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Où et pourquoi acheter des SCPI en démembrement temporaire de propriété ?

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09/10/2019 | 09:58

Investir dans l’immobilier rime souvent avec une fiscalité dissuasive. L’impôt sur les revenus fonciers, la CSG-CRDS et l’impôt sur la fortune immobilière sont des charges qui rabotent la performance finale de votre placement. Pour effacer toute charge fiscale, les professionnels recommandent d’acheter la nue-propriété des parts de SCPI. Comment fonctionne le démembrement temporaire de propriété en parts de SCPI ?

Le placement SCPI connaît un franc succès auprès des épargnants français grâce à ses rendements et ses différents modes d’acquisition répondant à une pluralité d’objectifs patrimoniaux. Tandis que les uns souhaitent obtenir un complément de revenu immédiat en achetant des parts de SCPI au comptant, d’autres veulent se constituer un patrimoine immobilier d’envergure en investissant en SCPI à crédit.

Si votre objectif est de profiter des performances immobilières sans alourdir votre fiscalité, il vous sera recommandé d’acheter des parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété, un montage particulièrement prisé par les épargnants soucieux de leur imposition.

Comprendre le fonctionnement des SCPI démembrées

Le mécanisme du démembrement temporaire de propriété appliqué à la SCPI consiste à acheter la nue-propriété des parts de SCPI par l’épargnant particulier désireux d’optimiser sa fiscalité, pendant qu’une personne morale achète l’usufruit pour effectuer un placement de trésorerie sur du moyen terme.

Cet investissement permet aux particuliers d’acheter des parts de SCPI moins chères, avec une décote allant de 22% sur 5 ans à 34% sur 10 ans. En contrepartie de cette réduction, l’épargnant ne perçoit pas de loyer sur la durée du démembrement temporaire de propriété. Sans loyers, l’épargnant n’est soumis à aucun fiscalité : pas d’impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux de 17.2%, pas d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Ainsi, un épargnant dont la tranche marginale d’imposition (TMI) s’élève à 30% s’évite en achetant la nue-propriété de SCPI une fiscalité de 47.2% (TMI de 30% + prélèvements sociaux de 17.2%) sur les loyers générés, sans compter l’impact de l’IFI pour les contribuables possédant un patrimoine immobilier net supérieur à 1.3 millions d’euros.

Investir en SCPI démembrées à un prix réduit permet à l’épargnant d’acheter plus de parts de SCPI pour une somme d’investissement définie. Au terme du démembrement, il récupère sans frais et sans formalités la pleine propriété de ses parts, sans que la plus-value réalisée soit taxable, et plus de loyers à vie.

Gabriela Kockova, manager au sein de La Centrale des SCPI a récemment accompagné un client soumis à la TMI de 41% et à l’IFI dans l’investissement en SCPI démembrées pour un montant de 580 000 euros issus de la vente de ses deux appartements parisiens :

« Etant soumis à une fiscalité confiscatoire, le client a procédé à un arbitrage inévitable. Il a vendu ses deux biens locatifs et a réinvesti la somme obtenue dans la nue-propriété des parts de SCPI sur une durée de 10 ans. Ainsi, il ne paye ni la fiscalité de 58.2% sur ses loyers, ni l’IFI sur son patrimoine car les SCPI démembrées sortent de l’assiette taxable à l’IFI. »

Que devient la nue-propriété temporaire de SCPI au terme du démembrement ?

A la fin du démembrement temporaire de propriété, alors que le client devient le plein-propriétaire de ses parts de SCPI, deux possibilités s’offrent à lui selon ses besoins :

  1. Profiter d’un revenu complémentaire issu des SCPI

Si l’objectif de l’épargnant est d’améliorer son pouvoir d’achat, il conserve ses parts de SCPI en pleine propriété et bénéficie des loyers, pour compléter sa pension de retraite par exemple.

Dans ce cas, l’idéal est de faire coincider la fin du démembrement temporaire avec la date de départ à la retraite, généralement synonyme d’une baisse de ressources. La diminution des revenus d’activité entraine systématiquement une baisse de l’imposition de l’épargnant, ce qui permet d’améliorer la performance finale de l’investissement.

« L’épargnant peut acheter des SCPI européennes en démembrement temporaire de propriété, comme par exemple la SCPI Novapierre Allemagne 2, afin de bénéficier des loyers faiblement fiscalisés au terme du démembrement. » partage ses conseils Thibault Le Coail, consultant au sein de La Centrale des SCPI.

  1. Préparer sa transmission grâce aux SCPI

L’épargnant a également la possibilité de faire la donation de la nue-propriété des parts de SCPI à ses héritiers afin d’anticiper sa transmission. Il conserve l’usufruit des SCPI à vie, ce qui lui assure un complément de revenu quelque soit son âge. Au moment du décès de l’usufruitier, ce sont les nus-propriétaires qui récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts de SCPI.

Ce montage astucieux permet de diminuer l’assiette taxable soumis aux droits de succession, d’autant plus que l’épargnant bénéficie des différents abattements renouvelables tous les 15 ans. Par exemple, celui entre les parents et les enfants s’élève à 100 000 euros. Une bonne partie de votre patrimoine en SCPI peut donc être transmise sans payer un euro en droit de transmission.

« L’épargnant peut adapter le nombre de parts de SCPI en fonction du nombre d’enfants. Il évitera ainsi de nombreux conflit dans la fratrie à sa succession, comme c’est parfois le cas lors de la succession de l’immobilier classique. » souligne l’intérêt d’un tel montage Gabriela Kockova.

  1. Récupérer un capital en vendant ses parts de SCPI

Une fois la pleine propriété récupérée, l’épargnant peut vendre ses parts de SCPI et récupérer une somme d’argent, dont il peut disposer librement.

C’est une option envisageable dans le cas de SCPI à capital variable, même si de nombreux clients n’y ont pas recours ce qui pousse la durée moyenne de détention de parts de SCPI à 27 ans.

Quel que soit votre objectif, la meilleure manière de concrétiser votre investissement immobilier tout en optimisant votre fiscalisé est de se faire guider par un expert indépendant comme ceux de La Centrale des SCPI, joignables au 01 44 56 00 23, qui connaissent les SCPI sur le bout des doigts. A titre d’exemples, ils partagent leur classement des meilleures SCPI en démembrement temporaire de propriété, de quoi s’inspirer !

Le top 3 des meilleures SCPI à acheter en nue-propriété

La fiscalité immobilière pouvant être allégée grâce au démembrement temporaire de propriété, vous n’avez plus aucune raison de ne pas investir dans les SCPI pour préparer votre retraite ou financer un projet qui vous tient à cœur.

D’autant plus si vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière, vous disposez encore de quelques semaines pour réorganiser votre patrimoine en achetant des parts de SCPI démembrées afin d’alléger l’assiette taxable à l’IFI avant le 1er janvier 2020. Un simple arbitrage qui peut vous faire beaucoup d’économies et d’améliorer la performance de votre patrimoine.

Profitez d’une étude patrimoniale gratuite et sans engagement à La Centrale des SCPI, plateforme de référence dans le domaine de la SCPI au 01 44 56 00 23 ou sur www.centraledesscpi.com.

« La SCPI en démembrement temporaire de propriété est le produit immobilier qu’il vous faut pour alléger votre fiscalité. Malheureusement que peu de banquiers vous conseilleront ce montage dont l’impact est immédiat. A La Centrale des SCPI, nous vous orientons vers une opération en multi-SCPI afin de booster votre rendement final. » conclut Véroninque Baron, directrice associée de La Centrale des SCPI.

Familiarisez vous avec le fonctionnement de la SCPI en démembrement temporaire de propriété en vidéo :

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

Article sponsorisé

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