ADOMOS 
Fabrice Rosset, quel regard portez-vous sur l’année 2018 d’Adomos ?
Adomos a réalisé une performance solide en 2018. Nos produits d’exploitation ont progressé de 9%, à 9,21 millions d’euros. Ceci malgré le report de signatures d’un nombre important de ventes immobilières sur le 1er trimestre 2019. Nous avons en effet subi l’allongement du délai entre les réservations et les actes notariés. Dans l’activité vente immobilière, nous avons signé 460 réservations en 2018, contre 398 en 2017, et démarrons l’année 2019 avec 65 conseillers "affiliés", contre 50 à la même époque en 2018, et ce sans compromis sur nos critères stricts de sélection par cooptation. Tous les indicateurs sont donc au vert pour nos ventes immobilières 2019. Pour ce qui est de notre activité Marketing-lead, désormais prépondérante, elle est ressortie en hausse de 19% en 2018 grâce au gain de nouveaux clients et à la demande croissante de la part de nos clients promoteurs historiques. 2019 devrait être une nouvelle année de croissance pour ce pôle au regard de la hausse significative de notre carnet de commande. Compte tenu de nos coûts fixes maîtrisés, notre marge opérationnelle, située à 25% en 2017, devrait continuer de progresser.
Vous avez lancé mi-2017 un nouveau pôle foncier spécialisé sur l’habitat ancien dans les villes moyennes. Quels-en sont les premiers résultats ?
Notre cœur de métier consiste à acquérir, pour un coût minimal, des fichiers de clientèle, et à les valoriser au maximum. Or, nous nous sommes aperçus que pour de très nombreux prospects, le résidentiel ancien était plus adapté compte tenu d’un ticket moyen inférieur (65 à 80 K€, contre 210 K€ dans le neuf) et d’une rentabilité supérieure. Après une longue phase de prospection, nous avons créé une filiale ayant pour objectif d’acquérir, en marchand de biens, des immeubles entiers d’habitation occupés, en province. Nous achetons avec une décote de 30% par rapport aux lots diffus et générons une rentabilité locative brute de 10% en moyenne. Adomos a acquis deux immeubles à ce jour, notamment un immeuble à Périgueux pour 2,9 M€ travaux inclus offrant une rentabilité locative de 11,5% avant travaux et de 9.7% après travaux. Nous avons réalisé les travaux et commencé à le revendre lot par lot avec comme objectif de dégager une marge nette de plus d’un million d’euros en 2019.
Dans quelle mesure comptez-vous développer cette activité ?
Le gisement de biens est très vaste, et nous sommes les seuls à déployer cette stratégie. Le succès de l’opération périgourdine faciliterait le financement, essentiellement bancaire, de nouvelles opérations. Nous en avons d’ailleurs plusieurs en attente, pour un montant d’environ 10 M€. 2019 sera une année décisive car elle doit valider notre approche et enclencher une forte dynamique de croissance bénéficiaire, sans nécessité de faire appel au marché, en dehors de la potentielle conversion des BSA émis début 2017 (N.D.L.R : 4,45 millions d’actions seront potentiellement émises par exercice des BSA à un cours de 0,91€ en avril 2019).
Ne craignez-vous pas une nouvelle crise immobilière ?
Les exercices difficiles que nous avons connu après la crise financière de 2008 nous ont poussés à revoir profondément notre modèle économique. Pour rappel, nous avions dû rapidement passer d’une centaine à une quinzaine de salariés afin d’abaisser notre point mort au maximum. Depuis, nous l’avons maintenu très bas malgré la hausse de l’activité. Avec le même effectif, notre activité a pu ainsi être multipliée par trois en cinq ans. Cela a été rendu possible grâce à l’externalisation de notre force commerciale et à des investissements massifs dans la technologie. Chaque vente supplémentaire contribue mécaniquement à la progression de nos résultats et de nos marges. Même en cas de retournement violent du marché, nous devrions rester bénéficiaires. Sans compter que notre activité de foncière a vocation à assurer un relais de récurrence des revenus et des plus-values. Le retournement finira par arriver car l’immobilier neuf reste cyclique, mais ce n’est pas notre scénario à horizon deux, voire trois ans. La politique monétaire accommodante de la BCE devrait continuer de maintenir les taux à des niveaux historiquement bas et donc à entretenir l’opportunité d’investir dans l’immobilier.
Adomos a réalisé une performance solide en 2018. Nos produits d’exploitation ont progressé de 9%, à 9,21 millions d’euros. Ceci malgré le report de signatures d’un nombre important de ventes immobilières sur le 1er trimestre 2019. Nous avons en effet subi l’allongement du délai entre les réservations et les actes notariés. Dans l’activité vente immobilière, nous avons signé 460 réservations en 2018, contre 398 en 2017, et démarrons l’année 2019 avec 65 conseillers "affiliés", contre 50 à la même époque en 2018, et ce sans compromis sur nos critères stricts de sélection par cooptation. Tous les indicateurs sont donc au vert pour nos ventes immobilières 2019. Pour ce qui est de notre activité Marketing-lead, désormais prépondérante, elle est ressortie en hausse de 19% en 2018 grâce au gain de nouveaux clients et à la demande croissante de la part de nos clients promoteurs historiques. 2019 devrait être une nouvelle année de croissance pour ce pôle au regard de la hausse significative de notre carnet de commande. Compte tenu de nos coûts fixes maîtrisés, notre marge opérationnelle, située à 25% en 2017, devrait continuer de progresser.
Vous avez lancé mi-2017 un nouveau pôle foncier spécialisé sur l’habitat ancien dans les villes moyennes. Quels-en sont les premiers résultats ?
Notre cœur de métier consiste à acquérir, pour un coût minimal, des fichiers de clientèle, et à les valoriser au maximum. Or, nous nous sommes aperçus que pour de très nombreux prospects, le résidentiel ancien était plus adapté compte tenu d’un ticket moyen inférieur (65 à 80 K€, contre 210 K€ dans le neuf) et d’une rentabilité supérieure. Après une longue phase de prospection, nous avons créé une filiale ayant pour objectif d’acquérir, en marchand de biens, des immeubles entiers d’habitation occupés, en province. Nous achetons avec une décote de 30% par rapport aux lots diffus et générons une rentabilité locative brute de 10% en moyenne. Adomos a acquis deux immeubles à ce jour, notamment un immeuble à Périgueux pour 2,9 M€ travaux inclus offrant une rentabilité locative de 11,5% avant travaux et de 9.7% après travaux. Nous avons réalisé les travaux et commencé à le revendre lot par lot avec comme objectif de dégager une marge nette de plus d’un million d’euros en 2019.
Dans quelle mesure comptez-vous développer cette activité ?
Le gisement de biens est très vaste, et nous sommes les seuls à déployer cette stratégie. Le succès de l’opération périgourdine faciliterait le financement, essentiellement bancaire, de nouvelles opérations. Nous en avons d’ailleurs plusieurs en attente, pour un montant d’environ 10 M€. 2019 sera une année décisive car elle doit valider notre approche et enclencher une forte dynamique de croissance bénéficiaire, sans nécessité de faire appel au marché, en dehors de la potentielle conversion des BSA émis début 2017 (N.D.L.R : 4,45 millions d’actions seront potentiellement émises par exercice des BSA à un cours de 0,91€ en avril 2019).
Ne craignez-vous pas une nouvelle crise immobilière ?
Les exercices difficiles que nous avons connu après la crise financière de 2008 nous ont poussés à revoir profondément notre modèle économique. Pour rappel, nous avions dû rapidement passer d’une centaine à une quinzaine de salariés afin d’abaisser notre point mort au maximum. Depuis, nous l’avons maintenu très bas malgré la hausse de l’activité. Avec le même effectif, notre activité a pu ainsi être multipliée par trois en cinq ans. Cela a été rendu possible grâce à l’externalisation de notre force commerciale et à des investissements massifs dans la technologie. Chaque vente supplémentaire contribue mécaniquement à la progression de nos résultats et de nos marges. Même en cas de retournement violent du marché, nous devrions rester bénéficiaires. Sans compter que notre activité de foncière a vocation à assurer un relais de récurrence des revenus et des plus-values. Le retournement finira par arriver car l’immobilier neuf reste cyclique, mais ce n’est pas notre scénario à horizon deux, voire trois ans. La politique monétaire accommodante de la BCE devrait continuer de maintenir les taux à des niveaux historiquement bas et donc à entretenir l’opportunité d’investir dans l’immobilier.
Propos recueillis par Raphaël Girault (l'auteur est actionnaire de la société Adomos à titre personnel)
