La plupart des transactions en 2020 étaient déjà prévues avant la crise sanitaire. Bien que les effets de la pandémie du COVID-19 sur le marché des bureaux ne soient pas encore entièrement mesurables, ils semblent être relativement modérés et la demande d'investissement reste clairement présente.

Tous secteurs confondus, le marché d'investissement luxembourgeois a enregistré plus de 455 millions d'euros. Le secteur des bureaux est dominant dans le marché de l'investissement et représente à peu près 77% du volume d'investissement.

Les taux « prime » sont restés stables à 3,75% (dans le CBD) après une compression dans la plupart des sous-marchés au premier semestre (qui reflétait la forte demande et la forte activité avant le confinement), mais pourraient encore augmenter en raison de conditions de financement défavorables.

		30.06.2020	31.12.2019
Nombre d'actions émises	28 445 971	28 445 971
Nombre d'actions non détenues par le groupe	27 052 443	27 052 443
Nombre moyen d'actions non détenues par le groupe pendant la période = base de calcul	27 052 443	25 676 219

						Nombre
		(en € par action)		(en millions €)	d'actions non
			détenues par

						le groupe
Valeur intrinsèque au 31 décembre 2019 (part du groupe)	59,29	1 603,9	27 052 443

Solde de dividende de l'exercice 2019 (distribué en mai 2020)			-23,3

Résultat net (part du groupe) au 30 juin 2020			24,7

Autres éléments du résultat global - écarts actuariels sur obligations			-0,3
de pension

Valorisation de l'option de vente détenue par les actionnaires
minoritaires, nette du résultat attribuable aux participations ne			- 0,4
donnant pas le contrôle
Valeur intrinsèque au 30 juin 2020 (part du groupe)	59,32	1 604,7	27 052 443


		30.06.2020		31.12.2019
EPRA NAV (en € par action) (part du groupe)		61,42		60,80
EPRA NNNAV (en € par action) (part du groupe)		58,33		58,54

Les méthodes de calcul de l'EPRA NAV et NNNAV sont détaillées en page 80 de ce Rapport.

(en millions €)	30.06.2020	31.12.2019

Immeubles de placement et détenus en vue de la vente	2 909,5	2 814,8

Autres actif	103,0	97,4

Total actifs	3 012,5	2 912,3

Capitaux propres	1 604,7	1 603,9
Dettes financières	1 203,6	1 134,7
non courant	908,3	637,6
courant(a)	295,3	497,2
Autres dettes	204,2	173,6

Total capitaux propres & passifs	3 012,5	2 912,3


LTV	40,2%	39,0%

Conformément à la norme IAS 1, les billets de trésorerie doivent être comptabilisés comme passif courant. Il est important de noter que la Société dispose de lignes bancaires confirmées supérieures à 1 an comme back-up de ces billets de trésorerie.

Par rapport au premier semestre 2019, le périmètre a principalement évolué suite à l'octroi d'une emphytéose sur l'immeuble Pavilion en avril 2019, au placement privé et au dividende optionnel en actions réalisés en décembre 2019 et ayant conduit à l'augmentation du nombre d'actions en circulation de 1.473.229 actions. Le nombre moyen d'actions non détenues par le groupe s'élève à 27.052.443 au 30 juin 2020.

(en milliers €)	30.06.2020	30.06.2019
Résultat locatif net	69 384	69 482
Résultat locatif net hors lissage	69 205	68 541
Lissage des gratuités/concessions	179	941
Charges immobilières nettes(a)	-7 523	-6 689
Résultat d'exploitation des immeubles	61 861	62 793

Frais généraux	-8 473	-7 078
Autres revenus et charges d'exploitation	- 179	- 917
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	53 209	54 798
Marge opérationnelle(a)	76,7%	78,9%
Résultat sur vente d'immeubles de placement	-	10 317
Résultat immobilier net(a)	53 209	65 116

Résultat financier (hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers)(a)	-10 177	-12 907
Impôts	- 839	- 762
Résultat net avant variations de la juste valeur des immeubles de placement et	42 192	51 446
des actifs et passifs financiers(a)


Variations de la juste valeur des immeubles de placement	73	77 430
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-16 673	-28 322
Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs et	-16 601	49 108
passifs financiers


Résultat net	25 591	100 555

EPRA earnings	42 477	43 776

Résultat net (en € par action)	0,95	3,93
EPRA earnings (en € par action)	1,57	1,71

(a) Il s'agit d'une Alternative Performance Measure. Pour de plus amples informations, veuillez consulter l'Annexe 3 de ce Rapport.

Le résultat locatif net total est stable (-0,1%) par rapport à la même période de l'année passée. Ceci s'explique par l'effet combiné de réceptions d'indemnités et augmentations de loyer sur la période, compensé par l'absence d'une indemnité reçue en 2019 et la perte de revenu liée à l'octroi en 2019 d'une emphytéose de 99 ans sur l'immeuble Pavilion. Le résultat locatif net « like for like » est en diminution -2,8% par rapport à l'an dernier suite à des renégociations et des fins de baux dans différents immeubles, notamment dans le CBD. Il est à noter que deux étages dans l'immeuble Central Gate se sont libérés au cours du premier semestre. Les travaux de rénovation de ces étages sont en cours et 80% de cette superficie est déjà pré-louée.

Les charges immobilières nettes sont en hausse de 0,8 million €. Cette hausse s'explique d'une part, par une augmentation des commissions d'agence liées aux locations réalisées au cours du semestre, et d'autre part, par l'augmentation des charges locatives et taxes.

L'EPRA like-for-like net rental growth s'établit à -1,2% au 30 juin 2020.

Les frais généraux s'établissent à 8,5 millions € par rapport à 7,1 millions € à la même période de l'année passée. Cette évolution s'explique principalement par l'augmentation des frais ICT et le renfort des équipes.

Le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille s'établit à 53,2 millions € par rapport à 54,8 millions € à la même période de l'année passée.

Le résultat financier (hors variation de juste valeur des actifs et passifs financiers) s'établit à -10,2 millions € par rapport à -12,9 millions € à la même période l'année passée. La baisse des charges financières est principalement liée

une moins-value sur une restructuration de cession de créance liée à la cession du Pavilion enregistrée en 2019. Le coût moyen (annualisé) de financement reste stable à 2,0% de par sa sécurisation dans le temps.

La baisse du résultat net, qui s'établit à 25,6 millions € au 30 juin 2020 par rapport à 100,6 millions € au

30 juin 2019 s'explique principalement par la stabilité de la juste valeur des immeubles de placement (0,07 millions €) alors qu'une variation positive de 77,4 millions avait été enregistrée lors du premier semestre de l'année dernière.

L'EPRA earnings s'établit à 42,5 millions € par rapport à 43,8 millions € à la même période de l'année passée. L'EPRA earnings par action s'établit à 1,57 € par rapport à 1,71 € au 30 juin 2019, principalement suite à l'effet dilutif du placement privé de 1.266.300 actions réalisé en décembre 2019. Le résultat net par action quant à lui s'établit à 0,95 € par action par rapport 3,93 € à la même période de l'année passée.

Le chiffre d'affaires de l'activité coworking s'élève à 4,0 millions € sur les 6 premiers mois de l'exercice, par rapport à 3,4 millions € à la même période l'année passée. Suite à l'impact du COVID-19, la croissance du chiffre d'affaires réalisé à fin juin est inférieure aux attentes. La contribution de l'activité coworking à l'EPRA earnings consolidé est négative de 0,04 € par action. Cela s'explique par le fait que l'activité est en phase de développement dans un contexte économique pénalisé par la crise du COVID-19.

Le résultat locatif net consolidé s'établit à 72,9 millions €, stable par rapport à la même période de l'année passée. Le résultat net consolidé (part du groupe) s'établit à 24,7 millions €. L'EPRA earnings consolidé s'établit à 1,53 € par action contre 1,72 € au 30 juin 2019.

Financements confirmés pour un montant total de 1.457 millions € (dont 72% de financements bancaires), utilisés à concurrence de 1.152 millions €. Le volume des lignes non utilisées est déterminé en fonction des critères de liquidité établis par la Société, considérant les échéances des financements et les engagements prévus pour les années à venir ;
Utilisation du programme de billets de trésorerie à court terme à concurrence de 280 millions € ;
Dettes à taux fixes (IRS inclus) pour 94% du total de la dette ;
Coût moyen (annualisé) de financement (marge et coût des couvertures inclus) s'élevant à 2,0% pour les 6 premiers mois de l'année, stable par rapport à 2,0% au 31 décembre 2019 ;
Durée moyenne pondérée de la dette de 4,8 années (par rapport à 4,4 années au 31 décembre 2019) ;
Ratio d'endettement de 43,9% (par rapport à 42,7% au 31 décembre 2019) ;
Ratio LTV de 40,2% (par rapport à 39,0% au 31 décembre 2019) ;
Ratio de couverture11 de 95,7% (par rapport à 102,3% au 31 décembre 2019).
Renouvellement d'un financement de 75 millions € pour une durée de 6 ans.
Prolongation d'un financement bancaire de 100 millions € pour une année, avec des options d'extension annuelles jusqu'à 3 années complémentaires ;
Prolongation d'un financement bancaire de 35 millions € pour une durée de 6 années, prenant cours en juin
2021 ;
Conclusion d'un nouveau financement bancaire de 100 millions € pour une durée de 4 ans ;
Augmentation de 30 millions € d'une ligne bancaire destinée à la gestion de besoin à court terme, établie pour une durée indéterminée mais résiliable moyennant un préavis de 23 mois.

Dans le contexte d'incertitudes liées à la pandémie COVID-19, la société a souhaité poursuivre son travail de renfort de sa structure financière. Toutes autres choses restant égales par ailleurs, la Société a assuré ses besoins de financement jusqu'à la fin de l'année 2021.

La pandémie COVID-19 a entrainé des tensions sur les marchés financiers. Les spreads sur les marchés de la dette ont augmenté significativement. L'impact de cette évolution sur Befimmo est limitée par la duration des financements en place.

Par ailleurs, le marché des billets de trésorerie à court terme connait également des tensions se traduisant par une diminution des volumes investis et une augmentation des marges. L'ensemble du papier commercial à court terme de Befimmo est couvert par des lignes de back-up bancaires à long terme.

11 Ratio de couverture = (dettes nominales à taux fixes + notionnel des IRS et CAP)/dette totale. Ce ratio prend en compte des instruments de couverture optionnels de type CAP dont la maturité est proche (juillet 2020) et qui sont devenus hors marché suite à la baisse des taux d'intérêt (soit, deux positions de CAP pour un montant notionnel total de 55 millions € à des taux d'intérêt de couverture de 0,50% et 0,85%). Hors ces instruments, le ratio de couverture s'établirait à 97,2% au 31 décembre 2019.

Afin de réduire le coût de ses financements, Befimmo dispose d'un programme de billets de trésorerie d'un montant qui peut atteindre au maximum 600 millions € et qui était utilisé au 30 juin 2020, pour des émissions à court terme à concurrence de 280 millions € et pour des émissions à long terme à hauteur de 101,3 millions €. Ce programme dispose, pour les émissions à court terme, de lignes de back-up à long terme constituées par les différentes lignes de financement mises en place. La documentation de ce programme couvre également une partie des placements privés européens de dette.

Befimmo détient un portefeuille d'instruments de couverture (i) du risque de taux d'intérêt composé d'IRS, de CAP et de COLLAR12.

Befimmo a prolongé la durée maximale de sa politique de couverture qui s'étend à présent jusqu'à 20 ans.

Opérations réalisées :

mise en place de deux nouveaux IRS payeur pour un total de 50 millions € sur 18 ans avec date de départ janvier 2022

L'ensemble des instruments en place porte le ratio de couverture de la Société à 95,7% au 30 juin 2020. Le ratio de couverture reste supérieur à 70% jusqu'au troisième trimestre de 2022 inclus et supérieur à 50% jusqu'au quatrième trimestre de 2025 inclus.

12 La souscription de COLLAR permet de limiter l'impact de la hausse des taux d'intérêt (CAP) mais elle implique également l'engagement de payer un taux minimum (FLOOR).

Taux fixe moyen hors marge de crédit.

Befimmo a l'intention de proposer la distribution du dividende en deux phases (acompte en décembre et solde en mai) et, le cas échéant, sous forme optionnelle.

(en €/action)	2015	2016	2017	2018	2019

Dividende en € par action	3,45	3,45	3,45	3,45	3,45

EPRA earnings en € par action	3,89	3,68	3,74	3,68	3,29

Dividende/EPRA earnings	89%	94%	92%	94%	105%

Résultat net en € par action	4,41	3,82	5,32	3,24	6,95

Dividende/résultat net	78%	90%	65%	107%	50%

Le Commissaire a vérifié que les ratios EPRA étaient calculés conformément aux définitions et que les données financières utilisées dans le calcul de ces ratios concordent avec les données comptables telles qu'incluses dans les états financiers consolidés.

Indicateurs	Définition EPRA(a)	Utilité EPRA(a)	30.06.2020	30.06.2019
EPRA

	Résultat provenant des activités
EPRA earnings	opérationnelles de l'activité opérateur
	immobilier.

Un indicateur clé du résultat opérationnel sous-jacent d'une société et une indication de la mesure dans laquelle les résultats permettent de supporter le paiement des dividendes.

en milliers €	42 477	43 776
en € par action	1,57	1,71

	Dépenses administratives et	Un indicateur clé qui permet de	Charges sur vides	23,3%	19,8%
EPRA Cost	opérationnelles (charges directes sur	mesurer valablement les	inclues

Ratio	vides inclues/exclues), divisé par les	changements dans les coûts	Charges sur vides	20,5%	17,7%
	revenus locatifs bruts.	opérationnels d'une société.	exclues

	La croissance locative nette à périmètre	Fournit de l'information (en %) de la
EPRA Like-for-	constant compare la croissance du	croissance du revenu locatif net
revenu locatif net du portefeuille, qui a	(charges immobilières exclues) à
Like Net Rental	en %	-1,2%	5,8%
été en opération continue, et pas en	périmètre constant du portefeuille
Growth
développement, durant les deux	(excluant l'impact des acquisitions et

	dernières périodes complètes décrites.	des désinvestissements)(b).
Indicateurs	Définition EPRA(a)	Utilité EPRA(a)		30.06.2020	31.12.2019
EPRA


	Revenus locatifs bruts annualisés(d) basés
	sur les loyers en cours à la date de
(i) EPRA Net	clôture, moins les charges immobilières	Un indicateur comparable pour les
Initial Yield	non récupérables, divisé par la juste	valorisations du portefeuille.	en %	4,7%	4,9%
(NIY)	valeur(c) du portefeuille augmenté des
	frais (estimés) de transactions (= valeur	Cet indicateur devrait aider les
	acte en main).	investisseurs à juger comment la
		valorisation du portefeuille X se
	Cette mesure incorpore un ajustement
(ii) EPRA	par rapport à l'EPRA NIY relatif à	compare à celle du portefeuille Y.	en %	5,0%	5,1%
Topped-up NIY	l'expiration des périodes de gratuité

	locative (ou d'autres réductions de loyer).

EPRA Vacancy	Valeur locative estimée (VLE) des surfaces	Un indicateur "pur" des surfaces
vacantes des immeubles de	en %	3,6%	4,1%
Rate	vides divisée par la VLE du portefeuille.
placement (en %), basé sur la VLE.

Source: EPRA Best Practices (www.epra.com). Les définitions et l'utilité sont écrites en anglais ; la version en français est une traduction non officielle. En cas de contradiction, la version anglaise prévaudra.
Vu le fait que l'EPRA ne publie pas l'utilité de l'EPRA Like-for-Like, Befimmo l'a rédigée.
Conformément à la législation SIR, les immeubles du portefeuille de Befimmo sont comptabilisés à leur juste valeur.
Pour Befimmo, le revenu locatif brut annualisé équivaut au loyer annuel brut en cours à la date de clôture augmenté des loyers futurs sur contrats signés tel que revu par les experts immobiliers.

Indicateurs	Définition EPRA(a)	Utilité EPRA(a)	30.06.2020	30.06.2019
EPRA

		Un indicateur clé du résultat
		opérationnel sous-jacent d'une
EPRA earnings	Résultat provenant des activités	société et une indication de la
opérationnelles.	mesure dans laquelle les résultats

		permettent de supporter le
		paiement des dividendes.

en milliers €	41 498	44 107
en € par action	1,53	1,72

Indicateurs	Définition EPRA(a)	Utilité EPRA(a)		30.06.2020	31.12.2019
EPRA


	Valeur intrinsèque ajustée pour tenir	Ajuste la valeur intrinsèque IFRS	en milliers €	1 661 601	1 644 662
	compte des immeubles de placement et	pour fournir aux parties prenantes
	les autres investissements à la juste	l'information la plus pertinente sur la
EPRA NAV	valeur(b) et pour exclure certains éléments	juste valeur des actifs et passifs	en € par action	61,42	60,80
	qui ne sont pas supposés s'intégrer dans	d'une société d'investissement

	un modèle d'investissement immobilier à	immobilier ayant une stratégie
	long terme.	d'investissement à long terme.

	EPRA NAV ajusté pour tenir compte des	Ajuste l'EPRA NAV pour fournir aux	en milliers €	1 578 062	1 583 604
	parties prenantes l'information la
	justes valeurs (i) des instruments
EPRA NNNAV	plus pertinente sur la juste valeur
financiers, (ii) de la dette et (iii) des impôts	en € par action	58,33	58,54
	actuelle de tous les actifs et passifs

différés.	d'une société immobilière.

Source: EPRA Best Practices (www.epra.com). Les définitions et l'utilité sont écrites en anglais ; la version en français est une traduction non officielle. En cas de contradiction, la version anglaise prévaudra.
Conformément à la législation SIR, les immeubles du portefeuille de Befimmo sont comptabilisés à leur juste valeur.

	30.06.2020	31.12.2019
	(6 mois)	(12 mois)
Nombre d'actions émises	28 445 971	28 445 971

Nombre d'actions non détenues par le groupe	27 052 443	27 052 443
Nombre moyen d'actions non détenues par le groupe pendant la période	27 052 443	25 676 219
Cours le plus haut (en €)	57,00	59,40
Cours le plus bas (en €)	35,40	47,35
Cours de clôture (en €)	39,85	54,10
Nombre d'actions traitées(a)	13 344 391	17 395 988
Volume moyen journalier(a)	105 908	67 953
Vélocité du flottant(a)	67%	87%
Pourcentage de distribution (par rapport à l'EPRA earnings)	80%	106% (réalisé)
Dividende brut(b) (en € par action)	min. 2,24 (projeté)	3,45 (réalisé)
Rendement brut(c)	5,6% (projeté)	6,4%
Return sur cours(d)	-15,15%	18,7%

Source: Kempen & Co. Sur base des négociations sur toutes les plateformes.
Soumis à un précompte mobilier de 30%.
Dividende brut divisé par le cours de clôture.
Calculé sur une période de 12 mois, se terminant à la clôture du semestre en tenant compte de réinvestissement du dividende brut, le cas échéant, de la participation au dividende optionnel.

L'action Befimmo a clôturé à 39,85 € au 30 juin 2020, contre 54,10 € au 31 décembre 2019. La capitalisation boursière de Befimmo s'élève à 1,1 milliard € au 30 juin 2020. Durant le premier semestre de l'exercice, le volume moyen quotidien d'échange se situe aux environs de 105.908 actions.

La crise actuelle se caractérise notamment par une baisse sensible des cours de bourse. Le cours de l'action Befimmo cote à un niveau historiquement bas avec une décote de 33% par rapport à la valeur intrinsèque.

Cette évolution du cours s'inscrit dans la moyenne de l'évolution des cours des sociétés immobilières européennes cotées actives dans le secteur des bureaux. Le return sur cours de l'action Befimmo (-24,7%) depuis le début de l'année est en ligne avec l'évolution de l'indice EPRA des bureaux (-24,3%).

20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
06/2010	06/2011	06/2012	06/2013	06/2014	06/2015	06/2016	06/2017	06/2018	06/2019	06/2020

13 Source : EPRA.

Les renouvellements de mandats suivants ont été proposés et approuvés lors de l'Assemblée générale ordinaire du

28 avril 2020 :

Renouvellement du mandat de Madame Anne-Marie Baeyaert, en tant qu'Administrateur indépendant, pour une période de 3 ans, prenant fin à l'Assemblée générale ordinaire de 2023 ;
Renouvellement du mandat de Monsieur Wim Aurousseau, en tant qu'Administrateur, pour une période de 2 ans, prenant fin à l'Assemblé générale ordinaire de 2022 ;
Renouvellement du mandat de Monsieur Kurt De Schepper, en tant qu'Administrateur, pour une période de 4 ans, prenant fin à l'Assemblée générale ordinaire de 2024.

La composition du Conseil se présente comme suit :

Mandat au Conseil	Date d'expiration du mandat

Alain Devos	Assemblée générale ordinaire 2021
Président, Administrateur non exécutif


Benoît De Blieck	Assemblée générale ordinaire 2022
Administrateur délégué


Anne-Marie Baeyaert	Assemblée générale ordinaire 2023
Administrateur non exécutif, indépendant


Sophie Goblet	Assemblée générale ordinaire 2021
Administrateur non exécutif, indépendant


Sophie Malarme-Lecloux	Assemblée générale ordinaire 2021
Administrateur non exécutif, indépendant


Wim Aurousseau	Assemblée générale ordinaire 2022
Administrateur non exécutif, lié à un actionnaire


Kurt De Schepper	Assemblée générale ordinaire 2024
Administrateur non exécutif, lié à un actionnaire


Etienne Dewulf	Assemblée générale ordinaire 2022
Administrateur non exécutif, indépendant


Benoît Godts	Assemblée générale ordinaire 2021
Administrateur non exécutif, lié à un actionnaire


Vincent Querton	Assemblée générale ordinaire 2021
Administrateur non exécutif, indépendant

Déclaration intermédiaire au 30 septembre 2020	Jeudi 28 octobre 2020(a)
Mise en paiement de l'acompte(b) sur dividende de l'exercice 2020 sur présentation du
coupon n°40
- Détachement du coupon (Ex-date)	Mercredi 16 décembre 2020
- Date d'arrêté (Record date)	Jeudi 17 décembre 2020
- Mise en paiement	Vendredi 18 décembre 2020
Publication des résultats annuels au 31 décembre 2020	Jeudi 18 février 2021(a)
Mise en ligne du Rapport Financier Annuel 2020	Vendredi 26 mars 2021

Assemblée générale ordinaire de l'exercice clôturé au 31 décembre 2020	Mardi 27 avril 2021
Mise en paiement du solde(c) du dividende de l'exercice 2020 sur présentation du
coupon n°41
- Détachement du coupon (Ex-date)	Mercredi 5 mai 2021

- Date d'arrêté (Record date)	Jeudi 6 mai 2021
- Mise en paiement	Vendredi 7 mai 2021

1. Publication après clôture de la bourse.
Sous réserve d'une décision du Conseil d'administration.
Sous réserve d'une décision de l'Assemblée générale ordinaire.

La Société prévoit un seuil statutaire de déclaration de 3% pour l'application des règles légales relatives à la publicité des participations importantes dans les émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé.

Selon les notifications de transparence reçues ou sur base d'informations reçues de l'actionnaire, la structure de l'actionnariat de Befimmo SA se présente comme suit:

	Nombre	Sur base des déclarations de	(en %)
	d'actions	transparence ou sur base des
	(déclarées) à la	informations reçues de
	date de	l'actionnaire
	déclaration

Déclarants

AXA Belgium SA	2 741 438	30.04.2019	9,6%

Ageas et sociétés liées	2 641 047	30.04.2019	9,3%

Norges Bank	855 804	10.12.2019	3,0%

BlackRock Inc.	848 297	20.11.2019	3,0%


Actions propres

Befimmo SA	1 393 528	04.12.2019	4,9%


Autres actionnaires sous le seuil statutaire	19 965 857	20.12.2019	70,2%

Total	28 445 971		100%

.ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS RÉSUMÉS

		Notes		30.06.20		30.06.19
I.	(+) Revenus locatifs			73 166		72 871
III.	(+/-) Charges relatives à la location			- 251		- 28
RÉSULTAT LOCATIF NET			72 916		72 843
IV.	(+) Récupération de charges immobilières			10 727		4 457
V.	(+) Récupération de charges locatives et de taxes normalement			22 547		21 999
	assumées par le locataire sur immeubles loués

VII.	(-) Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire			-26 983		-24 804
	sur immeubles loués

VIII.	(+/-) Autres recettes et dépenses relatives à la location			159		332
RÉSULTAT IMMOBILIER			79 366		74 826
IX.	(-) Frais techniques			-10 644		-4 348
X.	(-) Frais commerciaux			- 460		- 145
XI.	(-) Charges et taxes sur immeubles non loués			-1 978		-1 434
XII.	(-) Frais de gestion immobilière			-1 558		-1 383
XIII.	(-) Autres charges immobilières			-3 459		-3 447
	(+/-) Charges immobilières			-18 099		-10 758
RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES			61 267		64 068
XIV.	(-) Frais généraux de la Société			-9 732		-7 943
XV.	(+/-) Autres revenus et charges d'exploitation			274		- 917
RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE			52 706		55 208
XVI.	(+/-) Résultat sur vente d'immeubles de placement			-		10 317
XVIII.	(+/-) Variations de la juste valeur des immeubles de placement			897		78 305
RÉSULTAT D'EXPLOITATION			56 598		143 830
XX.	(+) Revenus financiers	5		414		302
XXI.	(-) Charges d'intérêts nettes	5		-10 049		-9 749
XXII.	(-) Autres charges financières	5		-1 222		-3 595
XXIII.	(+/-) Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	5		-16 673		-28 322
	(+/-) Résultat financier			-27 531		-41 364
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS			25 175		102 467
XXV.	(-) Impôts des sociétés			- 843		- 815
	(+/-) Impôts			- 843		- 815
RÉSULTAT NET			24 333		101 652
RESULTAT NET (part du groupe)			24 733		101 229
PARTICIPATIONS NE DONNANT PAS DE CONTROLE			- 401		423

RÉSULTAT NET DE BASE ET DILUÉ (en € par action)			0,91		3,96

Autres éléments du résultat global - écarts actuariels - engagements de pension			- 323		-1 671
RÉSULTAT GLOBAL			24 010		99 981
RESULTAT NET (part du groupe)			24 410		99 557
PARTICIPATIONS NE DONNANT PAS DE CONTROLE			- 401		423

ACTIF	Notes		30.06.202		31.12.2019
	0

I.	Actifs non courants			2 949 134		2 861 689
A.	Goodwill	6		23 629		23 629
B.	Immobilisations incorporelles			2 247		1 729
C.	Immeubles de placement	7		2 898 234		2 814 822
	Juste valeur du portefeuille hors Silversquare			2 853 779		2 790 778
	Juste valeur des baux Silversquare (droit d'usage)			44 456		24 044
D.	Autres immobilisations corporelles			13 018		10 948
E.	Actifs financiers non courants	8		8 633		7 296
F.	Créances de location-financement			3 374		3 265
II.	Actifs courants			63 365		50 563
A.	Actifs détenus en vue de la vente	7		11 230		-
B.	Actifs financiers courants	8		30		12 763
C.	Créances de location-financement			144		142
D.	Créances commerciales			49 606		31 535
E.	Créances fiscales et autres actifs courants			16		1 060
F.	Trésorerie et équivalents de trésorerie			575		2 878
G.	Comptes de régularisation			1 763		2 184
TOTAL DE L'ACTIF			3 012 499		2 912 251

CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS	Notes		30.06.2020		31.12.2019

TOTAL DES CAPITAUX PROPRES			1 604 653		1 603 872
I.	Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère			1 604 653		1 603 872
A.	Capital			398 356		398 320
B.	Primes d'émission			861 905		861 905
C.	Réserves			319 658		231 434
D.	Résultat net de l'exercice			24 733		112 213
II.	Participations ne donnant pas de contrôle			-		-
PASSIFS			1 407 846		1 308 379
I.	Passifs non courants			984 784		696 157
A.	Provisions			1 855		1 471
B.	Dettes financières non courantes	8		908 272		637 567
	a. Établissements de crédit			452 329		201 446
	c. Autres			455 943		436 121
C.	Autres passifs financiers non courants			63 707		46 455
D.	Dettes commerciales et autres dettes non courantes			9 974		9 974
F.	Passif d'impôts différés			976		691
II.	Passifs courants			423 062		612 222
A.	Provisions			2 326		3 155
B.	Dettes financières courantes	8		295 329		497 167
	a. Établissements de crédit			11 499		61 448
	c. Autres			283 830		435 719
D.	Dettes commerciales et autres dettes courantes			101 774		85 596
E.	Autres passifs courants			2 470		3 872
F.	Comptes de régularisation			21 163		22 432
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF			3 012 499		2 912 251

	30.06.20	30.06.19

TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENT DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L'EXERCICE	2 878	591

Activités opérationnelles (+/-)
Résultat net de la période (6 mois)	24 333	101 652
Variations des engagements de locations simples (IFRS 16)	-	781
Résultat sur vente d'immeubles de placement	-	-10 317
Résultat financier (hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers)	10 857	13 042
Intérêts payés (incl. charge d'intérêt IFRS 16)	-12 691	-14 858

Impôts	843	815
Impôts payés	- 193	- 165

Eléments sans effets de trésorerie à extraire du résultat
Variations de juste valeur des immeubles de placement (+/-)	- 897	-78 305
Variations de juste valeur sur actifs / passifs financiers non courants prise en résultats (+/-)	16 673	28 322
Perte (reprise) de valeur sur créances commerciales (+/-)	133	- 236
Amortissement / Perte (reprise) de valeur sur immobilisations corporelles (+/-)	1 057	859
Ajustements des provisions (+/-)	- 870	- 380

FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT VARIATION	39 244	41 209
DE BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT


Mouvement des postes d'actif	-16 948	-15 991
Mouvement des postes de passif	21 957	-6 619
VARIATION DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT	5 009	-22 609

FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES	44 253	18 600

Investissements (-) / Désinvestissements (+)
Immeubles de placement
Investissements	-79 901	-23 357
Cessions	-	93 937
Autres acquisitions (projets de redéveloppement, participations, ...)	- 534	- 305
Autres immobilisations (in)corporelles	-3 668	- 852
FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT	-84 103	69 424

Financement (+/-)
Augmentation (+) / Diminution (-) des dettes financières	129 739	17 136
Remboursement USPP mai 2019 et mai 2020	-67 494	-82 769
Remboursement dettes financières IFRS 16	- 934	- 662
Augmentation (+) / Diminution (-) des dettes financières IFRS 16	- 240	325
Instruments de couverture et autres actifs financiers	- 294	656

Solde de dividende de l'exercice précédent	-23 265	-21 998
Frais d'augmentation de capital	36	- 87
FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT	37 548	-87 400

VARIATION NETTE DE LA TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENT DE TRÉSORERIE	-2 302	624
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENT DE TRÉSORERIE À LA FIN DE LA PÉRIODE (6 MOIS)	575	1 214

						Participatio
					Capitaux	ns
				Résultat	propres :	ne donnant	Capitaux
		Primes		net de	part du	pas	propres
	Capital	d'émission	Réserves	l'exercice	groupe	de contrôle	totaux
CAPITAUX PROPRES AU 31.12.18	357 871	792 641	276 104	16 597	1 443 214	-	1 443 214

Affectation du résultat			16 597	-16 597	-		-
Dividende distribué			-21 998		-21 998		-21 998
Dividende 2018 Befimmo (solde)			-21 998		-21 998		-21 998
Augmentation de capital - fusion Beway SA	38 454	61 015	-99 627		- 159		- 159

Autres éléments du résultat global			-1 671		-1 671		-1 671

Valorisation de l'option de vente détenue
par les actionnaires
minoritaires, nette du résultat attribuable			-5 405		-5 405		-5 405
aux intérêts minoritaires ne
donnant pas le contrôle
Résultat global de la période (6 mois)				101 229	101 229		101 229

CAPITAUX PROPRES AU 30.06.19	396 325	853 656	164 000	101 229	1 515 209	-	1 515 209
Dividende optionnel	2 915	8 249		-66 250	-55.087		-55 087
Acompte sur dividende 2019 Befimmo				-66 250	-66.250		-66 250

Augmentation du capital	2 915	8 249			11.163		11 163

Placement privé d'actions propres du 3			68 982		68.982		68 982
décembre 2019

Ecriture d'ajustement - Fusion Beway SA	- 919	1			-919		- 919

Valorisation de l'option de vente détenue
par les actionnaires
minoritaires, nette du résultat attribuable			-1 634		-1.634		-1 634
aux intérêts minoritaires ne
donnant pas le contrôle
Autres éléments du résultat global			86		86		86

Résultat global de la période (6 mois)				77 234	77 234		77 234


CAPITAUX PROPRES AU 31.12.19	398 320	861 905	231 434	112 213	1 603 872	-	1 603 872

Affectation du résultat			112 213	-112 213	0		-

Dividende distribué			-23 265		-23 265		-23 265

Dividende 2019 Befimmo (solde)			-23 265		-23 265		-23 265

Placement privé d'actions propres du 3	36				36		36
décembre 2019

Autres éléments du résultat global			- 323		- 323		- 323

Valorisation de l'option de vente détenue
par les actionnaires
minoritaires, nette du résultat attribuable			- 401		- 401		- 401
aux intérêts minoritaires ne
donnant pas le contrôle
Résultat global de la période (6 mois)				24 733	24 733		24 733


CAPITAUX PROPRES AU 30.06.20	398 356	861 905	319 658	24 733	1 604 653	-	1 604 653

Befimmo (« la Société », immatriculée à la banque carrefour des entreprises sous le numéro 0455.835.167) est une

Société Immobilière Réglementée publique de droit belge (« SIR » publique). Elle est constituée sous la forme d'une

« Société Anonyme ». Son siège social est établi à 1160 Bruxelles, Chaussée de Wavre 1945 (Belgique).

La date de clôture des exercices comptables de la Société et de ses filiales est établie au 31 décembre de l'année. Befimmo a une participation de 100%, directement ou indirectement, dans ses filiales Axento SA (immatriculée auprès du registre de commerce et des sociétés Luxembourg sous le numéro B 121993 au Grand-Duché de Luxembourg), Befimmo Property Services SA (immatriculée à la banque carrefour des entreprises sous le numéro 0444.052.241), Fedimmo SA (immatriculée à la banque carrefour des entreprises sous le numéro 0886.003.839), Meirfree SA (immatriculée à la banque carrefour des entreprises sous le numéro 0889.229.788), Vitalfree SA (immatriculée à la banque carrefour des entreprises sous le numéro 0899.063.306) et Zin in Noord SA (immatriculée à la banque carrefour des entreprises sous le numéro 0742.736.225). Befimmo détient une participation de 68,16 % dans la société Silversquare Belgium SA (immatriculée à la banque carrefour des entreprises sous le numéro 0806.423.356). Befimmo détient une participation de 12,5 % dans le capital de Co.Station Belgium SA (immatriculée à la banque carrefour des entreprises sous le numéro 0599.786.434

La Société présente des états financiers consolidés en date du 30 juin 2020. Le Conseil d'administration de Befimmo SA a arrêté les états financiers et a autorisé leur publication en date du 23 juillet 2020.

Les activités de la Société sont consacrées à la mise à disposition d'immeubles de bureaux, de salles de réunions et d'espaces de coworking et à la prestation de services connexes.

Au 30 juin 2020, les immeubles mis à disposition se composaient d'immeubles de bureaux de qualité situés en

Belgique, principalement à Bruxelles, dans les principales villes belges et au Grand-Duché de Luxembourg, loués pour environ 60% à des institutions publiques et pour le solde à des multinationales et sociétés belges.

La Société est cotée sur Euronext Brussels.

Les états financiers consolidés résumés ont été préparés conformément au référentiel IFRS (International Financial

Reporting Standards) tel qu'adopté dans l'Union européenne. Ils doivent être lus simultanément avec les états

financiers consolidés clôturés au 31 décembre 2019 repris dans le Rapport Financier Annuel 2019.

Les principales méthodes comptables sont identiques à celles reprises dans le Rapport Financier Annuel 2019 (pages 156 à 163) qui est disponible sur le site internet de la Société (www.befimmo.be), à l'exception de l'ajustement repris ci-dessous concernant les gratuités locatives :

La section 2. 14 "Revenus" est complétée par le paragraphe suivant:

Les réductions de loyers accordées exceptionnellement en période de crise économique, telle que la crise lié à la pandémie COVID-19 et au lockdown qui y était lié, sont comptabilisées en diminution des revenus, conformément à la norme IFRS 9 ("impairment loss").

Les jugements comptables significatifs et sources principales d'incertitude relatives aux estimations sont identiques à ceux repris dans le Rapport Financier Annuel 2019 (page 163) qui est disponible sur le site internet de la Société (www.befimmo.be).

La description du portefeuille consolidé de Befimmo est développée dans le chapitre « Rapport immobilier ».

Les secteurs d'activités de Befimmo sont l'activité opérateur immobilier et l'activité coworking.

			Activité opérateur immobilier
	Bruxelles CBD et	Bruxelles	Bruxelles
	assimilé	décentralisé	périphérie	Wallonie

(en milliers €)	30.06.20	30.06.19	30.06.20	30.06.19	30.06.20	30.06.19	30.06.20	30.06.19
(6 mois)	(6 mois)	(6 mois)	(6 mois)	(6 mois)	(6 mois)	(6 mois)	(6 mois)


COMPTE DE RÉSULTATS
A. Revenus locatifs	35 737	38 773	3 385	3 092	4 408	4 596	5 526	5 367
B. Résultat d'exploitation des immeubles	30 957	36 086	3 089	1 889	3 965	3 818	4 821	4 693
C. Variations de la juste valeur des immeubles	13 659	61 669	- 1 103	- 1 404	- 1 117	- 137	8 043	2 442
D. Résultat sur vente d'immeubles de placement	-	10 027	-	-	-	-	-	-
E. RÉSULTAT SECTORIEL (=B+C+D)	44 616	107 782	1 986	485	2 847	3 682	12 864	7 135
Pourcentage par secteur	71,8%	70,6%	3,2%	0,3%	4,6%	2,4%	20,7%	4,7%
F. Frais généraux de la Société
G. Autres revenus et charges d'exploitation
H. Résultat financier
I. Impôts
RÉSULTAT NET (=E+F+G+H+I)
Résultat net (part de groupe)
Participations ne donnant pas le contrôle

	30.06.20	31.12.19	30.06.20	31.12.19	30.06.20	31.12.19	30.06.20	31.12.19

BILAN
Actif
Goodwill	7 391	7 391	-	-	-	-	1 329	1 329
Immeubles de placement et actifs détenus en vue de la vente	1 794 211	1 716 835	82 946	83 180	120 585	121 093	272 938	256 193
dont investissements et acquisitions de l'année	63 718	91 648	869	- 1 474	610	7 348	8 702	11 128
Autres actifs	2 359	2 178		-		-	1 158	1 229
TOTAL ACTIF	1 803 961	1 726 404	82 946	83 180	120 585	121 093	275 426	258 751
Pourcentage par secteur	59,9%	59,3%	2,8%	2,9%	4,0%	4,2%	9,1%	8,9%
TOTAL PASSIF
TOTAL CAPITAUX PROPRES
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère
Participations ne donnant pas le contrôle
TOTAL PASSIF ET CAPITAUX PROPRES

	Activité opérateur immobilier			Montants
			Luxembourg	Activité coworking
			non affectés	Total

Flandre		ville

30.06.20		30.06.19	30.06.20		30.06.19	30.06.20	30.06.19	30.06.20	30.06.19	30.06.20	30.06.19
(6 mois)		(6 mois)	(6 mois)		(6 mois)	(6 mois)	(6 mois)	(6 mois)	(6 mois)	(6 mois)	(6 mois)


18 044		15 128	2 525		2 553	4 042	3 361	- 502	-	73 166	72 871
16 811		14 048	2 219		2 258	- 588	1 275	- 6		61 267	64 068

- 22 352		2 352	2 943		12 508	825	874			897	78 305

-		291	-		-	-	-	-	-	-	10 317
- 5 541		16 691	5 162		14 766	237	2 150	- 6	-	62 164	152 690
-8,9%		10,9%	8,3%		9,7%	0,4%	1,4%	0,0%	-	100,0%	100%
								- 9 732	- 7 943	- 9 732	- 7 943
								274	- 917	274	- 917
								- 27 531	- 41 364	- 27 531	- 41 364
								- 843	- 815	- 843	- 815
										24 333	101 652
										24 733	101 229
										- 401	423

30.06.20		31.12.19	30.06.20		31.12.19	30.06.20	31.12.19	30.06.20	31.12.19	30.06.20	31.12.19



5 308		5 308	-		-	9 600	9 600	-	-	23 629	23 629
452 816		474 911	141 512		138 566	44 456	24 044	-	-	2 909 465	2 814 822
257		3 087	3		- 37	-	-	-	-	74 158	111 699
		-			-	-	-	75 888	70 393	79 406	73 801
458 124		480 219	141 512		138 566	54 056	33 645	75 888	70 393	3 012 499	2 912 251
15,2%		16,5%	4,7%		4,8%	1,8%	1,1%	2,5%	2,4%	100%	100%
								1 407 846	1 308 379	1 407 846	1 308 379
								1 604 653	1 603 872	1 604 653	1 603 872
								1 604 653	1 603 872	1 604 653	1 603 872
								-	-	-	-
								3 012 499	2 912 251	3 012 499	2 912 251

Le résultat financier (hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers) s'établit à -10,9 millions € au premier semestre 2020, par rapport à -13,0 millions € au premier semestre de 2019.

Les « Revenus financiers » comprennent principalement les indemnités payées par les investisseurs sur leurs placements en billets de trésorerie émis par Befimmo.

La diminution de la charge de 2,3 millions € des « intérêts nominaux sur emprunts » ainsi que la diminution des produits générés par les instruments de couvertures (rubrique « Produits résultat d'instruments de couverture autorisés ») pour un montant équivalent, s'explique principalement par l'arrivée à son terme, en mai 2019, d'une partie d'un US Private Placement (USPP), couvert contre les risques de change et d'intérêts par un Cross Currency Swap (CCS). La sous-rubrique « Autres charges d'intérêts » comprend la charge d'intérêt sur les contrats de location, comptabilisée selon la norme IFRS 16, s'élevant à -0,7 million € sur les 6 premiers mois de 2020 et à -0,1 million € sur les 6 premiers mois de 2019.

La baisse des « Autres charges financières » de 2,4 millions € est expliquée par la principale composante de la charge exceptionnelle liée au dénouement d'une cession de créances à taux fixe sur l'immeuble « Pavilion » cédée en mai 2019.

La variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers est de -16,7 millions € contre -28,3 millions € sur les six premiers mois de 2019.

(en milliers €)		30.06.20		30.06.19
	(6 mois)		(6 mois)


(+)	XX. Revenus financiers		414		302
(+)	Intérêts et dividendes perçus		304		244
(+)	Redevances de location-financement et similaires		109		57
(+/-)	XXI. Charges d'intérêt nettes		-10 049		-9 749
(-)	Intérêts nominaux sur emprunts		-5 744		-8 010
(-)	Reconstitution du nominal des dettes financières		- 128		- 101
(-)	Autres charges d'intérêts		- 734		- 148
(+)	Produits résultant d'instruments de couverture autorisés		2 697		4 969
	Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture		2 697		4 969
	telle que définie en IFRS n'est pas appliquée

(-)	Charges résultant d'instruments de couverture autorisés		-6 139		-6 459
	Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture		-6 139		-6 459
	telle que définie en IFRS n'est pas appliquée

(-)	XXII. Autres charges financières		-1 222		-3 595
(-)	Frais bancaires et autres commissions		-1 222		-1 151
(-)	Moins-values nettes réalisées sur vente d'actifs financiers		-		0
(-)	Moins-values nettes réalisées sur vente de créances de location-financement et		-		-2 443
similaires

(+/-)	XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers		-16 673		-28 322
(+/-)	Instruments de couverture autorisés		-29 394		-34 179
	Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture		-29 394		-34 179
	telle que définie en IFRS n'est pas appliquée

(+/-)	Autres		12 720		5 857
(+/-)	Résultat financier		-27 531		-41 364

L'acquisition de Fedimmo en 2006 a généré pour Befimmo un goodwill provenant de la différence positive entre le coût d'acquisition (frais de transaction inclus) et la quote-part de Befimmo dans la juste valeur de l'actif net acquis. Le descriptif de la méthode d'enregistrement de ce goodwill est décrit dans le Rapport Financier Annuel 2019 (page 173).

Au 30 juin 2020, le goodwill a fait l'objet d'un test de dépréciation, conformément à la méthode décrite dans le Rapport Financier Annuel 2019 (page 174). Le résultat de ce test indique qu'aucune dépréciation ne doit être actée.

La consolidation de Silversquare depuis le 1 janvier 2019 a généré pour Befimmo un goodwill provenant de la différence entre le coût d'acquisition et la quote-part de Befimmo dans la juste valeur de l'actif net acquis. Le descriptif de la méthode d'enregistrement de ce goodwill est décrit dans le Rapport Financier Annuel 2019 (page 174 et 199).

Au 30 juin 2020, le goodwill de Silversquare a fait l'objet d'un test de dépréciation, conformément à la méthode décrite dans le Rapport Financier annuel 2019 (page 174). Le résultat de ce test indique qu'aucune dépréciation ne doit pas être actée.

(en milliers €)

Valeur comptable au 31.12.2018	2 655 324
dont : - Immeubles de placement	2 655 324
dont : - Actifs détenus en vue de la vente		-
Acquisitions	17 289
Autres investissements	94 410
Cessions	- 88 627
Variations de la juste valeur	110 195
IFRS 16 - baux Silversquare (droit d'usage)	24 044
Reconnaissance du droit d'usage au 1 janvier 2019	17 265
Nouveaux baux contractés depuis le 1 janvier 2019	6 548
Variations de la juste valeur		231
IFRS 16 - droit d'usage de terrains	2 187
Reconnaissance du droit d'usage au 1 janvier 2019	2 500
Variations de la juste valeur	-	313
Valeur comptable au 31.12.2019	2 814 822
dont : - Immeubles de placement	2 814 822
Juste valeur du portefeuille hors Silversquare	2 790 778
Juste valeur des baux Silversquare (droit d'usage)	24 044
dont : - Actifs détenus en vue de la vente		-
Acquisitions		84
Autres investissements	74 075
Variations de la juste valeur		223
IFRS 16 - baux Silversquare (droit d'usage)	20 411
Nouveaux baux contractés depuis le 1 janvier 2020	19 587
Variations de la juste valeur		825
IFRS 16 - droit d'usage de terrains	-	150
Variations de la juste valeur	-	150
Valeur comptable au 30.06.2020	2 909 465
dont : - Immeubles de placement	2 898 234
Juste valeur du portefeuille hors Silversquare	2 853 779
Juste valeur des baux Silversquare (droit d'usage)	44 456
dont : - Actifs détenus en vue de la vente	11 230

Befimmo a acquis, en fin d'année 2019, l'immeuble Loi 44, situé en Quartier Léopold - CBD. Courant l'année 2019, Fedimmo a acquis une parcelle de terrain dans le cadre du projet Paradis Express.

Lors du premier semestre 2020, Befimmo a investi 74,1 millions € dans son portefeuille. Les investissements ont porté principalement sur le projet Quatuor (33,0 millions €), le projet ZIN (19,6 millions €, le projet Paradis Express

(8,7 millions €) et la rénovation de l'immeuble Brederode Corner (5,0 millions €).

En 2019, le montant investi en travaux s'élève à 94,4 millions €. Les investissements ont porté principalement sur le projet Quatuor (32,1 millions €), le projet ZIN (23,1 millions €, la rénovation de l'immeuble Brederode Corner

(12,5 millions €), le projet Paradis Express (7,7 millions €), les immeubles Ikaros (8,9 millions €) et la deuxième phase de la construction du Palais de justice à Eupen (3,1 millions €).

Au cours de l'année 2019, Befimmo a octroyé une emphytéose de 99 ans sur le complexe Pavilion, situé à Bruxelles CBD et a vendu l'immeuble Eagle Building, situé à Diegem en périphérie. En 2019, Fedimmo a réalisé la vente de trois immeubles en Flandre : Ijzerkaai 26 à Kortrijk, Grote Markt 10 à Menen, Kasteelstraat 15 à Izegem.

La norme IFRS 16 est entré en vigueur au 1 janvier 2019. Les droits d'usage des contrats de location en tant que preneur de surfaces de bureaux sont valorisés à leur juste valeur (voir principales méthodes comptables). La sous- rubrique « autres droits d'usages » comprend le droit d'usage des terrains.

La rubrique des « Actifs détenus en vue de la vente » comprend six immeubles du portefeuille Fedimmo situés en Flandre.

périmètre constant, et toutes autres choses restant égales par ailleurs, la Société a couvert ses besoins de financement jusqu'à fin 2021. Le chapitre « Structure financière et politique de couverture » à la page 25 de ce Rapport reprend des informations détaillées sur le sujet.
Afin de limiter les risques liés à l'évolution des taux d'intérêt et de change, la Société procède à l'acquisition d'instruments de couverture. Au 30 juin 2020, le ratio de couverture est de 95,7%. Le tableau ci-après reprend l'ensemble des instruments de couverture dont dispose la Société au 30 juin 2020.

				€
	Niveau	Classe	Montant
	selon	selon	notionnel	Taux d'intérêt
	IFRS	IFRS	(millions)		Période de couverture	Taux de référence

CAP acheté	2	Option	20	1,15%	jan. 2016	jan. 2022	Euribor 3 mois
FLOOR(a) vendu	2	Option	20	0,55%	jan. 2016	jan. 2022	Euribor 3 mois

Payer's IRS	2	Forward	20	1,58%	jan. 2018	juil. 2022	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	1,41%	déc. 2017	sept. 2022	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	1,57%	déc. 2017	sept. 2022	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	15	1,40%	juil. 2014	jan. 2024	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	0,72%	jan. 2016	jan. 2024	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	15	1,08%	sept. 2015	sept. 2024	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	20	0,84%	oct. 2015	oct. 2024	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	20	0,81%	oct. 2015	oct. 2024	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	0,17%	juin 2018	déc. 2024	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	0,71%	avr. 2018	jan. 2025	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	0,80%	avr. 2018	jan. 2025	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	0,65%	avr. 2018	jan. 2025	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	30	0,66%	avr. 2018	jan. 2025	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	0,71%	août 2018	fév. 2025	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	20	0,93%	août 2018	fév. 2025	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	30	0,91%	oct. 2015	oct. 2025	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	30	0,85%	fév. 2016	fév. 2026	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	20	0,92%	fév. 2025	août 2026	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	0,82%	fév. 2017	fév. 2027	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	0,95%	avr. 2018	oct. 2027	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	15	0,88%	nov. 2017	nov. 2027	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	0,77%	oct. 2017	jan. 2028	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	0,82%	oct. 2017	jan. 2028	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	1,10%	jan. 2025	jan. 2028	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	30	1,14%	jan. 2025	jan. 2028	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	30	0,75%	juil. 2019	jan. 2028	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	1,25%	fév. 2025	fév. 2028	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	1,21%	jan. 2025	avr. 2028	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	1,21%	déc. 2024	juin 2028	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	1,12%	jan. 2025	juil. 2028	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	50	0,87%	déc. 2018	déc. 2028	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	50	0,65%	juil. 2019	juil. 2029	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	20	0,37%	jan. 2020	jan. 2022	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	20	0,54%	jan. 2022	jan. 2023	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	20	0,74%	jan. 2023	jan. 2038	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	30	0,37%	jan. 2020	jan. 2022	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	30	0,54%	jan. 2022	jan. 2023	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	30	0,94%	jan. 2023	jan. 2038	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	0,70%	sept. 2019	juil. 2039	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	0,66%	jan . 2022	jan. 2040	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	-0,05%	jan . 2022	jan. 2040	Euribor 3 mois

Payer's IRS	2	Forward	25	1,51%	juil. 2012	juil. 2021	Euribor 1 mois
Receiver's IRS	2	Forward	25	1,51%	mars 2017	juil. 2021	Euribor 1 mois
Payer's IRS	2	Forward	30	2,99%	jan. 2018	jan. 2022	Euribor 3 mois
Receiver's IRS	2	Forward	30	2,99%	jan. 2018	jan. 2022	Euribor 3 mois
Payer's IRS	2	Forward	25	0,42%	jan. 2016	juil. 2024	Euribor 3 mois
Receiver's IRS	2	Forward	25	0,42%	oct. 2017	juil. 2024	Euribor 3 mois
Receiver's IRS	2	Forward	65	0,81%	mars 2018	mars 2026	Euribor 3 mois

La vente d'un FLOOR implique l'engagement de payer un taux d'intérêt minimum. La vente d'un FLOOR est uniquement effectuée simultanément à l'achat d'un CAP, pour un même notionnel et une durée équivalente. La combinaison de l'achat d'un CAP et de la vente d'un FLOOR constitue un COLLAR.

Befimmo n'applique pas la comptabilité de couverture pour les instruments financiers de couverture qu'elle détient. Dès lors, ces instruments sont considérés comme instruments de trading selon les normes IFRS, c'est pourquoi leur variation de juste valeur est directement et intégralement comptabilisée en compte de résultats. Même si les instruments en question sont considérés comme instruments de trading selon les normes IFRS, ils sont exclusivement destinés à des fins de couverture de risque de hausse des taux d'intérêts et de change, et non à des fins spéculatives.

La juste valeur des instruments financiers de couverture est définie à l'aide de données qui sont indirectement observables, mais qui ne sont pas des prix cotés sur un marché actif. Par conséquent, les contrats IRS, CCS, CAP et COLLAR appartiennent au niveau 2 de la hiérarchie de la juste valeur telle que définie par la norme IFRS 13 - Évaluation de la juste valeur.

Ces contrats sont évalués à leur juste valeur à la date du bilan et incluent l'ajustement de crédit de valeur (CVA) et l'ajustement de débit de valeur (DVA) conformément à la norme IFRS 13. Le CVA et le DVA des instruments financiers de couverture sont calculés sur base des obligations cotées ou, à défaut, des Credit Default Swaps des contreparties bancaires d'une part, et des obligations cotées de Befimmo, d'autre part.

Ces informations parviennent à Befimmo d'une société spécialisée indépendante. La Société procède également à leur vérification par des contrôles de cohérence avec les valorisations provenant des institutions financières contreparties (juste valeur hors CVA/DVA).

La juste valeur des instruments financiers de couverture selon les différentes classes se trouvent ci-après :

(en milliers €)		Rubriques bilantaires au 30.06.2020

Classe selon IFRS	Niveau	I.E.b. Actifs à la juste valeur	I.C. & II.C. Autres passifs financiers
via le résultat	non courants et courants

	selon IFRS
Option	2	-	- 313
Forward	2	7 849	-63 394
CCS	2	-	-
		7 849	-63 707

(en milliers €)		Rubriques bilantaires au 31.12.2019

Classe selon IFRS	Niveau	I.E.b. Actifs à la juste valeur	I.C. & II.C. Autres passifs financiers
via le résultat	non courants et courants

	selon IFRS
Option	2	-	- 359
Forward	2	7 274	-46 096
CCS	2	12 715	-
		19 989	-46 455

La Société n'effectue pas de compensation de valeur de ses instruments financiers comptabilisés à l'actif et au passif du bilan. Les montants des actifs financiers et des passifs financiers repris dans la situation financière sont donc des montants bruts.

Comme mentionné dans les Principales Méthodes Comptables reprises dans le Rapport Financier Annuel 2019 (pages

160 à 162), la valeur des actifs et passifs comptabilisés équivaut à leur juste valeur, à l'exception :

des financements relatifs aux cessions de créances de loyers futurs/de redevances d'usufruits futures, structurées à taux fixes, pour un montant total résiduel au 30 juin 2020 de 48,7 millions € ;
des divers placements privés européens (EUPP) à taux fixes pour un montant total de 362,8 millions €.

Les taux fixes et les marges déterminées pour ces dettes à long terme peuvent ne plus correspondre aux taux et marges pratiqués actuellement sur le marché, ce qui entraîne une différence entre leurs valeurs comptables

enregistrées au passif du bilan et leurs justes valeurs. Le tableau ci-après reprend, à titre informatif, la comparaison entre le total des dettes à taux fixes en valeur comptable et en juste valeur au terme du premier semestre 2020.

La juste valeur des cessions de créances de loyers futurs/de redevances d'usufruits futures ainsi que celle de la dette des placements privés européens est estimée en actualisant les cash-flows futurs prévus à l'aide de la courbe des taux 0-coupon du 30 juin 2020, à laquelle est ajoutée une marge tenant compte du risque de crédit de la Société (niveau 2).

La juste valeur de ces financements est mentionnée dans le tableau ci-dessous à titre informatif.

(en milliers €)	Niveau	Juste valeur	Valeur comptable

EUPP	2	385 344	362 018
Cessions de créances de loyers futurs / de redevances d'usufruits futures	2	52 094	48 714

.RAPPORT

DU COMMISSAIRE

Introduction

Nous avons effectué l'examen limité de l'état consolidé résumé de la situation financière de Befimmo SA (la "Société"), et de ses filiales, ci-joint, arrêté au 30 juin 2020, ainsi que de l'état du résultat global consolidé résumé, l'état consolidé résumé des flux de trésorerie, l'état consolidé résumé des variations des capitaux propres, y afférent pour la période de six mois se terminant à cette date ainsi que des notes aux états financiers consolidés résumés, communément, les « Etats Financiers Consolidés Résumés». Le total de l'état consolidé résumé de la situation financière s'élève à € 3.012.499 milliers et l'état du résultat global consolidé résumé se solde par un résultat net pour la période de six mois se terminant à cette date de € 24.333 milliers. La préparation et la présentation des Etats Financiers Consolidés Résumés conformément à l'International Financial Reporting Standard IAS 34 Information Financière Intermédiaire approuvé par l'Union Européenne relèvent de la responsabilité de l'organe de gestion de la société. Notre responsabilité est d'exprimer une conclusion sur ces Etats Financiers Consolidés Résumés, basée sur notre examen limité.

Etendue de l'examen limité

Nous avons effectué notre examen limité conformément à la norme internationale ISRE 2410 « Examen limité d'informations financières intermédiaires effectué par l'auditeur indépendant de l'entité ». Un examen limité de l'information financière intermédiaire comprend la réalisation d'entretiens, essentiellement avec le personnel de la société responsable des matières financières et comptables, l'application de revues analytiques ainsi que d'autres travaux. L'étendue de ces travaux est très inférieure à celle d'un audit effectué conformément aux normes internationales d'audit (ISA's) et, en conséquence, ne nous permet pas d'obtenir l'assurance que nous avons relevé tous les faits significatifs qu'un audit permettrait d'identifier. En conséquence, nous n'exprimons pas d'opinion d'audit.

Conclusion

Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé de faits qui nous laissent à penser que les Etats Financiers Consolidés Résumés ci-joints n'ont pas été établis, dans tous ses aspects significatifs, conformément à IAS 34 Information Financière Intermédiaire approuvé par l'Union Européenne.

Paragraphe d'observation - Covid-19

Sans remettre en cause notre opinion sur l'examen limité exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur les notes du rapport financier semestriel concernant les conséquences sur les résultats de la Société des mesures prises à l'égard du virus Covid-19. L'évolution permanente concernant le virus Covid-19, génère une incertitude importante. L'impact de ces développements sur la Société est décrit dans le rapport financier semestriel et plus spécifiquement dans le chapitre « Facteurs de risque » concernant les risques et incertitudes pour la Société résultant des mesures prises à l'égard du virus Covid-19.

Bruxelles, 23 juillet 2020

EY Réviseurs d'Entreprises SRL

Commissaire

représentée par

Christel Weymeersch*

Partner

*Agissant au nom d'une SRL

.DÉCLARATION

Monsieur Benoît De Blieck, Administrateur délégué, et Monsieur Laurent Carlier, Directeur Financier de la Société, déclarent au nom et pour le compte de Befimmo SA, qu'à leur connaissance :

les états financiers résumés, établis conformément aux normes comptables applicables, donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de la Société et des entreprises comprises dans la consolidation ;
le rapport de gestion intermédiaire contient un exposé fidèle sur l'évolution des affaires, les résultats et la situation de la Société et des entreprises comprises dans la consolidation, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes auxquels elles sont confrontées.

.FACTEURS DE RISQUES

Ce chapitre reprend les risques identifiés qui pourraient affecter la Société, ainsi qu'une description des mesures prises par la Société afin de les anticiper, de les transformer en opportunité et de limiter leur impact potentiel.

Il convient de noter qu'entreprendre implique la prise de risques et qu'il n'est donc pas possible d'annihiler l'impact potentiel de l'ensemble des risques identifiés, le risque résiduel devant par conséquent être supporté par la Société et, indirectement, par ses actionnaires. La situation économique et financière globale et le contexte géopolitique peuvent accentuer certains risques liés aux activités de Befimmo.

Cette liste de risques est basée sur les informations connues au moment de la rédaction du présent Rapport et est complétée par le dialogue avec l'ensemble des parties prenantes. Les risques repris dans les différentes catégories sont classés par ordre d'importance en fonction du risque 'brut' (sans tenir compte des mesures d'atténuation ou du positionnement de Befimmo). Le niveau de risque mentionné (high, medium ou low) tient compte du positionnement de Befimmo par rapport au risque et des mesures d'atténuation. La liste des risques présentée dans ce chapitre n'est pas exhaustive : d'autres risques inconnus, peu probables, non spécifiques ou dont la réalisation n'est pas considérée comme susceptible d'avoir un effet défavorable significatif sur la Société, ses activités et sa situation financière, peuvent exister.

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	POSITIONNEMENT DE BEFIMMO
RISQUE LIÉ À LA CRISE RESULTANT D'UNE PANDÉMIE - Medium (Low à court terme)
La gestion de la pandémie	Baisse de la demande d'espaces	Befimmo est consciente que la crise peut
mondiale Covid-19 a entrainé et	de bureaux.	accélérer l'évolution du monde du
pourrait entrainer dans le futur des		travail. Depuis des années Befimmo suit
mises à l'arrêt d'activités, ainsi que	L'interruption ou le	les tendances qui ont un impact sur
des confinements imposés par le	ralentissement des chantiers de	l'évolution du monde du travail. Avec
gouvernement avec des degrés	construction dans le cadre des	Silversquare (activité de coworking), elle
contraignants inconnus.	projets de redéveloppement.	peut offrir une plus grande flexibilité (en
La crise peut accélérer l'évolution		termes de durée de contrat, d'utilisation
du monde du travail.	Difficultés financières des	des espaces de travail et du type
	locataires les plus affectés avec	d'équipements requis pour les besoins
	un impact sur les revenus et le	du moment) et proposer une offre
	cash-flow de la société.	« hybride14 » qui permet aux
		« corporates » de combiner plusieurs
	Accès moins aisé à des	solutions d'espaces dans un réseau
	financements et/ou	BeLux.
	augmentation des marges de
	crédits exigées par les banques et	La Société dispose d'une base solide de
	les marchés financiers avec un	locataires, avec 59% des revenus
	impact potentiel sur la liquidité.	(opérateur immobilier) provenant de
		baux longs avec des institutions
	Risque de liquidité.	publiques belges et européennes. Le
		solde est réparti entre des locataires
	Baisse de l'EPRA earnings projeté,	issus de divers secteurs, parmi lesquels
	ainsi qu'un retard dans la	de grandes entreprises, et une part très
	contribution des différents projets	limitée provenant du secteur « retail »
	de développement.	(1% des revenus locatifs consolidés). Le
		top 5 des clients « corporate »
	Plus grande volatilité du cours de	représente 17% des revenus (opérateur
	l'action.	immobilier).
		L'activité de coworking Silversquare
		représente quant à elle ±6% des revenus
		locatifs consolidés au 30 juin 2020. 69%

14 Befimmo offrira différentes solutions d'espaces de travail dans un modèle de bureaux hybrides, allant du bureau traditionnel à l'immeuble entièrement dédié au coworking et en passant par un mix des deux solutions. Les utilisateurs bénéficieront d'une flexibilité en termes de temps (durée de leur contrat), d'espace de travail (ils occuperont facilement moins ou plus d'espace selon leurs besoins) et de facilités de réunions. Ils pourront se déplacer d'un endroit à l'autre, en fonction de leurs préférences et de leur horaire de travail.

des revenus du semestre sont réalisés dans des « private offices » utilisés par des petites ou moyennes entreprises qui ont un potentiel de résilience plus important que les « flex desks ».

La durée moyenne pondérée des baux en cours (opérateur immobilier) jusqu'à prochaine échéance s'élève à 7,2 ans au 30 juin 2020 et à 7,9 ans jusqu'à échéance finale.

Le taux d'occupation (opérateur immobilier) spot s'élève à 93,6% au 30 juin 2020.

81% du pipeline engagé de projets de développement de bureaux sont déjà préloués.

Les besoins de financement sont actuellement couverts jusqu'à fin de l'année 2021. Le LTV (Loan-to-Value) s'élève à 40,2% au 30 juin 2020.

Par prudence, la Société a ramené la prévision de dividende de l'exercice 2020 au moins au niveau réglementaire.

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	POSITIONNEMENT DE BEFIMMO
RISQUE LIÉ AUX NOUVELLES FACONS DE TRAVAILLER - Medium
L'utilisation des surfaces de	Le ratio de nombre de m² utilisés	La Société s'inscrit dans ce nouveau
bureaux devient de plus en plus	par employé diminue et peut	monde du travail :
flexible et mobile. Les avancées	conduire à une diminution du	- un monde de travail repensé ; les
technologiques facilitent un	taux d'occupation des	espaces de travail sont organisés en
mouvement de transformation au	immeubles.	fonction du type d'activité et du
sein des entreprises : d'un mode de		profil de ses utilisateurs ;
fonctionnement statique et «	Les environnements de bureaux	- acquisition d'une participation
séquentiel », à des environnements	du modèle classique ne	majoritaire dans la société de
plus dynamiques.	répondent plus aux attentes.	coworking Silversquare ;
		- ambition de développer (avec
Les entreprises cherchent des	Le « business model » du	Silversquare) un réseau Belux de
environnements de travail	coworking est encore en plein	bureaux hybrides;
agréables et flexibles pour attirer	développement.	- mixité des fonctions dans les
les talents. Elles s'installent selon les		nouveaux projets afin de garantir un
Smart Ways of Working et passent		environnement propice au
à l'Activity Based Working		développement d'une vraie vie de
		quartier ;
		- des projets qui s'intègrent dans la
		ville ; les immeubles deviennent un
		écosystème ouvert sur leur
		environnement urbain qui regroupe
		une mixité des fonctions.

RISQUE LIÉ À L'ÉVOLUTION DES TAUX D'INTÉRÊT - Medium

Les charges financières, le poste	Augmentation des charges	Mise en place d'une politique de
principal de charges de la Société,	financières et détérioration de	couverture du risque de hausse des taux
sont largement influencées par les	l'EPRA earnings et du résultat net.	d'intérêt : se financer à taux fixes sur une
taux d'intérêt pratiqués sur les		partie de l'endettement ou conclure des
marchés financiers.	Dans le contexte des taux	instruments financiers de type IRS ou
	d'intérêts actuel, la pratique de	options CAP et FLOOR sur une partie de
	certaines banques d'exiger un	l'endettement à taux variables.
	plancher sur l'Euribor à 0%, utilisé
	comme référence dans les	Endettement total au 30 juin 2020 :
	contrats de financement, impacte	- un montant de dette de
	négativement les charges	1.082,7 millions € (représentant
	financières. Cette pratique peut	94,0% de la dette totale) est financée
	en outre créer une distorsion	à taux fixes (taux fixes
	entre les taux variables	conventionnels ou fixés via des IRS) ;
	considérés, d'une part, dans les	- le solde de la dette, soit
	contrats de financement et,	69,1 millions €, est financé à taux
	d'autre part, dans les contrats de	variables, dont 20 millions € sont
	couverture de type IRS.	couverts contre la hausse des taux
		d'intérêt au moyen d'instruments
	Une variation des taux d'intérêt	optionnels (CAP/ COLLAR15). Un
	pourrait, en outre, avoir un	solde de 4,3% de la dette totale est
	impact, avec un effet différé, sur	donc non couvert.
	les valorisations des immeubles
	du portefeuille.	En l'absence de toute couverture,
		l'impact d'une hausse des taux de
		marché de 0,25% génèrerait une
		augmentation des charges financières
		estimée à 1,5 million € (montant annuel
		calculé sur base de la structure
		d'endettement au 30 juin 2020).
		Grâce aux couvertures mises en place au
		30 juin 2020, l'impact d'une hausse des
		taux de marché de 0,25% génèrerait une
		diminution des charges financières
		estimée à -0,3 million € (montant annuel
		calculé sur base de la structure
		d'endettement au 30 juin 2020.
		Au 30 juin 2020, le ratio d'endettement
		s'élève à 43,9%, le ratio LTV s'élève à
		40,2%.
		L'agence de notation Standard & Poor's
		a confirmé le 1e juillet 2020 le rating
		BBB/perspective stable octroyé à la dette
		long terme de Befimmo et le rating A-2
		à la dette court terme
RISQUE LIÉ À L'ÉVOLUTION DES MARGES DE CRÉDIT - Medium
Le coût de financement de la	Une augmentation des charges	Répartition dans le temps de la maturité
Société dépend également des	financières et par conséquent une	des financements et diversification des
marges de crédit exigées par les	détérioration de l'EPRA earnings	sources de financements.
banques et par les marchés	et du résultat net.
financiers. Ces marges de

15 La souscription de COLLAR (achat d'un CAP et vente d'un FLOOR) permet de plafonner l'impact de la hausse des taux d'intérêt (CAP) mais elle implique également l'engagement de payer un taux minimum (FLOOR)

financement évoluent notamment		Optimalisation de l'utilisation des
en fonction de l'appétit pour le		financements en privilégiant les
risque sur les marchés financiers et		financements à marges plus faibles (par
des réglementations, en particulier		exemple, selon les conditions de marché,
du secteur bancaire		par l'utilisation d'un programme de
(réglementation dite « Bâle IV ») et		papier commercial à court terme associé
du secteur des assurances		à des lignes de back-up à long terme ou
(réglementation dite « CRD IV »).		de cessions de créances de loyers futurs).
Elles évoluent également en
fonction de la perception du profil
de risque crédit de la Société.
RISQUE D'INFLATION ET DE DÉFLATION - Low
Risque de déflation sur ses revenus	L'impact des adaptations des	95,7%16 des baux du portefeuille
car les baux de Befimmo prévoient	loyers peut être estimé à	consolidé de Befimmo sont couverts,
des clauses d'indexation des loyers	1,4 million € sur une base	conformément à l'usage, contre l'effet
liées à l'évolution de l'indice santé.	annuelle (hors protection), par	d'une éventuelle indexation négative.
	pourcent de variation de l'indice	- 41,7% prévoient un plancher situé au
Risque que les coûts auxquels la	santé.	niveau du loyer de base.
Société doit faire face soient		- 54% contiennent une clause qui a
indexés sur une base qui évolue		pour effet de placer le plancher au
plus rapidement que l'indice santé.		niveau du dernier loyer payé.
		Le solde des baux, soit 4,3%, ne prévoit
		pas de plancher.
		Accords contractuels mis en place dans
		les relations avec les entrepreneurs.

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	POSITIONNEMENT DE BEFIMMO
RISQUES LIÉS AU VIDE LOCATIF - Medium
Globalement, le marché immobilier	Diminution du taux d'occupation	La Société a une stratégie
de bureaux se caractérise	et une réduction du résultat	d'investissement ciblée sur :
actuellement par une offre	d'exploitation du portefeuille.	-	des immeubles de bureaux de qualité,
supérieure à la demande et par			avec, entre autres, une bonne
une évolution de la nature de la	Sur une base annuelle au		localisation, une bonne accessibilité et
demande.	30 juin 2020, une fluctuation de		une taille critique adéquate ;
	1% du taux d'occupation spot du	- des immeubles bien équipés et
La Société est exposée aux risques	portefeuille de la Société aurait		flexibles avec une situation locative
de départ de ses locataires et de	ainsi un impact de l'ordre de		appropriée et un potentiel de création
renégociation de leurs baux :	2,1 millions € sur le résultat		de valeur.
- risque de la perte et/ou de la	d'exploitation des immeubles, de
baisse de revenus ;	-0,08 € sur la valeur intrinsèque	La Société s'inscrit dans le nouveau
- risque de réversion négative	par action et de +0,07% sur le	monde du travail :
des loyers ;	ratio d'endettement.	-	un monde de travail repensé ; les
- risque de pression sur les			espaces de travail sont organisés en
conditions de renouvellement	Coûts directs liés au vide locatif,		fonction du type d'activité et du profil
et d'attribution de périodes de	soit les charges et taxes sur		de ses utilisateurs ;
gratuités ;	immeubles non loués.	-	élargissement de l'offre et des cibles
- risque de baisse de juste valeur			potentielles avec l'acquisition d'une
des immeubles, etc.	Ils sont estimés sur base annuelle		participation majoritaire dans la
	à 2,8 millions €, ce qui représente		société de coworking Silversquare ;

16 Sur base du loyer contractuel brut en cours au 30 juin 2020.

environ 2,1% du total des revenus locatifs.

Charges plus élevées dans le cadre de la commercialisation des biens disponibles à la location.

Baisse de la valeur des immeubles.

ambition de développer (avec Silversquare) un réseau Belux de bureaux hybrides ;
gamme de services étendue et personnalisée afin de faciliter le quotidien de ses locataires ;
mixité des fonctions dans les nouveaux projets afin de garantir un environnement propice au développement d'une vraie vie de quartier ;
des projets qui s'intègrent dans la ville
; les immeubles deviennent un écosystème ouvert sur leur environnement urbain qui regroupe une mixité des fonctions.

La Société dispose d'une équipe commerciale professionnelle dédiée à la recherche de nouveaux occupants et qui gère activement la relation avec ses clients.

La pérennité des cash-flows dépend principalement de la sécurisation des revenus locatifs. La Société veille dès lors

ce qu'une partie importante de son portefeuille immobilier puisse être louée en vertu de baux de longue durée et/ou en multi-location, ce qui permet de répartir les risques locatifs.

Au 30 juin 2020, la durée moyenne pondérée des baux en cours jusqu'à la prochaine échéance de Befimmo s'établit à 7,2 ans.

Le taux d'occupation spot des immeubles disponibles à la location s'établit au 30 juin 2020 à 93,6%, par rapport au taux de 94,4% au

31 décembre 2019.

Les grands projets du quartier Nord constituent une opportunité pour la Société face au manque d'immeubles de Grade A17 à Bruxelles.

RISQUE LIÉ À LA RÉPUTATION DE LA SOCIÉTÉ - Medium

Risque lié à la réputation envers les	Une mauvaise réputation de la	Charte de gouvernance d'entreprise et
stakeholders (les locataires actuels	Société pourrait avoir des	code d'éthique établis par le Conseil
et potentiels, les riverains, les	répercussions négatives	d'administration.
pouvoirs publics, les investisseurs	notamment lors de la négociation
actuels et potentiels, les analystes fi	de contrats de baux, de la	Code d'éthique imposant le respect de
nanciers et autres, les fournisseurs,	recherche de financement et/ou	valeurs éthiques dans les relations avec
etc.).	sur la valeur de l'action.

17 Bâtiment neuf (nouvelle construction ou rénovation lourde) répondant aux derniers standards environnementaux, techniques et d'agencement spatial (efficience des plateaux notamment). D'une manière générale, bâtiment neuf ou ayant moins de 5 ans.

La réputation est influencée par les		les clients, l'équipe, les partenaires ainsi
informations diff usées par les		que les actionnaires.
médias et sur les réseaux sociaux.
		À côté des obligations de
		communication en tant que société
		cotée en bourse et SIR, la Société
		communique de manière transparente et
		proactive afin de répondre au mieux aux
		attentes de ses stakeholders.
		La Société dispose d'un plan de
		communication (interne et externe) et
		d'un plan de communication de crise.
		Elle effectue (via des agences
		spécialisées) des analyses de réputation.
		Une veille journalière des médias est
		réalisée et des démarches de correction
		ou de clarification sont prises si
		nécessaire.
RISQUES LIÉS AUX ACTIVITÉS DE (RE)DÉVELOPPEMENT - Medium
Risque lié à la rénovation ou la	Coûts de construction et/ou	Conception de projets innovants,
construction d'immeubles.	d'exploitation supérieurs au	durables et de qualité (en y intégrant les
	budget.	dernières technologies) répondant aux
En préparation d'un nouveau cycle		besoins de marché.
de vie, les immeubles du	Absence de revenus locatifs à
portefeuille doivent faire l'objet	l'issue des travaux et coûts liés au	Analyse continue des besoins du
d'une rénovation lourde ou être	vide locatif.	marché :
reconstruits.		-	un monde de travail repensé; les
	Pression sur les conditions de		espaces de travail sont organisés en
Dans ce cadre Befimmo est exposé	commercialisation et d'attribution		fonction du type d'activité et du profil
à des risques liés :	de périodes de gratuité.		de ses utilisateurs ;
- aux choix des prestataires de		- gamme de services étendue et
services (architectes,	Impact négatif sur le taux		personnalisée afin de faciliter le
entrepreneurs, avocats	d'occupation du portefeuille.		quotidien de ses locataires ;
spécialisés) ;		-	mixité des fonctions dans les nouveaux
- aux choix de programmation ;			projets afin de garantir un
à l'obtention des permis			environnement propice au
(difficultés, retard,			développement d'une vraie vie de
changements législatifs, etc.) ;			quartier ;
- à la construction (coût, retard,		-	des projets qui s'intègrent dans la ville;
conformité, etc.) ;			les immeubles deviennent un
- à la commercialisation.			écosystème ouvert sur leur
			environnement urbain qui regroupe
			une mixité des fonctions.
		Dialogue proactif et récurrent avec les
		pouvoirs publics dans le cadre des
		demandes de permis.
		Choix de partenaires de qualité.
		Équipe commerciale professionnelle
		dédiée à la recherche de nouveaux
		occupants.
RISQUE DANS LE CADRE D'OPÉRATIONS DE FUSION, SCISSION OU ACQUISITION ET DE JOINT-VENTURE - Medium
Risque que la valeur de certains	Constat de la nécessité de	Prise de précautions d'usage dans ce
actifs ait été surestimée ou que des	réévaluer certains actifs ou	type d'opérations, notamment en
passifs occultes aient été transférés	d'acter certains passifs qui	procédant à des exercices de due

à la Société à l'occasion des	pourraient conduire à une perte	diligence complets (immobilier,
opérations de fusion, scission ou	économique pour la Société.	comptable, fiscal, etc.) sur les biens
acquisition ou à l'occasion de joint-		apportés et sur les sociétés absorbées ou
ventures.		fusionnées pouvant conduire, le cas
		échéant, à l'obtention de garanties.
		Précautions similaires prises en cas de
		joint-ventures.

RISQUES DE CONCENTRATION SECTORIELLE - Medium
Le portefeuille est presque	Sensibilité à l'évolution du	La Société a une stratégie
exclusivement composé	marché immobilier de bureaux.	d'investissement ciblée sur :
d'immeubles de bureaux (à		- des immeubles de bureaux de
l'exception de quelques		qualité, avec, entre autres, une
commerces aux rez-de-chaussée		bonne localisation, une bonne
de certains immeubles).		- accessibilité et une taille critique
		adéquate ;
		- des immeubles bien équipés et
		flexibles avec une situation locative
		appropriée et un potentiel
		- de création de valeur.
		La Société s'inscrit dans le nouveau
		monde du travail :
		- un monde de travail repensé ; les
		espaces de travail sont organisés en
		fonction du type d'activité et du
		profil de ses utilisateurs ;
		- élargissement de l'off re et des cibles
		potentielles avec l'acquisition d'une
		participation majoritaire dans la
		société de coworking Silversquare ;
		- ambition de développer (avec
		Silversquare) un réseau Belux de
		bureaux hybrides ;
		- mixité des fonctions dans les
		nouveaux projets afin de garantir un
		environnement propice au
		développement d'une vraie vie de
		quartier ;
		- des projets qui s'intègrent dans la
		ville ; les immeubles deviennent un
		écosystème ouvert sur leur
		environnement urbain qui regroupe
		une mixité des fonctions.
RISQUES LIÉS AUX LOCATAIRES - Low

Risques liés à la défaillance financière de ses locataires.

Perte de revenus locatifs et augmentation des charges immobilières liée à la non- récupération de charges locatives et à l'apparition d'un vide locatif inattendu.

Examen préalable de la santé financière des clients potentiels.

Des garanties locatives sont exigées des locataires18 du secteur privé.

Application d'une procédure de suivi régulier des créances impayées.

18 Les locataires du secteur public (État belge Fédéral, Région flamande et institutions européennes), qui occupent une part importante du portefeuille de la Société (58,9% au 30 juin 2020), calculé sur base du loyer contractuel brut en cours au 30 juin 2020, ne consentent généralement pas de garanties locatives mais présentent un profil de risque plus limité.

Pression sur les conditions de renouvellement et d'attribution de périodes de gratuités, etc.

RISQUES DE CONCENTRATION GÉOGRAPHIQUE - Medium

Le portefeuille est peu diversifié	Sensibilité à l'évolution du	Dans le cadre de sa stratégie
d'un point de vue géographique. Il	marché immobilier de bureaux	d'investissement, la Société veille à éviter
est composé d'immeubles de	bruxellois, caractérisé	une trop grande concentration du
bureaux, essentiellement situés en	notamment, par la présence	portefeuille dans une seule zone ou un
Belgique et plus précisément à	importante des institutions	seul actif.
Bruxelles et dans son Hinterland	européennes et des activités qui y
économique (70% du portefeuille	sont liées.	À titre d'information, l'immeuble AMCA
au 30 juin 2020).		à Anvers, la Tour Paradis à Liège,
		l'immeuble Gateway à l'aéroport de
		Bruxelles et la Tour 3 du WTC à Bruxelles
		représentent chacun individuellement
		entre 5 et 10% de la juste valeur du
		portefeuille au 30 juin 2020.
RISQUES LIÉS AU MARCHÉ DU COWORKING - Medium
Risques liés à l'entrée dans un	Rentabilité liée au succès de	Prise d'une participation majoritaire dans
nouveau marché qui est en plein	l'activité sous-jacente.	une société (Silversquare) ayant une
développement (maitrise des		grande expérience dans le coworking.
facteurs clefs de succès,
concurrence, etc.).		L'impact est relativement limité sur la
		Société qui développe cette activité
		progressivement.

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	POSITIONNEMENT DE BEFIMMO
RISQUE LIÉ À LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES - Medium
Risque de variation négative de la	Incidence sur le résultat net, sur	La Société a une stratégie
juste valeur de son portefeuille.	les fonds propres et sur les ratios	d'investissement ciblée sur :
	d'endettement20 et de LTV21 de la	- des immeubles de bureaux de
Risque de surévaluation ou de	Société.	qualité, avec, entre autres, une
sous-évaluation des immeubles par		bonne localisation, une bonne
les experts immobiliers, par rapport	Impact sur la capacité de	accessibilité et une taille critique
à la réalité du marché. Ce risque est	distribuer un dividende22 au cas	adéquate ;
accentué dans les segments de	où les variations négatives	- des immeubles bien équipés et
marché dans lesquels le nombre	cumulées de juste valeur	flexibles avec une situation locative
limité de transactions offre peu de	dépasseraient la valeur totale des	appropriée et un potentiel de
points de comparaison aux experts,	réserves distribuables et non-	création de valeur.
ce qui est dans une certaine	distribuables et de la partie
mesure encore le cas pour	distribuable des primes	La Société s'inscrit dans le nouveau
Bruxelles en zone décentralisée et	d'émissions.	monde du travail :
en périphérie (7,46%19 du		- un monde de travail repensé ; les
portefeuille), et de manière plus	Sur base des données au 30	espaces de travail sont organisés en
générale dans les villes de	juin 2020, une diminution de	fonction du type d'activité et du
provinces belges.	valeur de 1% du patrimoine	profil de ses utilisateurs ;
	immobilier aurait un impact de	- élargissement de l'offre et des cibles
	l'ordre de -28,6 millions € sur le	potentielles avec l'acquisition d'une
	résultat net, générant ainsi une	participation majoritaire dans la
	variation de l'ordre de -1,1 € sur la	société de coworking Silversquare ;
	valeur intrinsèque par action, de

Calculé sur base de la juste valeur des immeubles de placement au 30 juin 2020.
Le ratio d'endettement est calculé conformément à l'Arrêté royal du 13 juillet 2014.
Loan-to-value(« LTV ») = [(dettes financières nominales - trésorerie)/juste valeur du portefeuille].
Veuillez consulter le chapitre « Affectation du résultat (comptes statutaires) » en page 83 du Rapport Financier Annuel.

	l'ordre de +0,4% sur le ratio	- ambition de développer (avec
	d'endettement et de l'ordre de	Silversquare) un réseau Belux de
	+0,4% sur le ratio LTV.	bureaux hybrides ;
		- gamme de services étendue et
		personnalisée afin de faciliter le
		quotidien de ses locataires ;
		- mixité des fonctions dans les
		nouveaux projets afin de garantir un
		environnement propice au
		développement d'une vraie vie de
		quartier ;
		- des projets qui s'intègrent dans la
		ville ; les immeubles deviennent un
		écosystème ouvert sur leur
		environnement urbain qui regroupe
		une mixité des fonctions.
		Rotation des experts indépendants
		prévue par la loi. Ils sont
		systématiquement informés de
		l'évolution de la situation des immeubles
		et procèdent régulièrement à des visites
		d'immeubles.
RISQUES LIÉS À UNE COUVERTURE D'ASSURANCE INADÉQUATE - Low
Risque de survenance d'un sinistre	Coûts de remise en état de	Immeubles couverts par différentes
majeur, insuffisamment couvert,	l'immeuble affecté.	polices d'assurance (risque d'incendie,
affectant ses immeubles.		tempête, dégâts des eaux, etc.) couvrant
	Réduction du résultat	les pertes de loyer pendant une période
	d'exploitation du portefeuille et	limitée (en principe, le temps nécessaire
	baisse de la juste valeur de	à la reconstruction à neuf), ainsi que le
	l'immeuble suite à la résolution	coût des travaux, pour une valeur totale
	du bail par perte de son objet, et	(valeur de reconstruction à neuf, hors
	donc un vide locatif inattendu.	valeur terrain) de 2.155,5 millions € au 31
		décembre 2019.
		Immeubles couverts par une police
		d'assurance contre le terrorisme.
RISQUE DE DÉGRADATION ET D'OBSOLESCENCE DES IMMEUBLES - Medium
Risque d'usure, ainsi que	Vacance locative.	Immeubles maintenus en bon état de
d'obsolescence, lié aux exigences		fonctionnement et gardés en ligne avec
(législatives, sociétales ou	Investissements nécessaires pour	les bonnes pratiques en termes de
environnementales) croissantes.	rendre l'immeuble conforme aux	performances énergétiques, techniques,
	exigences règlementaires et aux	etc. en dressant un inventaire des
	attentes des locataires.	travaux de maintenance préventive et
		corrective à réaliser et en arrêtant un
		programme de réalisation de travaux.
		Part importante des immeubles couverte
		par des contrats d'entretien du type «
		garantie totale ».
		Au 30 juin 2020, 86% du portefeuille
		consolidé est ainsi couvert par un contrat
		de « garantie totale ».
		Suivi de près de l'évolution de la
		législation environnementale existante,
		anticipation de celle à venir et analyse

		des études sectorielles afin d'incorporer,
		le plus rapidement possible, les nouvelles
		technologies et outils de gestion dans
		ses projets de rénovation.
		Utilisation des ressources :
		écoresponsable, à chaque phase de vie
		d'un immeuble, la Société utilise de
		façon aussi optimale que possible les
		ressources énergétiques et naturelles.

RISQUES LIÉS À LA RÉALISATION DE TRAVAUX - Medium
Risques de retard, de dépassement	Détérioration du résultat de la	Plan de communication de chantier,
budgétaire, d'accident, de	Société suite à une perte de	dialogue avec les riverains, etc.
nuisances et de dégradation de	revenus locatifs et/ou à une
l'environnement et de problèmes	augmentation des charges.	Un suivi technique, environnemental,
d'organisation lors de la réalisation		budgétaire et de planification détaillé a
d'importants travaux dans les	Impact négatif sur la réputation	été mis en place pour assurer la maîtrise
immeubles de son portefeuille.	de la Société.	des risques liés à la réalisation de ces
		travaux.
Risque de faillite, de défaillance et
de non-respect des cahiers des		Contrats conclus avec les entrepreneurs
charges par les entrepreneurs en		qui prévoient différentes mesures pour
charge de la réalisation des		limiter ces risques (prix maximum,
travaux.		pénalités de retard, etc.).
		Au niveau environnemental, des mesures
		spécifiques sont intégrées dans les
		cahiers des charges et contrats soumis
		aux adjudicataires.
		Un suivi du respect de ces mesures
		environnementales en cours d'exécution
		de chantier (notamment par des
		coordinateurs environnementaux
		externes, des procédures ISO 14001, des
		audits de chantiers, des assesseurs
		BREEAM, etc.).
		Évaluation régulière des principaux
		fournisseurs et prestataires de services et
		contrôle des dettes sociales et fiscales
		des cocontractants.
RISQUES ENVIRONNEMENTAUX - Medium
Risques environnementaux en	Détérioration de l'environnement.	Approche responsable, par laquelle,
termes de pollution de sol, de l'eau,		depuis de nombreuses années, les
de l'air (émissions importantes de	Coûts importants pour la Société.	actions nécessaires sont progressivement
CO2) et également de nuisances		mises en œuvre afin de réduire l'impact
sonores.	Impact négatif sur la réputation	environnemental des activités que la
	de la Société auprès de ses	Société contrôle et qu'elle influence
Risque de ne pas atteindre les	parties prenantes.	directement.
objectifs d'amélioration de sa
performance environnementale	Dans certains cas, un impact	Mise en place du Système de Gestion
qu'elle s'est donnés et de perdre	négatif sur la juste valeur du	Environnementale (« SGE »), conforme à
les certifications (BREEAM, ISO	portefeuille.	la norme ISO 14001 qui permet
14001, etc.) qu'elle a obtenues.		d'anticiper au mieux les risques
		environnementaux tant au niveau
		stratégique (acquisition, rénovation

majeure, etc.) qu'au niveau opérationnel (entretien de l'immeuble, utilisation de l'immeuble, etc.).

Analyse réalisée de la performance environnementale et du potentiel d'amélioration du portefeuille, ainsi que du respect des exigences associées aux certifications obtenues.

Utilisation des ressources : écoresponsable, à chaque phase de vie d'un immeuble, la Société utilise de façon aussi optimale que possible les ressources énergétiques et naturelles.

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	POSITIONNEMENT DE BEFIMMO
RISQUE DE LIQUIDITÉ FINANCIÈRE -	Medium
Befimmo est exposée à un risque	Mise en place de nouveaux	Mise en place d'une politique
de liquidité lié au renouvellement	financements à un coût plus élevé.	financière qui prévoit, notamment, la
de ses financements arrivant à		diversification des sources et des
échéance ou pour tout supplément	Vente de certains actifs dans des	maturités de ses financements. Le
de financement nécessaire pour	conditions non optimales.	pourcentage de son endettement
remplir ses engagements. La		assuré, au 30 juin 2020, par des
Société pourrait également être		financements bancaires, auprès de 8
exposée à ce risque dans le cadre		institutions, est de 72,0%. Le solde est
de la résiliation de ses contrats de		assuré par différentes placements
financement.		privés en Europe).
		Au 30 juin 2020, la Société dispose de
		lignes confirmées non utilisées à
		concurrence de 306,1 millions € en ce
		compris la trésorerie. La Société vise à
		continuellement anticiper ses besoins
		de financement (notamment lié à ses
		investissements) et à maintenir un
		montant défi ni de lignes confirmées
		non utilisées permettant ainsi de
		couvrir ce risque sur un horizon d'au
		moins 12 mois.
		Le ratio d'endettement (selon l'Arrêté
		royal) s'élève à 43,9% au 30 juin 2020
		(la limite légale étant de 65%) par
		rapport à 42,7% au 31 décembre 2019.
RISQUE LIÉ À L'ÉVOLUTION DU RATING DE LA SOCIÉTÉ - Medium
Le coût de financement de la	Une révision à la baisse du rating	Étude régulière des critères (ratios)
Société est notamment influencé	rendrait plus difficile l'obtention de	conduisant à la détermination du
par le rating qui lui est attribué par	nouveaux financements et	rating de la Société et analyse de
l'agence Standard & Poor's.	générerait, en cas de diminution du	l'impact potentiel de ses décisions sur
	rating d'un cran, de BBB à BBB-, un	l'évolution de ce dernier, ainsi que de
	coût fi nancier annuel additionnel	l'évolution prévisionnelle de ces ratios.
	estimé à 0,8 million €, sur base de
	la structure d'endettement et des	L'agence de notation Standard &
	contrats existants au 30 juin 2020.	Poor's a confirmé le 1e juillet 2020 le

		rating BBB/perspective stable octroyé à
	Impact négatif sur la réputation de	la dette long terme de Befimmo et le
	la Société auprès des investisseurs.	rating A-2 à la dette court terme.
RISQUE LIÉ AUX CONTREPARTIES BANCAIRES - Low
La conclusion d'un financement ou	La Société pourrait se retrouver	Diversification des relations bancaires
d'un instrument de couverture avec	dans une situation où elle ne peut	et travail avec des banques bénéficiant
une institution fi nancière crée un	disposer des financements mis en	d'un rating suffisant ou présentant un
risque de contrepartie en cas de	place ou des flux de trésorerie	risque acceptable. La Société est, au 30
défaut de cette institution.	auxquels elle a droit dans le cadre	juin 2020, en relation d'affaires avec
	d'instruments de couverture.	différentes banques :
		- les lignes bancaires octroyées à
		Befimmo s'élèvent à
		1.049,6 millions € au 30 juin 2020.
		Banques assurant ces financements
		: Agricultural Bank of China
		Luxembourg, Banque Degroof
		Petercam, BECM (groupe CM-CIC),
		Belfius, BNP Paribas Fortis, ING,
		KBC et Société Générale ;
		- les banques contreparties des
		instruments de couverture sont
		BECM (groupe CM-CIC), Belfius,
		BNP Paribas Fortis, ING, KBC et
		Natwest Markets PLC (Groupe
		RBS).
		Le modèle financier est basé sur un
		endettement structurel : la position en
		cash déposée auprès des institutions fi
		nancières est structurellement très
		limitée. Elle est de 0,6 millions € au
		30 juin 2020 par rapport à 2,9 millions
		€ au 31 décembre 2019.
RISQUE LIÉ À LA VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS COMPTABILISÉS À LEUR
JUSTE VALEUR - Low
La variation des taux d'intérêt et	La variation des taux d'intérêt et	La variation des taux d'intérêt et cours
cours de change génère une	cours de change génère une	de change génère une variation de la
variation de la valeur des actifs et	variation de la valeur des actifs et	valeur des actifs et passifs financiers
passifs financiers comptabilisés à	passifs financiers comptabilisés à	comptabilisés à leur juste valeur.
leur juste valeur.	leur juste valeur.
RISQUE LIÉ AUX OBLIGATIONS CONTENUES DANS LES CONTRATS DE
FINANCEMENT - Low
Risque que les contrats de	La remise en cause d'un contrat de	La Société négocie avec ses
financement soient annulés,	financement exposerait la Société à	contreparties des niveaux de covenants
renégociés ou résiliés	devoir mettre en place d'autres	compatibles avec ses estimations
anticipativement au cas où la	financements à un coût	prévisionnelles de l'évolution de ces
Société ne respecterait pas les	potentiellement plus élevé ou à	indicateurs et analyse régulièrement
engagements pris lors de la	vendre certains actifs dans des	l'évolution de ces prévisions.
signature de ces contrats,	conditions non optimales.
notamment par rapport à certains
ratios financiers (covenants).
Risque de pénalité s'il devait être
mis fin anticipativement aux
contrats.
Lorsque la Société réalise une
opération de financement sur un

marché étranger, elle est exposée à
des législations et des contreparties
dont elle a une connaissance
moindre.
RISQUE LIÉ À LA VOLATILITÉ ET AU NIVEAU DU COURS DE L'ACTION -
Medium
La Société est exposée à une	Accès plus difficile à des capitaux	Définition et mise en œuvre d'une
déviation importante du cours de	propres nouveaux pouvant limiter	stratégie créatrice de valeur.
bourse par rapport à la valeur	la capacité de développement.
intrinsèque de la Société.		Publication de perspectives et de
	Impact négatif sur la réputation de	prévision de dividende.
	la Société.
		Communication régulière, transparente
		et proactive envers les analystes
		financiers et investisseurs actuels et
		potentiels.

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	POSITIONNEMENT DE BEFIMMO
RISQUES LIÉS À LA NON-CONFORMITÉ DES IMMEUBLES AU REGARD DE LA RÉGLEMENTATION APPLICABLE - Low
La Société est confrontée au risque	Investissements supplémentaires	Mise en place de procédures nécessaires:
qu'un ou plusieurs de ses	qui engendrent une	- pour anticiper les nouvelles normes et
immeubles ne répondent pas	augmentation des coûts de la	réglementations (veille juridique et
immédiatement à l'ensemble des	Société et/ou des retards sur des	réglementaire) ;
nouvelles normes et	projets en cours (rénovation,	- pour vérifier la conformité des
réglementations qui leur seraient	etc.).	immeubles nouvellement acquis (due
applicables.		diligences techniques) et en
	Diminution de la juste valeur de	portefeuille (fonction de product
	l'immeuble.	manager en charge de la conformité
		réglementaire, contrôles du respect
	La Société s'expose à des	des normes et réglementations,
	amendes civiles, administratives	notamment, liées à l'environnement) ;
	ou pénales.	- pour mettre directement en
		conformité l'immeuble concerné par
	Mise en cause de la	l'adoption de ces nouvelles normes et
	responsabilité de la Société pour	réglementations (project
	défaut de conformité (par	management).
	exemple, en cas d'incendie lié au
	non-respect de normes de	Les locataires sont sensibilisés à leurs
	sécurité).	obligations en la matière par une clause
		dans le bail-type.
	Une influence négative sur la
	réputation de la Société, son
	activité et ses résultats.
RISQUES LIÉS AU STATUT DE SIR - Low
Risque de non-respect du régime	Perte de l'agrément du statut de	Une équipe juridique ayant les
SIR.	SIR et du bénéfice du	compétences nécessaires veille au
	régime de transparence fiscale	respect rigoureux des réglementations
Risque de modifications futures	des SIR.	en vigueur et anticipe, pour autant que
défavorables de ce régime.		possible, l'évolution de ces législations
	Remboursement anticipé par	(veille règlementaire).
	déchéance du terme («
	accélération ») de crédits que la	La Société fait également appel à des
	Société a contractés.	conseils externes.

Des modifications futures défavorables du régime SIR pourraient entrainer un déclin des résultats ou de la valeur intrinsèque, augmenter le ratio d'endettement (par exemple, du fait de l'application de nouvelles règles comptables), réduire le ratio d'endettement maximum, ou affecter la mesure dans laquelle une SIR doit distribuer des dividendes aux actionnaires.

RISQUE LIÉ À LA RÉGLEMENTATION - Medium

La Société est exposée à l'évolution	Risque de mise en cause de la	Une équipe juridique ayant les
de la législation et aux	responsabilité de la Société, de	compétences nécessaires veille au
réglementations (belges,	condamnations à des sanctions	respect rigoureux des réglementations
européennes et internationales) de	civiles, pénales ou	en vigueur et anticipe, pour autant que
plus en plus nombreuses et	administratives, ainsi que risque	possible, l'évolution de ces législations
complexes, ainsi qu'à la possible	de non-obtention ou de non-	(veille règlementaire).
évolution de leur interprétation ou	renouvellement de permis. Ceci
de leur application par les	pourrait influencer négativement	La Société fait également appel à des
administrations ou par les	l'activité de la Société, ses	conseils externes.
tribunaux, notamment en matières	résultats, sa rentabilité, sa
comptable, de reporting, fiscale,	situation financière et/ou ses
environnementale, d'urbanisme et	perspectives.
de marché public.
RÉGIME FISCAL - Low
En tant que SIR, la Société bénéficie
d'un régime fiscal spécifique. Le
législateur a voulu que la SIR
garantisse au placement immobilier
une grande transparence et
permette de distribuer un
maximum de cash-flows tout en
bénéficiant de certains avantages.
La SIR bénéficie notamment d'une
taxation à l'impôt des sociétés sur
une base réduite pour autant que
ses « cash-flows » soient distribués
à concurrence de minimum 80%
(calculé sur base de l'article 13 de
l'Arrêté royal du 13.07.2014). Les
résultats (revenus locatifs et plus-
values de réalisation, diminués des
coûts d'exploitation et des charges
financières) sont exonérés d'impôt
des sociétés au niveau de la SIR23.
L'exit tax est calculée en tenant
compte des dispositions de la
circulaire Ci.RH.423/567.729 du
23.12.2004, dont l'interprétation ou
l'application pratique peut évoluer.
La valeur réelle d'un bien
immobilier, telle que visée dans
ladite circulaire, est calculée après

23 Mais non au niveau de celles de ses filiales qui ne sont pas des SIR institutionnelles (SIRI).

déduction des droits d'enregistrement ou de la TVA. Cette valeur réelle diffère de (et peut donc être inférieure à) la juste valeur du bien immobilier telle que reprise dans le bilan IFRS de la SIR. Une évolution de cette circulaire pourrait potentiellement entraîner une augmentation de la base sur laquelle se calcule l'exit tax. La Société se conforme en tous points à la réglementation en vigueur, et aux dispositions de la circulaire précitée, pour le calcul des exit taxes dont elle est redevable dans le cadre des opérations qui y sont soumises.

RISQUE DE PROCÉDURES JUDICIAIRES - Low

La Société est, et peut être à	À ce jour, la Société est impliquée	Une équipe juridique ayant les
l'avenir, partie à des procédures	dans quelques procédures	compétences nécessaires veille au
judiciaires.	judiciaires qui, globalement	respect rigoureux des réglementations
	(selon les informations dont la	en vigueur et anticipe, pour autant que
	Société dispose à la date du	possible, de manière proactive
	présent document	l'évolution de ces législations (veille
	d'enregistrement), ne sont pas	règlementaire).
	susceptibles d'avoir un impact
	important pour la Société car les	La Société fait également appel à des
	passifs qui pourraient en résulter	conseils externes.
	ont une très faible probabilité de
	réalisation et/ou portent sur des
	montants non significatifs.

DESCRIPTION DU RISQUE	IMPACT POTENTIEL	POSITIONNEMENT DE BEFIMMO
RISQUE OPÉRATIONNEL - Medium
Risque de pertes ou de manque à	La Société est exposée au risque	Charte de gouvernance d'entreprise et
gagner résultant de l'inadéquation	de perte ou vol de données	code d'éthique établis par le Conseil
ou de la défaillance de processus	sensibles, perte financière,	d'administration.
internes, de personnes, des	interruption de l'activité en cas de
systèmes ou d'événements	défaillance des systèmes et	Code d'éthique imposant le respect de
extérieurs (catastrophe naturelle,	processus.	valeurs éthiques dans les relations avec
erreur humaine, etc.).		les clients, l'équipe, les partenaires ainsi
		que les actionnaires.
		Un plan de continuité d'activité a été
		défini et reprend des mesures
		permettant, en cas de crise et
		éventuellement de façon dégradée,
		d'assurer la permanence des activités et
		services essentiels, puis la reprise
		planifiée des activités. Il couvre à la fois
		les aspects fonctionnels et la dimension
		informatique.

RISQUE LIÉ À L'INTÉGRITÉ DES SYSTÈMES D'INFORMATION ET DES DONNÉES - Medium

Défaillance des systèmes	La Société est exposée au risque	Un plan de continuité d'activité a été
d'information et cybercriminalité	de perturbation de son activité en	défini et reprend des mesures
qui pourrait mettre à mal la	cas de défaillance des systèmes	permettant, en cas de crise et
continuité des activités.	d'information ou de	éventuellement de façon dégradée,
	cybercriminalité.	d'assurer la permanence des activités et
		services essentiels, puis la reprise
		planifiée des activités. Il couvre à la fois
		les aspects fonctionnels et la dimension
		informatique.
		Back-ups organisés, en fonction du type
		de données, selon différentes techniques
		(dédoublement des infrastructures, back-
		up en ligne journalier et sur cassette).
		Mesures prises pour sécuriser l'accès aux
		données de la Société. Support
		informatique externalisé assuré par deux
		partenaires avec lesquels un SLA (Service
		Level Agreement) a été convenu.
		Action de sensibilisation des équipes aux
		risques de cyber-criminalité et de fraude.
RISQUE LIÉ AUX MEMBRES DE L'ÉQUIPE - Medium
Risque de départ de certains	La perte de compétences « clés »	Attention particulière portée au bien-être
membres « clés » du personnel.	de la Société pourrait conduire à	et à la motivation des collaborateurs.
	un retard dans la réalisation de
	certains de ses objectifs.	Rémunérations conformes au marché
		(benchmarking).
		Importance accordée à la gestion des
		compétences des membres de l'équipe.
		Importance accordée au dialogue avec
		l'équipe.
		Processus d'intégration de nouveaux
		collaborateurs (système de parrainage,
		etc.) mis en place.
		La Société anticipe autant que possible
		les départs et veille à la transmission du
		savoir-faire.
RISQUE LIÉ À LA FRAUDE - Medium
Détournement des actifs de la	La Société est exposée au risque	Charte de gouvernance d'entreprise et
Société pour compte personnel ou	de perte ou vol de données	code d'éthique établis par le Conseil
de tiers.	sensibles, perte financière suite à	d'administration.
	une fraude.
		Code d'éthique imposant le respect de
		valeurs éthiques dans les relations avec
		les clients, l'équipe, les partenaires ainsi
		que les actionnaires.
		Procédures de contrôle de données
		sensibles.
		Action de sensibilisation des équipes aux
		risques de cyber-criminalité et de fraude.

.ANNEXES

Au Conseil d'administration de Befimmo SA

Parc Goemaere

Chaussée de Wavre 1945 1160 Bruxelles

Mesdames, Messieurs,

Concerne : Évaluation du portefeuille immobilier de Befimmo au 30 juin 2020.

Contexte

Conformément au Chapitre III Section F de la Loi relative aux Sociétés Immobilières Réglementées (SIR) du 12 mai 2014, Befimmo a fait procéder au 30 juin 2020 à une expertise indépendante de son patrimoine immobilier. Nous nous sommes chargés de réaliser l'expertise d'une partie du portefeuille d'immeubles de Befimmo et de Fedimmo tandis que les services d'évaluation de Cushman and Wakefield ont été mandatés pour l'expertise d'une autre partie du portefeuile Befimmo et Fedimmo. La partie expertisée par Jones Lang LaSalle est la partie louée selon des baux multiples à court terme principalement à Bruxelles et son hinterland. Nous avons en outre réalisé la consolidation des résultats de l'expertise, dont les conclusions sont présentées ci-après. Conformément à la requête de Befimmo, Cushman and Wakefield est également chargé d'établir la Juste Valeur du Droit d'utilisation résultant des contrats de location dans lesquels Befimmo et/ou Silversquare est engagé en sa qualité de preneur. Cette demande résulte de la publication par l'International Accounting Standards Board (IASB) de la norme IFRS 16, entrée en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1ier janvier 2019, qui exige du preneur de comptabiliser au bilan un Droit d'utilisation et une Obligation locative sur les actifs loués. La dite Juste Valeur, telle qu'elle s'entend dans le cadre de l'IFRS 16, est obtenue par l'actualisation des flux de loyer restant jusqu'à échéance du contrat, tenant compte des gratuités, avantages et autres corrections. Au 30 juin 2020, la Juste Valeur cumulée du Droit d'utilisation s'établit à 44.455.807 EUROS. La juste valeur du droit d'usage des terrains s'établit à 2.036.559 EUROS.

Jones Lang LaSalle est active en Belgique depuis 1965 et a une longue expérience en matière d'expertise immobilière. Les services d'évaluation de Cushman and Wakefield indiquent disposer également d'une connaissance suffisante des marchés immobiliers sur lesquels opèrent Befimmo et Fedimmo ainsi que la qualification professionnelle nécessaire pour réaliser la valorisation. La mission des experts mandatés a été réalisée en toute indépendance.

Selon l'usage, notre mission est réalisée sur la base des renseignements communiqués par Befimmo en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes

supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et complets. Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d'évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ni une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus de Befimmo qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une due diligence technique et juridique avant acquisition de chaque immeuble.

Nous sommes dans l'obligation de vous informer qu'à la date du 30 juin 2020 l'épidémie du coronavirus (COVID-19), déclarée par l'Organisation mondiale de la santé comme "pandémie mondiale" le 11 mars 2020, a eu un impact sur les marchés financiers mondiaux. De nombreux pays ont mis en place des restrictions de déplacement et de voyage allant jusqu'au confinement de la population. L'ensemble des secteurs d'activités sont touchés, notamment le secteur immobilier.

Dans le cadre de la présente valorisation, nous estimons que les données de marchés comparables portées à notre connaissance sont antérieures à ces évènements et ne nous permettent donc pas de fonder de manière certaine notre appréciation sur la valeur vénale ou locative à ce stade de la crise sanitaire et économique.

En effet, les impacts (sociaux, politiques, sanitaires, économiques, ….) liés au COVID-19 sont exceptionnels et cela signifie que nous sommes confrontés

un ensemble de circonstances sans précédent sur lesquelles nous devons fonder un jugement. Nos évaluations sont donc réalisées sur la base d'une "incertitude significative de l'évaluation", comme le stipule notamment le document VPGA 10 de la RICS Valuation - Global Standards. Par conséquent, notre évaluation s'entend sous réserve des impacts possibles sur le marché immobilier, incertains à ce stade. Il est donc pertinent pour l'ensemble des acteurs concernés par cette étude d'associer différentes réserves dans nos rapports d'expertise.
Généralement, dans un climat d'incertitude la liquidité des actifs peut être impactée, moins de références de transactions sont ainsi disponibles et le marché manque de visibilité. Même si les bases du marché de l'immobilier d'entreprise Belge restent saines, on ne peut pas exclure un certain effet de contagion sur le marché de l'investissement ou sur le niveau des commercialisations locatives (en valeur et/ou en volume) dans un délai à court terme. A la date de notre rapport le nombre de transactions signées depuis le début de cette pandémie ne suffit pas encore pour nous permettre d'en tirer des conclusions fiables par rapport à l'impact, s'il y en a eu, de ce nouveau climat financier sur le marché de l'investissement immobilier et sur les taux de rendements en particulier.
Nous vous recommandons donc de revoir la présente évaluation de manière régulière selon vos besoins, les valeurs ayant été arrêtées au 30 juin 2020 sur la base des éléments portés à notre connaissance à cette date.

Opinion

La valeur d'investissement peut être définie comme étant la valeur la plus probable dans des conditions normales de vente entre parties parfaitement informées et consentantes, à la date de l'expertise, avant déduction des frais d'acte de cession du portefeuille.

Pour nos évaluations, nous avons adopté une approche statique de capitalisation. Nous effectuons également un contrôle en termes de prix par m².

La capitalisation statique se fait sous la forme de « Term and Reversion ». L'évaluation est composée de deux tranches distinctes : le revenu actuel, basé sur le loyer contractuel, est capitalisé jusqu'à la fin du contrat en cours et à l'échéance du contrat, la valeur locative estimée (VLE) est capitalisée à perpétuité et actualisée. Il est à noter que cette méthode d'évaluation applique un multiplicateur aux loyers actuels et futurs, basé sur l'analyse de biens comparables vendus dans le marché.

Le multiplicateur fluctue en raison des rendements exigés par les investisseurs pour ce type de bien et cette localisation. Ce rendement reflète les risques intrinsèques du secteur (futur chômage locatif, risques de crédit, obligations de maintenance, etc.). Quand il y a des facteurs inhabituels et spécifiques au bien, une correction explicite est appliquée, comme par exemple :

non-récupérationde charges ou de taxes alors qu'il est usuel pour ce type de locataire de les supporter ;
travaux de rénovation ou de réparations nécessaires à la date de l'évaluation pour garantir le revenu locatif ;
autres frais exceptionnels.

Il est important de comprendre la distinction entre cette approche de « capitalisation » et la méthode des cash-flows actualisés où la croissance future et l'inflation sont explicites. Cette différence a pour conséquence que les taux d'actualisation dans une évaluation de cash-flows (DCF) actualisés sont plus élevés que les rendements utilisés dans une capitalisation statique.

Les rendements pris en compte sont basés sur l'expérience de l'évaluateur, sur sa connaissance du marché et des transactions comparables qui ont été réalisées. Les facteurs du marché qui déterminent le rendement peuvent être nombreux et différents selon le type d'acheteurs, mais typiquement les critères suivants sont pris en considération : la qualité du locataire et la durée du bail, la localisation du bien, l'état structurel du bâtiment, sa qualité architecturale, son âge, son état d'entretien, son efficience (rapport entre surfaces brutes et nettes, ratio de parking).

Au final, c'est le jeu de l'offre et la demande dans le marché de l'investissement qui est déterminant.

D'un point de vue comptable pour l'établissement des états financiers d'une SIR, conformément au référentiel IAS/IFRS, l'usage est d'utiliser la juste valeur (« fair value »). Selon le communiqué de presse de l'Association Belge des Asset Managers (BEAMA) du 8 février 2006 et comme confirmé par le communiqué de presse de la BE-REIT Association du 10 novembre 2016, la juste valeur peut être obtenue par déduction des coûts de transaction de 2,5% de la valeur d'investissement pour des immeubles de plus de 2.500.000 €. Pour les immeubles qui ont une valeur acte en mains inférieure à 2.500.000 €, les droits à déduire sont de 10% ou de 12,5% selon la région dans laquelle ils sont situés.

Sur la base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confirmons que la valeur d'investissement du patrimoine immobilier consolidé de Befimmo au 30 juin 2020 s'élève à

2 .935.569.000

(DEUX MILLIARDS NEUF CENT TRENTE-CINQ MILLIONS CINQ CENT SOIXANTE-NEUF MILLE EUROS);

ce montant comprenant la valeur d'investissement des immeubles évalués par les services d'évaluation de Cushman and Wakefield.

La valeur probable de réalisation du patrimoine immobilier consolidé de Befimmo au 30 juin 2020 correspondant à la juste valeur (« fair value ») s'établirait à

€ 2.862.972.382

(DEUX MILLIARDS HUIT CENT SOIXANTE-DEUX MILLIONS NEUF CENT SEPTANTE-DEUX MILLE

TROIS CENT QUATRE-VINGT-DEUX EUROS);

ce montant comprenant la juste valeur des immeubles évalués par les services d'évaluation de Cushman and Wakefield.

Sur cette base, le rendement locatif global sur loyer en cours sur le portefeuille d'immeubles disponibles à la location s'élève à 5,22% et le rendement locatif global sur loyer en cours plus la valeur locative estimée sur locaux inoccupés, ressort à 5,55% sur ce même portefeuille.

Les immeubles disponibles à la location ont un taux d'occupation de 93,62%.

Bureaux	Juste Valeur (en millions €)	(en %)
Immeubles disponibles à la location	2 427,4	84,8%
Bruxelles CBD et assimilé	1 408,2	49,2%
Bruxelles décentralisé	82,9	2,9%
Bruxelles périphérie	120,6	4,2%
Wallonie	232,5	8,1%
Flandre	441,6	15,4%
Luxembourg ville	141,5	4,9%
Immeubles en construction ou en développement pour compte propre, destinés à	424,4	14,8%
être disponibles à la location

Immeubles détenus en vue de la vente	11,2	0,4%
Total des immeubles	2 863,0	100,0%
Droit d'usage des contrats de location de surfaces de bureaux (IFRS 16)*	44,5
Droit d'usage des terrains (IFRS 16)*	2,0
Total des immeubles de placement	46,5
Total	2 909,5

*Une dette liée à ces droits d'usage a été comptabilisée au passif du bilan.

Nous vous prions d'agréer, Mesdames, Messieurs, l'expression de nos sentiments les meilleurs.

Bruxelles, le 16 juillet 2020.

R.P. Scrivener FRICS

Head of Valuation and Consulting

Pour Jones Lang LaSalle

Le rapport entre (i) la somme des loyers contractuels bruts en cours de chaque bail des immeubles disponibles à la location multipliée par la durée respective restante à courir entre la date de clôture et leur prochaine échéance et (ii) le loyer contractuel brut en cours total des immeubles disponibles à la location.

Le rapport entre (i) la somme des loyers contractuels bruts en cours de chaque bail des immeubles disponibles à la location multipliée par la durée respective restante à courir entre la date de clôture et leur échéance finale et (ii) le loyer contractuel brut en cours total des immeubles disponibles à la location.

Le total annualisé des loyers contractés en cours à la date de clôture, ceux-ci ne tenant compte ni des gratuités en cours ni des loyers des baux dont la date de prise en cours est postérieure à la date de clôture considérée.

Le loyer contractuel brut en cours tel que défini ci-dessus, augmenté de la valeur locative estimée des surfaces non occupées à la date de clôture.

Le rapport entre le loyer contractuel brut en cours et la valeur acte en mains des immeubles disponibles à la location.

Le rapport entre le loyer potentiel et la valeur acte en mains des immeubles disponibles à la location.

Le rapport entre le loyer contractuel brut en cours et la valeur acte en mains des immeubles de placement.

Le rapport entre la valeur locative estimée des surfaces occupées à la date de clôture et la valeur locative estimée totale des immeubles disponibles à la location.

Alternative Performance	Définition	Utilité
Measure

Charges immobilières	La somme des diverses charges immobilières,	Permet de donner une vue synthétique sur
nettes	nette des montants récupérables auprès des	l'ensemble des charges immobilières nettes.
	locataires (correspond à la somme des
	rubriques IV à XIII de l'état consolidé du
	résultat global).
Autres revenus et	Rubrique XV 'Autres revenus et charges	Permet la comparabilité de la rubrique XV 'Autres
charges d'exploitation	d'exploitation' de laquelle sont soustraits les	revenus et charges d'exploitation' entre les
(hors goodwill	dépréciations éventuelles du goodwill	prévisions et le réalisé. Les dépréciations
impairment)	(impairment).	éventuelles du goodwill n'étant pas budgétées.
Marge opérationnelle	Le 'Résultat d'exploitation avant résultat sur	Permet d'évaluer la performance opérationnelle de
	portefeuille' divisé par le 'Résultat locatif net'.	la Société.
Résultat immobilier net	Le 'Résultat d'exploitation avant résultat sur	Permet d'identifier le résultat d'exploitation avant
	portefeuille' auquel est ajouté la rubrique XVI	les variations de la juste valeur des immeubles de
	'Résultat sur vente d'immeubles de placement'.	placement.

Résultat financier (hors	Le 'Résultat financier' duquel sont soustraits la	Permet la comparabilité du résultat financier entre
variations de la juste	rubrique XXIII 'Variations de la juste valeur des	les prévisions et le réalisé.
valeur des actifs et	actifs et passifs financiers'.
passifs financiers)

Résultat net avant	Le 'Résultat net' duquel sont soustraits la	Permet d'identifier le résultat net avant variations
variations de la juste	rubrique XVIII 'Variations de la juste valeur des	de la juste valeur des immeubles de placement et
valeur des immeubles de	immeubles de placement' et la rubrique XXIII	des actifs et passifs financiers.
placement et des actifs	'Variations de la juste valeur des actifs et
et passifs financiers	passifs financiers'.
Résultat locatif net «	Le résultat locatif net des immeubles	Permet de mesurer l'évolution des revenus locatifs
Like-for-Like »	disponibles à la location à périmètre constant	des immeubles disponibles à la location à un
	durant deux périodes consécutives. Le	périmètre constant durant deux périodes
	périmètre du « Like-for-Like » est calculé sur	consécutives.
	base de la définition de l'EPRA.

(en milliers €)	30.06.2020	30.06.2019
Résultat locatif net (A)	69 384	69 482
Résultat locatif net liés aux changements de périmètre (B)	4 401	2 502
Résultat locatif net sur immeubles non disponibles à la location (C)	- 65	2 933
Elément non récurrent à extraire du "Like-for-Like" (D)	3 154	394
Résultat locatif net en « Like-for-Like » (A-B-C-D)	61 895	63 652

(en milliers €)	30.06.2020	30.06.2019
Résultat net (A)	29 483	100 555

XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (B)	73	77 430
XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (C)	-16 673	-28 322
Résultat net avant variations de la juste valeur des immeubles de placement	46 084	51 446
et des actifs et passifs financiers (A-B-C)

(en milliers €)	30.06.2020	30.06.2019
Résultat financier (A)	-26 851	-41 229
XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (B)	-16 673	-28 322
Résultat financier (hors variations de la juste valeur des actifs et passifs	-10 177	-12 907
financiers) (A-B)

(en milliers €)	30.06.2020	30.06.2019
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	53 209	54 798
XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement	-	10 317
Résultat immobilier net	53 209	65 115

(en milliers €)	30.06.2020	30.06.2019
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (A)	53 209	54 798
Résultat locatif net (B)	69 384	69 482
Marge opérationnelle (A/B)	76,7%	78,9%

(en milliers €)	30.06.2020	30.06.2019

XV. Autres revenus et charges d'exploitation (A)	- 179	- 917
Dépréciation du goodwill (B)	-	-
Autres revenus et charges d'exploitation (hors dépréciation du goodwill) (A-B)	- 179	- 917

(en milliers €)	30.06.2020	30.06.2019
IV. Récupération de charges immobilières	10 727	4 457

V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le	22 820	21 732
locataire sur immeubles loués

VI. Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs	-	-
et remises en état au terme du bail

VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur	-23 136	-22 489
immeubles loués

VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location	159	332
IX. Frais techniques	-10 644	-4 348
X. Frais commerciaux	-460	-142
XI. Charges et taxes sur immeubles non loués	-1 978	-1 434
XII. Frais de gestion immobilière	-1 558	-1 383
XIII. Autres charges immobilières	-3 453	-3 413


Charges immobilières nettes	-7 523	-6 689

Alternative Performance	Définition	Utilité
Measure

Loan-to-value (« LTV »)	Les dettes financières nominales moins la rubrique	Présente le taux d'endettement
	bilantaire II.F. 'Trésorerie et équivalents de trésorerie',	calculé sur base de la juste valeur
	divisées par la somme composée des rubriques bilantaires	du portefeuille immobilier.
	I.C. 'Immeubles de placements' et II.A. 'Actifs détenus en
	vue de la vente'. Les dettes financières nominales sont les
	dettes financières comptables hors ajustements IFRS, c'est-
	à-dire hors la réévaluation à la juste valeur des actifs et
	passifs financiers et le lissage des frais d'émission
	d'emprunts.

Coût moyen (annualisé)	Les intérêts payés, y inclus la marge de crédit, le coût des	Permet de mesurer le coût moyen
de financement	instruments de couverture et le coût de liquidité, divisé par	de la dette financière de la Société.
	la dette financière nominal moyenne sur la période
	considérée.

Return sur fonds propres	Le return obtenu par un investisseur sur une période de 12	Permet de mesurer la rentabilité sur
(en € par action)	mois se terminant à la clôture de la période, tenant compte	12 mois (en €/action) de
	du réinvestissement du dividende et de la participation aux	l'investissement de l'actionnaire sur
	opérations de renforcement des fonds propres de la	base de la valeur des fonds propres.
	Société. Le calcul est basé sur le nombre moyen d'actions
	non détenus par le groupe sur une période de 12 mois.
Return sur fonds propres (en	Taux interne de rentabilité obtenu par un investisseur sur	Permet de mesurer la rentabilité sur
%)	une période de 12 mois se terminant à la clôture de la	12 mois (en %) de l'investissement
	période, tenant compte du réinvestissement du dividende	de l'actionnaire sur base de la
	et de la participation aux opérations de renforcement des	valeur des fonds propres.
	fonds propres de la Société

(en milliers €)	30.06.2020	31.12.2019
Dettes financières nominales (A)	1 151 838	1 090 344
II. F. Trésorerie et équivalents de trésorerie (B)	- 575	-2 878


I. C. Immeubles de placement (D)	2 851 742	2 788 591
II. A. Actifs détenus en vue de la vente (E)	11 230	-
Juste valeur du portefeuille à la date de clôture (C = D+E)	2 862 972	2 788 591

Loan-to-value(A-B)/C	40,2%	39,0%

(en milliers €)	30.06.2020	30.06.2019
Intérêts payés	11 503	11 332
Intérêts payés annualisés (A)	23 005	22 665
Dette financière nominale moyenne (B)	1 125 502	1 145 196
Coût moyen (annualisé) de financement (A/B)	2,0%	2,0%

	30.06.2020	31.12.2019
Return sur fonds propres (en € par action)	3,66	6,47
Return sur fonds propres (en %)	6,3%	11,6%

(en milliers €)	30.06.2020	30.06.2019
Résultat net IFRS	25 591	100 555
Résultat net IFRS (en € par action)	0,95	3,93
Ajustements pour le calcul de l'EPRA earnings
À exclure:
I. Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des immeubles	- 73	- 77 430
détenus en vue de la vente


II. Résultat sur vente d'immeubles de placement	-	- 10 317
VI. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers et close-out costs	16 673	30 766
VIII. Impôts différés relatif aux ajustements EPRA	285	203

EPRA earnings	42 477	43 776
EPRA earnings (en € par action)	1,57	1,71

(en milliers €)	30.06.2020	31.12.2019
Valeur locative estimée (VLE) sur les surfaces vides (A)	4 470	5 166
Valeur locative estimée (VLE) (B)	125 465	124 846

EPRA Vacancy rate des immeubles disponibles à la location (A)/(B)	3,6%	4,1%

24 Les définitions des indicateurs EPRA sont publiées dans ce Rapport en pages 28 et 29. Source : EPRA Best Practices (www.epra.com).

(en milliers €)	30.06.2020	31.12.2019
Immeubles de placement et immeubles détenus en vue de la vente	2 862 972	2 788 591

À exclure :
Immeubles en construction ou en développement pour compte propre, destinés	-424 389	-394 130
à être disponibles à la location

Immeubles détenus en vue de la vente	-11 230	-
Immeubles disponibles à la location	2 427 353	2 394 461
À inclure :
Abattement des frais de transaction estimés	61 250	60 089
Valeur acte en main des immeubles disponibles à la location (B)	2 488 603	2 454 550
Revenus locatifs bruts annualisés	122 740	128 033

À exclure :
Charges immobilières(a)	-5 460	-6 915
Revenus locatifs nets annualisés (A)	117 280	121 118
À inclure :
Loyer à l'expiration des périodes de gratuité locative ou autre réduction de loyer	6 349	3 383
Revenus locatifs nets annualisés Topped-up (C)	123 629	124 501

(en %)
EPRA Net Initial Yield (A/B)	4,7%	4,9%

EPRA Topped-up Net Initial Yield (C/B)	5,0%	5,1%

Le périmètre des charges immobilières à exclure pour le calcul de l'EPRA Net Initial Yield est défini dans l'EPRA Best Practices et ne correspond pas aux « Charges immobilières » telles que présentées dans les comptes IFRS consolidés.

(en milliers €)	30.06.2020	30.06.2019
Dépenses administratives et opérationnelles nettes dans le compte de résultats	-16 238	-13 770
III. (+/-) Charges relatives à la location	-241	-28
Charges immobilières nettes	-7 523	-6 689
XIV. (-) Frais généraux de la société	-8 473	-7 078
XV. (+/-) Autres revenus et charges d'exploitation	-179	-917

À exclure:
i. Impact du lissage des gratuités	179	941
EPRA costs (charges directes sur vides inclues) (A)	-16 238	-13 770
XI. (-) Charges locatives et taxes sur immeubles non loués	1 978	1 434
EPRA costs (charges directes sur vides exclues) (B)	-14 260	-12 336
I. (+) Revenus locatifs	69 626	69 509

Revenu locatif brut (C)	69 626	69 509
EPRA cost ratio (charges directes sur vides inclues) (A/C)	23,3%	19,8%
EPRA cost ratio (charges directes sur vides exclues) (B/C)	20,5%	17,7%

Secteur						30.06.2020								30.06.2019				Évolution
		Immeubles						Immeubles		Immeubles en		Revenus		Immeubles			Immeubles	Immeubles en	Revenus		Immeubles
		détenus sur						détenus		construction ou		locatifs		détenus sur			détenus	construction ou	locatifs		détenus sur
(en milliers €)		2 années						en vue de		en		nets		2 années			en vue de	en	nets		2 années
	consécutives		Acquisitions		Cessions		la vente		développement(a)		totaux(b))		consécutives	Acquisitions	Cessions	la vente	développement(a)	totaux(b)		consécutives
Bruxelles CBD et assimilé		30 683		361						178		31 222		32 815		1 536		1 711	36 062		-6,5%

Bruxelles décentralisé		3 235										3 235		2 012					2 012		60,8%
Bruxelles périphérie		4 148										4 148		3 672		80			3 752		13,0%
Wallonie		5 389								- 97		5 292		5 180				- 1	5 179		4,0%
Flandre		13 653						- 220				13 433		13 991		- 9	772		14 755		-2,4%
Luxembourg ville		2 320										2 320		2 466					2 466		-5,9%
Total		59 429		361		-		- 220		81		59 651		60 135	-	1 607	772	1 711	64 226		-1,2%

Réconciliation avec le
compte de résultats
consolidés IFRS
Revenus locatifs net
relatifs aux:
- Immeubles
comptabilisés comme												- 6							-4
location-financement

(IFRS 16)
- Elément non récurrent												7 191							3 244
Autres charges												-4 975							-4 673
immobilières

Résultat d'exploitation
des immeubles dans le
											61 861							62 793
compte de résultats

consolidés IFRS

Il s'agit des immeubles en construction ou en développement pour compte propre destinés à être disponibles à la location.
Le total des « Revenus locatifs nets » défini dans l'EPRA Best Practices, réconcilié avec le compte de résultats consolidés IFRS, correspond au « Résultat d'exploitation des immeubles » des comptes IFRS consolidés.

(en milliers €)	30.06.2020		30.06.2019
Résultat net IFRS (part du groupe)	24 733		101 229

Résultat net IFRS (en € par action) (part du groupe)	0,91		3,96
Ajustements pour le calcul de l'EPRA earnings	16 764		-57 336
À exclure:
I. Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des immeubles	-251		-77 988
détenus en vue de la vente

II. Résultat sur vente d'immeubles de placement	-		-10 317

VI. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers et close-out costs	16 673		30 766
VIII. Impôts différés relatif aux ajustements EPRA	285		203
X. Ajustements sur les participations ne donnant pas le contrôle	57		215

EPRA earnings (part du groupe)	41 498		44 107
EPRA earnings (en € par action) (part du groupe)	1,53		1,72

(en milliers €)	30.06.2020	31.12.2019

Valeur intrinsèque (part du groupe)	1 604 653	1 603 872
Valeur intrinsèque (en € par action) (part du groupe)	59,32	59,29
À inclure :
II. Réévaluation à la juste valeur de la créance de location-financement	114	115
À exclure :
IV. Juste valeur des instruments financiers	55 859	39 984

V. a. Impôts différés	976	691
À inclure/exclure :
Ajustements sur les participations ne donnant pas le contrôle	-	-
EPRA NAV (part du groupe)	1 661 601	1 644 662
EPRA NAV (en € par action) (part du groupe)	61,42	60,80
À inclure :

I. Juste valeur des instruments financiers	-55 859	-39 984
II. Réévaluations à la juste valeur des financements à taux fixes(a)	-26 705	-20 383
III. Impôts différés	- 976	-691
À inclure/exclure :
Ajustements sur les participations ne donnant pas le contrôle	-	-
EPRA NNNAV (part du groupe)	1 578 062	1 583 604

EPRA NNNAV (en € par action) (part du groupe)	58,33	58,54

Hors endettement financier lié à IFRS 16.

Befimmo SA I Chaussée de Wavre 1945 I 1160 Bruxelles

+32 2 679 38 13 Icontact@befimmo.beI www.befimmo.be

La Sté Befimmo SA a publié ce contenu, le 24 juillet 2020, et est seule responsable des informations qui y sont renfermées.
Les contenus ont été diffusés par Public non remaniés et non révisés, le24 juillet 2020 06:10:12 UTC.

Document originalhttps://www.befimmo.be/sites/default/files/imce/publications/befimmo_sa_-_rapport_financier_semestriel_2020-_fr_-_final.pdf

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