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L'immobilier au Japon attire les fonds de capital-investissement grâce à des rendements solides et des transactions potentielles.

01/09/2022 | 00:04
FILE PHOTO: Residential and commercial buildings are pictured in Tokyo

Une nouvelle vague de grands acteurs du capital-investissement, dont KKR & Co, s'attaque au marché immobilier japonais, attirés par les écarts de rendement attrayants liés aux faibles taux d'intérêt japonais et par les transactions potentielles avec des sociétés détenant des actifs sous-utilisés. Les investisseurs immobiliers du monde entier regorgent de liquidités et sont encouragés par la stabilisation des taux d'inoccupation et des loyers après les perturbations causées par la pandémie, et certains jettent leur dévolu sur les immeubles, les filiales immobilières et autres actifs immobiliers qui encombrent les bilans des entreprises japonaises. "Le marché japonais présente une énorme opportunité", a déclaré à Reuters David Cheong, directeur général de KKR. Il a noté l'obligation d'aider les entreprises à renforcer leurs opérations liées à l'immobilier et à augmenter le rendement de leurs actifs immobiliers.

Les investissements de KKR au Japon se sont concentrés pendant des années sur l'acquisition de sociétés, mais en mars, la société a signalé son entrée sur le marché immobilier local lorsqu'elle a annoncé l'acquisition d'un gestionnaire d'actifs immobiliers japonais pour 230 milliards de yens (1,66 milliard de dollars). Aujourd'hui, quatre personnes se consacrent à l'immobilier japonais et la société est en train d'en embaucher d'autres pour rechercher des affaires dans les hôtels, les immeubles de bureaux et les immeubles d'appartements multifamiliaux, a déclaré M. Cheong. Baring Private Equity Asia, basée à Hong Kong, a également positionné le Japon comme une priorité absolue, a déclaré Atsushi Takeiri, responsable de l'immobilier au Japon. Il a rejoint la société en novembre dernier après avoir quitté Fortress Investment Group, qui, avec Blackstone Inc, a déjà mis en place une activité d'investissement immobilier florissante au Japon. Les rendements exceptionnels du marché des bureaux de Tokyo depuis le début de l'année constituent un attrait majeur pour les nouveaux investisseurs privés. L'écart de rendement de Tokyo pour les tours de bureaux haut de gamme dans des emplacements de premier ordre, mesuré comme l'écart entre le taux plafond - ou le rendement moyen - et les taux d'emprunt de référence, était de 2,063 % au premier trimestre, plus élevé que les écarts à New York, Londres ou toute autre grande ville asiatique, selon CBRE, une société de recherche et de courtage immobilier.

Cela reflète la persistance de taux d'intérêt bas au Japon, la Banque du Japon s'en tenant à sa politique d'argent ultra-facile tandis que les autres banques centrales relèvent leurs taux pour lutter contre l'inflation. Le taux plafond de Tokyo, quant à lui, devrait baisser à 2,3 % d'ici la fin de l'année, contre 2,4 % en 2021, selon les données de Jones Lang Lasalle (JLL), une société de courtage et de recherche.

En 2013, lorsque la politique de relance agressive "Abenomics" de l'ancien premier ministre Shinzo Abe a provoqué un redressement du marché immobilier japonais après la grande crise financière et une reprise des investissements étrangers, le taux de capitalisation était de 3,7 %.

Par rapport à 2013, cependant, les fonds immobiliers mondiaux disposent désormais de beaucoup de liquidités - environ 384 milliards de dollars au premier semestre de cette année, soit plus du double de ce qu'ils avaient pendant toute l'année 2013 - soutenus par des collectes de fonds agressives au lendemain de la pandémie, selon JLL.

Les investisseurs immobiliers saisissent également les opportunités d'améliorer les rendements des importantes propriétés immobilières des entreprises japonaises, qui font face à une pression croissante pour améliorer la gouvernance et les rendements des actionnaires. Deux transactions très médiatisées l'année dernière ont particulièrement retenu leur attention : Le géant de la publicité Dentsu Group Inc a vendu son siège social de Tokyo à un groupe dirigé par le promoteur Hulic Co pour un montant d'environ 300 milliards de yens selon les médias locaux, tandis que le transporteur Nippon Yusen a vendu 51 % de son unité immobilière pour une somme non divulguée. "De nombreuses entreprises japonaises possèdent traditionnellement des actifs immobiliers, mais souvent leur potentiel n'est pas pleinement exploité, car ils sont gérés par des non-professionnels", a déclaré Man Kinoshita, responsable de l'activité immobilière au Japon chez Goldman Sachs Group. Goldman a acheté pour plus de 180 milliards de yens d'actifs immobiliers au cours du premier semestre de cette année, ce qui est en passe de dépasser les 270 milliards de yens de l'année dernière et constitue son engagement le plus important dans l'investissement immobilier japonais depuis la grande crise financière. Il s'agit notamment de sièges sociaux qu'elle a reloués aux entreprises, ainsi que de centres de logistique et de données, a précisé M. Kinoshita. Malgré l'optimisme, le flux global des transactions reste relativement lent, et il y a un risque qu'il ne s'accélère pas pour répondre aux attentes des investisseurs. La valeur des transactions immobilières au Japon au cours du premier semestre de cette année, qui s'élève à 1,41 trillion de yens, est en baisse de 23 % par rapport à l'année dernière, selon les données de JLL, bien que cela reflète en grande partie la lourde transaction de Dentsu. Par conséquent, il y a beaucoup d'argent pour poursuivre les transactions qui se présentent, ce qui peut exercer une pression sur les rendements, a déclaré Takeshi Akagi, responsable de la recherche chez JLL. "La demande d'investissement est forte mais le nombre de propriétés à vendre est relativement limité", a-t-il déclaré. (1 $ = 138,5100 yens)


© Zonebourse avec Reuters 2022
Valeurs citées dans l'article
Varia.DernierVar. 1janv
BLACKSTONE INC. 2.13%79.225 Cours en différé.-39.15%
DENTSU INC. -0.59%4215 Cours en différé.3.41%
HULIC CO., LTD. 0.26%1145 Cours en différé.4.58%
KKR & CO. INC. 1.67%48.05 Cours en différé.-36.44%
THE GOLDMAN SACHS GROUP, INC. -0.66%356.86 Cours en différé.-5.92%
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