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Mélange SCPI et assurance-vie ?

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10/07/2018 | 16:36

Le mélange des genres dans le domaine de l'investissement immobilier n'est pas toujours réalisé au profit des particuliers qui succombent au charme d'un marketing bien rodé. L'exemple typique en la matière demeure l'insertion de parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie. Alors, vraie mauvaise idée ou fausse bonne idée ? Forgez-vous votre opinion.

En matière d'investissement immobilier, il existe de vraies mauvaises idées. Parmi elles figure le fait de loger ses parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie. Cette stratégie peut vous être présentée comme étant une idée neuve, comme un procédé innovant, mais il n'en est rien. Elle existe en effet depuis plus de quinze ans. En réalité, on va découvrir qu’il est plus intéressant d’acheter ses SCPI en direct plutôt que dans le cadre de l’assurance vie.

À La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), nous avons toujours refusé de conseiller d’insérer les SCPI dans un contrat d’assurance vie. Notre choix ne découle pas d'une volonté de nous démarquer ou de restreindre notre offre mais simplement de la résultante d'une analyse précise de la situation et des contraintes de ce type de mélange.

Aussi, pourquoi est-ce une mauvaise idée de loger ses parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie ?

La première raison résulte du choix réduit de l'offre. Il s'avère en effet que toutes les SCPI de rendement ne sont pas disponibles par ce biais. En effet, une frange non-négligeable des sociétés de gestion qui ont créé et qui gèrent les SCPI qu'elles proposent aux investisseurs, ne souhaitent pas contracter avec des organismes proposant ce type de placement. La raison en est simple : c'est pour ne pas dépendre d'un prestataire qui pourrait soudainement sortir de ladite SCPI et créer un déséquilibre de la demande. Faisant le choix de la prudence, ces sociétés de gestion n'ont pas la moindre envie de s'aventurer sur ce terrain-là pour le bien de leurs clients.

La deuxième raison qui, à nos yeux, limite l'attrait de cette proposition, c'est le fait qu'il est impossible de posséder un contrat d'assurance-vie uniquement constitué de parts de SCPI. Il faudra également acheter des fonds en euros ou bien des parts de SICAV ou de FCP afin de composer votre contrat. Pour les personnes réfractaires à la Bourse ou bien pour celles qui ne croient plus aux fonds en euros, il ne s'agit donc pas d'une idée judicieuse.

La raison suivante découle du fait que les frais que vous allez devoir payer s'accumulent. Ainsi, contrairement aux achats de parts en direct qui ne souffrent par exemple pas de droits de garde ou de frais de gestion supplémentaires, vous allez devoir payer à l'assureur des frais de gestion pour la gestion de votre contrat. Ceux-ci avoisinent souvent 0,80 % par an, ce qui édulcore d'autant la performance de votre contrat.        

N'oublions pas non plus le fait que les parts de SCPI logées dans un contrat d'assurance vie ne vous appartiennent pas et qu'elles demeurent la propriété de la compagnie d'assurance. Au cas où vous l'auriez oublié, les sociétés d'assurance ne reversent généralement pas 100 % des dividendes perçus par les porteurs de parts en direct mais plutôt de l'ordre de 85 %, ce qui minimise encore la rentabilité de votre investissement.

Si vous êtes assujetti à l'IFI, la valeur de rachat de vos parts logées dans votre contrat d'assurance-vie devra être déclarée, tout comme si vous les détenez en direct. Nous vous rappelons également, mais cela ne vous aura certainement pas échappé, qu'il est impossible d'investir dans un contrat d'assurance-vie à crédit et que, par conséquent, vous ne pourrez pas profiter du moindre effet de levier en la matière.  

Enfin, avec les incertitudes qui pèsent sur la notion même d'assurance-vie, et sur le fait de voir un jour des restrictions en matière de retrait de fonds de ce type de contrat, mieux vaut ne pas prendre le risque de mixer SCPI et assurance-vie.


LA BONNE SOLUTION : ACHETER SES SCPI EN DETENTION PROPRE SANS PASSER PAR LE BIAIS DE L’ASSURANCE VIE

Bien évidemment, rien ne vous empêche, dans un souci de diversification de patrimoine, de détenir des parts de SCPI en direct et un contrat d'assurance-vie en unités de comptes si vous souhaitez investir sur les marchés financiers avec les risques que cela comporte. Concrètement, les spécialistes de La Centrale des SCPI ne vous suggèrent pas d'investir tout votre patrimoine dans des parts de SCPI, ce qui constituerait une erreur grave, mais plutôt de ne pas vous priver de la liberté d'investir en direct dans ce type de produit d'épargne immobilière assistée.

Notre métier est de choisir pour vous les meilleures SCPI du marché afin de vous faire profiter d'un investissement immobilier décorrelé de toute contrainte de gestion et mutualisé. La force des SCPI réside notamment dans la possibilité de diversifier son patrimoine, tant d'un point de vue géographique que du point de vue de la typologie des actifs immobiliers composant le parc de la SCPI de rendement dont vous achetez des parts afin d'en devenir associé et d'en percevoir régulièrement les dividendes.

Au-delà de l'achat proprement dit des parts, se pose la question de leur mode d'acquisition : SCPI au comptant ? SCPI à crédit ? SCPI en pleine-propriété ? SCPI en nue-propriété ? Autant de possibilités que nous vous aiderons à déterminer en fonction de votre profil patrimonial et du résultat du bilan patrimonial que nous réaliserons gratuitement pour vous et sans engagement de votre part.

En vue de préparer votre succession, vous pouvez vous réserver l'usufruit de vos parts de SCPI et en donner la nue-propriété à vos enfants. Nul besoin en l'espèce de recourir à un contrat d'assurance-vie.

Ainsi, comme vous avez pu le constater, loger ses parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie ne constitue pas une excellente idée, loin s'en faut. Mieux vaut se limiter à des idées simples : les SCPI d'un côté et l'assurance-vie de l'autre, le cas échéant si vous souhaitez investir dans des contrats en unités de compte, avec cette prise de risque que vous choisirez ou non d'accepter. Pour ce qui est des contrats d'assurance-vie en euros, vous savez ce que nous en pensons à La Centrale des SCPI depuis que vous nous suivez sur Internet. Il faut savoir la décision de les clôturer pour réinvestir efficacement l’épargne récupérée.

Se pose une dernière question : dans quelles SCPI investir ? La réponse est simple : dans celles qui vous correspondent le mieux, notamment du point de vue de leurs modes d'acquisition et de détention. En tout état de cause, à La Centrale des SCPI, nous ne vous inviterons jamais à investir dans une seule SCPI mais plutôt à mixer trois SCPI différentes afin de vous constituer un portefeuille équilibré.   

Le plus simple est donc que vous preniez attache avec l'un de nos consultants, par l'intermédiaire de notre site Internet dans lequel vous trouverez des informations très complètes sur les produits et sur les services que nous pouvons vous offrir. Vous pouvez également venir nous rencontrer, avec ou sans rendez-vous, dans vos locaux flambant neufs du 15 rue Saint-Roch dans le Ier arrondissement de Paris ou nous téléphoner au 01.44.56.00.23 pour un premier contact.

D'ici-là, gardez à l'esprit l'idée selon laquelle la détention de parts de SCPI en direct constitue le meilleur bouclier patrimonial face aux incertitudes et aux aléas de l'existence.




Avertissement
 
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.
Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.
 Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.
 
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guepard21
Le 12/12/2018 14:29
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n'importe quoi, c'est certain que cela rapporte plus à l'intermédiaire de vendre en direct qu'en assurance vie, sous couvert d'une prétendue expertise on privilégie son intérêt au détriment de celui du client....de plus d'un point de vue IR on est à la limite du défaut de conseils pour les contribuables les plus fiscalisés....
  
  
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