Officiis Properties : Résultat annuel de l'exercice 2017/2018

Communiqué de presse  
Paris, 12 juillet 2018

Résultat net consolidé 2017/2018 : +25,1 M€
Cessions en cours des immeubles Think et Imagine.

Le résultat net consolidé 2017/2018 est en progression de 18,6% par rapport à celui de l'exercice 2016/20217 en raison notamment d'un ajustement de la valeur des immeubles en hausse de 6,9 M€ qui reflète l'amélioration du taux d'occupation des immeubles.

Le Conseil d'administration d'Officiis Properties s'est réuni ce jour et a arrêté les comptes consolidés annuels en cours d'audit de la société pour la période du 1^er avril 2017 au 31 mars 2018.

Signatures de nouveaux baux, baisse significative de la vacance

Entre le 1^er avril 2017 et le 31 mars 2018, Officiis Properties (anciennement dénommée Züblin Immobilière France) et ses filiales ont signé de nouveaux baux pour 10.873 m² sur les immeubles Newtime et Think, qui représentent 5,7 M€ de loyers bruts annuels additionnels.

Le 02 juillet 2018, un nouveau bail a été signé sur l'immeuble Newtime portant sur environ 905 m² et 0,4 M€ de loyers bruts annuels.

Avec la signature de ces baux, plus de 95% des immeubles actuellement détenus par Officiis Properties et ses filiales font l'objet d'une prise à bail contre 72% au 31 mars 2017.

Cependant, le principal locataire de l'immeuble Magellan, la société Faurecia, a notifié Officiis Properties de son intention de faire usage de sa faculté de résiliation triennale de son bail au 30 juin 2018 et de son intention de quitter les locaux qu'elle occupe avant la fin de l'année 2018.

Loyers et valeur du patrimoine en hausse

Au 31 mars 2018, sur la base de l'expertise indépendante effectuée par la société JLL, la valeur locative de marché de la totalité du patrimoine ressort à 18,6 M€, pour une valeur droits inclus de 355,2 M€, soit un rendement de 5,2 %. La valeur hors droits est estimée à 347,2 M€, en hausse de 41,2 M€ par rapport au 31 mars 2017. Cette hausse importante (+13,5%) résulte principalement de la baisse des taux de capitalisation retenus par JLL qui reflète la baisse significative de la vacance du portefeuille et la dynamique du marché de l'investissement immobilier.

Les loyers bruts enregistrés pendant l'exercice 2017/2018, s'élèvent à 9,3 M€, contre 8,4 M€ pour l'exercice précédent.

Cessions des immeubles Think, Imagine et Salengro

Le conseil d'administration qui s'est tenu ce jour a autorisé la signature de promesses de ventes pour les immeubles Think et Imagine. La vente de l'immeuble Think devrait intervenir au cours du 4^ème trimestre de l'année 2018, celle de l'immeuble Imagine devrait intervenir avant le 30 septembre 2018. Ces opérations devraient rapporter un produit de cession d'environ 142 M€ à la société en ligne avec les valeurs d'expertise de ces immeubles au 31 mars 2018.

Pour mémoire, la société avait cédé l'immeuble Salengro le 19 décembre 2017, pour un montant de 19 M€ (18,6 M€ après déduction des frais et charges liées à la transaction).

Augmentation des charges financières

Les charges financières s'établissent à 25 M€ pour l'exercice 2017/2018, contre 19 M€ sur l'exercice 2016/2017. Cette évolution résulte de la hausse des encours des emprunts non-bancaires et de leurs taux d'intérêts.

Poursuite de l'amélioration de la situation financière, baisse du Ratio d'Endettement Global

Le 7 août 2017, les obligations remboursables en actions de la société qui avaient été émises en 2007 (ORA) sont arrivées à maturité. En conséquence, la société a émis à cette date 2.656.250 nouvelles actions qui ont toutes été attribuées au porteur des ORA, la société REOF Holding S.à r.l., également actionnaire majoritaire de la société. Au 31 mars 2018, REOF Holding S.à r.l. détient 56,8% des actions et droits de vote de la société.

En conséquence de cette opération, le capital social a été augmenté de 4,1 M€. Au 31 mars 2018, il s'élève à 30.621.698,80 € et est composé de 19.884.220 actions d'une valeur nominale unitaire de 1,54 €.

Les capitaux propres sociaux sont redevenus positifs.

Hors remboursements anticipés liés aux cessions susvisées, la maturité de l'ensemble des dettes financières est au 31 juillet 2020.

Au 31 mars 2018, les dettes financières s'élèvent globalement à 309,8 M€ (intérêts courus et/ou capitalisés inclus), dont 131,7 M€ de dettes hypothécaires^[2].

L'endettement hypothécaire au 31 mars 2018 (principal et intérêts courus), net de la trésorerie et des réserves de trésorerie (11,7 M€), représente 34,6% de la valeur hors droits du patrimoine de la société (347,2 M€). Il était de 40,3% au 31 mars 2017.

Le Ratio d'Endettement Global (prêts hypothécaires, prêts non-bancaires, obligation convertible et intérêts courus et/ou capitalisés y afférents nets de la trésorerie et des réserves de trésorerie)3 reste élevé : il représente 85,9% de la valeur hors droits du patrimoine de la société au 31 mars 2018. Il était de 91,1% au 31 mars 2017.

Les capitaux propres consolidés s'élèvent à 52,4 M€ au 31 mars 2018 contre 26,5 M€ au 31 mars 2017 (+98%).

L'actif net réévalué de liquidation^[3] par action sur une base diluée3 est de 2,27 € (1,49 € au 31 mars 2017). Sur une base non diluée, il est de 2,50 €.

Perspectives

A l'issue de la réalisation des ventes des immeubles Think et Imagine, la société entend employer le produit de cession au remboursement de la totalité de ses dettes hypothécaires existantes (131,7 M€ au 31 mars 2018).

Dans un contexte de marché qui est favorable, la société va poursuivre la gestion patrimoniale active de ses actifs durant l'exercice 2018/2019, notamment :

• la poursuite de la commercialisation des derniers espaces vacants dans l'immeuble Newtime, et sa cession ;
• le lancement de la rénovation de l'immeuble Magellan dès que son locataire principal (Faurecia) aura quitté cet immeuble.

Sur le plan financier, l'exercice 2018/2019 restera impacté par la vacance financière liée à la rénovation de l'immeuble Magellan et les franchises de loyers consenties aux nouveaux locataires de l'immeuble Newtime.

La société REOF Holding S.à r.l., actionnaire majoritaire d'Officiis Properties, a demandé à être représentée au conseil d'administration et a indiqué que dans l'hypothèse où la cession de l'immeuble Newtime serait réalisée, elle mettrait en oeuvre, en application de l'article 236-6 du règlement général de l'Autorité des marchés financiers (AMF), une offre publique de retrait visant la totalité des actions et, le cas échéant, des titres donnant accès au capital ou aux droits de vote de la société qu'elle ne détient pas, libellée à des conditions de prix qui reflèteraient l'actif net réévalué de la société à la date de dépôt de ladite offre.

Calendrier

Le rapport financier sera mis à disposition des actionnaires et des investisseurs au plus tard le 31 juillet 2018.

L'assemblée générale des actionnaires se tiendra le 14 septembre 2018. Un avis de réunion valant convocation sera publié dans les délais légaux.

Chiffres clés pour l'exercice 2017/2018 (Consolidés IFRS)

Contacts

Pierre Essig, Directeur général, Officiis Properties

52B rue de la Bienfaisance, 75008 Paris

Tél. +33 (0)1 40 82 72 40, pierre.essig@officiis-properties.com

Pour plus d'informations, visitez le site web de la Société : https://officiis-properties.com

A propos d'Officiis Properties

Officiis Properties (anciennement dénommée Züblin Immobilière France) est une société foncière cotée ayant opté pour le statut SIIC, qui investit dans l'immobilier de bureaux. Son patrimoine immobilier est constitué de 4 immeubles de bureaux situés en région parisienne.

Les actions d'Officiis Properties sont cotées sur le Compartiment C d'Euronext Paris.
ISIN : FR0010298901

Glossaire

ANR de liquidation

La société ayant opté pour l'enregistrement comptable de ses immeubles à leur juste valeur hors droits, l'Actif Net Réévalué de liquidation (i.e. la somme qui serait restituée aux actionnaires en cas de cessation immédiate de son activité et de cession de ses immeubles à leur juste valeur hors droits), correspond à ses capitaux propres consolidés (52.444 K€) minorés de la composante « capitaux propres » des obligations convertibles émises le 31 juillet 2015 (2.786 K€). L'ANR de liquidation s'élève ainsi à 49.658 K€ au 31 mars 2018.

ANR de liquidation par action

L'ANR de liquidation par action sur une base non diluée est obtenue en divisant l'ANR de liquidation par le nombre d'actions en circulation à la date d'établissement dudit ANR de liquidation, hors actions détenues pour compte propre, soit 19.851.949 actions au 31 mars 2018.

L'ANR de liquidation par action sur une base diluée est obtenue en divisant l'ANR de liquidation, retraité de l'incidence en fonds propres de la conversion des obligations convertibles émises par la société le 31 juillet 2015 (+23.755 K€) par le nombre d'actions potentiel à la date d'établissement dudit ANR de liquidation, hors actions détenues pour compte propre, soit 33.374.307 actions potentielles au 31 mars 2018. L'écart de 13.522.358 actions correspond au nombre d'actions qui seraient créées par la conversion des obligations convertibles émises par la société le 31 juillet 2015.

Cash-flow d'exploitation

Le cash-flow d'exploitation est défini comme étant le résultat net consolidé (25.085 K€), retraité de la variation de la juste valeur des actifs (-43.644K€), de l'incidence des cessions d'immeubles (-1.600 K€), des frais d'émission d'emprunts (614 K€), de la réévaluation des instruments financiers isolés (800 K€) et de celle de l'actualisation des dépôts de garantie des locataires (-138 K€). Les intérêts capitalisés (emprunts non-bancaires, obligations convertibles) ne sont pas retraités pour le calcul du cash-flow d'exploitation car la sortie de cash est différée, mais reste due. Le cash-flow d'exploitation est de - 18.883 K€ au 31 mars 2018.

Cash-flow d'exploitation par action

Le cash-flow d'exploitation par action non dilué est établi sur la base du nombre moyen pondéré d'actions en circulation pendant la période considérée (hors actions détenues pour compte propre), soit 18.921.074 actions pour la période du 1^er avril 2017 au 31 mars 2018.

Le cash-flow d'exploitation par action dilué est établi sur la base du nombre moyen pondéré d'actions potentielles (cf. définition ci-avant de l'ANR de liquidation par action) pendant la période considérée (hors actions détenues pour compte propre), soit 33.375.208 actions pour la période du 1^er avril 2017 au 30 mars 2018.

Ratio d'Endettement Global

Le Ratio d'Endettement Global compare la somme de :

• Dettes bancaires (principal)                                                                                   131.250 K€
• Prêts non-bancaires et avances d'actionnaires (principal)                                   141.371 K€
• Obligations convertibles                                                                                          24.515 K€
• Intérêts courus et commissions dues                                                                      12.702 K€
• Trésorerie et équivalents de trésorerie                                                                   -11.704 K€

Total endettement global net                                                                                 298.135 K€

à :

• Valeur hors droits du patrimoine immobilier                                                          347.200 K€

Ratio :                                                                                                                                   85,9%