Etude annuelle du marché immobilier par l’UBS Chief Investment Office GWM UBS Real Estate Focus 2019: des risques dans le segment de prix inférieur

Les prix des logements en propriété stagnent et le volume des hypothèques ne croît que lentement. Néanmoins, dans le segment de prix inférieur, on décèle de nouvelles exagérations, suite au resserrement des conditions d'octroi de crédit. Des corrections de valeur sont à craindre sur le marché des immeubles locatifs. Les loyers des appartements modernes sont soumis à plus de pression que ceux des appartements anciens.

Zurich, 17 janvier 2019 - Sur fond de risques croissants, le marché de l'immobilier locatif vole la vedette aux marchés de la PPE et des bureaux. Outre les différents segments de marché, UBS Real Estate Focus 2019 aborde aussi des sujets mondiaux et se concentre sur la question de l'évaluation immobilière.

Marché du logement en propriété

La dépréciation progressive réduit les déséquilibres

Depuis 2015, les prix à l'achat n'ont que peu augmenté en Suisse, alors que la conjoncture économique s'est progressivement accélérée, pour dépasser 2% l'an dernier. Ensuite, le volume des prêts hypothécaires aux ménages a augmenté très lentement, à un rythme jamais vu depuis 1998. Ces évolutions ont entraîné une baisse de l'indice UBS Swiss Real Estate Bubble qui, en 2018, a quitté la zone dite «risque» pour la première fois depuis mi-2012.

Malgré la bonne conjoncture, le Chief Investment Office Global Wealth Management (CIO GWM) d'UBS ne prévoit qu'une légère augmentation des prix de l'immobilier pour l'année en cours. Alors que les maisons individuelles devraient renchérir de 1%, les appartements à l'achat devraient voir leurs prix légèrement diminuer, en raison d'attentes exagérées de la part de certains vendeurs et de la concurrence avec les logements en location.

Une surchauffe du segment inférieur due à la réglementation

La détente sur l'ensemble du marché dissimule l'existence de nouveaux déséquilibres. Les ménages cherchant un logement dans les centres urbains échouent souvent à trouver un emprunt faute de revenus ou de fonds propres suffisants.

Pour ne pas enterrer le rêve de posséder leur chez-soi , ils font des concessions en matière d'emplacement et de taille du logement - ce qui a déclenché un boom de la demande dans le segment inférieur. Rien que sur les trois dernières années, les prix à l'achat des logements modestes en PPE ont augmenté de plus de 10%, tandis que ceux du segment haut de gamme ont parfois fortement baissé.

Si la demande de logements en propriété diminue ou si, contrairement aux attentes, les exigences réglementaires en matière de financement devaient s'assouplir, le secteur de prix inférieur risque fort de subir des pertes de valeur très substantielles. En effet, le déplacement de la demande vers des biens moins chers a distordu leurs prix sur le marché du logement.

Ainsi, les primes pour les bons emplacements (tant sous l'angle de la situation locale que de l'environnement économique) ont diminué. D'une part, l'augmentation a, depuis 2012, été trois fois plus rapide dans la périphérie des agglomérations que dans les centres. D'autre part, la prime pour les emplacements très cotés a fondu de moitié sur la même période. Enfin, les prix d'achat des logements plus petits ont augmenté beaucoup plus rapidement que ceux des surfaces plus généreuses.

Marché locatif

Les loyers des appartements récents sous pression

La concurrence sur le marché du logement locatif devrait continuer de s'intensifier, pour culminer à la fin de cette année avec environ 80 000 logements vacants (PPE et villas inclus). L'année dernière, en Suisse, les loyers demandés (loyers pour les nouveaux baux, premières locations et les relocations) ont reculé d'environ 2% et devraient encore diminuer d'autant en 2019. Cette année, les loyers dans les périphéries, sujets à un taux de vacance élevé, pourraient même baisser jusqu'à 5%, tandis que dans les centres, ils devraient rester stables.

Entre-temps, les immeubles neufs ne génèrent guère plus de revenus locatifs que les appartements modernes construits entre 2000 et 2010. Ces derniers sont donc particulièrement exposés à la concurrence des immeubles neufs, car ils s'adressent à des groupes cibles similaires et sont dès lors contraints d'abaisser leurs loyers. En revanche, le segment de prix inférieur, dans des immeubles datant des années 1960 et 1970, n'est guère affecté par la concurrence des nouveaux bâtiments locatifs, car il attire une autre catégorie de clientèle.

Les investissements dans les immeubles locatifs à la merci de dépréciations

Si les prix à l'achat des immeubles locatifs ont augmenté d'environ 80% depuis 2005, ils stagnent depuis plus de trois ans en raison de la baisse des loyers. A moyen terme, leur valeur devrait s'éroder: d'ici 2023, il faudra compter avec une correction moyenne de près de 10%. Néanmoins, les revenus locatifs cumulés suffiront probablement à quand même générer un rendement total positif.

Les investissements dans des emplacements coûteux dans les centres, mais aussi dans les banlieues, sont particulièrement vulnérables à des ajustements de valeur. En périphérie, les primes de risque géographiques ne suffisent souvent plus à compenser les risques croissants d'inoccupation. Dans les centres, investir ne vaut la peine qu'à condition que les taux d'intérêt n'augmentent pas.

Les agglomérations les plus attrayantes sont celles offrant des revenus locatifs légèrement supérieurs et un risque modéré de pertes de loyer. Dans ces régions, malgré les corrections de valeur, le rendement total prévu des investissements dans les immeubles locatifs atteindra presque 10% d'ici 2023.

Marché des surfaces commerciales

Les loyers des bureaux remontent

La demande de surfaces dans le segment des bureaux devrait nettement augmenter cette année et ainsi réduire la suroffre existante. Entre 2015 et 2017, les loyers du marché pour les nouveaux immeubles ont chuté de près de 15%. L'an passé, ils ont toutefois affiché une légère reprise, qui devrait se poursuivre, surtout dans les grandes villes.

Dans certaines parties des grandes agglomérations, les prix des bureaux devraient même pouvoir augmenter. Le marché genevois reste problématique, car la construction soutenue de grands projets empêche toute détente.

La rentabilité des surfaces commerciales reste fragile

En 2019, la montée en puissance du commerce en ligne mettra également sous pression les surfaces de vente du commerce de détail. Afin d'éviter les baisses de loyer, les bailleurs proposent des contrats de location et des espaces plus souples et polyvalents, une participation aux frais de réaménagement, ou encore des concepts de marketing novateurs.

Toutes ces options entraînent toutefois des coûts pour le bailleur, ce qui pèse sur la rentabilité. Cependant, la demande d'adresses prestigieuses reste soutenue. Depuis mi-2017, les loyers à l'offre pour les emplacements les mieux situés à Zurich et à Genève se sont quelque peu rétablis, gagnant près de 4%.