Paris, le 22 février 2019 - 8h00
Résultats annuels 2018 - Information réglementée

CEGEREAL POURSUIT ACTIVEMENT SA CROISSANCE EN 2018

  • Acquisition de l’immeuble de bureaux Passy Kennedy
  • Nette augmentation du taux d’occupation à 96,1%
  • 35,2 millions d’euros de cash-flow récurrent
  • Distribution de 2,3 € / action

« La performance des équipes de Cegereal en 2018 permet de délivrer des résultats en ligne avec les objectifs ambitieux fixés en 2017. L’acquisition de Passy Kennedy illustre notre stratégie d’acquisition sélective centrée sur Paris, secteur à fort potentiel de croissance de loyers, et porte la valorisation de notre portefeuille à 1 409 millions d’euros, en augmentation de 20,5% sur un an. Le dynamisme de l’activité locative démontré par les signatures avec l’Autorité Bancaire Européenne et KPMG sur les 10 000 m² d’Europlaza, moins d’un an après avoir été libérés, se traduit par une nette augmentation du taux d’occupation à 96,1%. Nous abordons 2019 confiants et entendons poursuivre notre croissance maitrisée et créatrice de valeur pour nos actionnaires, en tirant parti de notre stratégie d’investissement sur notre patrimoine. » déclare Jérôme Anselme, Directeur Général de Cegereal.

1ère acquisition parisienne

En 2018, Cegereal a poursuivi le développement de son portefeuille en acquérant l’immeuble de bureaux Passy Kennedy. Ce bâtiment parisien emblématique, de 23 800 m² bénéficie d’un emplacement d’exception en bord de Seine, dans le quartier central des affaires élargi, de cash-flows stables et d’un potentiel de croissance des loyers sur le long terme.

L’opération a été financée par une augmentation de capital avec maintien du droit préférentiel de souscription de 80 millions d’euros, et par un prêt bancaire de 148,5 millions d’euros. Ainsi, au 31 décembre 2018, le taux d’endettement du groupe ressort à 54.7% contre 53,4% fin 2017.

Politique d’investissement créatrice de valeur

Cegereal a maintenu son rythme soutenu d’investissements sur les différents actifs de son patrimoine. Le repositionnement progressif d’Europlaza depuis 2016, ainsi qu’un accompagnement dès le début du processus de choix d’immeubles auprès des locataires potentiels nous ont permis de louer plus de 10 000 m² dans des délais de commercialisation de moins de 10 mois et à des loyers compris entre 480€ et 500€ par m2 :

  • L’Autorité Bancaire Européenne prendra possession dès le mois d’avril de 5 300 m2 pour une période de 9 ans ;
  • KPMG a étendu son implantation et occupera désormais près de 7 400 m2 pour une durée ferme de 9 ans.

Le taux d’occupation global de Cegereal s’inscrit en forte augmentation pour atteindre 96,1% (versus 91,4% en 2017).

Au 31 décembre 2018, les revenus locatifs s’établissent à 53,0 millions d’euros (52,3 millions d’euros à périmètre constant avec une contribution de Passy Kennedy de 0,7 million d’euros), en augmentation de +3,4% par rapport à l’exercice précédent. Cette hausse s’explique principalement par une excellente activité locative. L’acquisition de Passy Kennedy ainsi que les récentes commercialisations auront un effet significatif sur les revenus locatifs 2019.

La valeur d’expertise du patrimoine immobilier de Cegereal affiche, au 31 décembre 2018, une hausse de +1,5% à périmètre constant (contre 1 169 millions d’euros hors droits au 31 décembre 2017). En intégrant Passy Kennedy la valeur du portefeuille atteint 1 409 millions d’euros hors droits et présente une hausse de +20,5% par rapport à l’exercice précédent.

Résultat EPRA stable à 30,7 millions d’euros

Le résultat EPRA s’établit à 30,7 millions d’euros au 31 décembre 2018 (versus 32,7 millions d’euros fin 2017). Après retraitement du remboursement de la taxe 3% sur les dividendes, (perçu en 2017 pour 1,7 million d’euros), le résultat EPRA reste stable sur la période en passant de 30,9 à 30,7 millions d’euros (-0,3%). L’acquisition de Passy Kennedy ayant été réalisée en fin d’année, sa contribution reste faible en 2018 et aura un impact significatif sur le résultat EPRA 2019.

L’ANR Triple Net EPRA atteint 639,6 millions d’euros contre 585,4 millions d’euros au 31 décembre 2017. Cette croissance s’explique principalement par l’augmentation de capital (+79,1 millions d’euros) et par la progression du résultat consolidé (+33,1 millions d’euros).

Le résultat net IFRS s’établit à 33,1 millions d’euros contre 62,4 millions d’euros au 31 décembre 2017. La compression des taux en 2017 avait généré une hausse significative de la valeur des immeubles de 37,2 millions. En 2018 la hausse de la valeur des immeubles s’élève à 11,7 millions et explique cet écart.

Reconnaissances financières et environnementales

Cegereal mène depuis plusieurs années une politique RSE ambitieuse. En 2018, l’engagement de la société a de nouveau été salué à de nombreuses reprises :

  • Deux Gold Awards reçus lors de la conférence annuelle de l’EPRA (European Public Real Estate Association), pour la qualité de son information financière et extra-financière ;
  • Seconde place atteinte au classement annuel du GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) dans la catégorie des foncières cotées de bureaux en Europe, dans le top 3 du classement pour la 4ème année consécutive ;
  • Double certification BREEAM In-Use International ou NF HQETM Exploitation attribuée à l’intégralité de son patrimoine.

Gouvernance solide

Le conseil d’administration de Cegereal valide la stratégie déployée depuis la nomination de Jérôme Anselme et décide de lui renouveler sa confiance en confirmant son mandat de Directeur Général.

Distribution au cours de 2019 : 2,3€ par action

Le cash-flow récurrent généré par Cegereal reste stable et s’élève à 35,2 millions d’euros, contre 35,8 millions d’euros en 2017.

Cegereal proposera à la prochaine assemblée générale des actionnaires en avril 2019, une distribution de 2,3 euros par action, en augmentation de +4,5% par rapport à l’année précédente (hors distribution exceptionnelle).

Le Conseil d’administration de Cegereal s’est réuni le 21 février 2019 pour arrêter les comptes consolidés audités de l’année close au 31 décembre 2018.

Retrouvez la documentation relative à la présentation des résultats de la société sur :

www.cegereal.com

Agenda

- 30 avril 2019     Assemblée générale
- 30 avril 2019     Chiffre d'affaires du 1er trimestre 2019
- 7 mai 2019     Paiement du dividende
- 25 juillet 2019     Résultats du 1er semestre 2019

Pour plus d’informations, merci de contacter :

CONTACT PRESSE
Aliénor Miens / Alexandre Dechaux
+33 7 62 72 71 15
cegereal@citigatedewerogerson.com  
RELATION INVESTISSEURS
Charlotte de Laroche
+33 1 42 25 76 38
info@cegereal.com

A propos de Cegereal

Créé en 2006, Cegereal est un groupe d’immobilier commercial spécialisé dans les bureaux au sein du Grand Paris. La valeur globale du portefeuille a été estimée au 31 décembre 2018 à 1 409 millions d'euros hors droits.

D’un point de vue environnemental, le patrimoine de la société est entièrement certifié NF HQETM Exploitation ou BREEAM In-Use International, et bénéficie de la notation « Green Star » dans le benchmark international du GRESB.

Cegereal est une SIIC cotée sur le Compartiment B d’Euronext Paris (ISIN : FR0010309096) depuis 2006. Sa capitalisation boursière est de 555 millions d’euros au 19 février 2019.

www.cegereal.com


 


 

ANNEXES


 

Compte de Résultat IFRS (consolidé)

en milliers d'euros, sauf données par actions  
 31/12/201831/12/2017
 12 mois12 mois
   
 Revenus locatifs 53 02651 259
 Autres prestations 15 01016 166
 Charges liées aux immeubles (31 002)(29 416)
 Loyers nets 37 03438 008
   
 Vente d'immeuble 00
 Charges administratives (4 039)(4 765)
 Dotations nettes aux provisions & amort (0)(10)
 Autres charges opérationnelles (89)0
 Autres produits opérationnels 0175
 Augmentation de la juste valeur des immeubles de placement 12 50141 978
 Diminution de la juste valeur des immeubles de placement (800)(4 800)
 Total des variations de juste valeur sur les immeubles de placement 11 70137 178
   
Résultat opérationnel44 60770 587
   
 Produits financiers 6597
 Charges financières (11 508)(10 542)
   
 Résultat financier (11 501)(9 945)
   
 Charge d'impôts 01 765
   
RESULTAT NET33 10662 408
   
 Autres éléments du résultat global   
   
RESULTAT GLOBAL33 10662 408
Résultat net de base2,404,67
Résultat net dilué2,274,37


 

Bilan IFRS (consolidé)

en milliers d'euros  
 31/12/201831/12/2017
   
Actifs non courants  
Immobilisations corporelles47  56 
Immeubles de placement1 408 520  1 169 400 
Immobilisations financières(0) 
Prêts et créances à plus d'un an20 230  21 591 
Instruments financiers non courants597  31 
   
Total actifs non courants1 429 393  1 191 078 
   
Actifs courants  
Créances clients7 747  18 481 
Autres créances d'exploitation14 726  10 200 
Autres créances
Charges constatées d'avance116  347 
Total des créances22 589  29 029 
   
Instruments financiers courants
Trésorerie et équivalents de trésorerie53 367  61 718 
Total trésorerie et équivalents de trésorerie53 367  61 718 
   
Total actifs courants75 957  90 747 
  TOTAL ACTIF  1 505 350    1 281 825 
   
Capitaux propres  
Capital78 006  66 863 
Réserve légale7 801  6 686 
Prime de fusion85 476  70 914 
Report à nouveau470 500  410 662 
Résultat de l'exercice33 106  62 408 
   
Total capitaux propres674 889  617 532 
   
Passifs non courants  
Emprunts part à plus d'un an763 321  616 043 
Autres dettes financières à plus d'un an9 543  5 929 
Dettes d'impôts sur les bénéfices à plus d'un an
Instruments Financiers791  548 
   
Total passifs non courants773 655  622 519 
   
Passifs courants  
Emprunts part à moins d'un an3 152  2 979 
Autres dettes financières
Provisions pour risques et charges
Dettes fournisseurs21 642  11 589 
Dettes d’impôts sur les bénéfices
Autres dettes d'exploitation13 051  9 644 
Dettes diverses
Produits constatés d'avance18 960  17 561 
   
Total passifs courants56 806  41 774 
Total passifs 830 461  664 293 
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS  1 505 350    1 281 825 


 

Cash-flow IFRS (consolidé)

en milliers d'euros  
 31/12/1831/12/17
   
FLUX D'EXPLOITATION  
Résultat net de l'ensemble consolidé33 10662 408
   
Elimination des éléments liés à la valorisation des immeubles :  
Réévaluation à la juste valeur des immeubles de placement(11 701)(37 178)
Annulation des dotations aux amortissement  
Indemnité perçue des locataires pour le remplacement des composants00
   
Autres éliminations des charges et produits d'exploitation sans incidence sur la trésorerie :   
Amortissement d'immobilisations corporelles (hors immeubles de placement)119
Actions gratuites attribuées non acquises à la clôture00
Juste valeur des instruments financiers (BSA, CAP et SWAP)473(219)
Traitement des emprunts au coût amorti2 2471 752
Provisions pour risques et charges00
Impôts (1 765)
Intérêts moratoires (165)
   
  Marge brute d'autofinancement  24 13624 841
   
Variation des autres éléments de BFR19 62114 380
Ajustement du BFR des effets des variations de périmètre  
   
  Variation du besoin en fonds de roulement  19 62114 380
   
  Flux de trésorerie nets provenant des activités opérationnelles  43 75739 221
   
FLUX D'INVESTISSEMENT  
Acquisition d'immobilisations(227 422)(8 126)
Augmentation nette des dettes sur immobilisations2 620493
   
  Flux de trésorerie nets utilisés par les activités d'investissement  (224 802)(7 633)
   
FLUX DE FINANCEMENT  
Augmentation de capital79 9010
Frais de transaction sur augmentation de capital(794) 
Variation de la dette bancaire147 00037 875
Emission d'instruments financiers (BSA)  
Frais de transaction sur financement/refinancement(1 930)(508)
Augmentation nette des dettes sur refinancement420 
Acquisition d'instruments de couverture(796) 
Augmentation nette des emprunts (part à moins d'un ans)134729
Diminution nette des emprunts (part à moins d'un ans)  
Augmentation nette des autres dettes financières (part non courante)3 6151 323
Diminution nette des autres dettes financières (part non courante)00
Flux nets sur acquisitions et cessions d'actions propres(42)130
Distribution de dividendes(54 813)(28 053)
   
  Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement  172 69411 496
   
  Variation de la trésorerie et  équivalents de trésorerie  (8 351)43 084
   
  Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de la période *61 71818 634
   
  TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA CLOTURE DE LA PERIODE  53 36761 718

 * A la clôture de chacune des périodes présentées, il n’y a pas de trésorerie au passif. 

Compte de Résultat – Normes françaises

en euros  
 31/12/1831/12/17
 12 mois12 mois
   
  Production vendue de services249 16085 544
CHIFFRE D'AFFAIRES NET249 16085 544
   
  Reprise sur amorts, dépréciations, provisions, transferts de charges235 61058 434
  Autres produits1 8860
Total des produits d'exploitation  486 656143 978
   
  Achats matières premières et autres approvisionnements049
  Autres achats et charges externes 2 564 7731 769 653
  Impôt, taxes et versements assimilés80 18141 960
  Salaires et traitements 714 151871 904
  Charges sociales 300 884367 612
  Dotations aux amortissements sur immobilisations 1 955189
  Dotations d'exploitation aux provisions pour risques et charges0235 610
  Autres charges191 927175 512
Total charges d'exploitation 3 853 8713 462 489
   
RESULTAT D'EXPLOITATION(3 367 215)(3 318 511)
   
  Produits financiers de participations3 353 4251 332 000
  Autres intérêts et produits assimilés6 347165 006
  Différences positives de change0432
Total des produits financiers3 359 7721 497 438
   
  Intérêts et charges assimilés85 39634 619
  Différences négatives de change0852
Total des charges financières85 39635 471
   
RESULTAT FINANCIER  3 274 3761 461 967
   
RESULTAT COURANT AVANT IMPOTS (92 839)(1 856 544)
   
  Produits exceptionnels sur opérations en capital 68 22219 982
  Reprises sur dépréciations, provisions et transferts de charges exceptionnels194 0560
Total produits exceptionnels 262 27819 982
   
  Charges exceptionnelles sur opérations de gestion 01 680
  Charges exceptionnelles sur opérations en capital 213 8954 178
Total charges exceptionnelles213 8955 858
   
RESULTAT EXCEPTIONNEL 48 38314 125
   
  Impôts sur les bénéfices0(1 765 185)
   
TOTAL DES PRODUITS  4 108 7061 661 398
TOTAL DES CHARGES  4 153 1621 738 632
   
BENEFICE OU PERTE (44 456)(77 234)

Bilan – Normes françaises

en euros    
 ACTIFBrutAmort./Dépr.31/12/1831/12/17
     
Immobilisations corporelles    
  Autres immobilisations corporelles6 8962 1434 7533 807
     
Immobilisations financières    
  Participations & créances rattachées242 004 686 242 004 686299 050 733
  Prêts0 0 
  Autres801 745 801 745673 967
     
ACTIF IMMOBILISÉ242 813 3272 143242 811 184299 728 507
     
Créances    
  Clients comptes rattachés241 992 241 992 
  Autres créances73 376 973 73 376 9732 103 079
     
Disponibilités14 762 019 14 762 019998 862
     
ACTIF CIRCULANT88 380 984 88 380 9843 101 941
     
Charges constatées d'avance11 206 11 20652 460
      
 TOTAL ACTIF331 205 5172 143331 203 374302 882 908


en euros   
 PASSIF 31/12/201831/12/2017
    
Capital   
  Capital social (dont versé : 66 862 500)78 006 25066 862 500
  Primes d'émission, de fusion, d'apport... 86 278 76470 922 676
  Écarts de réévaluation 152 341 864152 341 864
    
Réserves   
  Réserve légale 7 800 6256 686 250
  Autres réserves 122 8492 711 437
Résultat   
  Report à nouveau 14 00629 421
  Résultat de l'exercice  (Bénéfice ou Perte) (44 456)(77 234)
    
CAPITAUX PROPRES 324 519 901299 476 914
    
AUTRES FONDS PROPRES 00
    
Provisions pour charges 0235 610
    
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES 0235 610
    
Emprunts   
  Emprunts et dettes financières divers5 630 7052 112 261
    
Fournisseurs et autres dettes   
  Dettes fournisseurs et comptes rattachés758 313718 155
  Dettes fiscales et sociales294 455338 969
  Dettes sur immobilisations et comptes rattachés0999
    
DETTES 6 683 4733 170 384
    
TOTAL PASSIF 331 203 374302 882 908


 

Tableaux de passage des « Indicateurs Alternatifs de Performance »

IAP Cash-flow récurrent Cegereal  
   
en milliers d'euros 2018 2017
Résultat net IFRS 33 106 62 408
Retraitement de la variation de la juste valeur des immeubles de placement -11 701 -37 178
Autres retraitements de variations de justes valeurs 475 17
Retraitement autres honoraires 8 794 7 443
Résultat EPRA 30 674 32 689
Retraitement de la taxe 3% sur les dividendes 0 -1 752
Résultat récurrent Cegereal 30 674 30 937
Ajustements IFRS (franchises, ….) 2 256 2 946
Retraitement des frais financiers linéarisés 2 247 1 966
Cash-flow récurrent Cegereal 35 177 35 849
   
IAP ANR Triple Net EPRA  
   
en milliers d'euros 2018 2017
Capitaux propres IFRS 674 889 617 532
Etalement des franchises de loyer -27 315 -26 832
Valeur de marché de l'emprunt -772 432 -622 535
Valeur comptable de l'emprunt 764 507 617 190
ANR Triple Net EPRA 639 649 585 355
   
IAP Taux d'endettement  
   
en milliers d'euros 2018 2017
Endettement financier au bilan (comptes statutaires) 771 624
Juste valeur des immeubles de placement 1 409 1 169
Taux d'endettement (en %) 54,7% 53,4%

IAP Taux d'occupation

Le taux d’occupation correspond au pourcentage de la surface louée sur la surface totale, des locaux pour lesquels la société perçoit un loyer dans le cadre d’un contrat de bail.

En intégrant les arrivées prochaines de l’Autorité Bancaire Européenne et de KPMG, le taux d’occupation global de Cegereal s’inscrit en forte augmentation pour atteindre 96,1%.

A fin 2018, soit avant intégration des dernières signatures, le taux d’occupation s’élève à 92,3% (91,1% à périmètre constant) contre 91,4% il y a un an.

 

Pièce jointe

  • Communiqué de Presse en PDF