Le gouvernement saoudien mène actuellement la danse dans le secteur immobilier. Avec Vision 2030, l'Etat mise tout sur la modernisation du pays, laissant sur la touche les promoteurs régionaux traditionnels.

Un chiffre pour illustrer la situation : l'Etat a alloué plus de 1 300 milliards de dollars américains en 2024 aux infrastructures et aux dépenses immobilières afin de s'affranchir de sa dépendance au pétrole, selon le rapport 'Saudi Giga Projects' de Knight Frank.

Cette trajectoire impose aux entreprises locales de pivoter vers des pôles de vie haut de gamme, sous peine d'obsolescence. Arriyadh, promoteur local d'immobilier commercial, opère une transition de ses espaces de gros traditionnels vers des coentreprises à usage mixte. Toutefois, les promesses à long terme de cette expansion contrastent vivement avec le mode de financement actuel de l'activité.

Une situation fiscale pesante

Le chiffre d'affaires semble solide au premier abord, mais une analyse plus approfondie révèle une réalité plus complexe. Arriyadh a publié un chiffre d'affaires de 103,9 millions de SAR pour le premier trimestre 2026, soit une hausse de 48,6% sur un an par rapport aux 69,5 millions de SAR de l'exercice précédent. Cette croissance a été principalement portée par 33,4 millions de SAR de ventes de terrains, absentes l'an dernier. Le coeur de métier n'a pas progressé. Les revenus locatifs, part stable de l'activité, ont légèrement fléchi, passant de 41,4 millions à 40,4 millions de SAR.

Le résultat d'exploitation n'a pas suivi ce bond du chiffre d'affaires, et c'est là que les chiffres commencent à peser. L'EBIT s'est établi à 37,2 millions de SAR, en hausse d'environ 17% par rapport aux 25,7 millions de SAR du premier trimestre 2025.

Le coupable est facile à identifier : les frais généraux et administratifs ont bondi de 132,5% sur un an pour atteindre 39,3 millions de SAR, contre 16,9 millions précédemment. Cette envolée s'explique en partie par une charge de 16,8 millions de SAR au titre de la 'White Land Tax', une taxe gouvernementale sur les terrains urbains non exploités en Arabie saoudite.

Le bénéfice net s'est fixé à 50,5 millions de SAR, soit une augmentation de 20% par rapport aux 42,2 millions de SAR de l'an dernier, grâce à des produits non opérationnels tels que les rendements Murabaha.

Une chute de prestige ?

Le titre Arriyadh subit un revers majeur, s'affichant à 18,2 SAR après une chute brutale de 43,4% sur l'année écoulée. Les actions s'changent désormais bien loin de leur plus-haut sur 52 semaines de 35,9 SAR. La capitalisation boursière s'tablit à 4,3 milliards de SAR (1,2 milliard de dollars), reflétant ce marasme.

Certes, le ratio cours/bénéfice (PER) basé sur les prévisions de résultats pour l'exercice 2027 semble dérisoire à 8,6x, surtout comparé à sa moyenne historique sur deux ans de 18,7x.

L'unique analyste suivant la valeur maintient une recommandation d'achat avec un objectif de cours moyen de 27,9 SAR, ce qui laisse entrevoir un potentiel de hausse de 53%. Le manque de couverture et la forte décote suggèrent que les investisseurs attendent des résultats plus réguliers.

Hors-jeu

Arriyadh fait face à un risque d'insignifiance existentielle alors que la scène immobilière de Riyad la distance. Ses marchés publics et ses centres commerciaux de la vieille école semblent déconnectés de la réalité. Pire encore, la société subit la pression de géants soutenus par l'Etat, comme le Public Investment Fund (PIF). Le PIF détient tous les terrains premium et dispose de moyens financiers qu'Arriyadh ne peut égaler.

L'instabilité géopolitique persistante au Moyen-Orient constitue un autre obstacle. Si l'escalade des conflits fait fuir les capitaux privés étrangers dont l'Arabie saoudite a besoin, ou perturbe davantage les chaînes d'approvisionnement mondiales, les acteurs locaux seront les premiers impactés. Un promoteur sans soutien souverain comme Arriyadh ne dispose pas de l'armure financière nécessaire pour survivre à un choc macroéconomique soudain.