Au sein de notre sélection, la capitalisation moyenne équivaut à 3,5 milliards de dollars avec un taux de rendement moyen de 8,0%. Le ratio prix moyen / flux de trésorerie s’élève quant à lui à 13,5x.


Voici la liste de nos cinq sociétés de placement immobilier à privilégier:
 
• Sabra Healthcare REIT (SBRA) = Secteur de la santé avec un rendement de 7,2% et une capitalisation boursière de près de 1.54 milliard de dollars.
• Omega Healthcare REIT (OHI) = Secteur de la santé également avec un rendement de près de 7% pour une capitalisation boursière de 6.45 milliards de dollars actuellement.
• Starwood Property Trust (STWD) = Secteur commercial et service avec un rendement de 8,9% et une capitalisation boursière de 5,1 milliards de dollars.
• Blackstone Mortgage Trust (BXMT) = Secteur commercial avec un rendement de 8,7% et 2,7 milliards de dollars.
• Global Net Lease, Inc. (GNL) = Secteur d’activité de l’immobilier commercial pour un rendement de 8,2% et une capitalisation boursière de 1,5 milliard de dollars.

Il est important de souligner que nous avons délibérément écarté les REITs résidentiels, malgré des rendements actuels affichés très élevés jusqu’à 12%. La raison en est simple, les investisseurs ont en effet vendu les titres de ces sociétés en prévision de flux de trésorerie plus faibles alors que les coûts de financement sont susceptibles d'augmenter et que de faibles rendements sur ces actifs (prêts hypothécaires) sont fixés pendant des années futures. En conséquence, en raison de cette « compression » potentielle du rendement à venir, les dividendes qui sont actuellement payés par les REITs résidentiels sont susceptibles de baisser sur le moyen à long terme.
 
C’est pourquoi, nous avons effectué notre sélection au sein de la catégorie des REITs commerciales:
-Tout d'abord, deux REITs commerciales de soins de santé, qui se spécialisent dans la location d'établissements de soins pour les personnes âgées et/ou malades et ainsi bénéficier de l'évolution vers une société vieillissante.
-Deuxièmement, une société de placement immobilier commercial diversifié détenant des bureaux, centres commerciaux, hôtels…).
-Enfin, des REITs qui investissent dans des prêts hypothécaires commerciaux et des titres de créance.
 
La différence principale entre ces sociétés à visées commerciales et celles à visées résidentiels est le fait que sur le plan commercial, les taux d'intérêt sur les prêts sont généralement variables, à savoir si les intérêts augmentent, les revenus d'intérêt augmenteront mécaniquement, par opposition aux prêts hypothécaires résidentiels, qui sont généralement fixés pour de longues périodes de temps. Ainsi l'écart de rendement pénalisera les REITs hypothécaires résidentiels dans un environnement de hausse des taux d'intérêt. A contrario, les REITs hypothécaires commerciaux pourraient globalement en bénéficier et même profiter de gains plus élevés.
 
Une autre raison importante pour laquelle nous avons choisi ces sociétés immobilières cotées en bourse positionnées sur de l’immobilier commercial est l'opportunité offerte actuellement par ce marché. Effectivement, pour la période 2016/2017, c’est près de 400 milliards de dollars en prêts commerciaux qui atteindront leur maturité d’où le besoin de refinancement à venir. Ceci est une opportunité majeure pour les prêteurs, qui seront en mesure de choisir dans une certaine mesure les emprunteurs cherchant à se refinancer qui présentent le meilleur profil financier.
Enfin, il convient de préciser également que la relative robustesse économique actuelle des États-Unis devrait jouer en faveur d’un renforcement du dollar américain à long terme.
 

 
Voici une description plus précise de notre top 5 REITs américains.
 
 
Sabra Healthcare REIT (Ticker: SBRA)
 
Au 31 Mars 2016, le portefeuille de placements de Sabra inclut 178 biens immobiliers détenus à des fins d'investissement et louées à des opérateurs de 102 établissements de soins avancés et transitoires, 75 résidences pour personnes âgées. D'autres investissements notables sont constitués de 17 investissements dans des prêts et des opérations de prêt, ainsi que 10 placements préférés des actions. Au 31 Mars 2016, les biens immobiliers de Sabra détenus à des fins d'investissement inclus 18,332 lits / unités, réparties dans les États-Unis et au Canada.
Ce sont quelques-uns des points majeurs d'investissement de Sabra:
• Un taux de croissance annuel moyen de flux de cash-flow opérationnel de 15% entre 2011 et 2015
• Actif dans un secteur avec des perspectives importantes de croissance à long terme (vieillissement de la population)
• Une gestion très expérimentée avec des niveaux de rémunération du management raisonnables
• La réduction prévue de l'effet de levier pour réduire la sous valorisation relative au secteur
• Un acteur du marché de niche avec un accent mis sur les petites villes


Omega Healthcare REIT (Ticker: OHI)
 
Omega Healthcare Investors est une société se concentrant sur les établissements de soins avancés et transitoires ainsi que les établissements pour personnes âgées. Les 80 différents opérateurs à qui la société loue les établissements sont soigneusement sélectionnés aux Etats-Unis et au Royaume-Uni. Le cœur du business model d'Omega est d'acheter une propriété unique ou un portefeuille de propriétés et de conclure ensuite un contrat long terme avec un opérateur spécialisé dans la gestion de ce type d’établissement.
Voici quelques-uns des points importants en rapport avec Omega Healthcare FPI:
• Très fort historique de croissance des flux de cash-flow: 12% par an (par action) entre 2004 et 2015
• Pas de fin de contrat de location significative sur le court à moyen terme.
• Une équipe dirigeante avec une ancienneté moyenne de 15 ans
• Leader dans son secteur


Starwoord Property Trust (Ticker: STWD)
 
Starwood Property Trust, une filiale de la société mondiale d'investissement privé Starwood Capital Group, est le plus grand détenteur d’actif immobilier de type bureaux aux États-Unis. L'activité principale de l'entreprise se concentre originellement sur l'acquisition, le financement et la gestion des prêts hypothécaires commerciaux et d'autres titres de créance en matière d'immobilier commercial. Starwood possède également Hatfield Philips International, l'un des plus grands gestionnaires de prêts en Europe, qui est une entreprise générant un cash-flow opérationnel et récurrent très important.
Ce dessous quelques-uns des points primordiaux de placement de Starwood Property Trust:
• Aucune perte enregistrée sur les 26,7 milliards de dollars de prêts réalisés.
• Un ratio d’endettement (LTV) modéré de 61,3%
• 84,9% du portefeuille est indexé sur le LIBOR, ce qui signifie que la gestion actif-passif de la société est alignée afin de profiter d’une hausse des taux d'intérêt (1% d'augmentation de LIBOR équivaut à une hausse de 7 cents par action)
• L'activité de Hatfield Philips, qui consiste à gérer les prêts immobiliers en difficulté, sert de couverture naturelle parce qu’elle marche le mieux quand le secteur de l’immobilier bat de l’aile.
• Coût de financement très faible à 2,125% (contre 3,875% en 2012)
• Sur la base du Q1 2016, en matière de flux de trésorerie, une valorisation très attrayante avec un multiple de 9.8x P/CF.
• Très forte convergence des intérêts entre la direction et les actionnaires avec notamment un PDG qui détient plus de 6,5 millions d'actions évaluées à plus de 120 millions de dollars. 


Blackstone Mortgage Trust (Ticker: BXMT)
 
Blackstone Mortgage Trust est une société de financement immobilier qui acquiert des prêts garantis par des propriétés en Amérique du Nord et en Europe. L'activité de la société consiste à être la principale plateforme immobilière de prêt immobilier à des fins commercial mondial, l'acquisition et la gestion des prêts immobiliers commerciaux.
Voici les quelques points clés en rapport avec Blackstone Mortgage Trust:
• Affiliation avec Blackrock Real Estate, le plus important gestionnaire d’immobilier aux États-Unis
• Vaste avantage d'échelle en tant que leader de l'industrie
• Bien positionné pour bénéficier d’une hausse des taux Libor
• Valorisation attractive avec un ratio PE de 10,7x
• Rémunération des dirigeants raisonnable avec une rémunération de la gestion basée principalement sur la performance et la création de valeur pour les actionnaires.


Mondial Lease Net, Inc (Ticker NYSE: GNL)
 
Global Net Lease est une société de placement immobilier qui se concentre sur l'acquisition et la gestion d'un portefeuille globalement diversifié de biens immobiliers commerciaux stratégiquement situés aux Etats-Unis, Royaume-Uni, Allemagne, Pays-Bas et en Finlande. La force de cette entreprise provient de son panel de locataires extrêmement solide qui procure une minimisation de défaut sur des baux en cours.
Ci-après, les points prépondérants de l'investissement sur Global Lease Net sont:

• Plate-forme d'exploitation très rentable avec un coût d’exploitation de seulement 1,16% des investissements immobiliers nets
• Une diversification mondiale avec des investissements américains et européens (impact immatériel de Brexit)
• Une vision à long terme concernant son portefeuille de baux (11 ans)
• L'accès à des taux de financement attrayants pour un coût moyen pondéré de la dette de 2,5%