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Comment acheter de l'immobilier sans fiscalité ?

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04/07/2018 | 15:19

Les investissements en immobilier ont le vent en poupe. Attachés à la pierre, les Français souhaitent avant tout du solide et de la sécurité pour leur patrimoine. Toutefois, la fiscalité en la matière n'est pas toujours douce. Aussi, comment faire pour investir en immobilier sans fiscalité ? Voici la réponse des spécialistes de la Centrale des SCPI.

Se constituer un complément de revenus demeure l'objectif louable d'une immense partie de nos compatriotes. Celui-ci peut notamment prendre la forme d'un investissement immobilier en direct avec toutes les vicissitudes qu'il comporte, notamment en matière de fiscalité, de risque associé et de contraintes de gestion. Rappelons que les revenus immobiliers se cumulent avec les autres revenus perçus par les ménages et qu'ils sont donc taxés au taux marginal d'imposition. À cela s'ajoutent les prélèvements sociaux dont le taux est récemment passé à 17,2 %. Aussi, comment faire pour investir en immobilier sans fiscalité ?

La réponse est très simple et tient en un mot : la nue-propriété. Plus concrètement, il s'agit d'acheter la nue-propriété d'un bien immobilier, et ce avec une décote puisque c'est l'usufruitier qui perçoit les revenus. Toutefois, investir en nue-propriété en direct ne permet généralement que d'acheter un seul bien, ce qui annihile toute idée de diversification. Aussi, le plus judicieux est d'acheter des parts de SCPI en nue-propriété, toujours avec une décote.

Comme le précise Véronique Baron, l'une des associés fondateurs de La Centrale des SCPI : "L'achat de parts de SCPI en nue-propriété revient à investir une partie de son épargne sur la durée de son choix - entre trois et vingt ans - tout en diversifiant au maximum d'un point de vue géographique et en n'étant pas assujetti à la moindre fiscalité durant toute la durée du démembrement." 

Le fait de pouvoir choisir la durée du démembrement n'est pas négligeable et permet, en fonction de son âge, d'acheter la nue-propriété sur une durée dont l'issue sera proche ou coïncidera avec la date de son départ en retraite. Ainsi, à l'issue de la période de démembrement, la pleine-propriété se reconstitue et l'investisseur peut profiter du fruit de son épargne, c'est-à-dire percevoir les dividendes tout en ayant acheté ses parts avec une décote sur leur prix d'origine. Il en découle une maximisation du rendement obtenu. 

Il s'agit donc d'une opération doublement gagnante à moyen ou long terme, tant au niveau de l'absence de fiscalité qu'à celui de la revalorisation du prix des parts. N'oublions pas que les parts de SCPI doivent être gardées en portefeuille durant au moins huit ans puisqu'il s'agit d'un investissement immobilier et non d'un produit spéculatif.

Une fois cette stratégie adoptée, il reste à choisir sur quelles sociétés civiles de placement immobilier va porter son achat. En la matière, et comme dans tout investissement, il s'agit de diversifier au maximum en fonction de sa capacité d'épargne. Précisons ici que les achats de nue-propriété de parts de SCPI de rendement ne peuvent être effectués qu'au comptant. En effet, les banques n'accordent pas de prêts pour ce type de projet patrimonial puisque la personne qui effectue l'opération ne perçoit pas le moindre revenu durant toute la durée du démembrement. 

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété revêt donc la forme d'une opération sans effet de levier qui s'apparente à un placement de fonds sans fiscalité avec un taux de rendement très supérieur à celui de 0,75 % offert par un livret A ou bien à celui oscillant autour de 1,7 % émanant des contrats d'assurance-vie en euros. L'absence de fiscalité permet également de booster le rendement de l'opération. Plus concrètement, le taux de rendement attendu dépend à la fois de la durée du démembrement, mais également du pourcentage de décote du prix d'achat des parts de SCPI.

De manière générale, cette décote est de 20 % sur une durée de démembrement de cinq ans, et de 35 % pour une durée de démembrement de dix ans. Les consultants de La Centrale des SCPI vous conseillent de ne pas dépasser une durée de démembrement de quinze ans. Mieux vaut procéder à plusieurs achats successifs sur des périodes plus courtes afin de mutualiser encore davantage son investissement.     

La contrepartie de l'opération, à savoir l'usufruitier, est trouvée par la société de gestion qui a créé et qui gère la SCPI de rendement. L'usufruitier est généralement une société qui place une partie  de ses liquidités en immobilier durant une durée déterminée. Pour elle, l'avantage est évident dans la mesure où le rendement de cet investissement immobilier est très supérieur à celui offert par les comptes à terme ou bien à celui des placements monétaires.

L'achat des parts de SCPI en démembrement de propriété constitue donc une opération gagnant-gagnant, tant pour le nu-propriétaire que pour l'usufruitier. Cerise sur le gâteau pour le nu-propriétaire, la valeur des parts n'entre pas dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et n'est donc pas taxable.

Toutefois, comment effectuer son choix de parts de SCPI ? Nous ne vous cacherons pas que de nombreux calculs et comparatifs sont à effectuer afin de réussir cette opération patrimoniale lucrative. Il importe de choisir les meilleures SCPI, à savoir celles qui se prêtent le mieux à ce type d'opération. Desquelles s'agit-il ? Tout dépend de votre durée d'investissement et de votre surface financière. Vous citer plusieurs SCPI de rendement n'aurait qu'un intérêt limité puisqu'il s'agit de réaliser pour vous du sur-mesure.

En effet, la philosophie de La Centrale des SCPI n'est pas de plaquer des solutions toutes faites à ses clients mais de leur proposer les stratégies qui leur conviennent le mieux après une étude patrimoniale personnalisée, étayée et approfondie. En tant qu'hyper-spécialistes des SCPI nous ne réalisons pas nos préconisations au hasard mais en toute indépendance en gardant à l'esprit le fait d'offrir une très forte valeur ajoutée et une relation de long terme à nos clients.

La capacité à mener à bien une opération d'ingénierie patrimoniale ne se décrète pas, elle se réalise sereinement en toute connaissance de cause après avoir analysé les besoins et le profil de ses clients.

Aussi, afin de vous faire profiter d'une étude gratuite et sans engagement, nous vous invitons à prendre attache avec l'un de nos conseillers. Pour ce faire, il vous suffit de vous rendre sur notre site Internet afin de nous solliciter mais vous pouvez également nous rencontrer dans nos bureaux du 15 rue Saint-Roch dans le Ier arrondissement de Paris. Enfin, nous vous renseignons six jours sur sept par téléphone au 01.44.56.00.23.

Gardez à l'esprit que plus vous optimiserez la gestion de votre patrimoine, plus vous pourrez en profiter ou en faire profiter vos proches. Chaque euro compte, et si votre argent reste dans votre poche, ce sera toujours mieux que s'il est utilisé par des tiers, notamment l'État. 
   


Avertissement
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.
Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.
Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

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