(Alliance News) - LondonMetric Property PLC et Schroder Real Estate Investment Trust Ltd (SREIT) ont fait état mardi de progrès vers le dépôt d'une offre d'achat ferme sur Picton Property Income Ltd, suite à une proposition indicative d'échange d'actions divulguée en mai.

Picton est une société d'investissement immobilier (REIT) enregistrée à Guernesey. Ses actions progressaient de 0,9 % à 71,10 pence mardi matin à Londres, portant sa capitalisation boursière à 364,3 millions de GBP.

Les actions de son homologue londonien SREIT, géré par Schroders PLC, s'appréciaient de 1,1 % à 47,80 p, pour une capitalisation de 228,9 millions de GBP. Le titre LondonMetric gagnait 0,1 % à 185,40 p, soit une valorisation boursière de 4,35 milliards de GBP.

L'offre du consortium propose 0,190 action LondonMetric et 0,881 action SREIT pour chaque action Picton. Sur la base des cours de clôture de lundi (185,2 p pour LondonMetric et 47,3 p pour SREIT), l'offre valorise Picton à 76,9 p par action, soit environ 396 millions de GBP au total. Cela représente une prime de 9,1 % par rapport au cours de clôture de Picton lundi (70,50 p).

Si une offre ferme est déposée, les actionnaires de Picton auront également droit à un dividende de 0,95 p par action pour le trimestre clos en mars.

LondonMetric a précisé que l'audit préalable (due diligence) « progresse de manière satisfaisante », le consortium finalisant actuellement la documentation relative à l'offre potentielle. Le Panel on Takeovers and Mergers (UK Takeover Panel) a accordé à LondonMetric et SREIT une dérogation au délai habituel de 28 jours pour formaliser une offre ferme.

Le consortium affirme que l'opération permettrait aux actionnaires de Picton de bénéficier d'une augmentation immédiate de 46 % de leurs revenus de dividendes et d'une relution du bénéfice par action de 38 %. Il prévoit un « effet relutif marginal pour LondonMetric et une relution pour SREIT dès la première année pleine ».

Le consortium s'attend également à ce que le ratio de coûts EPRA (European Public Real Estate Association) de SREIT soit plus faible sur une base pro forma, et inférieur aux ratios de coûts individuels de SREIT et Picton. Le ratio d'endettement net (LTV) de SREIT est projeté autour de 32 % après la clôture de l'opération, conformément à sa fourchette cible de 25 % à 35 %.

LondonMetric acquerra 46 % des actifs immobiliers de Picton, adossés à une facilité de crédit auprès de Canada Life, et dont la valeur était estimée à 320 millions de GBP au 31 mars, en plus de 24 millions de GBP de trésorerie nette. Les actifs repris par LondonMetric sont principalement des sites industriels.

De son côté, SREIT reprendrait un portefeuille mixte composé de sites industriels, de bureaux et de parcs d'activités commerciales, représentant 54 % des actifs de Picton, également adossés à des lignes de crédit auprès d'Aviva PLC et de Natwest Group PLC. Les propriétés acquises par SREIT étaient valorisées à environ 380 millions de GBP fin mars.

Selon le consortium, Canada Life et Aviva ont « exprimé un soutien préliminaire » au projet de rachat et se sont montrés disposés à accorder une dispense de clause de changement de contrôle pour leurs facilités de crédit respectives.

Le principal actionnaire de Picton, TR Property Investment Trust PLC, qui détient 11,4 % des droits de vote, a soumis une lettre d'intention confirmant son vote en faveur de l'opération.

En mai, le conseil d'administration de Picton avait indiqué qu'il serait enclin à recommander l'acquisition à l'unanimité en cas d'offre ferme.

Par ailleurs, le gestionnaire de SREIT, Schroder Real Estate Investment Management Ltd, a accepté une exonération de frais de gestion d'un an, étalée sur 24 mois, sur la part de l'actif net réévalué (ANR) de Picton reprise par SREIT. Une réduction de frais de 10 points de base sera appliquée à tous les paliers, le nouveau calcul étant basé à 50 % sur l'ANR et à 50 % sur le montant le plus bas entre l'ANR et la capitalisation boursière.

SREIT travaille sur le plan de succession de Nick Montgomery, son gérant de fonds, précisant que ce dernier « reste pleinement engagé dans le projet d'offre et continuera de diriger SREIT aussi longtemps que nécessaire pour assurer une transition fluide ».

« Identifier un nouveau gérant de fonds tourné vers le marché pour remplacer Nick, doté de l'expérience et des antécédents nécessaires à la gestion de stratégies comparables, est une priorité stratégique tant pour le conseil d'administration de SREIT que pour Schroders », a ajouté SREIT.

En février dernier, Schroders avait lui-même accepté une offre de rachat en numéraire de Pantheon LLC, une filiale nouvellement créée du gestionnaire d'actifs basé à Chicago, Nuveen LLC. L'opération valorise Schroders jusqu'à 9,9 milliards de GBP sur une base pleinement diluée.

Nick Montgomery et le directeur général de LondonMetric, Andrew Jones, ont commenté : « Nous avons réalisé des progrès constants et nous avançons vers l'annonce d'une offre. La transaction devrait apporter une augmentation substantielle et immédiate des revenus de dividendes pour les actionnaires de Picton, tout en allouant les actifs aux plateformes que nous jugeons les mieux placées pour libérer leur pleine valeur, offrant ainsi une exposition à deux REIT cotées au Royaume-Uni, plus grandes, plus liquides et complémentaires. »

Par Holly Munks, journaliste Alliance News

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