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Accueil Zonebourse  >  Actions  >  Euronext Paris  >  Covivio Hotels    COVH   FR0000060303

COVIVIO HOTELS

(COVH)
Cours en temps réel. Temps réel Euronext Paris - 03/04 17:35:27
18.2 EUR   -3.19%
01/04COVIVIO HOTELS : Rectification d'AG
CO
26/03COVIVIO HOTELS : proposition de paiement du dividende en actions...
PU
26/03COVIVIO HOTELS : Dividendes
CO
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Covivio Hotels : Comptes Sociaux 2019...

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19/02/2020 | 12:47

MAZARS

ERNST & YOUNG et Autres

Covivio Hote Is

Exercice clos le 31 decembre 2019

Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels

COVIVIO HOTELS

COMPTES INDIVIDUELS AU 31 DECEMBRE 2019

COMPTES INDIVIDUELS AU 31 DECEMBRE 2019

SOMMAIRE

3.4

COMPTES INDIVIDUELS AU 31 DECEMBRE 2019 ..............................................................................

4

3.5

ANNEXES AUX COMPTES INDIVIDUELS .........................................................................................

7

3.5.1

EVENEMENTS SIGNIFICATIFS DE L'EXERCICE..............................................................................

7

3.5.1.1

Acquisitions d'actifs immobiliers, travaux et développements .....................................................

7

3.5.1.2

Cessions d'actifs immobiliers .......................................................................................................

7

3.5.1.3

Acquisitions de titres de participation ...........................................................................................

7

3.5.1.4

Augmentation de Capital ..............................................................................................................

7

3.5.1.5

Refinancement de la dette............................................................................................................

7

3.5.1.6

Restructuration de la couverture ..................................................................................................

8

3.5.1.7

Restructurations intervenues en 2019..........................................................................................

8

3.5.1.8

Contrôle fiscal ...............................................................................................................................

8

3.5.2

PRINCIPES, REGLES ET METHODES COMPTABLES.....................................................................

9

3.5.2.1

Immobilisations corporelles ..........................................................................................................

9

3.5.2.2

Immobilisations corporelles acquises en crédit-bail ...................................................................

10

3.5.2.3

Dépréciation des immobilisations corporelles et incorporelles...................................................

10

3.5.2.4

Immobilisations financières ........................................................................................................

11

3.5.2.5

Créances clients et comptes rattachés ......................................................................................

11

3.5.2.6

Créances et dettes libellées en monnaies étrangères ...............................................................

11

3.5.2.7

Frais d'augmentation de capital..................................................................................................

12

3.5.2.8

Instruments dérivés ....................................................................................................................

12

3.5.2.9

Provisions pour risques et charges ............................................................................................

12

3.5.2.10

Provisions pour risques et charges financières ..........................................................................

13

3.5.2.11

Emprunts, dettes et emprunt obligataire ....................................................................................

13

3.5.2.12

Charges à répartir.......................................................................................................................

13

3.5.2.13

Prime de remboursement d'emprunt obligataire ........................................................................

13

3.5.2.14

Chiffre d'affaires..........................................................................................................................

13

3.5.2.15

Impôts sur les Bénéfices ............................................................................................................

13

3.5.3

EXPLICATIONS DES POSTES DU BILAN........................................................................................

15

3.5.3.1

Actif Immobilisé...........................................................................................................................

15

3.5.3.2

Actif Circulant..............................................................................................................................

19

3.5.3.3

Capitaux Propres ........................................................................................................................

21

3.5.3.4

Provisions pour risques et charges ............................................................................................

22

3.5.3.5

Dettes .........................................................................................................................................

23

3.5.4

NOTES SUR LE COMPTE DE RESULTAT .......................................................................................

28

3.5.4.1

Résultat Exploitation ...................................................................................................................

28

3.5.4.2

Résultat Financier.......................................................................................................................

30

3.5.4.3

Résultat Exceptionnel .................................................................................................................

32

3.5.4.4

Impôts sur les Bénéfices ............................................................................................................

32

2

3.5.4.5 Accroissements et allégements de la dette future d'impôts .......................................................

32

3.5.5

ENGAGEMENTS HORS BILAN.........................................................................................................

33

3.5.5.1

Engagements donnés.................................................................................................................

33

3.5.5.2

Engagements reçus....................................................................................................................

35

3.5.6

RENSEIGNEMENTS DIVERS ...........................................................................................................

36

3.5.6.1 Effectif moyen employé au cours de l'exercice et effectif à la fin de l'exercice..........................

36

3.5.6.2 Rémunération des mandataires sociaux ....................................................................................

36

3.5.6.3 Informations concernant les transactions entre les parties liées................................................

36

3.5.6.4 Informations sur les postes avec les entreprises liées ...............................................................

36

3.5.6.5

Filiales et participations ..............................................................................................................

37

3.5.7

EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE.............................................................................

37

3

3.4 COMPTES INDIVIDUELS AU 31 DECEMBRE 2019

3.4.1 Bilan

Actif

k€

Immobilisations incorporelles

Immobilisations corporelles : Terrains Constructions Autres immobilisations corporelles Immobilisations corporelles en cours Avances et acomptes

Immobilisations financières : Participations Autres titres immobilisés Créances rattachées à des participations & Prêts Dépots et cautionnements Total I - Actif Immobilisé

Stocks et en-cours Avances et acomptes versés sur commandes

Créances d'exploitation : Créances Clients et Comptes rattachés Comptes courants Autres créances

Valeurs mobilières de placement

Disponibilités

Charges constatées d'avance

Instruments de trésorerie

Total II - Actif Circulant

Charges à répartir sur plusieurs exercices (III) Primes de remboursement des emprunts (IV) Ecarts de conversion Actif (V) TOTAL GENERAL (I+II+III+IV+V)

Note 3.5.

3 .1.1

  1. .1.2
  1. .1.4
  1. .1.3
  1. .1
  1. .2 .1
  1. .2 .2
  1. .2 .3
  1. .2
  1. .2 .2
  1. .2 .2
  1. .2 .2

31-déc.-19

Amortissements

31-déc.-19

31-déc.-18

Brut

& Dépréciations

Net

Net

0

0

0

0

662 451

217 854

444 597

459 115

166 368

2 177

164 191

146 764

489 105

215 670

273 435

255 347

22

7

15

2

6 956

0

6 956

57 002

0

0

0

0

3 710 828

44 775

3 666 053

3 018 624

2 012 555

44 775

1 967 780

1 426 352

86

0

86

119

1 698 177

0

1 698 177

1 592 144

10

0

10

9

4 373 279

262 629

4 110 650

3 477 739

0

0

0

0

0

0

0

0

39 827

0

39 827

37 645

4 625

0

4 625

8 188

30 689

0

30 689

24 760

4 513

0

4 513

4 697

0

0

0

0

21 919

0

21 919

260 262

21 569

0

21 569

25 290

159

0

159

527

83 474

0

83 474

323 724

14 302

0

14 302

16 719

1 227

0

1 227

1 441

18 843

0

18 843

5 120

4 491 125

262 629

4 228 496

3 824 743

4

Passif

k€

Note

3.5.

Capitaux Propres:

Capital [dont versé 484 147 K€]

Primes d'émission, de fusion, d'apport

Réserves et report à nouveau:

Réserve légale

Report à nouveau

Résultat de l'exercice

Provisions réglementées

Total I - capitaux Propres

3

.3

Autres Fonds Propres

Total I bis - Fonds Propres

Provisions pour risques

Provisions pour charges

Total II - Provisions pour Risques et Charges

3

.4

DETTES

Dettes financières :

Autres emprunts obligataires

3

.5

.1

Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit

(1)

3

.5

.2

Emprunts et dettes financières diverses

3

.5

.3

Avances et acomptes reçus

Dettes d'exploitation :

Dettes fournisseurs et comptes rattachés

Dettes fiscales et sociales

3

.5

.4

Autres dettes d'exploitation

Dettes diverses :

Dettes sur immobilisations et Comptes rattachés

3

.5

.5

Autres dettes diverses

3

.5

.6

Produits constatés d'avance

Instruments de trésorerie

3

.5

.7

Total III - Passif Circulant

3

.5

Ecarts de conversion Passif (IV)

3

.5

.10

TOTAL GENERAL (I+I bis+II+III+IV)

  1. Dont concours bancaires courants et soldes créditeurs de banques

31-déc.-19

31-déc.-18

1 856 098

1 802 150

484 147

472 232

1 371 951

1 329 918

85 176

49 267

47 228

35 126

37 948

14 141

184 275

218 202

4 390

3 786

2 129 939

2 073 405

0

0

0

0

7 435

597

168

398

7 603

995

2 072 192

1 712 446

741 586

741 627

1 147 215

851 063

183 391

119 756

0

0

4 549

2 525

2 697

1 166

1 852

1 359

0

0

1 688

29 714

875

29 452

813

262

0

0

324

416

2 078 753

1 745 101

12 201

5 242

4 228 496

3 824 743

18 558

0

5

3.4.2

Compte de résultat

k€

Production vendue [Loyers]

Montant net du chiffre d'affaires

Reprises sur provisions, dépréciations, transferts de charges

Autres produits

Total I - Produits d'exploitation

Autres achats et charges externes

Impôts, taxes et versement assimilés

Salaires et traitements

Charges sociales

Dotation aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions :

Sur immobilisations : dotations aux amortissements

Sur immobilisations : dotations aux dépréciations

Sur actif circulant : dotations aux dépréciations

Provisions pour risques et charges : Dotations aux provisions

Autres charges

Total II - Charges d'exploitation

1. RESULTAT D'EXPLOITATION (I-II)

Quote-parts de résultat sur opérations faites en commun

Bénéfice ou perte transférée

III

Pertes ou bénéfice transféré

IV

Produits financiers :

De participation (dividendes)

D'autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobilisé

Autres intérêts et produits assimilés

Reprises sur provisions, dépréciations, transferts de charges

Différences positives de change

Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement

Total V - Produits financiers

Charges financières :

Dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions

Intérêts et charges assimilées

Différences négatives de change

Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement

Total VI - Charges financières

  1. RESULTAT FINANCIER (V-VI)
  2. RESULTAT COURANT avant impôts (I-II+III-IV+V-VI) Produits exceptionnels :
    Sur opérations de gestion Sur opérations en capital
    Reprises sur provisions, dépréciations, transferts de charges
    Total VII - Produits exceptionnels Charges exceptionnelles :
    Sur opérations de gestion Sur opérations en capital
    Dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions

Total VIII - Charges exceptionnelles

4. RESULTAT EXCEPTIONNEL (VII-VIII)Participation des salariés aux résultats (IX) Impôts sur les bénéfices (X)

Total des produits (I+III+V+VII)

Total des charges (II+IV+VI+VIII+IX+X)

Bénéfice (+) ou perte (-)

Note 3.5.

  1. .1.1
  1. .1.2
  1. .1.3
  1. .1

4 .2 .1

  1. .2 .2
  1. .2 .3
  1. .2 .4
  1. .2 .4
  1. .2

4 .3

  1. .3
  1. .3

4 .4

31-déc.-19

31-déc.-18

Variation (%)

76 038

75 833

76 038

75 833

1 059

8 437

51

0

77 148

84 270

-8,45%

13 914

19 512

5 947

6 750

4 557

3 951

1 178

1 162

18 338

23 383

1 789

833

0

0

250

314

117

55

46 090

55 960

-17,64%

31 058

28 309

9,71%

0

0

0

0

204 907

73 929

46 576

45 341

13 973

50 220

219

59

1 717

598

0

0

267 392

170 147

57,15%

51 799

111

69 138

49 715

1 512

4 736

0

0

122 449

54 562

124,42%

144 943

115 585

25,40%

176 001

143 895

22,31%

300

21

18 225

328 584

168

320

18 693

328 925

-94,32%

910

44

8 690

254 336

773

238

10 373

254 618

-95,93%

8 320

74 307

-88,80%

46

0

0

0

363 233

583 342

-37,73%

178 958

365 140

-50,99%

184 275

218 202

-15,55%

6

3.5 ANNEXES AUX COMPTES INDIVIDUELS

3.5.1 EVENEMENTS SIGNIFICATIFS DE L'EXERCICE

3.5.1.1 Acquisitions d'actifs immobiliers, travaux et développements

Le montant des travaux réalisés sur l'année 2019 concernant l'hôtel Meininger Porte de Vincennes est de 4 591 k€, livré le 29 octobre 2019 pour un investissement total de 43 926 k€ et pour l'hôtel Meininger Lyon Zimmermann, de 4 380 k€, livré le 2 octobre 2019 pour un investissement total de 18 048 k€.

3.5.1.2 Cessions d'actifs immobiliers

Au cours de la période, Covivio Hotels a cédé les actifs suivants :

k€

Valeur Nette

Prix de cession

Plus ou

Valeur Marché

Comptable

moins-values

au 31-déc-18

Hôtel (Novotel Lyon Part Dieu)

8 538

18 000

9 462

18 000

Total

8 538

18 000

9 462

18 000

3.5.1.3 Acquisitions de titres de participation

Les titres de participations ont fortement augmenté (+541 428 k€). Cette augmentation s'explique principalement par :

  • l'augmentation de la valeur des titres de participation dans Murdelux suite à diverses augmentations de capital pour financer l'acquisition des 2 actifs restants du portefeuille UK (Oxford), des 3 hôtels en Pologne et du portefeuille Jouron en Belgique pour un total de 57 524 k€ et pour 345 471 k€ pour financer les restructurations de prêts ;
  • la prise de participation dans les sociétés Oteli (31,15%) et Kombon (33,33 %) pour un total de 99 889 k€. Portefeuille composé de 30 hôtels situés en France ;
  • l'augmentation des titres de participation dans Constance suite à diverses augmentations de capital pour 65 520 k€ pour financer les restructurations de prêts et pour 7 815 k€ pour financer l'acquisition du Hilton Kilmainham à Dublin ;
  • la prise de participation dans la société Ruhl Côte d'Azur (Mercure et Meridien Nice) pour 29 584 k€ ;
  • l'augmentation des titres de participation dans l'OPCI FDT suite à l'apport de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) pour 15 202 k€.

3.5.1.4 Augmentation de Capital

Le 27 mars 2019, la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) a apporté à Covivio Hotels, les 49,9 % des titres de l'OPCI FDT pour 15 202 k€. En rémunération de cet apport, il a été créé 613 244 actions Covivio Hotels

  • 4 € de valeur nominale et à 20,79 € de prime d'apport.

Le 5 avril 2019, Covivio a apporté à Covivio Hotels, les 100 % des titres de Ruhl Côte d'Azur pour 29 584 k€ et la créance qu'elle détenait sur Ruhl Côte d'Azur pour 10 500 k€. En rémunération de cet apport, il a été créé 2 365 503 actions Covivio Hotels à 4 € de valeur nominale et à 12,95 € de prime d'apport.

3.5.1.5 Refinancement de la dette

Covivio Hotels a renégocié 180 000 k€ de dettes hypothécaires à long terme adossées à des Hôtels en Espagne et en France.

7

3.5.1.6 Restructuration de la couverture

Au cours de la période, Covivio Hotels a procédé à des annulations et des restructurations de couverture afin d'adapter son profil de couverture aux cessions et refinancements intervenus en 2019 en contrepartie du paiement d'une soulte de 5 296 k€ dont la totalité a été étalée.

Au 31 décembre 2018, Covivio Hotels n'était plus en situation de sur-couverture. La sur-couverture existante à l'ouverture avait été ramenée à 2 800 k€ en net (variation de la valorisation de la période, amortissement de la période et soulte payée). La provision pour risques et charges financières avait donc été ajustée à 219 k€ au 31 décembre 2018.

Au 31 décembre 2019, certains instruments dérivés, considérés comme des positions ouvertes isolées (POI) jusqu'au 31 décembre 2018, ont été réutilisés à des fins de couverture, la juste valeur de ces instruments a donc été amortie en résultat sur la durée de vie résiduelle du dérivé. La provision pour risques a donc été reprise pour 219 k€.

3.5.1.7 Restructurations intervenues en 2019

Les mouvements intervenus sur les titres de participation s'expliquent principalement par les opérations de restructurations internes suivantes :

Transmission Universelle du Patrimoine (TUP) sans effet rétroactif fiscal :

Filiale concernée

Date de l'opération

Objet de la société

SPPICAV Foncière Développement Tourisme (FDT)

28/06/2019

Investissement dans des immeubles destinés à la location

3.5.1.8 Contrôle fiscal

En raison de la complexité et du formalisme qui caractérisent l'environnement fiscal dans lequel les activités de Covivio Hotels s'exercent, le Groupe se trouve exposé à des risques fiscaux.

Covivio Hotels a fait l'objet de deux vérifications de comptabilité portant sur les exercices 2010/2011 et 2012/2013/2014, qui ont abouti à une proposition de rectification en matière de CVAE pour un montant, respectivement, de 2 438 k€ et de 2 205 k€. Ces rectifications ont fait l'objet d'un abandon partiel de la part de l'administration fiscale au cours du premier semestre 2018 et les remboursements ont été obtenus à hauteur de 1 219 k€ et 1 102 k€. Le solde des rectifications, soit 1 219 k€ et 1 103 k€ est contesté devant la cour administrative d'appel à la suite de deux décisions de rejet du tribunal administratif. Sur la base de l'analyse des conseils de la société, ces litiges ne sont pas provisionnés au 31 décembre 2019.

Covivio Hotels a fait également l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur l'exercice 2015 qui a abouti

  • une proposition de rectification en matière de CVAE, sur le même fondement que les rectifications précédentes pour un montant de 239 k€. Cette rectification est contestée devant le Tribunal Administratif. Sur la base de l'analyse des conseils de la société, ce litige n'est pas provisionné au 31 décembre 2019.

8

3.5.2 PRINCIPES, REGLES ET METHODES COMPTABLES

Covivio Hotels est la société mère du groupe Covivio Hotels qui établit des comptes consolidés selon les normes IFRS. Son siège est situé au 30 avenue Kleber - 75 208 PARIS Cedex 16. Elle est immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 955 515 895. Les comptes consolidés sont disponibles à cette adresse.

Covivio Hotels est consolidée par intégration globale par la société Covivio située au 18 avenue François Mitterrand - CS 10449 - 57017 METZ Cedex 01. Covivio est immatriculée au RCS de Metz sous le numéro 364 800 060. Les comptes consolidés sont disponibles à cette adresse.

Le bilan et le compte de résultat sont établis conformément aux dispositions de la législation française et aux pratiques généralement admises en France.

Les annexes sont établies conformément au règlement de l'ANC n°2014-03 publié par arrêté du 8 septembre 2014 et aux règlements suivants en vigueur.

Les conventions générales comptables ont été appliquées, dans le respect du principe de prudence, conformément aux hypothèses de base suivantes :

  • continuité de l'exploitation
  • permanence des méthodes comptables d'un exercice à l'autre
  • indépendance des exercices

et conformément aux règles d'établissement et de présentation des comptes annuels énoncés par la loi du 30 avril 1983 et le décret d'application du 29 novembre 1983.

La méthode de base retenue pour l'évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques.

La comptabilisation des immobilisations par composants est effective depuis le 1er janvier 2005.

3.5.2.1 Immobilisations corporelles

Le coût d'entrée des immeubles dans le patrimoine est constitué de :

  • leur coût d'acquisition incluant les frais et droits de mutation liés à l'achat pour les immeubles acquis postérieurement à l'adoption du régime SIIC ;
  • leur coût de production pour les immeubles en réhabilitation : les travaux réalisés sont comptabilisés en immobilisations en cours au fur et à mesure de la réception des factures fournisseurs puis transférés en construction à la réception des procès-verbaux de fin de travaux.

Les immobilisations corporelles sont amorties suivant le mode linéaire et en fonction de leur durée probable d'utilisation.

  • Méthodologie retenue :
  • Hôtels

La grille des composants utilisée est celle préconisée par le groupe de travail de la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières. Les composants utilisés sont les suivants :

Détail des constructions

Mode

Durée

Gros œuvre

L

50 à 80 ans

Façades, Menuiseries extérieures

L

30 ans

Installations générales et techniques

L

20 ans

Agencements

L

10 ans

9

  • Restaurants Courtepaille

La grille des composants utilisée est celle préconisée par le groupe de travail de la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières. Les composants utilisés sont les suivants :

Détail des constructions

Mode

Durée

Gros œuvre

L

50 ans

Façades, Menuiseries extérieures

L

30 ans

Installations générales et techniques

L

20 ans

Agencements extérieurs

L

10 ans

Agencements intérieurs

L

10 ans

  • Jardineries Jardiland

La grille des composants utilisée est celle préconisée par le groupe de travail de la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières. Les composants utilisés sont les suivants :

Détail des constructions

Mode

Durée

Gros œuvre

L

40 ans

Façades, Menuiseries extérieures

L

25 ans

Installations générales et techniques

L

15 ans

Aménagements extérIeurs

L

15 ans

Agencements intérieurs

L

10 ans

3.5.2.2 Immobilisations corporelles acquises en crédit-bail

Lors de la levée de l'option de crédit-bail, le prix de revient fiscal de l'immeuble est déterminé par l'addition :

  • du prix d'acquisition de l'immeuble prévu au contrat,
  • de la réintégration à opérer dans les bénéfices de l'exercice en cours au moment de la levée d'option,
  • du prix d'acquisition du contrat diminué des amortissements dérogatoires antérieurement comptabilisés.

Lorsque les amortissements pratiqués sur la base fiscale sont supérieurs à ceux pratiqués sur la base comptable, il est pratiqué un amortissement dérogatoire correspondant aux constructions, et calculé sur leur durée d'utilisation. Les amortissements dérogatoires constatés avant la levée de l'option sont repris à la clôture d'un exercice dans la mesure où l'amortissement pour dépréciation de l'exercice excède l'annuité fiscalement admise.

Lors de la cession de l'immeuble, les amortissements dérogatoires antérieurement pratiqués sont repris au compte de résultat.

3.5.2.3 Dépréciation des immobilisations corporelles et incorporelles

A chaque arrêté, la société apprécie l'existence d'indices montrant qu'un actif a pu perdre de façon notable de sa valeur. Auquel cas, une dépréciation pour perte de valeur peut être comptabilisée en résultat, tout comme une reprise, le cas échéant.

Le niveau des éventuelles dépréciations notables est déterminé immeuble par immeuble par comparaison entre la valeur vénale (hors droits) calculée sur la base d'expertises indépendantes, et la valeur nette comptable.

Une indication objective de perte de valeur est caractérisée dès lors que la Valeur d'Expertise est inférieure à au moins 150k€ de la valeur nette comptable. Cependant même si cet écart est inférieur à 150k€, une dépréciation sera comptabilisée dès lors que la Valeur d'Expertise a été inférieure à la valeur nette comptable pendant plus de 2 années consécutives.

Lorsque naît une provision, elle sera suivie et comptabilisée sans condition de seuil.

10

Ces dépréciations, qui constatent la baisse non définitive et non irréversible de l'évaluation de certains immeubles patrimoniaux par rapport à leur valeur comptable, s'inscrivent à l'actif, en diminution de ces dernières, sous la rubrique « Amortissements et dépréciations ».

La dépréciation est affectée proportionnellement sur chaque composant.

La comptabilisation d'une dépréciation entraîne une révision de la base amortissable et, éventuellement, du plan d'amortissement des immeubles concernés.

3.5.2.4 Immobilisations financières

Les immobilisations financières sont évaluées à leur coût ou à leur valeur d'apport sous déduction, le cas échéant, des dépréciations nécessaires pour les ramener à leur valeur d'utilité. A la clôture de l'exercice, la valeur d'acquisition des titres est comparée à leur valeur d'inventaire. La plus faible de ces valeurs est retenue au bilan. La valeur d'inventaire des titres correspond à leur valeur d'utilité pour la société.

Lorsque les titres sont détenus de façon durable, la valeur d'utilité est appréciée sur la base de l'actif net et des plus-values latentes sur les actifs immobilisés.

Les frais d'acquisition sont incorporés au prix de revient des immobilisations financières et amortis sur 5 ans sous la forme d'amortissements dérogatoires.

3.5.2.5 Créances clients et comptes rattachés

Les créances sont valorisées à leur valeur nominale. Une dépréciation est pratiquée lorsque la valeur probable de réalisation est inférieure à la valeur comptable.

Une dépréciation est constituée pour chaque locataire en situation d'impayé, en fonction du risque encouru. Les critères généraux pour la constitution des provisions, sauf cas particuliers, sont les suivants :

  • Pas de provisions pour les locataires présents ou sortis dont la créance est inférieure à trois mois d'échéance.
  • 50 % du montant de la créance pour les locataires présents dont la créance est comprise entre trois mois et six mois d'échéance.
  • 100 % du montant total de la créance pour les locataires présents dont la créance est supérieure à six mois d'échéance.
  • 100 % du montant total de la créance pour les locataires sortis dont la créance est supérieure à trois mois d'échéance.

3.5.2.6 Créances et dettes libellées en monnaies étrangères

Les créances et dettes en monnaies étrangères sont converties et comptabilisées en euros sur la base du dernier cours de change connu.

Lors des règlements, la différence entre le cours utilisé à l'origine et le taux du jour du règlement constitue une perte ou un gain de change qui doit être comptabilisé en résultat d'exploitation ou financier en fonction de la nature de l'opération.

A la clôture de l'exercice, les créances et dettes sont converties au taux de clôture. Ces différences de conversion sont inscrites à des comptes transitoires, en attente de régularisations ultérieures :

  • à l'actif du bilan, lorsque la différence correspond à une perte latente ;
  • au passif du bilan, lorsque la différence correspond à un gain latent.

Les pertes latentes entrainent la constitution d'une provision pour risque.

Pour une même opération, les pertes et les gains latents peuvent être considérés comme concourant à une position globale de change, la provision est donc limitée à l'excédent des pertes sur les gains.

Les différences de conversion sur les comptes bancaires sont comptabilisées directement en résultat financier

  • la clôture.
    11

GBP

EUROS

Taux à l'ouverture

1

1,112582

Taux à la clôture

1

1,169913

3.5.2.7 Frais d'augmentation de capital

La société applique la méthode préférentielle en imputant les frais d'augmentation de capital sur le montant des primes d'émission. Ces frais sont imputés pour leur montant net d'impôt (selon qu'ils correspondent à des opérations afférentes à un secteur taxable ou SIIC).

3.5.2.8 Instruments dérivés

Pour mener sa politique de couverture, la société utilise uniquement des instruments dérivés simples, standards et liquides, disponibles sur les marchés à savoir : les Swaps, les Cross Currency Swap, les Caps, les tunnels d'options (achat de Cap et vente de Floor).

Les instruments financiers utilisés ont pour but exclusif la couverture des risques de taux d'intérêt et des taux de change. Il s'agit de Swaps dont l'utilisation garantit un taux d'intérêt fixe et un taux de change. Ces instruments ne sont pas constatés dans les états financiers lors de leur conclusion mais constituent des engagements hors bilan. En revanche, le différentiel de taux payé ou reçu en application de ces accords, est comptabilisé en charges ou en produits financiers de l'exercice.

Les gains ou pertes éventuels de valeur de ces instruments sont comptabilisés au dénouement des opérations de couverture, c'est à dire en cas de rupture anticipée des engagements de couverture ou de remboursement des emprunts couverts.

Les instruments financiers utilisés par Covivio Hotels sont destinés à la couverture des dettes à taux variable du groupe. L'option retenue est de conserver juridiquement les instruments financiers dans Covivio Hotels et de refacturer aux entités bénéficiaires de la couverture de taux, des produits et charges liés.

Le principe retenu est d'affecter aux filiales les instruments de couverture ayant les caractéristiques les plus proches des emprunts qui sont à couvrir dans les filiales. L'éventuelle sur-couverture est également transférée aux filiales au prorata des encours de couverture.

Les primes payées ou reçues sur les contrats de Cap et de Floor sont étalées sur la durée des contrats.

Les soultes payées pour annuler les instruments de couverture en cours de vie (sans que l'élément couvert soit annulé) sont étalées sur la durée de vie restante des instruments résiliés.

Lorsque l'élément couvert est annulé et que l'instrument se retrouve en position ouverte isolée (sur-couverture), la soulte payée est directement enregistrée au compte de résultat.

Le règlement 2015-05 impose le principe de symétrie dans le compte de résultat entre les éléments couverts et les instruments de couverture. Les soultes payées pour annuler les instruments de couverture doivent donc être étalées sur la durée de vie restante des instruments résiliés. Lors de la mise en place d'une nouvelle couverture avec perception d'une soulte si elle est négociée hors marché, l'étalement s'effectuera sur la durée de vie du nouvel instrument, cet étalement a pour effet de comptabiliser le nouvel instrument à sa valeur de marché d'origine.

3.5.2.9 Provisions pour risques et charges

Conformément au règlement 2000-06 du Comité de la réglementation comptable relatif aux passifs, les provisions sont définies comme des passifs dont l'échéance ou le montant ne sont pas fixés de façon précise, un passif représentant une obligation à l'égard d'un tiers dont il est probable ou certain qu'elle provoquera une sortie de ressources au bénéfice de ce tiers, sans contrepartie au moins équivalente attendue de celui-ci.

Une provision pour risques liée aux participations est constituée pour couvrir la situation nette réévaluée des filiales lorsque celle-ci est négative et dès lors que tous les actifs rattachés à la filiale ont été dépréciés.

12

3.5.2.10 Provisions pour risques et charges financières

Une position ouverte isolée (POI) doit être comptabilisée dès lors que la société est en situation de surcouverture (que la surcouverture soit un risque ou soit un gain latent). La POI se matérialise dans les comptes par la reconnaissance d'un compte de dérivé et d'un compte de différence d'évaluation sur IFT. Lorsque la valeur du dérivé est une dette, la société doit comptabiliser une provision pour surcouverture. Lorsque la POI représentative d'un dérivé passif cesse d'être caractérisée, la provision fait l'objet d'une reprise et la valeur de marché du dérivé à la date de mise en place de la relation de couverture est amortie en résultat sur sa durée résiduelle.

3.5.2.11 Emprunts, dettes et emprunt obligataire

Les financements bancaires sont majoritairement constitués d'emprunts bancaires, de deux emprunts obligataires, d'un placement privé et de conventions de crédit à moyen et long terme utilisables par tirages de durée variable. Les tirages successifs sont constatés dans les états financiers pour leur valeur nominale. Ces conventions sont assorties de clauses de covenants indiquées dans les engagements hors bilan.

3.5.2.12 Charges à répartir

Elles correspondent aux frais d'émission d'emprunts et sont étalées sur la durée de l'emprunt.

3.5.2.13 Prime de remboursement d'emprunt obligataire

Elles s'amortissent sur la durée de remboursement de l'emprunt.

3.5.2.14 Chiffre d'affaires

Le quittancement est trimestriel d'avance ou à terme échu.

Le chiffre d'affaires de l'exercice correspond au quittancement des loyers sur la période.

Pour les hôtels gérés par le groupe Accor, ce quittancement est calculé en pourcentage du chiffre d'affaires de l'exercice précédent. La régularisation comptable visant à prendre en compte le chiffre d'affaires de l'exercice est réalisée à chaque clôture.

3.5.2.15 Impôts sur les Bénéfices

Covivio Hotels est soumise au régime des Sociétés Immobilières d'Investissements Cotées (SIIC) à effet du 1er janvier 2005. A ce titre, son activité de location immobilière et ses produits de cession d'actifs sont exonérés d'impôt sur les sociétés mais ses autres activités éventuelles restent soumises à l'IS.

Le régime SIIC permet l'exonération :

  • Des revenus provenant de la location d'immeubles,
  • Des plus values réalisées sur la cession d'immeuble à des entreprises non liées,
  • Des dividendes provenant des filiales soumises à l'impôt sur les sociétés ayant opté au régime SIIC ou non soumises.

En contrepartie, la société est soumise aux obligations de distributions suivantes :

  • 95 % du résultat fiscal provenant de la location d'immeuble doit être distribué avant la fin de l'exercice qui suit celui de leur réalisation,
  • 70 % des plus values de cession d'immeuble et part de filiales ayant opté doit être distribué avant la fin du 2 ème exercice qui suit celui de leur réalisation,
  • 100 % des dividendes provenant des filiales ayant opté doit être distribué au cours de l'exercice qui suit leur perception.

13

Le montant total de l'obligation de distribution est obtenu en appliquant à chacune des catégories de revenu, le coefficient de distribution qui lui correspond, limité au montant du résultat fiscal de l'ensemble du secteur exonéré.

14

3.5.3 EXPLICATIONS DES POSTES DU BILAN

3.5.3.1 Actif Immobilisé

  • Variation des valeurs brutes

Augmentations

Diminutions

Note

Valeurs

Acquisition

Cessions

Valeurs

k€

brutes au 31-

TUP

Transferts

et autres

TUP

Transferts

brutes au 31-

3.5.

et travaux

déc.-18

sorties

déc.-19

Immobilisations incorporelles

0

0

0

0

0

0

0

Immobilisations corporelles

664 619

11 034

61 080

13 202

0

61 080

662 451

- Terrains

3 .1.1

147 811

0

0

21 444

2 887

0

0

166 368

- Constructions

3 .1.1

459 798

0

0

39 622

10 315

0

0

489 105

- Autres immobilisations corporelles

8

0

0

14

0

0

0

22

- Immobilisations en cours

3 .1.1

57 002

11 034

0

0

0

0

61 080

6 956

Immobilisations financières

3 018 624

1 357 416

29 548

0

666 111

28 649

0

3 710 828

- Titres de participations

3 .1.2

1 426 352

621 206

13 766

0

20 120

28 649

0

2 012 555

- Prêts

3 .1.3

1 592 144

735 628

15 782

0

645 377

0

0

1 698 177

- Titres immobilisés

3 .1.4

119

581

0

0

614

0

0

86

- Autres immobilisations financières

9

1

0

0

0

0

0

10

TOTAL ACTIF IMMOBILISE

3 683 243

1 368 450

29 548

61 080

679 313

28 649

61 080

4 373 279

3.5.3.1.1 Immobilisations corporelles

La variation des immobilisations corporelles est due principalement :

  • A la réalisation des travaux pour les montants suivants :
    • 4 591 k€ : Travaux sur l'hôtel Meininger Porte de Vincennes
    • 4 380 k€ : Travaux sur la VEFA Meininger Lyon Zimmermann
    • 2 063 k€ : Travaux sur les actifs Accor
  • A la mise en service pour les montants suivants :
    • 43 058 k€ : Livraison de l'hôtel Meininger Porte de Vincennes le 29 octobre 2019
    • 17 169 k€ : Livraison de l'hôtel Meininger Lyon Zimmermann le 2 octobre 2019
    • 745 k€ : Travaux sur les actifs Accor
    • 108 k€ : Travaux sur les Jardiland
  • A la sortie des immobilisations pour les montants suivants :
    • 12 609 k€ : Cession du Novotel Lyon Part Dieu
    • 593 K€ : Mise aux rebuts suite aux remplacements de certains composants

3.5.3.1.2 Variation des titres de participations

La variation positive des titres de participation s'explique principalement par les augmentations de capital sans émission de nouveaux titres de Murdelux pour 402 995 k€ suite à la recapitalisation de sa filiale au Portugal, à l'acquisition d'actifs situés au Royaume-Uni et en Pologne, à l'acquisition d'un portefeuille en Belgique et à la restructuration de prêts :

15

Sociétés

Valeur des titres (k€)

Montant au 31 décembre 2018

1 426 352

Acquisition de titres et assimilés

Murdelux

402 995

Constance

73 335

Oteli

67 890

Kombon

31 999

Ruhl Côte d'Azur

29 584

Foncière Developpement Tourisme (FDT)

15 202

FDM M Lux

201

Total augmentation de titres suite acquisition

621 206

Titres repris suite TUP

Samoens

13 766

Total augmentation de titres repris suite TUP

13 766

Réduction de Capital

Foncière Developpement Tourisme (FDT)

20 120

Total Réduction de Capital

20 120

Elimination des titres des filiales tupées

Foncière Developpement Tourisme (FDT)

28 649

Total diminution suite TUP

28 649

Montant au 31 décembre 2019

2 012 555

3.5.3.1.3 Détail des prêts

Les prêts se composent de :

Type de prêts

k€

Prêts aux filiales

1 681 051

Intérêts courus sur prêts

14 648

Intérêts courus sur sw ap

2 478

Total

1 698 177

Le détail des prêts aux filiales est le suivant :

16

k€

Capital restant dû au

Intérêts courus au

Capital restant dû

31/12/2019

31/12/2019

au 31/12/2018

Murdelux (1)

562 692

25

841 776

FDM M Lux (2)

387 986

4 864

2 429

Investment FDM Rocatierra

227 600

4 848

227 600

SNC Foncière Otello

146 781

509

146 781

Constance (3) (8)

141 550

2 860

101 523

SCI Rosace

37 500

0

37 500

OPCI Oteli (4)

33 785

114

0

LHM Holding Lux

28 960

337

28 960

SAS Kombon (4)

19 949

67

0

B&B Invest Lux 4

17 580

0

17 580

Samoens (5)

15 667

234

0

Bardiomar

8 798

163

8 798

Ruhl Côte d'Azur (6)

8 500

0

0

SCI Porte Dorée

7 747

217

7 747

SAS Iris Holding France

6 745

141

6 745

SNC Hotel 37 René Clair

6 700

0

6 700

B&B Invest Espagne (7)

5 962

269

7 594

B&B Invest Lux 1

5 465

0

5 465

B&B Invest Lux 2

4 650

0

4 650

B&B Invest Lux 3

4 370

0

4 370

MO Lux

2 064

0

2 064

Constance Lux 1 (8)

0

0

61 071

OPCI B2 Hotel Invest (9)

0

0

37 148

Total

1 681 051

14 648

1 556 501

  1. La variation des prêts avec Murdelux s'explique par :

k€

2 019

2 018

variation

caractéristiques prêts/ commentaires

Prêts portefeuille uk :

345 498

483 477

-137 979

Acquisition portefeuille en 2018

483 477

488 575

-5 098

Conclu le 18/07/18 - taux 3% - durée 8 ans

Remboursement

-189 179

0

-189 179

Restructuration au 01/01/19

Acquisition Oxford en 2019

34 123

0

34 123

Tirage complémentaire du 12/02/19

Impact Ecart de conversion

17 077

-5 098

22 175

Conversion au taux de clôture ( soit au 31/12/19 : 1£=1,169913 € contre 1£=1,112582 € au 31/12/18 )

Prêts Kempense Meren

26 375

0

26 375

Conclu le 1/01/19 - taux 4,39 % - durée 3,5 ans

Prêts H Invest lux 1

25 500

0

25 500

Conclu le 1/01/19 - taux 4,99 % - durée 4 ans

Prêts Nh Amsterdam

21 590

21 590

0

Prêts pour investissement en Pologne

17 735

0

17 735

Conclu les 22/10/19 et 6/12/19 - taux 2,6 % et 2,71 %- durée 7 ans

Prêts H Invest lux 2

17 200

0

17 200

Conclu le 1/01/19 - taux 5,11 % - durée 6 ans

Prêts Sunparks

9 724

0

9 724

Conclu le 1/01/19 - taux 4,93 % - durée 3 ans

Nouveaux prêts LHI2

9 639

0

9 639

Conclu le 29/03/19 - taux 3,61 % - durée 7 ans

Prêts B&B lux 6

8 800

0

8 800

Conclu le 1/01/19 - taux 5,09 % - durée 3,5 ans

Prêts B&B lux 5

8 200

0

8 200

Conclu le 1/01/19 - taux 5,09 % - durée 3,5 ans

Prêt Mo lux 1

6 800

0

6 800

Conclu le 1/01/19 - taux 5,12 % - durée 3 ans

Prêts Acquisition Jouron

610

0

610

Conclu le 1/07/19 - taux 1,56 % - durée 30 ans

Prêts Portmurs

24 037

41 537

-17 500

Remboursement le 29/01/19

Prêts LHI2 (options pays-bas)

23 984

38 128

-14 144

Tirage complémentaire le 23/01/19 pour 2660 k€ et remboursement de 16 804 k€ le 3/12/19

Prêts Ringer (Hôtel Munich)

17 000

31 000

-14 000

Remboursement le 3/12/19

Prêts Mo Dreilinden et MO Berlin

0

13 731

-13 731

Remboursement suite restructuration au 01/01/19

Prêts option d'achats Allemagne et Pays-Bas

0

40 374

-40 374

Remboursement suite restructuration au 01/01/19

Prêts option d'achats Allemagne

0

64 347

-64 347

Remboursement suite restructuration au 01/01/19

Prêts portefeuille 22 hôtels B&B

0

49 597

-49 597

Remboursement suite restructuration au 01/01/19

Nouveau financement bancaire

0

15 459

-15 459

Remboursement au 1/07/19

Prêts Sunpaarks

0

42 536

-42 536

Remboursement suite restructuration au 01/01/19

Total

562 692

841 776

-279 084

  1. Un nouveau prêt avec FDM M Lux a été signé pour permettre aux filiales Propco Rock de rembourser leur dette bancaire Natixis. Le montant du prêt à ces filiales s'élève à 385 558 k€ au 31 décembre 2019.
  2. Trois nouveaux prêts ont été signés avec Constance : Le 15 novembre 2019, deux prêts qui sont destinés à
    financer l'acquisition de l'hôtel Hilton Kilmainham à Dublin : le premier pour 42 272 k€, tiré à hauteur de 41 822 k€ et le second pour 3 700 k€. Le troisième a été signé le 30 novembre 2019, il est destiné à financer les travaux de l'hôtel Méridien Nice pour 14 000 k€, tiré à hauteur de 6 770 k€.
    Constance Lux 1 a transféré sa créance le 23 juillet 2019 pour 61 071 k€.
    Covivio Hotels a participé aux 3 augmentations de capital de Constance, filiale détenue à 100 %, financé par incorporation de créance pour un total de 73 335 k€.

17

  1. Reprise des prêts existants suite à l'acquisition des sociétés OPCI Oteli (durée 9 ans) et SAS Kombon (sans limitation de durée) le 1er juillet 2019. Le taux appliqué est le dernier taux fiscalement déductible (soit 1,34 % au 31 décembre 2019).
  2. Reprise du prêt existant suite à la TUP de l'OPCI FDT le 28 juin 2019.
  3. Reprise du prêt suite à l'apport de Covivio de 100 % des titres de Ruhl Côte d'Azur pour 10 500k€ et remboursement pour 2 000 k€ par compensation de compte-courant le 16 décembre 2019.
  4. Remboursement par compensation de compte-courant le 16 novembre 2019 pour 1 632 k€.
  5. Le prêt octroyé à Constance Lux 1 de 61 071 k€, repris suite à la fusion de FDM Management le 24 janvier 2018 a fait l'objet d'un transfert de créance le 23 juillet 2019 à Constance.
  6. Remboursement total du prêt le 2 mai 2019.
    Les prêts aux filiales ne font pas l'objet d'un échéancier. Ils sont remboursés en fonction de la trésorerie disponible de chaque emprunteur. Néanmoins, une date d'échéance finale qui va de 01/2020 au plus tôt à 12/2050 au plus tard est stipulée dans l'acte.
    3.5.3.1.4 Détail des autres titres immobilisés

k€

31-déc.-18

Augmentation

Diminution

31-déc.-19

Actions propres

119

581

614

86

Total

119

581

614

86

Au 31 décembre 2019, la société détenait 3 049 actions propres dans le cadre du contrat de liquidité soit un montant global de 86 k€.

  • Variation des amortissements et dépréciations

Le tableau des amortissements et dépréciations est présenté ci-après :

Augmentations

Diminutions

k€

Note

31-déc.-18

Dotations

Transferts

Cessions et

TUP

31-déc.-19

3.5.

autres sorties

Dépréciation des immobilisations incorporelles

0

0

0

0

0

Amort.et dépréciation des immobilisations corporelles

205 504

16 981

1

4 632

0

217 854

- Agencements et Aménagements terrains

0

0

- Constructions

203 030

15 245

0

4 455

0

213 820

- Autres immobilisations corporelles

6

0

1

0

0

7

- Dépréciation / terrains et construction

3 .1.5

2 468

1 736

0

177

0

4 027

Dépréciations immobilisations financières

0

44 775

0

0

0

44 775

- Participations

3 .1.6

0

44 775

0

44 775

- Prêt

0

0

0

0

0

0

- Titres immobilisés

0

0

0

0

0

0

- Actions Propres

0

0

0

0

0

0

TOTAL

205 504

61 756

1

4 632

0

262 629

18

3.5.3.1.5 Détail des dépréciations des actifs

Chaque année la valeur comptable des immeubles est comparée à leur valeur de marché estimée. Une expertise indépendante, effectuée semestriellement, sert de référence pour déterminer s'il y a un indice de perte de valeur :

k€

31-déc.-18

Dotations

Reprises

31-déc.-19

Courtepaille Béziers

328

0

152

176

Courtepaille Bourg en Bresse

0

266

0

266

Courtepaille Evry

0

164

0

164

Courtepaille Fresnes Montauban

0

79

0

79

Courtepaille Les Ulys

0

193

0

193

Courtepaille Lille Mouvaux

0

177

0

177

Courtepaille Lille Villeneuve

0

186

0

186

Courtepaille Marcq-en-Baroeul

332

139

0

471

Courtepaille Marne La Vallée

0

212

0

212

Courtepaille Meaux

0

225

0

225

Jardiland Albi

752

0

15

737

Jardiland Blois

1 030

95

0

1 125

Jardiland Chateaudun

26

0

10

16

Total

2 468

1 736

177

4 027

3.5.3.1.6 Détail des dépréciations de titres de participations

Les dépréciations des titres sont comptabilisées pour prendre en compte la situation nette réévaluée des filiales inférieure à la valeur des titres :

k€

31-déc.-18

Dotations

Reprises

31-déc.-19

FDM M Lux

0

44 739

0

44 739

LHM Holding Lux

0

36

0

36

Total

0

44 775

0

44 775

FDM M Lux fait l'objet d'une dotation pour dépréciation de titres suite aux distributions de dividendes effectuées par les sociétés Rock (Hôtels en murs et fonds en Allemagne).

3.5.3.2 Actif Circulant

3.5.3.2.1 Ventilation des créances par échéance

Le solde de la créance au 31/12/2019 de 4 625 k€ correspond à des créances non encore exigibles.

k€

Créances clients et comptes rattachés (1) Comptes courants

Autres créances

Créances diverses

Créances de TVA

Créances Impôt (2)

Total

(1)Dont charges récupérables sur les locataires

Dont facture à établir

Montant brut

Part à moins

Montant brut

au 31-déc.-19

de 1 an

au 31-déc.-18

4 625

4 625

8 188

30 689

30 689

24 760

4 513

4 513

4 697

150

150

72

1 261

1 261

1 519

3 102

3 102

3 106

39 827

39 827

37 645

27

27

64

4 274

4 274

2 563

19

  1. Covivio Hotels a fait l'objet de deux vérifications de comptabilité portant sur les exercices 2010/2011 et
    2012/2013/2014, qui ont abouti à une proposition de rectification en matière de CVAE pour un montant, respectivement, de 2 438 k€ et de 2 205 k€. Ces rectifications ont fait l'objet d'un abandon partiel de la part de l'administration fiscale au cours du premier semestre 2018 et les remboursements ont été obtenus à hauteur de
    1 219 k€ et 1 102 k€. Le solde des rectifications, soit 1 219 k€ et 1 103 k€ est contesté devant la cour administrative d'appel à la suite de deux décisions de rejet du tribunal administratif. Sur la base de l'analyse des conseils de la société, ces litiges ne sont pas provisionnés au 31 décembre 2019.

Covivio Hotels a fait également l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur l'exercice 2015 qui a abouti

  • une proposition de rectification en matière de CVAE, sur le même fondement que les rectifications précédentes pour un montant de 239 k€. Cette rectification est contestée devant le Tribunal Administratif. Sur la base de l'analyse des conseils de la société, ce litige n'est pas provisionné au 31 décembre 2019.

Suite à la fusion avec FDM Management, Covivio Hotels a repris une créance CICE de 545 k€ provenant des sociétés SLIH et Alliance. Cette créance fera l'objet d'une demande de remboursement dans deux ans ou sera imputée sur l'IS.

3.5.3.2.2 Comptes de régularisation Actif et autres postes de l'actif

k€

31-déc.-19

31-déc.-18

Charges d'exploitation constatées d'avance:

131

170

s/ Locations

0

43

s/ Charges externes et autres

131

127

Charges financières constatées d'avance :

21 438

25 120

s/ commissions d'agent

100

122

s/ renégociation de soultes

19 550

22 198

s/ compte d'attente POI (1)

1 788

2 800

Total Charges Constatées d'Avances

21 569

25 290

Total Charges à répartir s/ Frais d'emission d'emprunts

14 302

16 719

Primes de remboursement des emprunts

s/Obligation 350 M€ (2)

1 227

1 441

Total Prime de remboursement des emprunts

1 227

1 441

Ecart de conversion actif

Augmentation de dettes (3)

18 836

8

Diminution de Créances

7

5 112

Total Ecart de conversion actif

18 843

5 120

Total

55 941

48 570

  1. Lorsque l'instrument de couverture ne répond plus aux critères de qualification, ou lorsqu'il est mis fin à une relation de couverture par l'entreprise, la comptabilité de couverture continue de s'appliquer aux résultats latents de l'instrument de couverture cumulés jusqu'à la date d'arrêt de la couverture, qui doivent alors être reconnus dans un compte d'attente (en contrepartie d'un compte « instruments de trésorerie »).
  2. La prime de remboursement est amortie sur la durée de l'amortissement de l'emprunt obligataire de 350 M€ soit sur 7 ans, jusqu'au 24 septembre 2025.
  3. A la clôture de l'exercice, les créances et dettes sont converties au taux de clôture. Ces différences de conversion sont inscrites à ces comptes transitoires, en attente de régularisations ultérieures. L'augmentation de dettes concerne principalement la perte latente constatée sur la dette bancaire de 400 M£, la livre s'étant appréciée de 5 % sur l'exercice 2019.

3.5.3.2.3 Instruments de trésorerie

Ce poste correspond aux primes payées lors de la souscription d'instruments de couverture. Cette prime est étalée au résultat sur la durée de la couverture.

20

3.5.3.2.4

Produits à recevoir

k€

31-déc.-19

31-déc.-18

Autres immobilisations financières (intérêts courus sur prêts)

17 127

35 643

Clients et comptes rattachés (facture à établir)

4 275

2 563

Autres créances

0

0

Total

21 401

38 206

3.5.3.3 Capitaux Propres

Au 31 décembre 2019, le capital social est composé de 121 036 633 actions, toute de même catégorie, au nominal de 4 € soit 484 146 532 €.

Au 31 décembre 2019, la société détient 3 049 actions propres.

Augmentation

Diminution

Augmentation

Autres

Affectation

Virements

k€

31-déc.-18

mouvements

du résultat /

poste à

31-déc.-19

de l'exercice

de l'exercice

Distribution

poste

Capital social

472 232

11 915

0

0

0

484 147

Prime d'émission

956 623

0

0

0

0

956 623

Primes de fusion

353 741

0

0

0

0

353 741

Prime d'apport

19 554

43 224

-1 191

0

0

61 587

Réserve légale

35 126

0

1 191

10 911

0

47 228

Report à nouveau

14 141

0

0

23 807

0

37 948

Résultat de l'exercice

218 202

184 275

0

-218 202

0

184 275

Provisions réglementées

3 786

694

-90

0

0

4 390

CAPITAUX PROPRES

2 073 405

240 108

-90

-183 484

0

2 129 939

  • Augmentation de Capital :

Le 27 mars 2019, la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) a apporté à Covivio Hotels, les 49,9 % des titres de l'OPCI FDT pour 15 202 k€. En rémunération de cet apport, il a été créé 613 244 actions Covivio Hotels

  • 4 € de valeur nominale et à 20,79 € de prime d'apport. La réserve légale a été dotée à hauteur de 10 % du capital soit 245 k€. Les frais imputés sur la prime d'apport sont de 62 k€.

Le 5 avril 2019, Covivio a apporté à Covivio Hotels 100 % des titres de Ruhl Côte d'Azur pour 29 584 k€ et la créance qu'elle détenait sur Ruhl Côte d'Azur pour 10 500 k€. En rémunération de cet apport, il a été créé 2 365 503 actions Covivio Hotels à 4 € de valeur nominale et à 12,95 € de prime d'apport. La réserve légale a été dotée à hauteur de 10 % du capital soit 946 k€. Les frais imputés sur la prime d'apport sont de 84 k€.

21

  • Affectation du résultat de l'exercice précédent :

L'Assemblée Générale Mixte Ordinaire et Extraordinaire du 5 avril 2019 a affecté le résultat de l'exercice précédent comme décrit ci-après et procédé à la distribution d'un dividende ordinaire de 1,55 €.

k€

Résultat de l'exercice clos le 31 décembre 2018

218 202

Primes d'émission

0

Report à Nouveau

14 141

Total à affecter

232 343

Réserve Légale

10 911

Prime d'émission

0

Dividendes mis en paiement (1)

183 484

Report à Nouveau

37 948

Total affecté

232 343

  1. Les 183 484 k€ de dividendes mis en paiement se décomposent en : - 500 k€ de dividende préciputaire versé à Covivio Hotel Gestion ;
    - 182 989 k€ de dividende ordinaire ( 1,55 € * 118 057 886 actions) ;
    - (5 k€) concernent les actions auto-détenues qui ne donnent pas droit au paiement du dividende.
  • Provisions réglementées :

Il s'agit d'amortissements dérogatoires pratiqués sur les actifs ayant fait l'objet d'une levée d'option de crédit- bail pour 3816 k€.

Les 574 k€ restant concernent l'amortissement dérogatoire sur les frais d'acquisition de titres des sociétés OPCI Oteli et SAS Kombon.

3.5.3.4 Provisions pour risques et charges

Augmentation

Diminution

Note

Reprises

Reprises

k€

31-déc.-18

TUP

Dotations

Montant

Montant

31-déc.-19

3.5.

utilisé

non utilisé

Provisions pour risques

3 .4 .1

597

0

7 057

219

0

7 435

Provision pour perte de change

53

0

6 810

0

0

6 863

Provisions pour surcouverture

219

0

0

219

0

0

Provisions cotisations actions gratuites

325

0

247

0

0

572

Provisions pour charges

398

0

2

232

0

168

Litige salariaux

230

0

0

230

0

0

Indemnité de fin de carrière

3 .4 .2

93

0

2

0

0

95

Médaille du travail

75

0

0

2

0

73

Total

995

0

7 059

451

0

7 603

22

3.5.3.4.1 Provisions pour risque

Le 25 juillet 2018, Covivio Hotels, par l'intermédiaire de sa filiale Murdelux, a acquis un portefeuille d'hôtels situé au Royaume-Uni. Pour financer cette opération, Covivio Hotels a souscrit une dette bancaire de 400 000 k£ et redescendu les fonds sous forme de prêts intra-groupe vers sa filiale Murdelux. Cette créance a partiellement été remboursée en 2019 pour 189 180 k€ (169 181 k£).

Ainsi au 31 décembre 2019, Covivio Hotels a une dette bancaire libellée en GBP pour 400 000 k£ et des créances rattachées aux participations libellées en GBP pour 295 319 k£. Les effets de change de ces dettes et créances financières ainsi que les dettes en compte-courant présentent un solde net de 6 863 k€ ayant donné lieu à la comptabilisation d'une provision pour perte de change de 6 810 k€.

Au 31 décembre 2019, Covivio Hotels n'est plus en position de sur-couverture, la provision de 219 k€ a donc été reprise.

3.5.3.4.2 Indemnités de Fin de Carrière

Covivio Hotels applique à compter de l'exercice 2013 la recommandation de l'Autorité des Normes Comptables N° 2013-02 de novembre 2013 en matière d'évaluation et comptabilisation des engagements de retraite et avantages similaires. Cette recommandation permet l'évaluation de la provision pour avantages postérieurs à l'emploi en conformité avec la norme IAS19R.

En ce qui concerne la comptabilisation de ces engagements de retraite, Covivio Hotels a opté pour la comptabilisation immédiate et en totalité au résultat de la reconnaissance des écarts actuariels.

Principales hypothèses retenues pour l'indemnité de fin de carrière et la médaille du travail :

Param ètres

31-déc.-19

31-déc.-18

Taux d'actualisation

0,44%

1,27%

Taux annuel d'inflation

-

-

Evolution annuelle des salaires

Cadres

4%

4%

Non cadres

3%

3%

Taux de charges sociales ( IFC uniquement )

48,80%

51,26%

Table de mortalité

TGF05 / TGH05

TGF05 / TGH05

Turnover

10,09 % ( 20 ans )

10,21 % ( 20 ans )

10,09 % ( 20 ans )

10,21 % ( 30 ans )

10,09 % ( 20 ans )

10,21 % ( 40 ans )

0 % ( 50 ans )

0 % ( 50 ans )

Nature du départ en retraite

A l'initiative du salarié

A l'initiative du salarié

3.5.3.5

Dettes

Montant à

Montant à

Montant

k€

Note

31-déc.-19

moins d'1

plus d'1an

à plus de

31-déc.-18

3.5.

an

et moins

5 ans

de 5 ans

Emprunts Obligataires non convertibles

3 .5 .1

741 586

5 033

386 553

350 000

741 627

Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit

3 .5 .2

1 147 215

33 434

253 030

860 751

851 063

Emprunts, dettes financières diverses

3 .5 .3

183 391

183 391

0

0

119 756

Avances et acomptes

0

0

0

0

0

Fournisseurs et comptes rattachés

2 697

2 697

0

0

1 166

Dettes fiscales et sociales

3 .5 .4

1 852

1 852

0

0

1 359

Dettes sur immobilisations et comptes rattachés

3 .5 .5

875

875

0

0

29 452

Autres dettes

3 .5 .6

813

813

0

0

262

Produits constatés d'avance

0

0

0

0

0

Instruments de trésorerie

3 .5 .7

324

324

0

0

416

Total

2 078 753

228 419

639 583

1 210 751

1 745 101

23

3.5.3.5.1 Emprunts obligataires non convertibles

Emprunts obligataires :

Les caractéristiques des emprunts obligataires sont :

date d'émission

16 novembre 2012

montant de l'émission (en millions d'euros)

255

remboursement partiel

68

valeur nominale après remboursement partiel

187

Taux nominal

2,754%

Date d'échéance

16 novembre 2021

Le solde de l'emprunt obligataire est de 187 182 k€, qui correspond aux intérêts courus pour 628 k€ et au capital restant dû pour 186 554 k€.

date d'émission

24/09/2018

montant de l'émission (en millions d'euros)

350

remboursement partiel

0

valeur nominale après remboursement partiel

350

Taux nominal

1,875%

Date d'échéance

24/09/2025

Le solde de cet emprunt obligataire est de 351 775 k€, qui correspond aux intérêts courus pour 1 775 k€ et au capital restant dû pour 350 000 k€.

  • Placement privé :

Ce placement privé a été souscrit le 29 mai 2015 par Covivio Hotels. Il n'est assorti d'aucune surêté et a comme caractéristiques :

date d'émission

29 mai 2015

montant de l'émission (en millions d'euros)

200

remboursement partiel

0

valeur nominale après remboursement partiel

200

Taux nominal

2,218%

Date d'échéance

29 mai 2023

Le solde du placement privé est de 202 630 k€, qui correspond aux intérêts courus pour 2 630 k€ et au capital restant dû pour 200 000 k€.

3.5.3.5.2 Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit

Ci-dessous est présenté le tableau de variation de la dette bancaire :

k€

31-déc.-18 Augmentation

Diminution

31-déc.-19

Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit (1)

847 400

307 735

32 428

1 122 707

Intérêts courus

3 663

5 946

3 663

5 946

Concours bancaires

0

18 562

0

18 562

Total

851 063

332 243

36 091

1 147 215

  1. L'augmentation concerne principalement les tirages de lignes de crédit existantes pour 250 000 k€ et le tirage de 35 644 k€ suite à l'acquisition des 2 actifs à Oxford le 15 février 2019.

Les remboursements suite aux cessions d'actifs s'élèvent à 6 267 k€.

24

3.5.3.5.3 Emprunts et dettes financières diverses

Les emprunts et dettes financières diverses sont composés de :

  • Comptes courants créditeurs pour 183 247 k€ :

k€

31-déc.-19

31-déc.-18

Foncière Otello

34 474

33 516

Investment FDM Rocatierra

32 553

29 003

Murdelux

19 966

9 019

Ulysse Belgique

11 815

9 554

SLIH

11 554

2 001

Trade Center Hotel

8 221

7 403

Sunparks Oostduink.

7 833

6 392

George Hotel Investments ltd

6 454

2 004

Lagonda Palace Propco ltd

5 101

1 940

Constance

4 406

0

Ruhl Côte d'Azur

3 930

0

George Hôtel Investments Holdco

3 532

0

Roxburge Invest lux

3 038

1 646

Roxburghe Investments Propco ltd

2 968

2 216

The St David's Hotel Cardiff ltd

2 579

977

Grand Central Hôtel Company

2 374

0

Blythsw ood Square Hotel Glasgow

2 309

1 078

Lagonda York Propco ltd

2 240

1 176

Oxford Spires Hotel Ltd

2 187

0

René Clair

2 076

0

Kempense Meren

2 031

675

Wotton House Properties ltd

2 004

944

SCI Porte Dorée

1 834

609

Lagonda Russell Propco ltd

1 117

1 711

Bardiomar

1 041

1 107

Oxford Thames Ltd

1 016

0

Oxford Spires Hôtel Holdco

887

0

Lagonda Leeds Propco ltd

674

405

Sunparks Trefonds

624

748

SCI Rosace

602

0

Sunparks Vielsalm

585

1 448

So Hospitality

484

441

Wotton House Properties Holdco

364

0

Lagonda York Holdco ltd

323

0

SARL Loire

51

58

B&B Invest Espagne

0

1 337

Hotel 57 Place René Clair

0

1 298

Hermitage Holdco

0

918

Foncière Manon

0

132

Hôtel Amsterdam Centre Propco

0

0

Sunparks de Haan

0

0

Total

183 247

119 756

  • Dépôts de garantie locataires pour 144 k€.

25

3.5.3.5.4 Dettes fiscales et sociales

Les dettes fiscales et sociales sont constituées de :

  • 676 k€ :TVA
  • 593 k€ : Personnel - Charges à payer
  • 258 k€ : Etat Impôt à payer (autres que IS)
  • 189 k€ : Charges sociales/salaires
  • 136 k€ : Charges fiscales

3.5.3.5.5 Dettes sur immobilisations

Les dettes sur immobilisations sont composées de :

  • 701 k€ : FNP sur les travaux de 10 actifs loués par Accor
  • 159 k€ : FNP sur les travaux de l'hôtel Meininger Porte de Vincennes
  • 12 k€ : Retenue de garantie
  • 3 k€ : FNP sur les travaux de l'hôtel Meininger Lyon Zimmermann

3.5.3.5.6 Autres dettes

Les autres dettes sont composées de :

  • 741 k€ : Avoirs à établir
  • 70 k€ : Clients créditeurs
  • 2 k€ : Dettes diverses

3.5.3.5.7 Instruments de trésorerie

Ce poste correspond aux primes reçues sur l'acquisition d'instruments de couverture. Ces primes reçues sont étalées en résultat sur la durée des instruments.

3.5.3.5.8 Covenants bancaires

LTV Conso

Périmètre

Seuil covenant

Ratio

447

M€ (2013)

- valeur nominale REF II

Covivio Hotels

< 60%

respecté

255

M€ (2012)

- Emprunt obligataire

Covivio Hotels

≤ 65%

respecté

200

M€ (2015)

- Placement privé

Covivio Hotels

≤ 60%

respecté

279 M€ (2017)

- Roca

Covivio Hotels

< 60%

respecté

400

M£ (2018)

- Rocky

Covivio Hotels

< 60%

respecté

ICR Conso

Périmètre

Seuil covenant

Ratio

447

M€ (2013)

- valeur nominale REF II

Covivio Hotels

> 200%

respecté

255

M€ (2012)

- Emprunt obligataire

Covivio Hotels

≥ 200%

respecté

200

M€ (2015)

- Placement privé

Covivio Hotels

≥ 200%

respecté

279 M€ (2017)

- Roca

Covivio Hotels

> 200%

respecté

400

M£ (2018)

- Rocky

Covivio Hotels

> 200%

respecté

Au 31 décembre 2019, les covenants bancaires ICR et LTV Crédit corporate sécurisé sont tous respectés : LTV < 60 % (avec faculté de dépassement sur un semestre dans la limite de 65 %),ICR >200 %.

26

3.5.3.5.9 Comptes de charges à payer

k€

Intérêts courus sur emprunts Factures non parvenues Autres dettes Dettes fiscales et sociales Intérêts courus sur concours bancaires courants Total

31-déc.-19

31-déc.-18

10 979

8 737

3 530

5 794

741

0

1 027

881

4

3

16 282

15 415

3.5.3.5.10 Comptes de régularisation Passif

k€

31-déc.-19

31-déc.-18

Ecart de conversion Passif

Diminution de dettes

6

5 242

Augmentation de créances

12 195

0

Total

12 201

5 242

A la clôture de l'exercice, les créances et dettes sont converties au taux de clôture. Ces différences de conversion sont inscrites à ces comptes transitoires, en attente de régularisations ultérieures. L'augmentation de créance concerne principalement le gain latent constaté sur la créance intra-groupe, la livre s'étant appréciée de 5 % sur l'exercice 2019.

27

3.5.4 NOTES SUR LE COMPTE DE RESULTAT

Le résultat net comptable 2019 s'établit à + 184 275 k€ contre un bénéfice de 218 202 k€ en 2018.

3.5.4.1 Résultat Exploitation

3.5.4.1.1 Chiffre d'affaires

k€

31-déc.-19

31-déc.-18

Recettes locatives

45 393

55 027

Loyers du secteur hôtellerie

29 895

33 589

Loyers du secteur commerce d'exploitation

15 498

21 438

Prestations de services (1)

30 645

20 806

Total

76 038

75 833

  1. Les prestations de service intègrent les refacturations de taxes aux locataires et les refacturations de frais de réseau aux filiales. L'augmentation est due principalement à la rétrocession d'une commission sur vente versée par Covivio Hôtel Gestion immobilière ( cession B&B ).

3.5.4.1.2 Reprises de provisions et transferts de charges d'exploitation

Les reprises de provisions et transferts de charges d'exploitation comprennent :

k€

31-déc.-19

31-déc.-18

Reprises provisions pour risques et charges d'exploitation

233

0

Reprises de dépréciations sur immobilisations corporelles

152

259

Transfert de charges

674

8 178

Frais d'émission d'emprunt (1)

674

8 158

Charges d'exploitation

0

0

Charges de personnel

0

20

Total

1 059

8 437

  1. Le poste transfert de charges est impacté par le transfert en charge à répartir des frais d'émission d'emprunt relatifs aux financements mis en place sur l'exercice et initialement reconnus en charge externe.

3.5.4.1.3

Charges d'exploitation

k€

31-déc.-19

31-déc.-18

Autres achats et charges externes (1)

13 914

19 512

Impôts taxes et versements assimilés

5 947

6 750

Frais de personnel

5 735

5 113

Dotation aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions (2)

20 377

24 529

Autres charges d'exploitation

117

55

Total charges d'exploitation

46 090

55 960

  1. La variation à la baisse s'explique principalement par les frais d'émission d'emprunt liés aux financements mis en place en 2018 suite à l'acquisition du portefeuille UK et à l'emprunt obligataire de 350 M€ émis la même année.

28

(2) Détail du poste dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions :

k€

31-déc.-19

31-déc.-18

Amortissements immeubles d'exploitation & incorporelles

0

0

Amortissements sur immeubles locatifs

15 246

19 258

Amortissements des malis techniques

0

0

Amortissements des matériels et mobiliers

0

0

Amortissements des charges à répartir

3 092

4 124

Sous-total dotations aux amortissements

18 338

23 382

Dépréciation des comptes clients

0

0

Dépréciation des immobilisations

1 789

833

Provisions pour risques et charges

250

314

Sous-total dotations dépréciations et provisions

2 039

1 147

Total

20 377

24 529

29

3.5.4.2

Résultat Financier

k€

Note

3.5.

Produits financiers de participations

Dividendes reçus des filiales et participations

4.2.1

Prêts et autres produits assimilés

Revenus des prêts aux filiales

Revenus des autres prêts

Autres intérêts et produits assimilés

Intérêts des comptes courants groupe

Produits sur SWAP

Autres produits

Bonis de Fusion

4.2.2

Intérêts moratoires

Reprises sur provisions et transferts de charges

4.2.3

Reprises de provisions R&C financiers

Reprises de provisions / immobilisations financières

Différences positives de change

Gain de change

4.2.4

Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement

TOTAL DES PRODUITS FINANCIERS

Dotations aux provisions pour risques et charges financières

Prime de remboursement des obligations

Provisions pour risques financiers

4.2.4

Provisions sur immobilisations financières

4.2.5

Intérêts et charges assimilées

Intérêts des emprunts

Intérêts des comptes courants groupe

Soultes couverture

Amortissement des instruments en POI (Position ouverte isolée)

Intérêts bancaires et opérations de financements

Différences négatives de change

Perte de change

4.2.4

Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement

TOTAL DES CHARGES FINANCIERES

RESULTAT FINANCIER

31-déc.-19

31-déc.-18

204 907

73 929

204 907

73 929

46 576

45 341

46 576

45 163

0

178

13 973

50 220

246

219

12 361

5 672

187

62

1 178

43 785

1

482

219

59

219

6

0

53

1 717

598

1 717

598

0

0

267 392

170 147

51 799

111

214

57

6 810

54

44 775

0

69 138

49 715

56 860

35 437

1 661

1 008

8 510

7 776

1 012

3 681

1 095

1 813

1 512

4 736

1 512

4 736

0

0

122 449

54 563

144 943

115 585

30

3.5.4.2.1 Détail des dividendes

Les dividendes reçus des filiales sont les suivants :

SOCIETES DISTRIBUTRICES (en k€)

FDM M Lux

OPCI B2 Hotel Invest

Murdelux

FDM Rocatierra

SNC Foncière Otello

Bardiomar

Trade Center Hôtel

LHM Holding Lux

OPCI Iris Invest 2010

SCI René clair

OPCI Camp invest

OPCI FDT

Samoens

SCI Dahlia

SAS Iris holding France

SNC Covivio Hôtel Gestion Immobilère

B&B Invest Espagne

Foncière Ulysse

Total

Dividendes

Dividendes

reçus en 2019

reçus en 2018

105 500

0

56 316

12 492

11 622

29 408

7 957

7 730

5 475

6 496

4 625

4 544

4 159

4 116

2 275

1 000

1 368

1 368

1 183

1 258

1 116

1 116

1 011

0

752

0

725

761

629

629

182

287

12

20

0

2 704

204 907

73 929

3.5.4.2.2 Détail des bonis de fusion

Le boni de fusion correspond à la transmission universelle de patrimoine (TUP) de l'OPCI Foncière Développement Tourisme (FDT). Cette TUP a été réalisée sous le régime de faveur, sans effet rétroactif fiscal.

3.5.4.2.3 Détail des reprises de provisions et transferts de charges financières

k€

31-déc.-19

31-déc.-18

Transfert de charges financières

0

0

Intérêts sur emprunts

0

0

Reprise de provisions

219

59

Provision pour dépréciation des titres

0

53

Provision pour surcouverture

219

6

Total

219

59

3.5.4.2.4 Différences positives et négatives de change

Les gains et pertes de changes constatés sur 2019 concernent les flux liés aux achats et ventes à terme réalisés sur l'année ainsi que les différences de change constatées à la clôture sur les comptes bancaires.

31

3.5.4.2.5 Dotations aux provisions sur immobilisations financières

Une dépréciation sur les titres est constatée dès lors que la situation nette réévaluée des filiales est inférieure à la valeur des titres comptabilisée :

k€

31-déc.-19

31-déc.-18

FDM M Lux

44 739

0

LHM Holding Lux

36

0

Total

44 775

0

FDM M Lux fait l'objet d'une dotation pour dépréciation de titres suite aux distributions de dividendes effectuées par les sociétés Rock (Hôtels en murs et fonds en Allemagne).

3.5.4.3 Résultat Exceptionnel

Produits (k€)

31-déc.-19

31-déc.-18

Charges (k€)

31-déc.-1931-déc.-18

Produits exceptionnels sur opérations de gestion

300

21

Charges exceptionnelles sur opérations de gestion

910

44

Produits divers

300

21

Charges diverses

910

44

Produits sur opérations en capital

18 225

328 584

Charges sur opérations en capital

8 690

254 336

Produits sur cessions de constructions (1)

18 000

269 383

Valeur comptable des constructions cédées (1)

8 538

195 144

VNC des sorties de composant

149

0

Produits sur cessions de titres

22

6

Valeur comptable des titres cédés

1

5

Produits sur cessions (autres éléments)

0

59 115

VNC Autres éléments d'actifs

0

59 115

Produits sur cessions de titres (dissolution avec

liquidation)

0

10

VNC des titres cédés ( dissolution avec liquidation)

0

67

Produits exceptionnels divers

203

70

Charges exceptionnelles

2

5

Reprises sur provisions

168

320

Dotations aux amortissements et provisions

773

238

Reprise d'amortissements dérogatoires

168

320

Amortissements dérogatoires (2)

694

90

Dotations aux amortissements

79

148

Provisions pour impôts

0

0

Provisions pour impôts latents

0

0

Produits exceptionnels

18 693

328 925

Charges exceptionnelles

10 373

254 618

RESULTAT EXCEPTIONNEL

8 320

74 307

  1. Pour le détail des cessions d'actifs, se reporter au paragraphe 3.5.1.2 « Cessions d'actifs immobiliers ».
  2. Les dotations aux amortissements dérogatoires concernent les actifs acquis en crédit-bail pour lesquels les options ont été levées (120 k€) et les frais d'acquisitions de titres des sociétés OPCI Oteli (389 k€) et SAS Kombon (185k€).

3.5.4.4 Impôts sur les Bénéfices

Néant

3.5.4.5 Accroissements et allégements de la dette future d'impôts

L'enveloppe du déficit fiscal reportable s'élève au 31 décembre 2019 à 81 394 k€.

32

3.5.5 ENGAGEMENTS HORS BILAN

3.5.5.1

Engagements donnés

Engagements hors bilan donnés en M€

Échéance

31-déc. 19

31-déc. 18

Engagements liés au périmètre du groupe

573,3

0,0

Engagements de prise de participations

573,3

0,0

Engagements donnés dans le cadre d'opérations spécifiques

0,0

0,0

Engagements liés au financement

1 127,8

588,1

Garanties financières données (CRD des dettes gagées) (1)

1 127,8

588,1

Engagements liés aux activités opérationnelles (A+B+C)

34,7

61,5

Instruments financiers conclus en vue de la réception ou de la livraison d'un

élément non financier (contrats "ow n use")

0,0

0,0

A- Engagements donnés liés au développement de l'activité

5,5

26,8

Travaux restants à engager immeubles en développement

0,0

10,0

Engagements d'acquisition

0,0

0,0

Cautions bancaires et autres garanties données

5,5

16,8

B- Engagements liés à l'exécution des contrats d'exploitation

28,2

16,7

Autres engagements contractuels donnés liés à l'activité "loyers à verser"

2041-2089

24,8

9,7

Travaux restant à engager immeubles de placement (2)

3,4

7,1

C- Engagements liés aux cessions d'actifs

1,0

18,0

Promesses de ventes d'actifs données

1,0

18,0

  1. Les emprunts auprès des établissements bancaires (hors concours bancaires courants) et l'emprunt obligataire (hors placement privé) sont assortis de garanties financières.

(2) engagements relatifs aux travaux des immeubles de placement

Montant des

Montant des

Montant des

travaux

Date de

M€

budgets de

travaux

restant à

livraison

travaux signés*

comptabilisés

engager

Hôtels Accor

10,3

6,9

3,4

2020

Total Murs d'exploitation

10,3

6,9

3,4

* Le montant des budgets de travaux signés fait l'objet d'un suivi et d'une mise à jour régulière

3.5.5.1.1 Les instruments financiers à terme de type swap

Emprunteur à taux variable et en devises, Covivio Hotels est soumis au risque de hausse des taux d'intérêt et aux variations des taux de change dans le temps. L'exposition à ce risque est limitée par une pratique de couverture (swaps, cross currency swap, caps et floors).

L'acquisition des actifs est généralement financée par de la dette, majoritairement à taux variable. La politique suivie en matière de gestion du risque de taux consiste à couvrir systématiquement la dette à taux variable dès sa mise en place afin de sécuriser les flux financiers. La dette variable est couverte en principe sur la durée prévisionnelle de détention des actifs, durée au moins supérieure à sa maturité.

Les actifs immobiliers ne peuvent être cédés avant l'extinction de la dette associée. En cas de cession, la dette fait l'objet d'un remboursement anticipé. La politique de couverture est flexible pour limiter tout risque de sur- couverture en cas de cession d'actifs.

33

Les emprunts et dettes auprès des établissements de crédit de la société Covivio Hotels ont fait l'objet de contrat de swap.

Le tableau suivant récapitule les principales caractéristiques de ces contrats de swaps en Euros :

Date de début

Date de fin

Réf

Banque

Type de taux

Notionnel (en k€)

Juste valeur

(en k€)

31/12/2014

30/12/2022

sw ap emprunteur TF

CIC-EST

2,0175%

70 000

-4 970

31/03/2015

31/03/2025

sw ap emprunteur TF

HSBC

0,6925%

0

-2 079

29/05/2015

29/05/2023

sw ap prêteur TF

HSBC

0,7180%

100 000

3 115

30/06/2015

30/06/2025

sw ap emprunteur TF

CIC-EST

1,8850%

50 000

-5 704

31/03/2016

31/12/2026

sw ap emprunteur TF

PALATINE

0,9230%

50 000

-3 480

29/09/2017

31/12/2027

sw ap emprunteur TF

CIC-EST

1,1875%

70 000

-6 690

29/12/2017

30/06/2028

sw ap emprunteur TF

NATIXIS

0,9040%

100 000

-7 406

15/01/2018

31/03/2027

sw ap emprunteur TF

CACIB

0,7125%

100 000

-5 534

15/01/2018

31/03/2027

sw ap emprunteur TF

NATIXIS

0,6880%

100 000

-5 354

29/03/2018

31/03/2028

sw ap emprunteur TF

HSBC

1,0010%

100 000

-8 146

29/03/2018

31/03/2027

sw ap emprunteur TF

LCL

0,9190%

100 000

-7 054

29/06/2018

31/12/2027

sw ap emprunteur TF

SOCIETE GENERALE

0,9180%

100 000

-7 363

24/09/2018

24/09/2025

sw ap prêteur TF

HSBC

0,6210%

150 000

5 946

24/09/2018

24/09/2025

sw ap prêteur TF

LCL

0,6210%

100 000

3 964

24/09/2018

24/09/2025

sw ap prêteur TF

NATIXIS

0,6210%

100 000

3 964

15/01/2019

15/01/2029

sw ap emprunteur TF

HSBC

0,8920%

100 000

-7 443

Total

1 390 000

-54 236

Le tableau suivant récapitule les principales caractéristiques de ces contrats de swaps en Livre Sterling :

Date de début

Date de fin

Réf

Banque

Type de taux

Notionnel (en k£)

Juste valeur

(en k€)

15/01/2019

30/06/2026

sw ap emprunteur TF

SG

1,4550%

100 000

-4 242

15/01/2019

30/06/2026

sw ap emprunteur TF

SANTANDER

1,4670%

100 000

-4 331

15/01/2019

30/06/2026

sw ap emprunteur TF

HSBC

1,4680%

100 000

-4 339

15/01/2019

30/06/2026

sw ap emprunteur TF

NATIXIS

1,3500%

100 000

-3 465

15/01/2019

30/06/2026

sw ap emprunteur TF

SG

1,4170%

90 000

-3 565

15/04/2019

30/06/2026

sw ap emprunteur TF

NATIXIS

1,2120%

90 000

-2 199

Total

580 000

-22 142

3.5.5.1.2 Les caps et floors

Les emprunts et dettes auprès des établissements de crédit de la société Covivio Hotels ont fait l'objet de contrat de caps et floors.

Le tableau suivant récapitule les principales caractéristiques de ces contrats de caps et floors :

Date de début

Date de fin

Réf

Banque

Type de taux

Notionnel (en k€)

Juste valeur

(en k€)

31/03/2015

31/03/2022

tunnel-cap

SOCIETE GENERALE

2,0000%

26

0

31/03/2015

31/03/2022

tunnel-cap

HSBC

2,0000%

16

0

Total

42

0

3.5.5.1.3 Les Cross-Currency Swap

L'investissement net dans les sociétés au Royaume-Uni a fait l'objet d'un contrat de cross currency swap. (Emprunteur en GBP/Prêteur en EUR).

Le tableau suivant récapitule les principales caractéristiques de ces contrats de cross currency swap :

Date de début

Date de fin

Réf

Banque

Type de taux

31/07/2018

30/06/2026

CCS prêteur TF

CIC-EST

2,3000%

20/09/2018

30/06/2026

CCS prêteur TF

NATIXIS

2,3000%

15/02/2019

30/06/2026

CCS prêteur TF

HSBC

2,3000%

Total

Notionnel (en

Juste valeur

k€/k£)

(en k€)

141 300/125 000

-1 468

56 427/50 000

-366

85 616/50 000

-1 191

283 343/225 000

-3 025

34

3.5.5.2 Engagements reçus

3.5.5.2.1 Engagements liés aux activités opérationnelles et au financement

Engagements hors bilan reçus en M€

Échéance

31-déc. 19

31-déc. 18

Engagements liés au périmètre du groupe

0,0

0,0

Engagements reçus des opérations spécifiques

0,0

0,0

Engagements liés au financement

63,2

287,4

Engagements liés au financement non demandés spécifiquement par IFRS 7

Garanties financières reçues (lignes de crédit autorisées non utilisées)

63,2

287,4

Engagements liés aux activités opérationnelles

990,9

315,5

Autres engagements contractuels reçus liés à l'activité "loyers à percevoir"

187,8

104,0

Actifs reçus en gage, en hypothèque ou en nantissement, ainsi que les

cautions reçues

225,4

204,4

Promesses de vente d'actifs reçues = promesses de ventes d'actifs données

1,0

0,0

Travaux restant à engager (immobilisations) = (2)+(3) des engagements

donnés

3,4

7,1

Engagement d'acquisition (immobilisations)

573,3

0,0

35

3.5.6 RENSEIGNEMENTS DIVERS

3.5.6.1 Effectif moyen employé au cours de l'exercice et effectif à la fin de l'exercice

2 019

2 018

Cadres

22

23

Agents de maîtrise

0

0

Total hors apprentis

22

23

Apprentis

0

0

Total

22

23

L'effectif de la société au 31 décembre 2019 s'élève à 22 personnes, dont 22 contrats à durée indéterminée.

3.5.6.2 Rémunération des mandataires sociaux

3.5.6.2.1 Jetons de présence

Les jetons de présence versés au cours de l'exercice par Covivio Hotels se sont élevés à 27 k€.

3.5.6.2.2 Rémunération du gérant et de l'associé commandité

Gérant commandité, COVIVIO HOTELS GESTION a perçu pour l'année 2019 une rémunération au titre de ses fonctions de 1 188 k€ hors taxes. Les modalités de cette rémunération sont fixées par l'article 11 des statuts de Covivio Hotels.

En 2019, Covivio Hotels a versé 500 k€ de dividendes préciputaires à l'associé commandité, COVIVIO HOTELS GESTION, au titre de l'exercice 2018.

3.5.6.3 Informations concernant les transactions entre les parties liées

Toutes les transactions avec les parties liées sont conclues à des conditions normales de marché.

3.5.6.4 Informations sur les postes avec les entreprises liées

Postes

Montant

Avances et acomptes sur immobilisations

0

Participations

2 012 553

Créances rattachées à des participations

0

Prêts

1 695 697

Créances clients et comptes rattachés

34 975

Autres créances

0

Emprunts et dettes financières divers LT

0

Emprunts et dettes financières divers CT

0

Avances et acomptes reçus sur commandes en cours

22

Dettes fournisseurs et comptes rattachés

184 150

Dettes sur immobilisations et comptes rattachés

0

Autres dettes

0

Produits de participations

204 908

Autres produits financiers

46 821

Charges financières

-1 661

36

3.5.6.5 Filiales et participations

FILIALES ET PARTICIPATIONS AU 31 DECEMBRE 2019

(Article L 233-15 du Code de Commerce)

en k€

Prêts et

Chiffre

Valeur comptable

avances

Montant des

Capitaux

Quote part

d'affaires

des titres détenus

consentis

cautions et

Sociétés ou groupes de sociétés

Capital

propres

de capital

par la

avals

hors taxes

autres que le

détenu

du dernier

société et

donnés par

capital

(en %)

exercice

brute

nette

non

la société

écoulé

remboursés

Bénéfice ou

Dividendes

encaissés par

perte (-) du

la société au

Observations

dernier

cours de

exercice clos

l'exercice

I. RENSEIGNEMENTS DETAILLES

A. Filiales (50 % au moins du capital détenu par la société)

ACTIVITES IMMOBILIERES

a) Locative

SNC Foncière Otello

1

20 051

99,92

33 071

33 071

146 781

16 788

5 319

5 475

SNC Hôtel René Clair

6 761

4 860

99,99

9 833

9 833

6 700

2 129

1 238

1 183

B&B Invest Espagne

41

4 046

100,00

4 089

4 089

6 062

757

25

12

Investment Rocatierra FDM

11 104

108 687

100,00

111 004

111 004

227 600

22 230

7 524

7 957

Bardiomar

7 631

15 164

100,00

79 224

79 224

8 798

5 882

4 600

4 625

Trade Center Hôtel

12 020

24 287

100,00

96 585

96 585

0

5 418

4 215

4 159

SCI Porte Dorée

1 864

6 661

100,00

14 751

14 751

7 747

2 163

526

0

Ruhl Côte d'Azur

1

8 874

100,00

29 584

29 584

8 500

2 851

2 381

0

Samoens

3 461

14 545

50,10

13 766

13 766

15 667

5 930

1 112

752

b) Holding

SARL Loire

2

51

100,00

86

86

0

0

-7

0

SAS Foncière Ulysse

1 279

2 673

100,00

4 931

4 931

11 637

0

-134

0

SARL Foncière Manon

105

35

99,90

265

265

217

0

-9

0

Murdelux

27 053

719 494

99,95

770 834

770 834

562 691

476

-43 004

11 622

FDM Gestion Immobilière

1

594

99,99

1

1

87

12 694

593

182

OPCI B2 Hôtel Invest

290 037

2 365

50,20

145 613

145 613

0

0

111 806

56 316

FDM M Lux

13

143 668

100,00

379 096

334 357

387 986

0

658

105 500

SCI Rosace

1 000

1 663

100,00

13 323

13 323

37 500

4 081

1 075

0

Constance

13 173

124 968

100,00

126 777

126 777

141 550

0

6 615

0

LHM Holding Lux

12

4 385

100,00

20 973

20 937

28 960

0

-7

2 275

B. Participation (10 à 50% du capital détenu par la société)

ACTIVITES IMMOBILIERES

a) Locative

SCI Dahlia

6 038

34 588

20,00

12 076

12 076

0

8 986

2 834

725

Oteli

125 242

109 036

31,15

67 890

67 890

33 785

11 786

8 795

0

Kombon

4 594

37 700

33,33

31 999

31 999

19 949

6 534

1 708

0

b) Holding

Iris Holding France

9 582

10 823

19,90

6 588

6 588

6 745

95

2 057

629

Iris Invest 2010

110 869

9 751

19,90

22 624

22 624

0

0

6 878

1 368

Camp Invest

88 299

6 323

19,90

17 571

17 571

0

0

5 678

1 116

II. RENSEIGNEMENTS GLOBAUX

A. Filiales non reprises au paragraphe 1

a) Filiales Françaises (ensemble)

b) Filiales Etrangères (ensemble)

B. Participations non reprises au paragraphe 1

a) Dans les Sociétés Françaises (ensemble)

b) Dans les Sociétés Etrangères (ensemble)

III. RENSEIGNEMENTS GLOBAUX SUR LES TITRES

A. Filiales I+II

a) Filiales Françaises (ensemble)

317 685

187 340

392 001

392 001

376 386

0

46 636

130 515

63 908

b) Filiales Etrangères (ensemble)

57 874

1 019 731

1 461 805

1 417 030

1 222 097

0

34 763

-25 989

136 150

B. Participations I+II

a) Dans les Sociétés Françaises

344 624

208 221

158 748

158 748

60 479

0

27 401

27 950

3 838

b) Dans les Sociétés Etrangères

0

0

0

0

0

0

0

0

0

3.5.7 EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE

Covivio Hotels a signé un accord pour l'acquisition d'un portefeuille de 8 hôtels majoritairement classés 5 étoiles et localisés en centre-ville de grandes métropoles Européennes : Rome, Florence, Venise (x2), Budapest (x2), Prague et Nice. Cette transaction sera réalisée pour un montant total de 573 M€. Un déposit de 27 M€ a été versé le 16 décembre 2019 via sa filiale Murdelux.

Ces hôtels seront exploités par NH Hotel Group, signataire de baux à long terme avec loyer variable minimum garanti. L'accord portera sur une durée initiale de 16 ans, extensible à 30 ans à la demande de Nh Hotel Group.

37

La Sté Covivio Hotels SCA a publié ce contenu, le 19 février 2020, et est seule responsable des informations qui y sont renfermées.
Les contenus ont été diffusés par Public non remaniés et non révisés, le19 février 2020 11:46:04 UTC.

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Nom Titre
Dominique Ozanne Chief Executive Officer
Christophe Joseph Kullmann Chairman-Supervisory Board
Françoise Pascale J. Debrus Member-Supervisory Board
Sébastien Pezet Member-Supervisory Board
Nathalie Robin Independent Member-Supervisory Board
Secteur et Concurrence
Var. 1janvCapitalisation (M$)
COVIVIO HOTELS-34.04%2 394
VICI PROPERTIES INC.-41.96%7 798
HOST HOTELS & RESORTS, INC-44.58%7 793
GAMING AND LEISURE PROPERTIES, INC.-43.02%5 960
MGM GROWTH PROPERTIES LLC-26.32%3 109
APPLE HOSPITALITY REIT, INC.-52.37%2 053