L’immobilier : enjeu stratégique ou contrainte pour les patrons de PME ?

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Décembre 2017

ETUDE EXCLUSIVE OPINIONWAY POUR ATLAND

L'immobilier : enjeu stratégique ou contrainte pour les patrons de PME ?

Si les particuliers se montrent traditionnellement attachés à la pierre avec le désir de devenir propriétaire de leur propre logement ou d'investir dans le locatif, qu'en est-il des entrepreneurs français vis-à-vis de leurs locaux professionnels ? Alors que l'immobilier apparaît en moyenne comme le deuxième poste de dépenses des entreprises après la masse salariale et comme le premier actif au bilan, comment conçoivent-ils leur stratégie immobilière ? Perçoivent-ils l'immobilier comme un levier stratégique pour se développer et/ou favoriser le bien-être des collaborateurs et donc la productivité ou vivent-ils l'immobilier comme une contrainte ? Pour la première fois, une étude interroge spécifiquement les dirigeants de PME* pour dresser une photographie de leur situation immobilière avec des éléments de prospective en termes d'attentes et projets.

• • 1er enseignement fondamental : 85% des dirigeants de PME considèrent l'immobilier comme un enjeu stratégique. Ainsi, l'aménagement intérieur des locaux pour le bien-être des collaborateurs est un sujet déterminant pour 62% des patrons et l'optimisation des dépenses d'énergie également pour 57% d'entre eux pour exemples. Et pourtant, ils sont également une majorité (62%) à percevoir l'immobilier comme une contrainte… À la convergence des enjeux économiques, énergétiques, organisationnels, RH mais aussi juridiques avec un cadre réglementaire allant vers toujours plus de normes, les dirigeants de PME prennent ou ont déjà conscience de l'importance du sujet sans forcément avoir les « moyens » de l'adresser. Alors que le management immobilier des grands comptes est aujourd'hui reconnu comme une fonction stratégique créatrice de valeur dans l'entreprise, la majorité des PME (56%) déclarent n'avoir aucune ressource interne en charge du sujet. Majoritairement conscients des enjeux associés à l'immobilier, ils sont minoritaires à agir sur les différents leviers (optimisation des coûts, économie d'énergie, fiscalité…), faute de ressources dédiées et faute probablement d'avoir des informations suffisantes pour mesurer le ROI de ces actions. Les décideurs montrent un relatif manque de confiance quant à la pertinence des locaux qu'ils occupent par rapports à leurs besoins actuels et futurs.

• • Pour près d'un dirigeant de PME sur deux, l'idéal serait d'être propriétaire de ses propres locaux professionnels (47%) avec sans surprise - prix du m2 oblige - une surreprésentation des dirigeants provinciaux (10 points d'écart avec les franciliens). Le secteur d'activité semble lui aussi influer sur leur jugement : 39% des sociétés de services marquent une préférence pour la location qui offre plus de flexibilité, notamment en phase de croissance. Le choix d'implantation repose essentiellement sur des critères de proximité (collaborateurs) et de facilité d'accès clients, (écosystème). Quelle que soit leur problématique immobilière, les chefs d'entreprise s'orientent naturellement vers un agent immobilier (45%), un notaire (33%) - soit comme ils le feraient pour un projet personnel - et, dans une moindre mesure, vers un promoteur (27%).

• • 32% d'entre eux seulement ont mis en place ou envisagent de mettre en place une stratégie visant à optimiser leurs coûts immobiliers (gestion et entretien du bâtiment).

Immobilier d'entreprise : le paradoxe du dirigeant de PME

Pour 47% des PME françaises, être propriétaire de son siège social ou de son parc immobilier est la meilleure solution quand 28% privilégient la location. Parmi les freins à l'accession, la complexité du sujet, le manque de lisibilité et de prévisibilité de la législation française (citons pour exemple récent la polémique autour de l'exonération d'ISF de l'immobilier professionnel), ce qui peut expliquer en partie les 21% de dirigeants qui n'ont pas d'avis tranché sur la question.

Si la taille de la PME semble peu importer, le secteur d'activité et l'emplacement de l'entreprise ont une incidence directe sur les résultats : 55% des PME du secteur de l'industrie/BTP optent en priorité pour l'achat de locaux, contre 39% pour les sociétés de services. Prix du m² oblige, un écart assez similaire est à noter entre les entreprises situées dans les communes de -2000 habitants (61% se prononcent pour l'achat) et celles de l'agglomération parisienne (40%).

Alors que plus de 8 dirigeants sur 10 considèrent l'immobilier comme un levier stratégique de développement, comparativement seuls 40% se montrent concernés par l'optimisation des coûts associés et 55% n'en mesurent pas du tout l'intérêt...

Ces résultats sont d'autant plus surprenants que l'immobilier est également perçu comme une contrainte pesant sur les finances par 6 PME sur 10 et que la maîtrise des coûts est au cœur des préoccupations de toute entreprise. Ils s'expliquent notamment par le fait que le temps nécessaire à une recherche immobilière est chronophage et faute d'expertise technique, juridique, patrimoniale mais aussi fiscale en interne - seuls 26% des PME bénéficient d'une ressource dédiée aux questions immobilières -, les chefs d'entreprise concentrés sur la gestion quotidienne de leur activité tendent à se calquer sur leur stratégie d'investissement personnelle qui relève de mécanismes complètement différents.

Ainsi, pour les accompagner dans leurs problématiques immobilières, les dirigeants de PME se tournent naturellement vers les agents immobilier (45%), les notaires (33%) et les promoteurs immobilier (27%). Pourtant si ces acteurs ont une connaissance évidente du marché immobilier, leur gestion de la procédure d'acquisition n'inclut toutefois pas nécessairement le conseil juridique et fiscal, qui est la clé de voûte de tout investissement. Une infime a le réflexe de se faire accompagner par des experts (14% s'appuient sur des avocats spécialisés). Une PME sur cinq (19%) recherche l'assistance des Chambres de Commerce et d'Industrie qui offrent des réponses en matière d'information locale sur les disponibilités foncières, la recherche de locaux, le développement d'activité mais également le financement avec des dotations de subventions et autres avantages.

Le pilotage des coûts immobiliers, un levier de performance stratégique encore sous-utilisé par les patrons de PME

68% des PME déclarent n'avoir engagé aucune stratégie ou aucune action concrète d'optimisation de leurs coûts immobiliers. La présence d'un interlocuteur privilégié au sein de l'entreprise sur l'immobilier semble avoir une incidence notable, ces PME dotées d'un collaborateur dédié sont plus nombreuses à avoir engagé une action.

Le coût immobilier est encore mal connu des chefs d'entreprises et difficile à estimer sans une analyse approfondie. De même, les « gains » d'un investissement immobilier ne sont pas forcément perceptibles d'entrée de jeu dans l'accompagnement d'un professionnel et sans l'aide d'une ressource dédiée. Cette méconnaissance explique probablement en partie la difficulté d'appréciation des chefs d'entreprise quant à l'adéquation de leurs locaux professionnels à leurs besoins actuels et futurs. S'ils sont seulement 40% à les penser en phase avec leurs besoins actuels, ils montrent plus de recul quant à leurs besoins futurs (34%). Pour une courte majorité, ils paraissent sans grande conviction se satisfaire « plutôt bien » de leur sort. Pour 7% des PME, leurs locaux correspondent mal, voire très mal à leurs besoins actuels, et 10% à leurs besoins futurs.

Outre-Atlantique, la grande majorité des sièges sociaux et des actifs immobiliers, grands groupes comme entreprises de taille moyenne, est externalisée auprès d'acteurs spécialisés. Est-ce que la France pourrait connaitre une telle évolution dans le futur ? L'acquisition de locaux professionnels permet d'éviter les contraintes relatives au bail commercial et assure une certaine stabilité de l'activité, les dirigeants en sont conscients, toutefois, l'information sur les solutions financières, les dimensions juridique et fiscale semble encore insuffisante. L'externalisation immobilière apporte des réponses innovantes aux dirigeants à tous ces égards, encore faut-il le savoir.

L'immobilier d'entreprise, au cœur de nouvelles dynamiques se réinvente

Attractivité des talents, émergence de nouveaux services centrés sur les besoins des salariés, montée en puissance de nouvelles pratiques (nomadisme open space, flexoffice, coworking, desk sharing, télétravail, etc.) renforcée par la vague de digitalisation qui touche tous les secteurs sont autant de facteurs qui influent sur les comportements… Les décideurs paraissent attentifs à l'évolution des nouveaux modes d'organisation. Une majorité des PME déclare avoir engagé une réflexion au sujet de l'amélioration de leurs locaux avec une attention particulière portée sur la qualité de vie au travail des collaborateurs : 62% se soucient de leur bien-être dans l'aménagement intérieur de leurs locaux et 42% de l'aménagement d'espaces de travail partagés.

De même concernant la question centrale de l'emplacement du siège, les patrons placent les attentes des collaborateurs en tête de leurs critères de sélection loin devant leurs propres besoins : ils sont ainsi près de 9 sur 10 à prendre en considération la facilité d'accès des salariés aux locaux (transports en commun, parking, proximité d'un nœud routier) devant la proximité de l'écosystème de l'entreprise (77%), la proximité des clients (70%) et enfin la proximité de leur domicile personnel (61%).

Si la taille des PME ne modifie pas la donne dans la hiérarchie des réponses, on note en revanche que le secteur d'activité n'est pas neutre. En effet, les dirigeants dans l'industrie et le BTP plébiscitent le critère de la proximité du siège pour les collaborateurs à 92% contre 86% dans le commerce et même 85% dans les services. Ce même critère est également perçu différemment selon la situation géographique : 92% pour les PME de l'agglomération parisienne contre 76% dans les villes de 2 000 à 19 999 habitants. Les trajets domicile - travail en région parisiennesont en effet les plus longs avec un temps de parcours moyen de 68 minutes, soit 18 minutes de plus que la moyenne en France.

D'un autre côté, la mise en conformité des bâtiments, notamment pour ce qui concerne les normes liées au développement durable et à la transition énergétique des bâtiments impacte leur réflexion : 57% ont engagé ou souhaitent engager une réflexion que l'optimisation de leurs dépenses d'énergie. 11% envisagent de le faire.

*Méthodologie : enquête réalisée par OpinionWay entre les 25 septembre et 09 octobre 2017, auprès de 400 dirigeants d'entreprise de 50 à 249 représentatifs des dirigeants d'entreprise de 50 à 249 salariés en France. L'échantillon a été constitué selon la méthode des quotas, au regard des critères de taille salariale, de secteur d'activités et de région d'implantation de l'entreprise. OpinionWay a réalisé cette enquête en appliquant les procédures et règles de la norme ISO 20252.

À la fois promoteur, investisseur et gestionnaire d'actifs, ATLAND, est un opérateur global de l'immobilier de 120 collaborateurs, qui intervient sur deux marchés : le logement et l'immobilier d'entreprise.

Ses clients sont les particuliers, les investisseurs professionnels et les entreprises.

ATLAND Développement réalise des opérations de logements principalement en Ile de France, sa production en 2017 est de 3300 logements au travers de 50 opérations.

FONCIERE ATLAND, filiale d'ATLAND, est une Société d'Investissement Immobilier Cotée (SIIC) spécialisée en immobilier d'entreprise qui a trois activités : l'investissement, l'asset management et le développement de bâtiments clé-en-main. Sa filiale VOISIN, Société de Gestion de Portefeuille agréée par l'AMF gère 4 SCPI pour le compte de 6700 associés et 2 OPPCI. Au 30 septembre 2017 FONCIERE ATLAND gère pour compte propre et compte de tiers un patrimoine de 658 millions d'euros hors droits, dont 410 millions pour VOISIN, représentant 449 actifs et un loyer total de 49,9 millions d'euros.

ATLAND compte parmi ses actionnaires de référence Edmond de Rothschild Investment Partners et, pour Foncière ATLAND, le Crédit Foncier et Tikehau Capital.

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