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Analyse : La frénésie des transactions s'invite dans le West End de Londres

10/05/2022 | 10:50
A map shows the central London properties owned by Capco and Shaftesbury property developers

Le cadre exclusif des propriétaires qui gèrent le quartier culturel et de divertissement du West End de Londres est sur le point de se réduire.

Les promoteurs voisins Shaftesbury et Capco ont esquissé un accord de fusion de 3,5 milliards de livres (4,31 milliards de dollars) au cours du week-end, alors que la menace de récession accélère la ruée vers la consolidation du marché immobilier fragmenté de l'Europe.

D'autres rapprochements sont inévitables, ont déclaré les experts à Reuters, car les promoteurs qui ont survécu aux fermetures punitives du COVID-19 reconstituent leur puissance de feu pour remodeler les villes dans un monde post-pandémique.

"Le marché a changé", a déclaré Will Kirkpatrick, partenaire de la société de conseil en immobilier Gerald Eve.

"Covid a été bon à certains égards... Les gens disent qu'il faut fusionner les choses ou travailler ensemble dans le cadre de divers partenariats pour créer une voie différente."

L'accord Shaftesbury-Capco réunirait près de trois millions de pieds carrés de biens immobiliers de premier ordre, couvrant les hauts lieux du tourisme que sont Covent Garden, Chinatown et Carnaby Bourse.

Selon les termes proposés, les actionnaires de Shaftesbury obtiendraient 53% de la société combinée, et les investisseurs de Capco le reste.

Norges, le principal actionnaire des deux sociétés, a mis tout son poids dans la balance et resterait l'actionnaire dominant de la société combinée avec une participation de 20 %.

Capco est déjà actionnaire de Shaftesbury, ayant acquis une participation de 25 % dans son rival il y a deux ans, ce qui renforce la dynamique de l'opération.

Selon Refinitiv, la fusion devrait être la plus importante transaction immobilière en Grande-Bretagne depuis 2017, lorsque le géant du capital-investissement Blackstone a vendu Logicor, basé à Londres, à China Investment Corporation, et la deuxième plus importante en Europe jusqu'à présent cette année.

L'année dernière, les deux plus grands propriétaires immobiliers cotés en Allemagne, Vonovia et Deutsche Wohnen, ont accepté d'unir leurs forces dans le cadre d'une transaction de 18 milliards d'euros.

La consolidation de l'immobilier en Grande-Bretagne devrait se poursuivre car les promoteurs doivent faire face à des coûts croissants pour maintenir leurs investissements.

Capco et Shaftesbury disposeront de 530 millions de livres de réserves de liquidités pour alimenter des projets d'expansion et de redéveloppement, selon un rapport de Stifel publié lundi, alors que le duo du West End cherche à capitaliser sur un rebond du tourisme après que les restrictions de voyage COVID-19 ont été réduites au niveau mondial.

Stifel a averti que l'opération pourrait être soumise aux autorités de la concurrence. Pourtant, alors que d'énormes pans du West End sont détenus par une poignée de propriétaires - y compris le promoteur de la Reine, le Crown Estate et Grosvenor Estate - les analystes ont déclaré que, dans l'ensemble, il y avait encore un grand nombre d'investisseurs détenant des propriétés dans la région.

Les actions de Shaftesbury ont chuté de 3 % et Capco a clôturé en baisse de 7 % lundi, ce qui suggère que les investisseurs doivent encore être persuadés des mérites de l'opération, bien qu'ils aient regagné un peu de terrain tôt mardi.

DOUBLE WHAMMY

Alors que les gens sont retournés dans les bureaux et les magasins de Londres, la capitale tentaculaire s'est remise plus lentement des lockdowns que les autres villes britanniques, avec plus de personnes évitant les longs trajets vers le centre-ville en continuant à travailler à domicile.

"La force de Londres s'est transformée en faiblesse lorsque Covid a frappé", a déclaré Valentine Quinio, analyste au Centre for Cities. "Certains travailleurs sont revenus, mais un nombre raisonnable reste à l'écart et ne dépense donc pas d'argent dans la high street et dans le West End le soir."

La fréquentation en semaine dans le centre de Londres a atteint en moyenne 63 % des niveaux d'avant le verrouillage au cours de la dernière semaine de mars, selon les données compilées par Centre for Cities, ce qui la place en queue de liste d'une liste de 63 villes suivies par le groupe.

Après avoir surmonté la pandémie, les propriétaires sont maintenant confrontés à une potentielle récession économique et à une crise du coût de la vie qui pourraient entraîner une diminution des dépenses dans les restaurants et les magasins.

Dans ce contexte, les analystes ont déclaré que l'accord de Shaftesbury et Capco était logique pour réduire les frais généraux et renforcer leur pouvoir de négociation avec les locataires.

"Étant donné le chevauchement des portefeuilles, des stratégies et de la propriété, il n'est guère nécessaire que deux entités corporatives opèrent aussi près l'une de l'autre", a déclaré la société de courtage Numis dans un rapport, ajoutant qu'elle pensait que leurs coûts administratifs combinés pourraient être réduits d'au moins un cinquième.

DEMANDES D'INVESTISSEMENT

Selon les experts immobiliers, il est particulièrement intéressant pour les propriétaires de se regrouper afin d'entreprendre de plus grands projets de réaménagement lorsque les demandes des occupants évoluent rapidement.

La demande de commerces et de bureaux a été endommagée par la pandémie, tandis que la demande résidentielle a mieux résisté, ce qui incite à repenser les portefeuilles.

La pression des investisseurs et des occupants pour rendre les propriétés plus écologiques nécessite également des investissements.

"L'un des principaux moteurs est la capacité à se développer afin de lever des capitaux pour investir dans ces actifs", a déclaré Simon Rawlinson, associé du cabinet de conseil immobilier Arcadis.

L'essor du développement dans le West End de Londres, en particulier autour des nouvelles stations de la ligne Crossrail tant attendue, qui doit ouvrir dans quelques semaines, signifie que des entreprises comme Capco et Shaftesbury ne veulent pas être laissées pour compte.

"La grande rue va de crise en crise", a déclaré Quinio du Centre for Cities. "Mais étant donné les forces fondamentales de l'économie du centre-ville de Londres, son avenir et son succès ne sont pas vraiment remis en question."

(1 $ = 0,8118 livre)


© Zonebourse avec Reuters 2022
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VONOVIA SE -0.78%27.84 Cours en différé.-42.14%
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