Vendredi dernier, Jerome Powell, le patron de la Réserve Fédérale des Etats-Unis (FED), a clairement laissé entendre qu’il était temps pour l’institution d’ajuster ses taux à la baisse après les avoir brutalement augmentés à partir de mars 2022 pour lutter contre une inflation galopante. C’est dans ce contexte que nous nous intéressons à l’immobilier, un secteur qui n’a pas fait d’étincelles ces deux dernières années. 

En bourse, l’immobilier est un secteur qui réunit essentiellement deux types d’acteurs : les constructeurs et les foncières. 

Les constructeurs Immobiliers (comme DR Horton, Lennar, NVR, TopBuild, etc.) ont pour activité principale la construction de nouvelles propriétés. Leurs revenus proviennent principalement de la vente des biens immobiliers qu'ils construisent. Ces entreprises sont donc généralement cycliques, c'est-à-dire très sensibles aux fluctuations économiques étant donné que l’activité dépend de la demande. Or, la demande est en général moins forte lorsque les taux sont élevés - car le coût de l’argent devient plus cher - et inversement.  

Les foncières (appelées REIT aux Etats-Unis pour Real Estate Investment Trusts) sont des sociétés qui possèdent et gèrent des propriétés immobilières, générant ainsi des revenus. Il existe des foncières spécialisées sur une thématique (immeubles de bureaux, centres commerciaux, logements résidentiels, entrepôts, data centers, maisons de retraite, etc) ou bien diversifiées. Les REITs tirent principalement leurs revenus des loyers payés par les locataires de leurs propriétés. Une grande partie de leurs profits (au moins 90% selon la loi américaine en vigueur) est distribuée sous forme de dividendes aux actionnaires, en vertu de leur statut fiscal spécifique. Les foncières sont généralement moins cycliques que les constructeurs immobiliers et leur performance dépend davantage de la demande pour des espaces locatifs, des taux d'occupation et de la capacité à maintenir ou augmenter les loyers. Cependant, les foncières sont également sensibles aux taux d'intérêt, car une grande partie de leurs actifs est financée par la dette. 

Le cadre étant défini, il vous est possible d’investir dans une spécialité particulière ou bien dans le secteur dans son ensemble. 

Pour cibler uniquement les foncières, l’ETF iShares US Property Yield UCITS (ticker IUSP) 

Que trouve-t-on dans cet ETF ?

L’ETF offre une exposition diversifiée à des sociétés américaines ayant des perspectives de rendement du dividende à un an de 2% ou plus. Le produit est investi dans 95 positions mais ses 10 principales pondérations représentent la moitié de l’encours. On trouve Prologis (11,7%), Welltower (6,6%), Simon Property Group (5%), Realty Income (5%), Digital Realty Trust (4,8%), Public Storage (4,7%), Extra Space Storage (3,3%), Vici (3,3%), Avalonbay Communities (2,9%) et Equity Residential (2,6%). Il est composé essentiellement de grandes capitalisations (77,6%). Au niveau des caractéristiques générales, les frais courants s’élèvent à 0,4% et l’encours atteint 580 M$. 

Pour cibler uniquement les constructeurs : iShares US Home Construction ETF (ticker ITB) ou SPDR S&P Homebuilders ETF Class USD (ticker XHB)

Il existe deux ETF principaux pour miser sur les constructeurs : iShares US Home Construction ETF et SPDR S&P Homebuilders ETF Class. Malheureusement, aucun des deux ne dispose d’un passeport UCITS qui autorise la commercialisation et la distribution du produit dans tous les pays de l’Union Européenne. Toutefois, certains brokers vous permettent d’accéder à des ETF sans que le produit n’ait le passeport UCITS requis. Par conséquent, avec un peu de chance, vous pourrez avoir accès à ces deux produits. 

iShares US Home Construction ETF (ticker ITB) 

L’ETF est le plus grand sur cette thématique avec un encours supérieur à 2,5 Mds$. Il est composé de 44 valeurs, parmi lesquelles DR Horton (14,1%), Lennar (12,4%), NVR (8%), Pultegroup (7,8%), The Home Depot (4,7%), Sherwin-Williams (4,6%), Lowe's Companies (4,6%), Topbuild (4,1%), Toll Brothers (4%) et Lennox (2,6%). Les frais courants sont raisonnables, à 0,4%. 

SPDR S&P Homebuilders ETF Class USD (ticker XHB)

L’ETF est composé de 35 entreprises et est plus équipondéré que le premier. Le pourcentage que chaque société représente dans l’encours total oscille entre 2,5% et 3,4%. Il est aussi plus diversifié puisqu’il inclut une exposition aux sous-industries des produits de construction. Par conséquent, il n’est pas étonnant de trouver des composantes telles Allegion qui est spécialisé dans les systèmes de sécurité et Trane Technologies qui est actif dans les solutions de conditionnement de l’air. Les deux ETF sont toutefois fortement corrélés puisque une grande partie des entreprises présentes leurs sont communes. 

Pour cibler l’ensemble du marché immobilier : SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF (ticker SPYJ) 

Pour investir sur l’ensemble du secteur, vous pouvez opter pour cet ETF plus général composé de 229 positions. Il est essentiellement composé d’entreprises américaines (72,1%) mais est aussi investi à l’international, notamment au Japon (8,5%), au Royaume-ni (4,2%), à Singapour (2,8%) et en Australie (2,6%). Les principales pondérations sont Prologis (8,2%), Equinix (5,3%), Welltower (4,7%), Realty Income (3,5%), Simon Property Group (3,5%), Digital Realty Trust (3,4%), Public Storage (3,3%), Extra Space Storage (2,4%), Mitsui Fudosan (2,1%) et Avalonbay Communities (2,1%). Notez que les frais sont ici aussi de 0,4%. 

Les constructeurs vont plus vite que le reste (source : Zonebourse)