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OPINION | 2020 : vers un retournement de l'immobilier ?

13/01/2020 | 10:56
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OPINION | 2020 : vers un retournement de l’immobilier ?
(Paul-Henri Chopin, cofondateur de la néo-agence Hosman)

La fièvre immobilière n’est pas retombée en 2019 ! L’année s’est terminée sur un volume de ventes record et des prix de vente toujours à la hausse.  Cette effervescence est principalement due à des taux d’intérêts très faibles et à l’allongement de la durée des crédits.

Le prix des logements anciens a continué d’augmenter en 2019, plus de 4% sur tout le territoire et plus de 5% en Ile-de-France (1). Par ailleurs, en Ile-de-France, certaines communes ont vu leur prix au mètre carré  augmenté de plus de 15% comme Malakoff, Saint-Ouen ou encore Pantin.

Mais le baromètre Hosman des prix de l’immobilier en temps réel a permis détecter un net ralentissement au mois de décembre à Paris. Et les taux de crédit immobilier sont, pour la première fois en deux ans, en légère hausse. L'effervescence de 2019 va-t-elle continuer ou bien va-t-on assister à un retournement du marché immobilier ?

La baisse des taux d’emprunt montre un premier signe de ralentissement

Fin 2019 et pour la première fois depuis 2 ans, on a constaté une légère hausse du taux de crédit immobilier. En Ile-de-France, le taux moyen est passé de 1,1% à 1,2% (hors coûts des garanties et de l’assurance). La stabilisation ou l’augmentation des taux impactent la capacité d’emprunt des acheteurs. Cette dernière sera stable et ne pourra plus alimenter l’augmentation des prix.
D’autre part, les conditions pour emprunter s’endurcissent car les banques ne gagnent plus autant d’argent qu’avant sur ce marché très concurrentiel. La haute autorité des marchés s’inquiète d’un risque d’emballement du marché du crédit immobilier et d’un défaut des ménages. En fin d’année, elle a donc demandé aux banques de limiter à 25 ans la durée des crédits et de réduire le taux d’effort (la partie maximale des revenus qui peut être consacrée au remboursement du crédit) imposé aux emprunteurs.

Les grandes métropoles souffrent toujours d’une pénurie de logements

En décembre, le baromètre Hosman des prix en temps réel à Paris montre un net ralentissement des prix au m2. Les prix sont même en baisse dans certains arrondissements comme le 3ème, le 7ème ou encore le 8ème arrondissement de Paris. Il est néanmoins trop tôt pour parler d’un éventuel retournement de marché.

Les taux bas et l’allongement de la durée du crédit ont alimenté la très forte hausse des prix. Néanmoins, même si ces deux conditions viennent à changer, la baisse des prix n’aura pas forcément lieu car il ne faut pas oublier que la tendance haussière du marché est également due à une pénurie de logements. Si les ventes ont atteint des niveaux records ces dernières années, les grandes métropoles souffrent d’une pénurie de logements. L’offre reste bien inférieure à la demande. Cela est d’autant plus flagrant à Paris où les transactions dans l’ancien n’ont jamais dépassé le nombre de 40 000 par an depuis les années 2000 même si la demande a explosé. Les Jeux Olympiques de 2024, le Grand Paris ou encore l’instabilité au Royaume-Uni et aux Etats-Unis continuent d’accentuer cette effervescence.

Même si l’augmentation des taux d’intérêts permet de ne plus alimenter la hausse des prix, il est très peu probable qu’ils baissent dans les grandes métropoles tant la demande pour les centres-villes est forte et alimente la pénurie de logements. L’année 2020 sera sans doute comme 2019, une année très favorable pour les propriétaires de biens immobiliers.

  1. Selon les dernières projections de la Chambre des Notaires.
  2. Selon le chiffres du baromètre Hosman publié en novembre 2019

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