MERCIALYS 
COMMUNIQUE DE PRESSE
Paris, le 10 février 2016
Hausse des loyers facturés de +3.4% à périmètre constant, dont +3.5% hors indexation, une performance sensiblement supérieure à l'objectif de +2%
Croissance du FFO de +5.8% à 108.5 M€, nettement supérieure à l'objectif révisé de +3%
Progression de +3.4% de l'ANR hors droits à 19.48 euros par action
Mercialys renforce son positionnement de foncière leader de proximité en développant un segment de commerce de centre-ville : acquisition de 5 sites à transformer auprès de Monoprix sur un rendement immédiat de 5.9%
Proposition de distribution d'un dividende de 1.33 euro par action au titre de 2015, représentant un rendement de 6.8%1
Objectifs 2016 : la croissance organique hors indexation des loyers est attendue supérieure à +2%, le FFO en progression de +2%
La performance opérationnelle de Mercialys en 2015 est sensiblement supérieure aux objectifs. Ainsi, la croissance organique des loyers a progressé de +3.5% hors indexation (contre un objectif de +2%). La poursuite du développement du Commerce Ephémère, l'effet favorable de la réversion et les livraisons de projets sur du foncier déjà détenu ainsi que l'amélioration de 40 pb (à 2.0%) du taux de vacance courante ont participé à cette dynamique.
Le résultat des opérations (FFO) ressort à 108.5 M€, en hausse de +5.8% vs. 2014, nettement supérieure à l'objectif révisé de +3%. Dans le même temps, l'ANR EPRA triple net a progressé de +3.4% en 2015 à 19.48 € / action. Compte tenu de ces excellentes performances, le dividende qui sera proposé à l'Assemblée Générale du 20 avril 2016 s'élève à
€ / action.
2015 constitue une année de réussites, Mercialys ayant démontré sa capacité à réaliser des transactions globales avec des enseignes internationales, mais aussi à attirer des enseignes nouvelles et innovantes. Ces succès se sont illustrés à la fois lors des recommercialisations, de la commercialisation des projets de transformation de grandes surfaces alimentaires (GSA) et de cafétérias ou de grands projets tels que le retail park et l'extension de la galerie de Toulouse. L'attractivité des galeries de Mercialys résulte d'une surperformance pérenne des actifs dont bénéficient les commerçants au travers de la fréquentation et de l'évolution de leur chiffre d'affaires. Cette tendance est engendrée par la pertinence du maillage géographique, et par une capacité à transformer et améliorer la commercialité des sites.
Une nouvelle phase d'alimentation du pipeline de développements est également intervenue en 2015, Mercialys ayant acquis 10 GSA à transformer, soit à 100% soit à 51% via des filiales détenues avec un investisseur tiers.
De plus, Mercialys continue à développer son modèle de foncière de proximité innovante en mettant en place un segment de commerce de centre-ville. Des emplacements « prime » seront privilégiés, dans des agglomérations bénéficiant d'une démographie dynamique ou d'un pouvoir d'achat supérieur à la moyenne nationale, pour des actifs recelant un potentiel de développement de commerces ou mixtes. Dans ce cadre, Mercialys a acquis auprès de Monoprix 5 sites à transformer pour 110.6 M€, engendrant un rendement net immédiat de 5.9%. Des projets urbains de commerces ou mixtes seront réalisés à moyen terme sur ces sites pour un montant de capex d'environ 45 M€.
Tous ces investissements ont été réalisés en préservant une structure financière solide, le ratio d'endettement (LTV) ressortant à 41.0% et l'ICR à 5.1x à fin 2015.
Dès lors, Mercialys peut affirmer sa confiance dans ses perspectives 2016, grâce à ses leviers sur la croissance organique, à l'effet en année pleine des investissements et livraisons de 2015 mais aussi des livraisons de projets qui interviendront sur l'exercice 2016. Le management s'est fixé pour objectifs une croissance organique des loyers hors indexation de +2% et une hausse de +2% du FFO en 2016 par rapport à 2015.
1 Rendement calculé sur l'ANR (actif net réévalué) EPRA triple net de Mercialys à fin 2015 (19.48 euros)
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Activité et résultats 2015
La maîtrise du modèle se reflète dans une forte progression des résultatsLes loyers facturés progressent de +11.6% à 166.0 M€ au travers de la croissance organique ainsi que de l'effet des acquisitions nettes réalisées en 2014 et 2015.
La croissance organique des loyers facturés est demeurée sur une tendance très positive de +3.4% incluant 3.5% au-dessus de l'indexation, soit un niveau sensiblement supérieur à l'objectif de +2%. Cette excellente performance dans un environnement économique atone reflète la maîtrise du modèle. En effet, la croissance organique bénéficie à la fois d'une nouvelle forte hausse de l'activité de Commerce Ephémère (+28.2% à 8.0 M€) dont le succès résulte d'une démarche d'alimentation et de renouvellement constante de la base de locataires, et de la réversion entretenue par l'amélioration continue de la commercialisation des actifs, y compris grâce aux développements sur du foncier déjà détenu.
Le taux de vacance financière courante s'améliore de 40 pb à 2.0% sur un an, et le taux de recouvrement sur 12 mois reste élevé à 97.7%, en légère hausse par rapport à fin 2014 (97.6%).
Les revenus locatifs, à 169.0 M€, sont en hausse de +10.6%, la croissance des loyers facturés compensant le recul des droits d'entrée, les niveaux de loyers étant désormais privilégiés par rapport à la mise en place de tels droits.
L'EBITDA ressort à 144.1 M€, en hausse de +12.8% par rapport à 2014, reflétant la progression des loyers, la maîtrise des charges de structures (17.3 M€ en 2015 stable vs 2014), et un complément de prix net de
1.1 M€ versé par Union Investment au titre de la commercialisation par Mercialys de lots additionnels sur le centre commercial de Pessac. La marge EBITDA ressort à 85.3%, en forte amélioration par rapport à 2014 (83.6%). Retraitée du complément de prix, la marge EBITDA resterait en hausse sensible à 84.6%.
Les frais financiers nets progressent de +5.0 M€ sur l'exercice à 28.8 M€ à fin 2015, parallèlement à la hausse de la dette nette. En revanche, le coût moyen de la dette tirée a sensiblement baissé et s'élève à 2.4% en 2015 contre 3.1% en 2014, Mercialys bénéficiant de l'effet en année pleine des opérations de restructurations de sa dette menées au 4ème trimestre 2014.
Les intérêts ne donnant pas le contrôle s'élèvent à 2.5 M€ en 2015, contre un montant non significatif en 2014. Cette évolution résulte de la cession de parts de filiales à des OPCI gérés par BNP Paribas REIM France à hauteur de 49% en 2015. Ces cessions n'affectent pas les loyers, Mercialys consolidant ces filiales par intégration globale.
Les impôts intègrent la contribution de 3% engendrée par le versement au moment de l'acompte sur dividende des plus-values non concernées par l'obligation de distribution au titre du statut SIIC pour
1.1 M€, le solde comprenant essentiellement la CVAE.
Le résultat des opérations (FFO2) progresse très significativement de +5.8% à 108.5 M€, soit 1.18 euro par action3, soit sensiblement au-delà de l'objectif révisé de +3% publié en juillet 2015. Cette surperformance s'explique par une dynamique très positive au 4ème trimestre sur le Commerce Ephémère, ainsi que par une contribution des acquisitions de GSA à transformer réalisées au 4ème trimestre 2015.
2 FFO : Funds From Operations = Résultat net part du Groupe avant amortissements, plus-values de cessions et dépréciations d'actifs
3 Calcul sur la base du nombre d'actions moyen pondéré totalement dilué au 31 décembre
En millions d'euros
31.12.2014
Proforma*
31.12.2015
Var %
Loyers facturés 148,8 166,0 +11,6%Droits d'entrée 4,0 3,0 -25,6%
Revenus locatifs 152,8 169,0 +10,6%Charges locatives non récupérées sur immeubles -9,7 -10,2 +5,3%
Loyers nets 143,1 158,8 +10,9%
EBITDA 127,8 144,1 +12,8%Marge EBITDA 83,6% 85,3% +160pb
Résultat financier hors effet non récurrents de l'inefficacité des couvertures et risque de défaillance bancaire
-23,9 -29,0 +21,6%
Reprise / (dotation) aux provisions 0,1 -0,9 na
Autres produits et charges opérationnels
(hors + values de cessions et dépréciation)
-1,7 -0,2 -88,9%
Impôt -1,1 -3,1 na
QP de résultat des sociétés mises en équivalence 1,3 1,0 -23,8% Intérêts minoritaires hors + values et amortissements 0,0 -3,3 na FFO 102,6 108,5 +5,8%
(*) Les comptes antérieurement publiés ont été retraités consécutivement à l'application rétrospective de l'interprétation IFRIC 21
- Livraisons, investissements et cessions
La phase 1 du projet de Toulouse Fenouillet, le retail park de 24 000 m², a ouvert ses portes en mai 2015. Ce site est totalement loué et engendre des loyers nets annualisés de 2.3 M€, soit un rendement net de 6.9% par rapport à un montant d'investissement total de 33.5 M€.
Par ailleurs, Mercialys a acquis en novembre 2015 auprès du Groupe Casino une extension de plus de 1 500 m², soit 10 boutiques additionnelles, sur son centre commercial d'Aurillac, produisant 0.5 M€ de loyers annualisés. Cette extension renforce l'attractivité du site et complète le merchandising de cette galerie leader sur l'agglomération.
Enfin, Mercialys a livré les premières phases de transformation sur des GSA acquises au 1er semestre 2014 à Niort et Brest. A Niort, H&M a loué une extension de 1 330 m², ce qui pérennise la présence de cette locomotive sur le site. Une 2ème phase de transformation est en cours de détermination. A Brest, Cultura a ouvert un magasin de 2 300 m², cette enseigne leader génératrice de flux de visites permettra également d'augmenter la réversion attendue sur cette galerie. Au total, ces opérations engendrent
0.4 M€ de loyers nets annualisés et un TRI moyen de 9.0%.
En 2015, Mercialys a acquis 10 GSA à transformer, dont 6 à 100% et 4 à 51%. Le montant total de ces acquisitions ressort à 328.1 M€ engendrant des loyers de 17.3 M€, soit un rendement immédiat global de 5.3%.
Ainsi, en juin 2015, Mercialys a acquis auprès de Casino 5 grandes surfaces alimentaires (GSA) à Besançon, Lanester, Dijon, Poitiers et Marseille (site de Plan de Campagne) pour y développer des projets de restructuration, pour un montant de 166.7 M€ droits inclus et des loyers annuels nets avant restructuration de 9.3 M€, soit un taux de rendement immédiat de 5.6%. En décembre 2015, Mercialys a acquis auprès du Groupe Casino, la grande surface alimentaire à transformer d'Annemasse pour un montant de 53.2 M€ AEM, engendrant un rendement immédiat de 4.9%.
Par ailleurs, en novembre 2015, la filiale Hyperthetis Participations, détenue à 51% par Mercialys et 49% par l'OPCI SPF24 a fait l'acquisition des murs de 3 grandes surfaces alimentaires à transformer à Istres, Narbonne et Vals-près-Le-Puy auprès du Groupe Casino pour un montant total de 69.5 M€ AEM et un rendement net immédiat de 5.1%.
Parallèlement, en novembre 2015, la filiale Immosiris, détenue à 51% par Mercialys et 49% par l'OPCI REAF4, a fait l'acquisition de la GSA à transformer de Clermont-Ferrand attenant à la galerie marchande auprès du Groupe Casino. Le montant total de cette acquisition ressort à 38.6 M€ AEM, soit un rendement net de 4.9%.
Mercialys complète son positionnement de foncière leader de proximité en initiant une ligne de métier sur le commerce de centre-ville. Les investissements sur ce segment seront axés sur deux fondamentaux. D'une part la localisation des actifs, Mercialys privilégiant des emplacements « prime », dans des agglomérations bénéficiant d'une démographie dynamique ou d'un pouvoir d'achat supérieur à la moyenne nationale. D'autre part, les actifs acquis devront receler un potentiel de développement à mener par Mercialys, au travers de projets urbains de commerces mais également de bureaux, hôtels ou logements qui pourront être réalisés avec des partenaires spécialisés et qui participeront au renforcement global du site. A terme, Mercialys conservera uniquement en portefeuille les actifs à vocation commerciale.
Mercialys continuera à investir sur cette activité de commerce de centre-ville de façon opportuniste, ce segment pouvant potentiellement représenter près de 10% du portefeuille de la Société, ce qui contribuera à soutenir la croissance du résultat récurrent.
Dans ce cadre, Mercialys a acquis en décembre 2015 5 sites à transformer auprès de Monoprix pour un montant AEM de 110.6 M€, matérialisant un taux de rendement net immédiat de 5.9%.
Ces actifs sont situés dans des zones bénéficiant d'un pouvoir d'achat favorable en 1ère Couronne à l'ouest de Paris (Puteaux, Asnières et Chaville) et à la frontière avec la Belgique (Lille Marcq-en-Barœul) et d'un emplacement de cœur de ville à Marseille Canebière.
Mercialys poursuit la mise en œuvre de son pipeline de développement contrôlé, qui représente
224.3 M€ d'investissement d'ici 2018, dont 207.1 M€ restent à engager, qui permettra de créer 16.6 M€ de loyers annualisés additionnels.
4 Ces OPCI sont gérés par BNP Paribas REIM France
La Sté Mercialys SA a publié ce contenu, le 10 février 2016 et est seule responsable des informations qui y sont renfermées. Les contenus ont été diffusés non remaniés et non révisés, le 10 février 2016 16:50:24 UTC.
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