Argan : Comptes consolidés semestriels au 30 juin 2020, 31 juillet 2020

Le 31 juillet 2020 à 15:45

ARGAN

Société anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital de 44.618.454 Euros

Siège social : 21, rue Beffroy

92200 Neuilly sur Seine

R.C.S. Nanterre B 393 430 608

Comptes semestriels consolidés au 30 juin 2020

Du 1er janvier au 30 juin 2020

ARGAN SA	2
Comptes consolidés au 30 juin 2020

I - Bilan consolidé

ACTIF (En milliers d'euros)	Notes	30.06.2020	31.12.2019
Actifs non courants :
Goodwill	8	55 648	55 648
Autres immobilisations incorporelles	9	12	18
Droits d'utilisation IFRS 16	9	64 973	64 098
Immobilisations corporelles	10	11 701	11 787
Immobilisations en-cours	11.1	116 665	54 346
Immeubles de placement	11.2	2 677 100	2 670 452
Participations entreprises associés	17	918	1 073
Instruments financiers dérivés	12
Autres actifs non courants	13	1 118	1 127
Total actifs non courants		2 928 137	2 858 551
Actifs courants :
Créances clients	14	51 260	40 643
Autres actifs courants	15	32 684	30 535
Autres actifs financiers à la juste valeur par résultat
Trésorerie et équivalents de trésorerie	16	29 070	16 721
Total actifs courants		113 014	87 898
Actifs destinés à être cédés
TOTAL ACTIF		3 041 151	2 946 449

PASSIF (En milliers d'euros)	Notes	30.06.2020	31.12.2019
Capitaux propres :
Capital	18.1	44 618	44 424
Primes	18.1	295 733	330 692
Réserves		869 174	659 892
Impact IFRS 16 première application (1)			-3 167
Titres d'autocontrôle	18.3	-170	-74
Réévaluation des instruments financiers	12	-9 982	-8 083
Résultat		49 612	215 037
Total des capitaux propres part des propriétaires de la société
mère		1 248 985	1 238 722
Intérêts minoritaires		4	4
Total des capitaux propres consolidés		1 248 989	1 238 726
Passifs non courants :
Part à long terme des dettes financières	19	1 477 046	818 341
Part à long terme des dettes de loyers IFRS 16	19	68 534	67 402
Instruments financiers dérivés	12	9 295	5 703
Dépôts de garantie	20	8 794	7 839
Provisions	21
Dettes d'impôt à long terme (Exit tax - SIIC)	22
Total des passifs non courants		1 563 669	899 285
Passifs courants :
Part à court terme des dettes financières	19	108 827	60 696
Part de financement à court terme (opération Cargo)	19		645 000
Part à court terme des dettes de loyers IFRS 16	19	1 525	1 455
Instruments financiers dérivés	12
Dettes d'impôt à court terme (Exit tax - SIIC - Impôts courants)	22
Dettes sur immobilisations		29 476	26 587
Provisions	21
Autres passifs courants	23	88 665	74 701
Total des passifs courants		228 493	808 439
TOTAL PASSIF		3 041 151	2 946 449

Lors de la mise en place de la norme IFRS 16 au 1er janvier 2019, l'impact sur les capitaux propres a été précisé. A partir de l'exercice 2020, l'impact de la norme IFRS 16 est comptabilisé en réserves consolidées.

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Comptes consolidés au 30 juin 2020

II - Compte de résultat consolidé

Période du 1erjanvier 2020 au 30 juin 2020

En milliers d'euros	Notes	30.06.2020	30.06.2019
Revenus locatifs		69 505	45 122
Produits et charges locatives		-1 171	7
Autres produits et charges sur immeubles		1 140	1 198
Revenus nets des immeubles	24	69 475	46 327
Autres produits de l'activité
Charges de personnel		-2 287	-2 932
Charges externes		-1 000	-1 587
Impôts et taxes		-764	-875
Dotations aux amortissements et provisions (1)		-1 186	-778
Autres produits et charges d'exploitation		-23	113
Résultat opérationnel courant		64 215	40 267
Résultat des cessions	11	-83	-263
Variation de la juste valeur des immeubles de placement	11	5 681	127 680
Résultat opérationnel		69 813	167 685
Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie	25	-6	87
Coût de l'endettement financier brut	25	-18 069	-9 650
Coût de l'endettement financier net	25	-18 075	-9 563
Autres produits et charges financiers	26	-1 971	-2 060
Charge ou produit d'impôt	27		-301
Quote part de résultat des entreprises associées	17	-155	1 428
Résultat net		49 611	157 188
Porteurs de capitaux de la société mère		49 612	157 189
Participations ne conférant pas le contrôle		0	-1
Résultat par action en euros	28	2,22	9,55
Résultat dilué par action en euros	28	2,23	9,55

dont dotations liées aux droits d'utilisation IFRS 16 : 1 050K€

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Comptes consolidés au 30 juin 2020

	III - Etat des produits et charges comptabilisés

	En milliers d'euros	Notes	30.06.2020	30.06.2019
	Résultat de la période		49 611	157 188
	Partie efficace des gains et pertes sur instruments
	de couverture	12	-793	-2 154
	Total des gains et pertes comptabilisés
	directement en capitaux propres		-793	-2 154
	Résultat de la période et gains et pertes
	comptabilisés directement en capitaux propres		48 819	155 034
	- Dont part du Groupe		48 819	155 034
	- Dont part des participations ne conférant pas le
	contrôle		0	-1

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Comptes consolidés au 30 juin 2020

IV - Tableau des flux de trésorerie consolidés

En milliers d'euros	Notes	30.06.2020	30.06.2019
Résultat net consolidé (y compris intérêts minoritaires)		49 611	157 188
Dotations nettes aux amortissements et provisions		1 186	531
Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur des	11	-5 681	-127 680
immeubles de placement

Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur des	12	1 971	2 026
instruments dérivés

Charges calculées		-272	986
Résultat sur cessions d'actifs, subventions reçues	11	83	263
Quote-part de résultat liée aux entreprises associées		155	-1 428
Coût de l'endettement financier net	25	18 075	9 563
Charge d'impôt (y compris impôts différés)	27		301
Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement		65 128	41 750
financier et avant impôt (A)

Impôts courants (B)		1 623	-1 895
Variation du B.F.R. lié à l'activité (C)		962	-19 658
Flux net de trésorerie dégagé par l'activité (D) = (A + B + C)		67 713	20 197
Acquisitions d'immobilisations corporelles et incorporelles		-67 778	-57 936
Cessions d'immobilisations	11	69	17
Acquisitions d'immobilisations financières	13	-54	-235
Diminutions des immobilisations financières
Incidence des regroupements d'entreprise - Portimmo	30		-6 441
Dividendes reçus (sociétés mises en équivalence)	17		5 588
Variation des dettes sur achat d'immobilisations		2 889	7 616
Autres flux liés aux opérations d'investissement		-2	-136
Flux net de trésorerie lié aux opérations d'investissement (E)		-64 876	-51 528

Augmentation et réduction de capital			0
Achat et revente d'actions propres	18.3	-87	111
Subvention d'investissement reçue
Dividende payé (actionnaires de la société mère et minoritaires)	18.2	-38 175	-10 197
Encaissements liés aux emprunts		728 874	71 500
Remboursements d'emprunts et dettes financières	19.1	-667 126	-24 200
Paiement de la dette de loyers IFRS 16	19.1	-744	-539
Variation de trésorerie liée aux charges et produits financiers		-13 944	-7 597
Autres flux liés aux opérations de financement (avances preneurs)
Flux net de trésorerie lié aux opérations de financement (F)		8 798	29 077
Variation de la trésorerie nette ( D + E + F)		11 635	-2 254
Trésorerie d'ouverture		16 664	25 617
Trésorerie de clôture	29	29 043	23 364

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Comptes consolidés au 30 juin 2020

V - Tableau de variation des capitaux propres consolidés

					Gains et			Capitaux
		Primes et		Actions	pertes compta-		Capitaux	propres	Total capitaux
(En milliers d'euros)	Capital	IFRS 16	bilisés en	Résultats	propres	part des
Réserves	propres	propres
			capitaux		part du groupe	mino-

					propres			ritaires

Capitaux propres au 31 décembre 2018	32 755	480 218	0	-181	-3 843	144 525	653 472	5	653 477

Dividende	491	11 418				-22 106	-10 197		-10 197
Affectation résultat non distribué		125 335			-2 917	-122 419	0		0
Impact IFRS 16 première application au			-3 167				-3 167		-3 167
01/01/19

Actions propres				107			107		107
Attribution d'actions gratuites		2 079					2 079		2 079
Incidence variation de périmètre - Cargo	11 178	371 470					382 648		382 648
(1)

Résultat de cession d'actions propres		62					62		62
Résultat global au 31 décembre 2019					-1 324	215 036	213 712	-1	213 712

Capitaux propres au 31 décembre 2019	44 424	990 584	-3 167	-74	-8 083	215 036	1 238 722	4	1 238 726

Dividende	111	3 994				-42 280	-38 175		-38 175
Affectation résultat non distribué		173 862			-1 106	-172 756	0		0
Impact IFRS 16 première application au		-3 167	3 167				0		0
01/01/19

Actions propres				-96			-96		-96
Attribution d'actions gratuites		-272					-272		-272
Augmentation du capital	83	-83					0		0
Résultat de cession d'actions propres		10					10		10
Résultat global au 30 juin 2020					-793	49 611	48 819		48 819
Autres variations		-23					-23		-23

Capitaux propres au 30 juin 2020	44 618	1 164 904	0	-170	-9 982	49 611	1 248 985	4	1 248 989

L'impact des 382,6 M€ concerne :
- Le prix d'émission des titres (actions émises) : 279,5 M€
- L'effet du regroupement d'entreprise conformément à la norme IFRS 3 : 104 M€
- Les frais d'acquisition imputés :- 0,9 M€

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Comptes consolidés au 30 juin 2020

VI - Annexe aux comptes consolidés

Période du 1er janvier au 30 juin 2020

1.	INFORMATIONS GENERALES ...........................................................................................................................	9
2.	FAITS CARACTERISTIQUES...............................................................................................................................	9
3. CONTEXTE DE L'ELABORATION DES ETATS FINANCIERS CONSOLIDES..........................................	9
4. PRINCIPES GENERAUX D'EVALUATION ET DE PREPARATION ..........................................................	10
5. RECOURS A DES ESTIMATIONS .....................................................................................................................	10
6.	PRINCIPES, REGLES ET METHODES COMPTABLES ................................................................................	11
		METHODES DE CONSOLIDATION ..................................................................................................................	11
		PERIODE DE CONSOLIDATION ......................................................................................................................	11
		OPERATIONS RECIPROQUES.........................................................................................................................	11
		REGROUPEMENTS D'ENTREPRISES ..............................................................................................................	11
		IMMOBILISATIONS INCORPORELLES............................................................................................................	11
	6.5.1. Droits d'utilisation relatifs aux contrats de location ................................................................................	11
	6.5.2.	Autres immobilisations incorporelles........................................................................................................	12
		IMMEUBLES DE PLACEMENT (IAS 40) .........................................................................................................	12
	6.6.1.	Méthodologie.............................................................................................................................................	12
	6.6.2.	Juste Valeur...............................................................................................................................................	12
		CONTRATS DE LOCATION-FINANCEMENT PORTANT SUR LES IMMEUBLES DE PLACEMENT.......................	13
		IMMOBILISATIONS CORPORELLES ...............................................................................................................	13
		IMMEUBLES DE PLACEMENT EN COURS .......................................................................................................	13
		DEPRECIATION DES GOODWILLS ET DES IMMOBILISATIONS ......................................................................	13
	6.10.1.	Dépréciation des goodwills .......................................................................................................................	13
	6.10.2.	Dépréciation des immobilisations .............................................................................................................	14
		CREANCES CLIENTS ET AUTRES DEBITEURS ................................................................................................	14
		ACTIFS FINANCIERS......................................................................................................................................	14
	6.12.1.	Actifs financiers détenus jusqu'à l'échéance ............................................................................................	15
	6.12.2.	Actifs financiers disponibles à la vente .....................................................................................................	15
	6.12.3.	Prêts et créances .......................................................................................................................................	15
	6.12.4.	Instruments financiers ...............................................................................................................................	15
	6.12.5.	Actifs financiers à la juste valeur par résultat ..........................................................................................	16
	6.12.6.	Trésorerie et équivalents de trésorerie......................................................................................................	16
	6.12.7.	Actifs destinés à être cédés ........................................................................................................................	16
		CAPITAUX PROPRES......................................................................................................................................	16
	6.13.1.	Titres d'autocontrôle.................................................................................................................................	16
	6.13.2.	Subventions d'investissement ....................................................................................................................	16
	6.13.3.	Plan d'attribution d'actions gratuites .......................................................................................................	16
		DETTES FINANCIERES...................................................................................................................................	17
		DEPOTS DE GARANTIE REÇUS DES PRENEURS..............................................................................................	17
		PROVISIONS ..................................................................................................................................................	17
		FOURNISSEURS..............................................................................................................................................	17
		IMPOTS..........................................................................................................................................................	17
	6.18.1.	Impôts courants .........................................................................................................................................	17
	6.18.2.	Impôts différés ...........................................................................................................................................	18
	6.18.3.	Régime SIIC ..............................................................................................................................................	18
		AVANTAGES POSTERIEURS A L'EMPLOI CONSENTIS AUX SALARIES ...........................................................	18
		REVENUS LOCATIFS......................................................................................................................................	18
		PRODUITS ET CHARGES LOCATIVES.............................................................................................................	18
		AUTRES PRODUITS ET CHARGES SUR IMMEUBLES.......................................................................................	19
		RESULTAT PAR ACTION ................................................................................................................................	19
		PRESENTATION DES ETATS FINANCIERS ......................................................................................................	19
		SECTEURS OPERATIONNELS .........................................................................................................................	19
		GESTION DES RISQUES..................................................................................................................................	20
	6.26.1.	Risque de marché ......................................................................................................................................	20
	6.26.2.	Risque de contrepartie ..............................................................................................................................	20
	6.26.3.	Risques de liquidité et de crédit ................................................................................................................	20
	6.26.4.	Risque de taux ...........................................................................................................................................	20
	6.26.5.	Risque de marché actions..........................................................................................................................	20
	6.26.6.	Risque lié à l'évaluation du patrimoine ....................................................................................................	20

ARGAN SA	8
Comptes consolidés au 30 juin 2020
	6.26.7. Risque lié au maintien du Régime SIIC .....................................................................................................	21
7.	PERIMETRE DE CONSOLIDATION.................................................................................................................	22
8.	GOODWILL ...........................................................................................................................................................	22
9.	IMMOBILISATIONS INCORPORELLES .........................................................................................................	22
10.	IMMOBILISATIONS CORPORELLES..........................................................................................................	23
11.	IMMEUBLES DE PLACEMENT .....................................................................................................................	23
	IMMOBILISATIONS EN COURS.......................................................................................................................	23
	IMMEUBLES DE PLACEMENT ........................................................................................................................	23
	HIERARCHIE DES JUSTES VALEURS..............................................................................................................	24
	RECAPITULATIF DES IMMEUBLES DE PLACEMENT ET DES IMMOBILISATIONS EN COURS..........................	24
	RESULTAT DE CESSION DES IMMEUBLES .....................................................................................................	27
	LOYERS MINIMAUX A RECEVOIR..................................................................................................................	27
12.	INSTRUMENTS FINANCIERS DERIVES ET GESTION DU RISQUE DE TAUX D'INTERET ...........	27
13.	AUTRES ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS ....................................................................................	28
14.	CREANCES CLIENTS ......................................................................................................................................	29
15.	AUTRES ACTIFS COURANTS........................................................................................................................	29
16.	TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE...............................................................................	29
17.	PARTICIPATIONS ENTREPRISES ASSOCIES ...........................................................................................	29
18.	CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES ...........................................................................................................	30
	COMPOSITION DU CAPITAL SOCIAL .............................................................................................................	30
	DIVIDENDE VERSE ........................................................................................................................................	30
	ACTIONS D'AUTOCONTROLE........................................................................................................................	30
	ACTIONS GRATUITES ....................................................................................................................................	30
19.	DETTES FINANCIERES ..................................................................................................................................	31
	VARIATION DES DETTES FINANCIERES ET GARANTIES DONNEES................................................................	31
	ECHEANCES DES DETTES FINANCIERES ET VENTILATION TAUX FIXE - TAUX VARIABLE...........................	31
	ECHEANCES DES REDEVANCES DE LOCATION-FINANCEMENT ....................................................................	32
	ENDETTEMENT FINANCIER NET ...................................................................................................................	32
20.	DEPOTS DE GARANTIE..................................................................................................................................	32
21.	PROVISIONS......................................................................................................................................................	32
22.	DETTE D'IMPOT ..............................................................................................................................................	33
23.	AUTRES PASSIFS COURANTS ......................................................................................................................	33
24.	REVENUS NETS DES IMMEUBLES..............................................................................................................	33
25.	COUT DE L'ENDETTEMENT FINANCIER NET ........................................................................................	33
26.	AUTRES PRODUITS ET CHARGES FINANCIERS ....................................................................................	34
27.	RAPPROCHEMENT DE LA CHARGE D'IMPOT .......................................................................................	34
28.	RESULTAT PAR ACTION ...............................................................................................................................	34
29.	DETAIL DE CERTAINS POSTES DU TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE ..................................	34
30.	INCIDENCE DES REGROUPEMENTS D'ENTREPRISES SUR LES FLUX DE TRESORERIE ..........	34
31.	ENGAGEMENTS HORS BILAN .....................................................................................................................	35
32.	COMPTABILISATION DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS ............................................................	35
33.	RELATIONS AVEC LES PARTIES LIEES ...................................................................................................	36
34.	EFFECTIFS.........................................................................................................................................................	36
35.	HONORAIRES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES ............................................................................	36
36.	EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE.......................................................................................	36

ARGAN SA

Comptes consolidés au 30 juin 2020

1. Informations générales

La Société ARGAN est une société dont l'activité est centrée sur la construction, l'acquisition et la location de bases logistiques et d'entrepôts.

La société et sa filiale « Immo CBI » sont placées sous le régime fiscal des Sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) depuis le 1er juillet 2007.

Le groupe a pris une participation à hauteur de 49.9% au sein de la SCCV Nantour depuis le 9 septembre 2016.

Le 15 mai 2018, la SCI Avilog a été créée. Le groupe détient 51% des parts sociales de cette filiale.

La Société ARGAN est cotée sur NYSE Euronext Paris, compartiment B, depuis le 25 juin 2007.

2. Faits caractéristiques

ARGAN a livré au cours du 1er semestre 2020 deux extensions aux plateformes logistiques SYSCO situées à Nantes et à Tours pour une surface additionnelle totale de plus de 5 000 m2.

Par ailleurs, concernant le projet de plateforme logistique de 24 000 m² en cours de restructuration à Croissy- Beaubourg et qui s'achèvera en fin d'année, ARGAN a d'ores et déjà annoncé la location de deux premières cellules à la société POLYFLAME EUROPE, spécialiste du briquet et leader européen du marché des produits et accessoires pour fumeurs, pour une surface totale de 9 000 m².

Le premier semestre 2020 a été marqué également par la pandémie de Covid-19, une crise mondiale sans précédent. Durant cette période, la Société a mis en place des mesures sanitaires appropriées à la continuité de son fonctionnement en maintenant la sécurité de ses collaborateurs. Les chantiers, dont l'activité a été provisoirement arrêtée au cours du 2ème trimestre, ont repris progressivement et sont désormais tous en activité, permettant de limiter les décalages de livraisons et leur impact sur les revenus de l'année 2020. La société a également accompagné ses locataires les plus impactés par la crise en accordant des facilités de règlement, en mensualisant notamment la facturation trimestrielle des loyers du 2ème trimestre. A ce jour, un seul locataire, la société CELIO, connaît des difficultés entrainant son placement en procédure de sauvegarde le 22 juin 2020 (voir paragraphe 14. Créances clients). Enfin, en parallèle, la Société a sollicité de ses principaux banquiers des reports de remboursement de deux échéances trimestrielles, lui permettant de conforter sa trésorerie.

3. Contexte de l'élaboration des états financiers consolidés

Les comptes semestriels consolidés, couvrant la période du 1er janvier au 30 juin 2020, ont été arrêtés par le Directoire le 8 juillet 2020.

Conformément au règlement européen CE N° 1606/2002 du 19 juillet 2002 sur les normes internationales, les comptes consolidés du groupe ARGAN sont établis conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne. Ce référentiel est disponible sur le site internet de la Commission Européenne (http://ec.europa.eu/internal_market/accounting/ias_fr.htm#adopted-commission).

Les normes et interprétations applicables pour le Groupe depuis le 1er janvier 2020, ci-après listées, n'ont pas d'impact significatif sur ses résultats et sa situation financière :

Amendements à IAS 1 et à IAS 8 : modification de la définition du terme « significatif » (publié le 31 octobre 2018),
Amendements à IAS 39, IFRS 7 et IFRS 9 : Réforme des taux d'intérêts de référence (publié le 26 septembre 2019),
Amendements à IFRS 16 : Allègements de loyer liés à la Covid-19 (publié le 28 mai 2020),

ARGAN SA

Comptes consolidés au 30 juin 2020

Le Groupe n'a pas opté pour la mise en place des normes, amendements de normes et interprétations adoptés par l'Union Européenne pouvant faire l'objet d'une application anticipée dès 2020.

Les normes, amendements de normes et interprétation en cours d'adoption par l'Union Européenne, n'ont pas fait l'objet d'une application par anticipation.

4. Principes généraux d'évaluation et de préparation

Les états financiers sont présentés en milliers d'euros.

Ils sont établis selon le principe du coût historique à l'exception des immeubles de placement et des instruments financiers dérivés qui sont évalués à leur juste valeur.

Application de la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur »

Le Groupe ARGAN applique depuis le 1er janvier 2013 la norme IFRS 13, laquelle définit la juste valeur comme le prix qui serait perçu pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d'évaluation. La norme établit une hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux pour les données utilisées dans le cadre des évaluations :

Niveau 1 : Cours (non ajusté) sur un marché actif pour des actifs / passifs identiques et disponibles à la date d'évaluation,
Niveau 2 : Modèle de valorisation utilisant des données d'entrées observables directement ou indirectement sur un marché actif,
Niveau 3 : Modèle de valorisation utilisant des données d'entrées non observables sur un marché actif.

Le niveau hiérarchique de la juste valeur est ainsi déterminé par référence aux niveaux des données d'entrée dans la technique de valorisation. En cas d'utilisation d'une technique d'évaluation basée sur des données de différents niveaux, le niveau de la juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.

5. Recours à des estimations

L'établissement des comptes consolidés, conformément aux principes établis par les IFRS, implique que la Direction procède à un certain nombre d'estimations et retienne certaines hypothèses qui ont une incidence sur les montants portés à l'actif et au passif, et sur les montants portés aux comptes de produits et de charges au cours de l'exercice. Ces estimations sont basées sur l'hypothèse de la continuité d'exploitation et sont établies en fonction des informations disponibles lors de leur établissement.

Les principales estimations faites par la direction lors de l'établissement des états financiers portent notamment sur :

les hypothèses retenues pour la valorisation des immeubles de placement,
les dépréciations d'actifs et les provisions,
l'échéancier courant et non courant de certaines lignes de crédit en cours de tirage,
l'analyse des contrats de location et les charges locatives, taxes et assurances lorsque leur montant n'est pas définitivement connu à la clôture.

La Direction revoit régulièrement ses estimations et appréciations afin de prendre en compte l'expérience passée et d'intégrer les facteurs jugés pertinents au regard des conditions économiques. Toutefois, les hypothèses ayant par nature un caractère incertain, les réalisations pourront s'écarter des estimations.

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6. Principes, règles et méthodes comptables

Méthodes de consolidation

Les sociétés contrôlées par le Groupe, c'est-à-dire celles sur lesquelles le Groupe dispose du pouvoir de diriger les politiques financières et opérationnelles afin d'en obtenir des avantages, sont consolidées selon la méthode de l'intégration globale.

La liste des sociétés consolidées est donnée en note 7 "Périmètre de consolidation".

Période de consolidation

Toutes les sociétés incluses dans le périmètre établissent des comptes ou des situations intermédiaires à même date que celle des comptes consolidés.

Opérations réciproques

Les créances, dettes, produits et charges résultant d'opérations entre les sociétés consolidées sont éliminés.

Regroupements d'entreprises

Les regroupements d'entreprises sont traités conformément à la norme IFRS 3. Selon cette méthode, lors de la première consolidation d'une entité sur laquelle le Groupe acquiert un contrôle exclusif, les actifs acquis et les passifs, ainsi que les passifs éventuels sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition.

La différence éventuelle entre le Goodwill et la part d'intérêt de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et passifs acquis est inscrite dans le poste Goodwill.

Immobilisations incorporelles

6.5.1.Droits d'utilisation relatifs aux contrats de location

Les contrats de location sont comptabilisés au bilan dès l'origine du contrat de location pour la valeur actualisée des paiements futurs. Ces contrats sont enregistrés en « obligations locatives » au passif avec inscription à l'actif en « droits d'utilisation relatifs aux contrats de location ».

Le Groupe a retenu la méthode rétrospective simplifiée en appliquant les mesures simplificatrices prévues par la norme.

Exclusion des contrats suivants :

Les baux tacites ou à moins d'un an ; et
Les contrats portant sur des actifs d'une valeur inférieure à 5 000 euros.

Le groupe a fait le choix d'exclure les coûts directs initiaux dans la détermination du droit d'utilisation.

Les actifs en location concernent uniquement des baux relatifs à des terrains en amodiation (aéroports, ports,…).

Ils sont amortis sur la durée du contrat qui correspond en général à la durée ferme du contrat sauf si une intention de renouveler ou de résilier le contrat est connue. Au compte de résultat, les charges d'amortissement sont comptabilisées dans la marge opérationnelle et les charges d'intérêts dans le résultat financier.

Le taux d'actualisation utilisé est basé sur la base du taux moyen d'endettement du groupe au 1er janvier 2020, adapté pour tenir compte de la durée moyenne de l'ensemble des contrats concernés soit 40 ans. Le taux d'actualisation pour évaluer la dette de loyer est de 2.241% pour tous les contrats en cours au 1er janvier 2020.

Le groupe n'a pas identifié de sortie de trésorerie future non prise en compte dans l'évaluation des obligations locatives (loyers variables, options de prolongation, garanties de valeur résiduelle,…).

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6.5.2.Autres immobilisations incorporelles

Les autres immobilisations incorporelles acquises sont inscrites au bilan à leur coût d'acquisition diminué du cumul des amortissements et des pertes de valeur. Elles sont essentiellement constituées par des licences d'utilisation de logiciels informatiques de faible valeur unitaire.

Immeubles de placement (IAS 40)

Les biens immobiliers détenus directement ou dans le cadre de contrat de location financement pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux, sont classés en « Immeubles de placement » au bilan.

Le patrimoine immobilier est exclusivement constitué d'immeubles en construction et d'immeubles loués en location simple répondant à la définition des immeubles de placement.

ARGAN a opté pour la valorisation de ses immeubles de placement à la juste valeur telle que définie par la norme IFRS 13 (voir note 4). Ces immeubles ne font par conséquent l'objet ni d'amortissements, ni de dépréciations.

Les immeubles en construction ou en cours de développement sont comptabilisés à la juste valeur lorsque celle-ci peut être évaluée de façon fiable. La société considère que la juste valeur peut être évaluée de façon fiable dès lors qu'il n'y a plus d'incertitudes majeures sur le prix de revient des constructions. Le groupe considère qu'il est en mesure de valoriser l'immeuble quand le taux d'avancement est supérieur à 50%. Pour le cas où la juste valeur ne pourrait être déterminée de manière fiable, l'immeuble est comptabilisé à sa dernière valeur connue augmentée des coûts éventuellement immobilisés sur la période.

La juste valeur est retenue sur la base d'évaluations réalisées par un expert indépendant et reconnu. Les expertises répondent aux normes professionnelles nationales du rapport COB / AMF de février 2000 (Barthes de Ruyter) et de la charte d'expertise en évaluation immobilière élaborée sous l'égide de l'I.F.E.I Les expertises répondent également aux normes professionnelles Européennes TEGOVA. L'évaluation du portefeuille a été faite notamment en accord avec la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière.

Dans son rapport d'expertise au 30 juin 2020, l'expert indépendant précise que « l'épidémie de Covid-19, déclarée par l'Organisation Mondiale de la Santé comme une pandémie mondiale, a eu un impact sur les marchés financiers mondiaux. En France, à la date d'expertise, le marché immobilier offre assez de transparence nous permettant de baser nos expertises. Néanmoins, compte tenu du caractère encore incertain de la crise sanitaire sur le marché immobilier, nous recommandons de revoir régulièrement la valorisation de ces actifs. ». L'évaluation du portefeuille est réalisée par l'expert indépendant sur une base semestrielle, la valorisation des actifs sera donc revue à l'occasion de la clôture annuelle.

6.6.1.Méthodologie

La méthodologie retenue est principalement la technique de capitalisation du revenu net ou d'actualisation de flux futurs. Cette dernière méthode a été privilégiée compte tenu de la diminution des périodes fermes pour la plupart des actifs et de l'évolution complexe des flux prévus dans les baux.

Les valeurs sont retenues hors droits et hors frais. L'écart entre les justes valeurs d'une période à l'autre est enregistré en résultat.

La variation de juste valeur de chaque immeuble inscrite au compte de résultat est déterminée comme suit :

Valeur de marché n - (valeur de marché n-1 + montant des travaux et dépenses capitalisés de l'exercice n).

Les dépenses capitalisées correspondent aux prix, droits de mutation et frais d'acquisition des immeubles.

Le résultat de cession d'un immeuble de placement est la différence entre :

le prix net vendeur encaissé sous déduction des frais afférents et des garanties locatives octroyées,
et, la dernière juste valeur enregistrée au bilan de clôture de l'exercice précédent.

6.6.2.Juste Valeur

L'évaluation de la juste valeur doit tenir compte de l'utilisation optimale de l'actif (« highest and best use »). Le Groupe ARGAN n'a pas identifié d'utilisation optimale d'un actif différente de l'utilisation actuelle. De ce

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fait, la mise en œuvre d'IFRS 13 n'a pas conduit à modifier les hypothèses retenues pour la valorisation du patrimoine.

L'évaluation à la juste valeur des immeubles de placement implique le recours à différentes méthodes de valorisation utilisant des paramètres non observables ou observables, mais ayant fait l'objet de certains ajustements. De ce fait, le patrimoine du groupe est réputé relever, dans son ensemble, du niveau 3 au regard de la hiérarchie des justes valeurs édictées par la norme IFRS 13, nonobstant la prise en compte de certaines données observables de niveau 2, tel que détaillé ci-après.

Paramètres principaux	Niveau

Entrepôts et Bureaux

- taux de rendement	3
- taux d'actualisation et taux de
rendement de sortie du DCF	3
- valeur locative de marché	3
- loyer couru	2

Contrats de location-financement portant sur les immeubles de placement

Les locations d'immobilisations corporelles en vertu desquelles la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété revient au Groupe sont classées en tant que contrats de location-financement. La juste valeur des immeubles faisant l'objet d'un contrat de location-financement est inscrite à l'actif. La dette en capital envers le crédit-bailleur est enregistrée en passifs courants et non courants.

A la clôture, les immeubles concernés sont comptabilisés selon la méthode de la juste valeur (cf. § 6.6).

Chaque paiement au titre des contrats de location est ventilé entre la charge financière et l'amortissement du solde de la dette.

Immobilisations corporelles

Les immobilisations corporelles hors immeubles de placement sont comptabilisées au coût diminué du cumul des amortissements et des pertes de valeur.

Les amortissements sont comptabilisés en charges selon le mode linéaire sur la durée d'utilité estimée des immobilisations corporelles. Les composants ayant des durées d'utilité plus courtes que la durée de l'immobilisation à laquelle ils se rattachent sont amortis sur leur durée d'utilisation propre.

Les durées d'utilité estimées sont de :

Constructions : 10 à 60 ans,
Autres immobilisations corporelles : 3 à 10 ans.

Immeubles de placement en cours

Les terrains d'assiette d'une opération de construction, ainsi que les constructions en cours, d'un ensemble immobilier destiné à la location sont comptabilisés en immeuble de placement en cours selon les modalités d'évaluation décrites en § 6.6 « immeubles de placement (IAS 40) ».

Dépréciation des goodwills et des immobilisations

6.10.1. Dépréciation des goodwills

Une UGT unique est reconnue au sein du groupe.

L'Unité Génératrice de Trésorerie unique à laquelle a été affecté le goodwill est soumise à un test de dépréciation annuellement, ou plus fréquemment s'il y a une indication que l'unité pourrait avoir subi une perte de valeur.

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La valeur au bilan des goodwill est comparée à la valeur recouvrable qui correspond à la valeur la plus élevée entre la valeur d'utilité et la juste valeur (diminuée des coûts de cession). Afin de déterminer leur valeur recouvrable, les actifs immobilisés auxquels il n'est pas possible de rattacher directement des flux de trésorerie indépendants sont regroupés au sein de l'Unité Génératrice de Trésorerie (UGT).

La valeur d'utilité de l'UGT est déterminée par la méthode des flux de trésorerie futurs actualisés (DCF) sur cinq ans.

La valeur recouvrable ainsi déterminée de l'UGT est ensuite comparée à la valeur contributive au bilan consolidé des actifs testés (y compris le goodwill). Une perte de valeur est comptabilisée, le cas échéant, si cette valeur au bilan est supérieure à la valeur recouvrable de l'UGT et est imputée en priorité aux goodwill et est par la suite imputée aux autres actifs de l'unité au prorata de la valeur comptable de chacun des actifs compris dans l'unité. La perte de valeur est d'abord portée en réduction de la valeur comptable de tout goodwill affecté à l'unité.

Cette perte de valeur est comptabilisée en résultat opérationnel. Une perte de valeur comptabilisée pour un goodwill n'est pas reprise dans une période ultérieure.

Au 30 juin 2020, les cash flow de la Société ont été peu impactés par la situation sanitaire liée au Covid-19. La valeur à dire d'expert du portefeuille immobilier est restée stable. Enfin, le cours de bourse de l'action ARGAN est passé de 77,60 € au 31 décembre 2019 à 81,40 € au 30 juin 2020, pour un ANR hors droit qui est passé quant à lui de 55,80 € à 56 €. Aucun indice de perte de valeur n'ayant donc été identifié, le goodwill n'a pas été déprécié au 30 juin 2020.

6.10.2. Dépréciation des immobilisations

Les immobilisations incorporelles à durée indéfinie sont soumis à un test de dépréciation lors de chaque clôture annuelle ou semestrielle et chaque fois qu'il existe un indice quelconque montrant qu'une diminution de valeur a pu se produire. Les autres immobilisations incorporelles et les immobilisations corporelles font également l'objet d'un tel test chaque fois qu'un indice de perte de valeur existe.

La perte de valeur est la différence entre la valeur nette comptable et la valeur recouvrable de l'actif, celle-ci étant sa valeur d'utilité ou sa valeur de vente, sous déduction des coûts de cession, si cette dernière est supérieure à la valeur d'utilité.

Les immeubles de placement ne font l'objet d'aucune dépréciation du fait qu'ils sont évalués à leur juste valeur.

Créances clients et autres débiteurs

Les créances clients sont initialement comptabilisées à leur juste valeur puis, lorsque l'impact est significatif, ultérieurement évaluées à leur coût amorti à l'aide de la méthode du taux d'intérêt effectif, déduction faite des provisions pour dépréciation. Le modèle de dépréciation exige de comptabiliser les pertes de crédit attendues (Expected Credit Losses ou "ECL") sur les créances résultant de contrats de location et créances commerciales. Cette nouvelle approche vise à anticiper au plus tôt la comptabilisation des pertes attendues tandis que le modèle de provisionnement antérieur à IFRS 9, était conditionné par la constatation d'un évènement objectif de perte avérée. Le montant de la dépréciation représente la différence entre la valeur comptable de l'actif et la valeur des flux de trésorerie futurs estimés, actualisée au taux d'intérêt effectif initial. La valeur comptable de l'actif est diminuée via un compte de dépréciation et le montant de la perte est comptabilisé au compte de résultat. Lorsqu'une créance est irrécouvrable, elle est décomptabilisée en contrepartie de la reprise de la dépréciation des créances. Les recouvrements de créances précédemment décomptabilisées sont crédités dans le compte de résultat.

Actifs financiers

Les actifs financiers comprennent les actifs détenus jusqu'à leur échéance, les actifs disponibles à la vente, les prêts et les créances, les instruments dérivés actifs, les actifs à la juste valeur par résultat et les disponibilités et équivalents de trésorerie.

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6.12.1. Actifs financiers détenus jusqu'à l'échéance

Ces actifs sont exclusivement des titres à revenu fixe ou déterminable et à échéance fixe, autres que les prêts et créances, que le Groupe a l'intention et la capacité de détenir jusqu'à leur échéance.

Après leur comptabilisation initiale à la juste valeur, ils sont évalués et comptabilisés au coût amorti en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif et dépréciés, en cas de perte de valeur, en contrepartie du compte de résultat sous la rubrique « autres produits et charges financiers ».

Le Groupe n'a pas de tels placements au 30 juin 2020.

6.12.2. Actifs financiers disponibles à la vente

Les actifs disponibles à la vente comprennent principalement les titres de participation non consolidés et les valeurs mobilières ne répondant pas à la définition des autres catégories d'actifs financiers.

Les actifs financiers disponibles à la vente sont évalués à leur juste valeur à chaque clôture. Les variations de la juste valeur des titres sont comptabilisées en capitaux propres.

La juste valeur correspond au prix du marché pour les titres cotés ou à une estimation de la valeur d'utilité pour les titres non cotés.

Le Groupe n'a pas de tels placements au 30 juin 2020.

6.12.3. Prêts et créances

Il s'agit d'actifs financiers assortis de paiements déterminés ou déterminables qui ne sont pas cotés sur un marché actif. Comptabilisés à l'émission à la juste valeur puis au coût amorti en utilisant la méthode du taux effectif, ils sont dépréciés, en cas de pertes de valeur, en contrepartie du compte de résultat sous la rubrique « autres produits et charges financiers ».

Le poste « Prêts et créances » non courant comprend les dépôts et cautionnements versés dont l'échéance est supérieure à douze mois.

Les autres actifs financiers dont l'échéance est inférieure à douze mois et qui ne sont pas qualifiés « d'actifs financiers à la juste valeur par résultat » sont présentés au bilan en actif courant dans le poste « autres actifs courants ».

6.12.4. Instruments financiers

La norme IFRS 13 requiert de tenir compte du risque de crédit des contreparties (i.e. le risque qu'une contrepartie manque à l'une de ses obligations) dans l'évaluation de la juste valeur des actifs et des passifs financiers.

IFRS 13 conserve les obligations d'information sur la hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux de l'IFRS 7, qui exige qu'une entité établisse une différence entre les justes valeurs des actifs financiers et passifs financiers en fonction du caractère observable des données d'entrée utilisées pour déterminer la juste valeur.

Au 31 décembre 2013, la première application d'IFRS 13 par le groupe n'avait pas remis en cause la hiérarchie de la juste valeur des instruments financiers, jusqu'alors de niveau 2 selon IFRS 7 (modèle de valorisation reposant sur des données de marché observables) dans la mesure où l'ajustement au titre du risque de crédit est considéré comme une donnée d'entrée observable.

Les emprunts initialement émis à taux variable exposent le Groupe au risque de flux de trésorerie sur taux d'intérêt. Les emprunts initialement émis à taux fixe exposent le Groupe au risque de variation de juste valeur d'un instrument lié à l'évolution des taux d'intérêt.

Le groupe utilise des instruments dérivés pour la couverture de ses dettes à taux variable contre le risque de taux (couverture de flux de trésorerie futurs) et applique la comptabilité de couverture lorsque les conditions de documentation et d'efficacité sont remplies :

Les dérivés qui ne répondent pas aux critères d'éligibilité de la comptabilité de couverture sont enregistrés au bilan à leur juste valeur avec inscription des variations de juste valeur au compte de résultat.
L'efficacité de la couverture est démontrée si les variations de flux de trésorerie de l'élément couvert sont compensées par les variations de l'instrument de couverture dans un intervalle compris entre 80 et 125 pour cent. Dans ce cas, la partie efficace de la variation de juste valeur de l'instrument de

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couverture est enregistrée par contrepartie des capitaux propres, la variation de juste valeur de la partie couverte de l'élément couvert n'étant pas enregistrée au bilan. La variation de valeur de la part inefficace est enregistrée immédiatement en résultat de la période. Les gains ou pertes accumulés en capitaux propres sont repris en résultat dans la même rubrique que l'élément couvert pendant les mêmes périodes au cours desquelles le flux de trésorerie couvert affecte le résultat.

La juste valeur des instruments dérivés est évaluée par des modèles communément admis (méthode d'actualisation des cash flows futurs,…) et fondée sur des données de marché. Le risque de crédit des contreparties dans l'évaluation de la juste valeur des instruments financiers du Groupe au 30 juin 2020 n'a pas eu d'impact significatif.

Les dérivés sont classés au bilan en fonction de leur date de maturité.

6.12.5. Actifs financiers à la juste valeur par résultat

Les actifs financiers évalués à leur juste valeur par contrepartie du résultat sont des actifs financiers détenus à des fins de transaction, c'est-à-dire acquis dès l'origine dans le but d'être revendus à court terme, ou des actifs volontairement enregistrés dans cette catégorie, car gérés sur la base d'une valeur liquidative représentative de la juste valeur, dont l'échéance à l'origine est supérieure à trois mois.

Les actifs financiers à leur juste valeur en contrepartie du résultat sont présentés dans le tableau des flux de trésorerie sous la rubrique « Variation du fonds de roulement ».

La juste valeur inscrite à l'actif correspond à la valorisation communiquée par les établissements bancaires et les variations de juste valeur sont comptabilisées dans le compte de résultat.

6.12.6. Trésorerie et équivalents de trésorerie

Ce poste comprend les disponibilités, les placements à court terme ainsi que les autres instruments liquides et facilement convertibles dont le risque de perte de valeur est négligeable et dont la maturité est de trois mois au plus au moment de leur date d'acquisition. Les placements à plus de trois mois, de même que les comptes bancaires bloqués ou nantis sont exclus de la trésorerie. La trésorerie et les équivalents de trésorerie sont comptabilisés à la juste valeur et les variations de valeur sont enregistrées en résultat.

6.12.7. Actifs destinés à être cédés

Un actif immobilisé, ou un groupe d'actifs et de passifs, est détenu en vue de la vente quand sa valeur comptable sera recouvrée principalement par le biais d'une vente et non d'une utilisation continue. Pour que tel soit le cas, l'actif doit être disponible en vue de sa vente immédiate et sa vente doit être hautement probable. Les actifs et passifs concernés sont reclassés en « Actifs ou passifs destinés à être cédés » sans possibilité de compensation et évalués à la plus faible de leur valeur comptable ou de leur juste valeur nette des frais de cession. La juste valeur des immeubles sous promesse de vente correspond à la valeur de vente inscrite dans la promesse, nette des frais de cession à la charge du Groupe.

Capitaux propres

6.13.1. Titres d'autocontrôle

Conformément à la norme IAS 32, les titres d'autocontrôle ainsi que les coûts de transaction directement liés sont enregistrés en déduction des capitaux propres consolidés. Lors de leur cession, la contrepartie est comptabilisée en capitaux propres.

6.13.2. Subventions d'investissement

Les subventions d'investissement reçues sont toutes liées à des immeubles de placement. Lors de leur obtention, elles sont déduites de la valeur de l'actif subventionné.

6.13.3. Plan d'attribution d'actions gratuites

Le 20 juillet 2016, le Directoire a mis en place un plan d'attribution d'actions gratuites subordonné au dépassement de certains critères de performance relatifs aux résultats des exercices 2016, 2017 et 2018. L'attribution gratuite d'actions dépend du succès du plan triennal 2016 / 2017 / 2018, qui a été mesuré le 31 décembre 2018, date de fin de ce plan triennal.

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Au cours de sa séance du 15 janvier 2019, le Directoire a attribué en une seule fois 41 968 actions de la société au bénéfice des membres du Directoire de la société. Ces actions gratuites ne pourront être acquises définitivement par les attributaires visés ci-dessus qu'à l'issue d'une période d'un an à compter dudit Directoire.

En application de la norme IFRS 2 "Paiements fondés sur des actions", la juste valeur de ces actions gratuites est représentative d'une charge qui sera enregistrée linéairement à compter de leur attribution sur la durée de 1an nécessaire pour que l'attribution devienne définitive. La juste valeur de l'action gratuite a été déterminée selon le cours à la date d'attribution diminué des dividendes futurs connus. Ces charges complémentaires sont classées en frais de personnel.

Dettes financières

Les emprunts portant intérêts sont comptabilisés initialement à la juste valeur diminuée du montant des coûts de transaction attribuables. Après la comptabilisation initiale, ils sont évalués au coût amorti selon la méthode du taux d'intérêt effectif.

La partie long terme des emprunts avec une échéance supérieure à douze mois à compter de la date de clôture est classée en dettes non courantes et la partie court terme est classée en dettes courantes. Lorsque les échéances ne sont pas définitivement fixées à la date d'établissement des comptes, la société procède par estimation.

Les coûts d'emprunt sont constatés en diminution de celui-ci afin de constater le réel encaissement de trésorerie lié à la souscription de cet emprunt.

Toutefois, les coûts d'emprunt qui sont rattachables à l'acquisition ou à la production d'un bien immobilier sont incorporés comme composante du coût de l'actif lorsqu'il est probable qu'ils génèreront des avantages économiques futurs pour l'entreprise et que les coûts peuvent être évalués de façon fiable.

Dépôts de garantie reçus des preneurs

Les dépôts de garantie n'ont pas donné lieu à actualisation car l'incidence de cette dernière serait non significative.

Provisions

Conformément à la norme IAS 37 une provision est comptabilisée lorsqu'à la date de clôture, le Groupe a une obligation résultant d'un événement passé dont il est probable qu'elle provoquera une sortie de ressources représentative d'avantages économiques et que le montant de l'obligation peut être estimé de manière fiable. Le montant provisionné est actualisé au taux sans risque lorsque l'effet temps de l'argent est significatif et dans la mesure où un échéancier fiable peut être déterminé. L'augmentation des provisions enregistrée pour refléter les effets de l'écoulement du temps est inscrite en charge financière. Les provisions dont l'échéance est supérieure à un an ou n'est pas fixée sont classées en passif non courant.

Les actifs et passifs éventuels ne sont pas comptabilisés.

Fournisseurs

Les dettes fournisseurs sont évaluées à leur juste valeur lors de la comptabilisation initiale, puis au coût amorti. Lorsque les échéances de ces passifs sont brèves, les montants obtenus du fait de l'application de cette méthode sont très voisins de la valeur nominale des dettes, celle-ci étant alors retenue.

Impôts

6.18.1. Impôts courants

Certains revenus de sociétés qui ont opté pour le régime SIIC restent soumis à l'impôt sur les sociétés au taux de droit commun.

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L'activité de la SCCV Nantour n'est pas éligible au régime fiscal des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC).

6.18.2. Impôts différés

Les impôts différés sont constatés selon la méthode du report variable sur les différences temporelles entre les valeurs comptables des éléments d'actif et passif et leurs valeurs fiscales. Ils sont calculés selon la réglementation et les taux d'imposition qui ont été votés ou annoncés en date de clôture et compte tenu du statut fiscal de la société à la date d'arrêté des comptes. Les impôts différés sont calculés au taux de 28%. Les montants ainsi déterminés ne sont pas actualisés conformément aux dispositions d'IAS 12.

6.18.3. Régime SIIC

La société et sa filiale IMMO CBI sont placées sous le régime fiscal des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) depuis le 1er janvier 2007.

Le régime SIIC permet de bénéficier d'une exonération d'impôt sur les sociétés au titre des revenus locatifs et des plus-values réalisées à l'occasion de la cession d'immeubles ou de certaines participations dans des sociétés immobilières.

En contrepartie de cette exonération d'impôt, les SIIC sont soumises à une obligation de distribution à leurs actionnaires d'au moins 95 % de leurs bénéfices exonérés provenant de l'activité locative et 70 % des bénéfices exonérés provenant des plus-values de cession d'immeubles ou de participations dans des sociétés immobilières. Les dividendes reçus de filiales soumises à l'impôt sur les sociétés faisant partie du périmètre d'option doivent quant à eux être intégralement redistribués.

L'option pour le régime SIIC, sous réserve du respect des conditions prévues par la loi et tenant notamment à son objet social, la composition de son actif, le montant de son capital social et sa cotation sur un marché règlementé français, a donné lieu au versement d'un impôt sur les sociétés au taux de 16,5 % assis sur la différence entre la valeur vénale de ses actifs immobiliers au jour de l'option pour le régime SIIC et leur valeur fiscale. Cet impôt, également appelé « exit tax » a été payé en quatre versements d'égal montant. Ce taux est passé à 19% depuis le 1er janvier 2019.

Avantages postérieurs à l'emploi consentis aux salariés

Les avantages postérieurs à l'emploi à prestations définies consentis aux salariés du Groupe sont constitués par des indemnités de fin de carrière versées à la date du départ à la retraite.

Il est rappelé que les retraites des salariés du Groupe sont versées par des organismes nationaux de retraite fonctionnant par répartition. Le Groupe estimant n'avoir aucune obligation au-delà de celle d'avoir à verser les cotisations à ces organismes, celles-ci sont enregistrées en charge de périodes au titre desquelles elles sont appelées.

Revenus locatifs

Les produits locatifs sont comptabilisés à la date de facturation et le produit d'une période locative se situant au-delà de la date de clôture est porté en produits constatés d'avance.

Afin de rendre compte correctement des avantages économiques procurés par le bien, les avantages accordés aux locataires (franchises, paliers de loyers, …) dont la contrepartie se trouve dans le niveau de loyer apprécié sur l'ensemble de la période d'engagement du locataire, sont étalés sur la durée probable du bail estimée par la société sans tenir compte de l'indexation, lorsque l'incidence est significative.

Produits et charges locatives

Les charges et impôts locatifs correspondent à l'ensemble des charges et impôts locatifs, qu'ils incombent au locataire, au propriétaire, pour des locaux loués ou vacants.

Les charges et impôts locatifs font l'objet d'une refacturation au locataire soit à l'euro l'euro, soit au forfait.

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Autres produits et charges sur immeubles

Les autres produits sur immeubles correspondent aux produits qui ne peuvent être qualifiés de loyer ou de charges locatives refacturées (honoraires et prestations de services divers…).

Les autres charges sur immeubles correspondent aux frais de contentieux, créances douteuses, et charges de travaux n'ayant pas la nature de charges locatives.

Considérant qu'ils sont inclus dans la juste valeur des immeubles de placement, les coûts directs initiaux encourus lors de la négociation et la rédaction des contrats de location simple sont enregistrés en charges lors de la signature des baux auxquels ils se rattachent et ne sont donc pas comptabilisés en charges sur la période de location.

Dans le cas particulier d'une signature en fin d'année pour laquelle les produits locatifs ne commencent à courir qu'à partir de l'année suivante, ces frais sont considérés comme constatés d'avance.

A compter du 1er janvier 2019 et à la première application de la norme IFRS 16, les refacturations des redevances de loyer des terrains pris en bail à construction ne sont plus nettées avec lesdites redevances. En effet, les redevances de loyers sont retraitées en charges financières et dotations aux amortissements.

Résultat par action

Le résultat net par action (avant dilution) est calculé en faisant le rapport entre le résultat net part du Groupe de l'exercice et le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice.

Le résultat net dilué par action prend en compte les actions en circulation et les instruments financiers donnant un accès différé au capital du Groupe en ayant un effet de dilution. L'effet dilutif est calculé selon la méthode du "rachat d'actions" selon laquelle le nombre théorique d'actions qui serait émis avec une contrepartie au prix de marché (moyenne des cours de l'action) vient en diminution du nombre d'actions résultant de l'exercice des droits.

Les actions d'autocontrôle sont déduites du nombre moyen pondéré d'actions en circulation qui sert de base au calcul du résultat net par action (avant et après dilution).

Présentation des états financiers

Les actifs et les passifs dont la maturité est inférieure à 12 mois, sont classés au bilan en actifs et passifs courants. Si leur échéance excède cette durée, ils sont classés en actifs ou passifs non courants.

Les charges au compte de résultat sont présentées selon leur nature.

Dans le tableau de flux de trésorerie, le flux net de trésorerie provenant des activités opérationnelles est obtenu suivant la méthode indirecte, selon laquelle ce flux net est obtenu à partir, du résultat net corrigé des opérations non monétaires, des éléments associés aux flux nets de trésorerie liés aux activités d'investissement et de financement et de la variation du besoin en fonds de roulement.

Les investissements réalisés par location financement sont exclus des activités d'investissement dans le tableau des flux de trésorerie. La part des redevances correspondant au paiement des frais financiers est présentée parmi les flux liés aux opérations de financement. La part de redevance correspondant au remboursement en capital est présentée parmi les opérations de financement.

Secteurs opérationnels

La société n'a pas identifié de secteurs opérationnels distincts dans la mesure où son activité est centrée sur l'investissement immobilier, notamment l'exploitation d'immeubles de placement qui génèrent des produits locatifs et que le Groupe n'a pas d'autres produits ou services pouvant être assimilés à une autre composante de l'entité.

Le patrimoine est composé uniquement de bases logistiques implantées sur le territoire français.

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Gestion des risques

6.26.1. Risque de marché

L'évolution de la conjoncture économique générale est susceptible d'avoir une influence sur la demande de nouvelles surfaces d'entrepôt, ainsi qu'une incidence à long terme sur le taux d'occupation et sur la capacité des locataires à payer leurs loyers.

L'évolution de la situation économique a également un impact sur les variations des indices INSEE (ICC : Indice du coût de la construction ou ILAT : indice des loyers des activités tertiaires) sur lesquels sont indexés les loyers de la Société. Cependant, la Société a mis en œuvre dans 53% de ses baux un système de tunnel d'indexation ou de pré-indexation des loyers afin de limiter les effets de l'indexation selon les indices INSEE.

Par ailleurs, la Société est exposée aux variations du marché de l'immobilier logistique, qui pourraient avoir un impact défavorable sur la politique d'investissement et d'arbitrage d'Argan, ainsi que sur ses activités, sa situation financière, ses résultats et ses perspectives.

6.26.2. Risque de contrepartie

Les locataires sont en majorité des sociétés ne présentant pas de risque significatif quant à leur solvabilité.

Chaque preneur à bail fait l'objet d'une étude financière préalable, et un suivi de l'évolution de son activité et de sa solvabilité financière est effectué tout au long de la durée du bail.

6.26.3. Risques de liquidité et de crédit

Les caractéristiques de la société (baux conclus sur des durées fermes relativement longues, vacance nulle à ce jour, financement par un endettement à moyen / long terme et majoritairement à taux fixe) lui permettent d'avoir une bonne visibilité sur le niveau prévisionnel de sa trésorerie. Au regard de la trésorerie dont dispose la société et des lignes de crédit confirmées, la société estime ne pas avoir de difficultés à respecter ses échéances de remboursement d'emprunt à moins d'un an. Par ailleurs, la société estime être en mesure de financer ces opérations de développement par accès à des financements moyen / long terme auprès des établissements financiers.

6.26.4. Risque de taux

La politique de la société est de privilégier un endettement à taux fixe. Pour son endettement à taux variable, la société limite la sensibilité des charges financières à l'évolution des taux d'intérêts par la mise en place d'instruments de couverture (Swap taux fixe contre taux variable, CAP et Tunnel). Dans ce contexte, le risque de taux est maîtrisé par la société et son exposition résiduelle en taux variable est faible. Comme détaillé en note 11, la part de son endettement non couvert à taux variable s'établit à environ 10%.

6.26.5. Risque de marché actions

La Société détenant un certain nombre de ses propres actions en autocontrôle est sensible à la variation du cours de bourse de son propre titre qui impacte le montant de ses capitaux propres. Ce risque n'est pas significatif, compte tenu du faible nombre d'actions propres détenues (cf. note 17.3)

6.26.6. Risque lié à l'évaluation du patrimoine

La société a retenu l'option de comptabiliser les immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur. Cette juste valeur correspond à la valeur de marché déterminée à dire d'expert, la société ayant recours à un expert indépendant pour l'évaluation de son patrimoine. Le compte de résultat de la Société peut ainsi être impacté par une variation négative de juste valeur de ses immeubles, liée à une baisse des valeurs vénales. D'autre part, l'évolution à la baisse des valeurs vénales peut avoir un impact sur les obligations de respect de ratio ou covenant envers certains établissements financiers dans le cadre de contrats prêts.

L'attrait pour le marché de l'investissement logistique s'est confirmé au cours du 1er trimestre 2020 avec un volume record de transactions. Celles-ci ont fortement chuté au cours du 2ème trimestre avec le confinement lié à la pandémie de Covid-19. Cependant, la demande restant forte et le contexte financier toujours favorable, les taux de rendement locatifs sont restés stables au cours de ce 1er semestre, entrainant peu de variation de juste valeur sur les immeubles de placement.

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6.26.7. Risque lié au maintien du Régime SIIC

Ces risques sont liés aux contraintes résultant du régime fiscal applicable aux sociétés d'investissements immobiliers cotées, à un éventuel changement des modalités de ce statut ou encore à la perte du bénéfice de ce statut. La Société bénéficie du régime fiscal des SIIC et, à ce titre, est exonérée d'impôt sur les sociétés. Le bénéfice de ce régime fiscal est conditionné notamment par le respect de l'obligation de redistribuer une part importante des bénéfices et par le respect de conditions touchant à l'actionnariat de la Société. Il pourrait être remis en cause ou se traduire par des conséquences financières pour la Société en cas de non-respect de ces conditions. Par ailleurs, l'obligation de conserver pendant 5 ans les actifs acquis ayant permis de placer les opérations d'apports ou de cessions par des sociétés industrielles ou commerciales sous le régime de l'article 210 E du Code général des impôts pourrait représenter une contrainte, mais la Société précise que ses deux actifs ayant bénéficié de ce régime ont été acquis il y a plus de cinq ans. Enfin, la perte du bénéfice du régime fiscal des SIIC et de l'économie d'impôt correspondante ou d'éventuelles modifications substantielles des dispositions applicables aux SIIC serait susceptible d'affecter l'activité, les résultats et la situation financière de la Société.

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7. Périmètre de consolidation

			% d'intérêt et de	% d'intérêt et de
Forme	Sociétés	N° Siren	contrôle	contrôle
			au 30/06/2020	au 31/12/2019
SA	ARGAN	393 430 608	100%	100%
SARL	IMMO CBI	498 135 920	100%	100%
SCCV	NANTOUR	822 451 340	49,90%	49,90%
SCI	AVILOG	841 242 274	51,00%	51,00%

Les sociétés détenues à plus de 50% sont consolidées suivant la méthode de l'intégration globale. La SCCV Nantour est mise en équivalence.

8. Goodwill

(En milliers d'euros)	Total

Valeurs brutes

Solde au 31.12.2019	55 648
Montants suppémentaires comptabilisés par suite des
regroupements d'entreprises survenus au cours de l'exercice

Reclassé comme détenue en vue de la vente
Solde au 30.06.2020	55 648
Cumul des pertes de valeur

Solde au 31.12.2019
Dépréciation

Solde au 30.06.2020	0
Valeur nette

Valeur nette au 31 décembre 2019	55 648
Valeur nette au 30 juin 2020	55 648

9. Immobilisations incorporelles

	Valeur brute	Variation de	Augmentation		Autres	Valeur brute
(En milliers d'euros)	au	Diminution	au
	31.12.2019	périmètre	(1)		variations	30.06.2020


Droits d'utilisation IFRS16	76 078		1 946			78 024
Amortissements droits d'utilisation IFRS 16	-11 980			-1 050	-21	-13 051

Autres immobilisations incorporelles	78					78
(logiciels)

Amortissements Autres immobilisations	-60			-5		-65
incorporelles

Valeur nette	64 116	0	1 946	-1 055	-21	64 985

(1) Comprend l'impact de l'indexation annuelle des loyers IFRS 16.

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10. Immobilisations corporelles

(En milliers d'euros)	Valeur brute	Augmentation	Diminution	Autres		Valeur brute
au 31.12.2019	variations		au 30.06.2020


Terrain	8 651					8 651
Constructions	2 870					2 870
Amortissements constructions	-219	-63				-282
Agencements et matériel de
bureau	853	47	-26			874
Amortissements agencements
et matériel de bureau	-368	-68	25			-412

Valeur nette	11 787	-84	-1		0	11 701

11. Immeubles de placement

Immobilisations en cours

(En milliers d'euros)	Valeur brute	Augmentation	Virement	Variation de	Valeur brute
au 31.12.2019	poste à poste	juste valeur	au 30.06.2020

Valeur des constructions
en cours	54 346	56 387	-3 311	9 243	116 665

Les immeubles en construction ou en cours de développement sont comptabilisés à la juste valeur lorsque celle-ci peut être évaluée de façon fiable. Pour le cas où la juste valeur ne peut être déterminée de manière fiable, l'immeuble est comptabilisé à sa dernière valeur connue, augmentée des coûts éventuellement immobilisés sur la période. Lors de chaque arrêté, un test d'impairment permet d'attester que la valeur comp- tabilisée n'excède pas la valeur recouvrable de l'immeuble.

Au 30 juin 2020, le solde des immobilisations en cours est principalement composé de terrains d'assiette et d'immeubles dont les livraisons sont prévues pour le second semestre 2020.

Immeubles de placement

	Immeubles de	Immeubles de
(En milliers d'euros)	placement	placement
	30.06.2020	31.12.2019

Valeur à l'ouverture	2 670 452	1 385 640
Acquisitions d'immeubles détenus en propre
En-coursN-1 mis en service et virement poste à poste	3 311	60 258
Travaux et constructions sur biens en propriété	7 049	70 351
Variation de périmètre CARGO		942 938
Variation de périmètre PORTIMMO		17 730
Travaux financés en location-financement
Travaux non refinancés en location-financement
Acquisitions d'immeubles en location-financement
Juste valeur des immeubles vendus	-150	-281
Reclassement en actif destiné à être cédé		0
Variation de juste valeur	-3 561	193 816
Valeur à la clôture	2 677 100	2 670 452

Le taux de rendement moyen issu de la valorisation hors droits du patrimoine de la société par un expert indépendant est en baisse et passe de 5.30% au 31 décembre 2019 à 5.30% au 30 juin 2020.

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La sensibilité à la variation de ce taux de capitalisation moyen hors droits sur la valeur vénale du patrimoine est la suivante :

Une hausse de 0,5% du taux génère une baisse de la valeur vénale du patrimoine de 8.38%
Une baisse de 0,5% du taux génère une augmentation de la valeur vénale du patrimoine de 10.71%

	Immeubles de	Immeubles de
(En milliers d'euros)	placement	placement
	30.06.2020	31.12.2019

Juste Valeur des immeubles de placement en propriété	2 031 420	2 022 494
Juste Valeur des immeubles en location-financement	645 680	647 958
Total	2 677 100	2 670 452

Hiérarchie des justes valeurs

	Juste valeur au 30.06.2020	Juste valeur au 31.12.2019
Classification d'actifs

	niveau 1		niveau 2		niveau 3	niveau 1	niveau 2	niveau 3
Immeubles à usage d'entrepôts		0		0	2 677 100	0	0	2 670 452
Immeubles à usage de bureaux		0		0	0	0	0	0
Total		0		0	2 677 100	0	0	2 670 452

Récapitulatif des immeubles de placement et des immobilisations en cours

	Montant au	Montant au
	30.06.2020	31.12.2019
Valeur à l'ouverture (dont en-cours)	2 724 797	1 452 049
Variation de juste valeur en résultat opérationnel	5 681	197 148
Acquisitions d'immeubles et travaux	63 436	115 215
Immeubles destinés à la vente
Variation de périmètre CARGO		942 938
Variation de périmètre PORTIMMO		17 730
Cessions d'immeubles	-150	-282
Cessions des en-cours
Valeur à la clôture	2 793 765	2 724 797
Dont immobilisations en cours	116 665	54 346
Dont Immeubles de placement	2 677 100	2 670 452

Les différentes hypothèses retenues pour l'évaluation des justes valeurs par l'expert indépendant sont les suivantes (Sur 88 actifs composants le patrimoine d'Argan, 33 actifs n'ont pas été pris en compte dans cette représentation synthétique du fait de leurs spécificités : entrepôts frigorifiques et actifs non détenus en pleine propriété mais construit sur Autorisation d'Occupation Temporaire) :

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Ile de France / Oise - 21 actifs

	Loyer				Taux	Taux		Taux de	Net
		Valeur locative	d'actualisation	d'actualisation		rendement	Taux de
Valeurs	€ / m2 /			Initial
	€ / m2	/ an	sur flux	sur flux non		théorique à	capitalisation
	an			Yield
				fermes	sécurisés		la vente


Les plus hautes	57	€		65 €	6,50%	7,25%		7,50%	6,88%	9,08%
Les plus
basses	40	€		43 €	3,85%	4,10%		4,35%	3,79%	4,49%
Moyenne	48	€		50 €	5,27%	5,73%		6,01%	5,21%	5,47%

			Rhône Alpes / Bourgogne / Auvergne - 8 actifs
	Loyer				Taux	Taux		Taux de	Net
		Valeur locative	d'actualisation	d'actualisation		rendement	Taux de
Valeurs	€ / m2 /			Initial
	€ / m2	/ an	sur flux	sur flux non		théorique à	capitalisation
	an			Yield
				fermes	sécurisés		la vente


Les plus hautes	54	€		50 €	6,50%	7.00%		7,50%	7,02%	6,35%
Les plus
basses	37	€		40 €	4,00%	4,25%		4,50%	4,45%	4,01%
Moyenne	46	€		45 €	5,07%	5,44%		5,74%	5,21%	5,16%

				Hauts de France - 3 actifs
	Loyer				Taux	Taux		Taux de	Net
		Valeur locative	d'actualisation	d'actualisation		rendement	Taux de
Valeurs	€ / m2 /			Initial
	€ / m2	/ an	sur flux	sur flux non		théorique à	capitalisation
an			Yield
				fermes	sécurisés		la vente


Les plus hautes	54	€		46 €	4,90%	5,40%		6,15%	6,31%	5,30%
Les plus
basses	44	€		42 €	4,45%	4,40%		4,95%	4,45%	4,10%
Moyenne	48	€		44 €	4,62%	4,95%		5,37%	5,22%	4,78%

			Bretagne / Pays de la Loire - 3 actifs
	Loyer				Taux	Taux		Taux de	Net
		Valeur locative	d'actualisation	d'actualisation		rendement	Taux de
Valeurs	€ / m2 /			Initial
	€ / m2	/ an	sur flux	sur flux non		théorique à	capitalisation
an			Yield
				fermes	sécurisés		la vente


Les plus hautes	38	€		40 €	6,65%	7,40%		7,65%	6,73%	8,96%
Les plus basses	25	€		35 €	5,60%	5,85%		6,10%	5,51%	5,64%
Moyenne	33	€		38 €	6,18%	6,68%		6,93%	6,11%	7,02%

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		Le reste - 10 actifs diffus
			Taux	Taux		Taux de	Net
	Loyer	Valeur locative	d'actualisation	d'actualisation		rendement	Taux de
Valeurs		Initial
€ / m2 / an	€ / m2 / an	sur flux	sur flux non		théorique à	capitalisation
		Yield
			fermes	sécurisés		la vente


Les plus
hautes	70 €	57 €	6.22%	6,72%		6,97%	6,24%	5,97%
Les plus
basses	35 €	35 €	4,03%	4,28%		4,53%	4,04%	4,49%
Moyenne	44 €	42 €	5,22%	5,62%		5,92%	5,36%	5,42%


		Messageries métropoles régionales - 7 actifs
			Taux	Taux		Taux de	Net
	Loyer	Valeur locative	d'actualisation	d'actualisation		rendement	Taux de
Valeurs		Initial
€ / m2 / an	€ / m2 / an	sur flux	sur flux non		théorique à	capitalisation
		Yield
			fermes	sécurisés		la vente


Les plus
hautes	87 €	84 €	6,15%	6,65%		6,90%	6,59%	6,31%
Les plus
basses	52 €	60 €	4,95%	5,45%		5,30%	4,92%	5,22%
Moyenne	74 €	73 €	5,57%	6,07%		6,32%	5,87%	5,84%

		Messageries Ile de France - 7 actifs
			Taux	Taux		Taux de	Net
	Loyer	Valeur locative	d'actualisation	d'actualisation		rendement	Taux de
Valeurs		Initial
€ / m2 / an	€ / m2 / an	sur flux	sur flux non		théorique à	capitalisation

			fermes	sécurisés		la vente	Yield


Les plus
hautes	98 €	99 €	5,605%	6,10%		6,35%	5,88%	5,48%
Les plus
basses	68 €	68 €	4,60%	4,85%		5,07%	4,35%	4,68%
Moyenne	87 €	84 €	5,07%	5,40%		5,64%	5,22%	4.95%

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Résultat de cession des immeubles

	Résultat	Résultat
	cession	cession
	immeubles de	immeubles de
	placement	placement
	30.06.2020	31.12.2019
Prix de cession des immeubles vendus	64	262
Juste valeur à l'ouverture des immeubles vendus	-150	-281
Frais de cession et investissements
Ajustements de prix sur cessions antérieures		-291
Plus et moins-values de cessions des autres immobilisations	3	4

Total des résultats de cession	-83	-306

Loyers minimaux à recevoir

(En milliers d'euros)	A moins d'un	De un à cinq	Au-delà de	Total
an	ans	cinq ans

Loyers minimaux à recevoir	140 663	429 808	193	557	764 028

Ce tableau reflète les engagements locatifs reçus de la part des locataires sous forme de périodes fermes de 3, 6, 9 ou 12 ans.

12. Instruments financiers dérivés et gestion du risque de taux d'intérêt

				Dont	Dont
				variation de	Dont soulte
	Juste valeur	Juste valeur	Variation de	variation de
(En milliers d'euros)	juste valeur	restant à
au 30.06.2020	au 31.12.2019	juste valeur	juste valeur
	en capitaux	étaler
				en résultat
				propres

Swaps de taux, payeur fixe	-5 955	-4 389	-1 566	-1 566		2 393
Caps et tunnels	-3 340	-1 317	-2 023		-2 023	1 091
Amortissements soulte				773		-773
Total instruments de couverture	-9 295	-5 706	-3 589	-793	-2 023	2 711
de flux de trésorerie

Dont contrepartie fonds propres	-9 982	-8 083	-1 899
Dont contrepartie résultat	-2 023	-1 107	-916
Dont contrepartie dette (soulte)	2 711	3 484	-774

	Montant au 30.06.2020	Montant au 31.12.2019
(En milliers d'euros)	Fixe	Variable	Variable non	Fixe	Variable	Variable non
couvert	couvert	couvert	couvert

Emprunts	829 391	290 061	211 993	927 255	181 063	171 584
Dette Location financement		85 966	141 258		90 540	147 082
Emprunts RCF			31 020	6 514		30
Swap Macro
Tunnel Swap Macro		233 426	-233 426		241 209	-241 209
Dettes Financières	829 391	609 453	150 845	933 769	512 812	77 487
Total		1 589 689			1 524 068

Le Groupe utilise des instruments dérivés pour gérer et réduire son exposition nette aux fluctuations des taux d'intérêts.

Le Groupe a conclu des swaps d'intérêt et des tunnels dont la prime est nulle, qui permettent de limiter l'impact de la volatilité des flux de trésorerie futurs liés aux paiements d'intérêts relatifs aux emprunts à taux variable.

Selon les termes de ces swaps, le Groupe paie des taux d'intérêt fixes précisés ci-dessous et reçoit des intérêts variables calculés d'après l'Euribor 3 mois sur les montants du principal couvert.

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Le Tunnel est un instrument dérivé permettant d'encadrer l'évolution d'un taux variable.

Liste des instruments de couverture et de trading déjà souscrits au 1er janvier 2020 :

(En milliers	Montant	Montant au		Taux fixe /		Période
couvert à	Type	Taux variable
d'euros)	30.06.2020	Tunnel	couverte
l'origine

Swap 17	22 000	14 300	Taux fixe contre taux variable	0,561%	Euribor 3 mois	2015-2030
Tunnel 24	9 037	5 963	Tunnel à prime nulle	-0,25% / + 1,5%	Euribor 3 mois	2017-2024
Tunnel 25	16 357	11 590	Tunnel à prime nulle	-0,30% / + 1,5%	Euribor 3 mois	2017-2024
Tunnel 26	4 090	2 026	Tunnel à prime nulle	-0,32% / + 1,5%	Euribor 3 mois	2017-2023
Tunnel 27	8 482	6 080	Tunnel à prime nulle	-0,30% / + 1,5%	Euribor 3 mois	2017-2024
Tunnel 28	4 590	3 538	Tunnel à prime nulle	-0,28% / + 1,5%	Euribor 3 mois	2017-2024
Tunnel 29	26 009	20 051	Tunnel à prime nulle	-0,28% / + 1,5%	Euribor 3 mois	2017-2024
Tunnel 30	5 364	2 959	Tunnel à prime nulle	-0,32% / + 1,5%	Euribor 3 mois	2017-2024
Tunnel 31	8 032	6 190	Tunnel à prime nulle	-0,18% / + 1,5%	Euribor 3 mois	2017-2023
Tunnel 32	5 012	3 957	Tunnel à prime nulle	-0,26% / + 1,5%	Euribor 3 mois	2017-2024
Tunnel 34	10 500	8 559	Tunnel à prime nulle	-0,55% / + 1,75%	Euribor 3 mois	2016-2023
Tunnel 35	41 282	105 821	Tunnel à prime nulle	-0,65% / + 1,5%	Euribor 3 mois	2016-2023
Tunnel 36	160 599	127 605	Tunnel à prime nulle	-0,50% / + 1,5%	Euribor 3 mois	2016-2023
Tunnel 37	8 373	6 843	Tunnel à prime nulle	-0,01% / + 1,4%	Euribor 3 mois	2017-2024
Tunnel 38	17 431	14 472	Tunnel à prime nulle	-0,02% / + 1,25%	Euribor 3 mois	2017-2024
Tunnel 39	9 600	8 134	Tunnel à prime nulle	-0,125% / + 1,5%	Euribor 3 mois	2017-2024
Tunnel 40	11 933	10 247	Tunnel à prime nulle	+0,12% / + 2%	Euribor 3 mois	2018-2024
Tunnel 41	28 190	21 291	Tunnel à prime nulle	0% / + 1,5%	Euribor 3 mois	2018-2025
Swap 42	2 505	2 153	Taux fixe contre taux variable	0,630%	Euribor 3 mois	2018-2026
Swap 43	43 000	39 784	Taux fixe contre taux variable	1,010%	Euribor 3 mois	2018-2030
Swap 44	10 900	10 380	Taux fixe contre taux variable	0,530%	Euribor 3 mois	2019-2029
Swap 45	13 591	13 079	Taux fixe contre taux variable	0,410%	Euribor 3 mois	2019-2029
Swap 46	11 700	11 274	Taux fixe contre taux variable	0,410%	Euribor 3 mois	2019-2029

Liste des instruments de couverture et de trading souscrits au 1er janvier 2020 :

(En milliers	Montant	Montant au		Taux fixe /		Période
couvert à	Type	Taux variable
d'euros)	30.06.2020	Tunnel	couverte
l'origine

Tunnel 42	39 281	39 102	Tunnel à prime nulle	-1,04% / +1,5%	Euribor 3 mois	2020-2024
Swap 47	6 160	6 160	Taux fixe contre taux variable	0,170%	Euribor 3 mois	2020-2028
Tunnel 43	109 058	107 893	Tunnel à prime nulle	-0,43% / +1,5%	Euribor 3 mois	2020-2029

13. Autres actifs financiers non courants

(En milliers d'euros)	Montant au	Augmentation	Diminution	Reclassement	Montant au
31.12.2019	moins d'1 an	30.06.2020


Dépôts et cautionnements	438	1			439
versés

Avances versés sur	689	66	-77		679
immobilisations

Total	1 127	68	-77	0	1 118

ARGAN SA	29
Comptes consolidés au 30 juin 2020

14. Créances clients

(En milliers d'euros)	Montant au	Montant au
30.06.2020	31.12.2019

Créances clients et comptes rattachés	49 891	40 643
Clients douteux	1 368	0
Total brut créances clients	51 260	40 643
Dépréciation	0	0
Total net créances clients	51 260	40 643

Les créances clients correspondent essentiellement aux facturations des loyers du 3e trimestre 2020 qui sont produites avant le 30 juin 2020.

Suite à son placement en procédure de sauvegarde le 22 juin 2020, la société Celio a été comptabilisée en Clients douteux. Cependant, compte tenu du peu de recul dont dispose Argan à la date de clôture, aucune dépréciation n'est constatée à ce jour.

15. Autres actifs courants

(En milliers d'euros)	Montant au	Montant au
30.06.2020	31.12.2019

Créances fiscales et sociales	11 287	15 986
Autres créances d'exploitation	20 441	14 526
Autres charges constatées d'avance	956	23
Autres actifs courants d'exploitation	32 684	30 535
Intérêts d'avance sur location financement
Autres actifs courants financiers	0	0
Total autres actifs courants	32 684	30 535

Les créances fiscales concernent essentiellement la TVA récupérable. Les autres créances d'exploitation enregistrent notamment des provisions sur frais de notaire et des franchises de loyer.

16. Trésorerie et équivalents de trésorerie

(En milliers d'euros)	Montant au	Montant au	Variation
30.06.2020	31.12.2019

Titres de placement sans risque et très liquides	1	6 001	-6 000
Disponibilités	29 069	10 720	18 349
Trésorerie	29 070	16 721	12 349

Les titres de placement sont constitués principalement de dépôts à terme et de SICAV de trésorerie.

17. Participations entreprises associés

(En milliers d'euros)	Titres MEE	Dépréciation	Net
titres MEE

Au 01.01.2020	1 073	0	1 073
Quote-part du résultat 30.06.2020	-155		-155
Quote-part de distribution de dividendes			0
Solde au 30.06.2020	918	0	918

Au 30 juin 2020, la quote-part du groupe dans la juste valeur nette des actifs et passifs identifiables de l'entité s'élève à 918 milliers d'euros.

ARGAN SA

Comptes consolidés au 30 juin 2020

18. Capitaux propres consolidés

Composition du capital social

	Nombre	Valeur	Montant du	Montant de la
(En milliers d'euros)	d'actions	nominale	capital après	prime après
	émises	(en €)	l'opération	l'opération
Position au 1er janvier 2020	22 211 969	2	44 424	330 692
Actions gratuites	41 968	2	84	-1 210
Dividende en actions	55 290	2	111	3 983
Dividende				-37 732
Montant du capital au 30 juin 2020	22 309 227	2	44 618	295 733

Dividende versé

(En milliers d'euros)	30.06.2020	31.12.2019
Dividende net par action (en euros)	1,90	1,35
Dividende global versé	42 280	22 106
Impact de l'option du paiement du dividende en actions	-4 104	-11 909
Dividende payé	38 175	10 197

Actions d'autocontrôle

(En milliers d'euros)	Montant à la	Montant à	Variation	Résultat de	Incidence
	clôture	l'ouverture		cession	trésorerie
Coût d'acquisition	170	74	96	9	-87
Dépréciation	0		0
Valeur nette	170	74	96

Nombre de titres d'autocontrôle	1 571	4 614	-3 043

Actions gratuites

(En euros)	Plan
2016/2017/2018

Date d'attribution	15/01/2019
Nombre de bénéficiaires	4
Date d'acquisition	15/01/2020
Nombre d'actions gratuites	41 968
Cours à la date d'attribution (en €)	44,4
Dividende / action attendu année N+1 (en €)	1,35
Juste Valeur des actions (en €)	43,05
Charge comptabilisée au titre de la période (en €)	-272 246

ARGAN SA

Comptes consolidés au 30 juin 2020

19. Dettes financières

Variation des dettes financières et garanties données

(En milliers d'euros)	Montant au	Changement	Variation		Augmentation	Diminution	Virements	Montant au
31.12.2019	de méthode	de	(1)	poste à	30.06.2020
	périmètre		poste


Emprunts	455 344			737 023		-62 998	1 129 369
Emprunts obligataires	155 000							155 000
Location-financement	210 070						-5 048	205 023
Frais d'émission	-2 074			-12 849		2 581	-12 343
Dettes financières non courantes	818 341	0	0	724 174	0	-65 465	1 477 050

Dettes de loyers IFRS 16 non	67 402			1 946		-814	68 534
courantes


Emprunts	31 123					-16 025	62 998	78 098
Emprunts obligataires	0							0
Location-financement	27 552					-9 167	5 048	23 433
Frais d'émission	-3 431					3 810	-2 581	-2 202
Intérêts courus emprunts	5 394			9 472	-5 394		9 472
Concours bancaires	58			26	-58		26
Billet de trésorerie	0							0
Financement à court terme - Cargo	645 000					-645 000		0
Dettes financières courantes	705 696	0	0		9 498	-671 834	65 465	108 827
Dettes de loyers IFRS 16	1 455	0	0	0	-744	814	1 525
courantes

Emprunts sur actifs destinés à être	0							0
cédés (annexe 18.5)

Total dettes financières brutes	1 592 894	0	0	735 618	-672 578	0	1 655 936

(1) Comprend l'impact de l'indexation annuelle des loyers IFRS 16.

Lors de leur mise en place, la plupart des emprunts a fait l'objet, à titre de garantie auprès des établissements financiers :

de prise d'hypothèque et de privilège de prêteurs de deniers sur les immeubles concernés, à hauteur de :
- au 30 juin 2020 : 1 170 287K€
- au 31 décembre 2019 : 1 118 432K€
de cautions accordées par la société ARGAN, à hauteur de :
- au 30 juin 2020: 0K€
- au 31 décembre 2019 : 0K€

Echéances des dettes financières et ventilation taux fixe - taux variable

(En milliers d'euros)	30.06.2020	Part à moins	Part à plus d'un	Part à plus de
d'un an	an et moins de	5 ans
		5 ans

Emprunts à taux variable (a)	533 074	50 251	216 941	265 882
Emprunts à taux fixe	674 391	27 847	128 984	517 561
Dette crédit-bail taux variable (a)	228 455	23 433	115 288	89 734
Dette crédit-bail taux fixe	0	0	0	0
Frais d'émission	-14 546	-2 202	-7 009	-5 335
Dettes financières en capital	1 421 374	99 329	454 204	867 842
Dettes de loyers IFRS 16	70 059	1 525	4 926	63 607
Dettes de loyers IFRS 16 en capital	70 059	1 525	4 926	63 607

(a) Taux variable à l'origine - la part couverte de ces emprunts est précisée à la note 11

La société a procédé à une estimation des échéances relatives à ses lignes de crédit.

En tenant compte des couvertures de taux mises en place par le Groupe, une variation de + 50 bp de l'Euribor 3 mois aurait un impact de + 0.6M€ sur les frais financiers de la période.

ARGAN SA	32
Comptes consolidés au 30 juin 2020

Echéances des redevances de location-financement

	Engagement		Part à plus
	Part à moins	d'un an et	Part à plus de	Prix de levée
(En milliers d'euros)	crédit-bail au
d'un an	moins de 5	5 ans	de l'option
	30.06.2020
		ans

Redevances de crédit-bail à taux fixe
Redevances de crédit-bail à taux variable	243 339	26 882	124 315	47 407	44 735
Total redevances de crédit-bail futures	243 339	26 882	124 315	47 407	44 735

Les échéances (capital et intérêts) des contrats de location-financement à taux variable incluses dans le montant de l'engagement présenté ci-dessus au titre des contrats de crédit-bail, ont été calculées en retenant le taux d'intérêt en vigueur à la date d'arrêté.

Endettement financier net

L'endettement financier net est constitué de l'endettement financier brut diminué de la trésorerie nette.

(En milliers d'euros)	Montant au	Montant au	Variation
30.06.2020	31.12.2019

Dettes financières brutes	1 585 873	1 523 998	61 875
Trésorerie et équivalents de trésorerie	-29 070	-16 721	-12 349
Endettement financier net avant IFRS 16	1 556 803	1 507 277	49 526
Dettes de loyers IFRS 16	70 098	68 896	1 202
Endettement financier net	1 626 901	1 576 173	50 728

Les variations des passifs inclus dans les activités de financement du groupe résultent :

(En milliers d'euros)	Montant au	Flux de	Variation de	Justes	Changement	Montant au
31.12.2019	trésorerie	Périmètre	valeurs	de norme	30.06.2020

Trésorerie et équivalents de trésorerie	16 721	12 349				29 070
Dettes financières non courantes	818 341	658 705				1 477 046
Dettes financières courantes	60 696	48 131				108 827
Dettes Financements à court terme Cargo	645 000	-645 000				0
Instruments financiers nets	0					0
Endettement brut avant IFRS 16	1 524 037	61 836	0	0	0	1 585 873
Endettement financier net avant IFRS 16	1 507 316	49 487	0	0	0	1 556 803
Dettes de loyers IFRS 16	68 857	1 202				70 059
Endettement brut	1 592 894	63 038	0	0	0	1 655 932

20. Dépôts de garantie

(En milliers d'euros)	Montant au	Montant au	Variation
30.06.2020	31.12.2019

Dépôts de garantie locataires	8 794	7 839	955

21. Provisions

(En milliers d'euros)	Montant au	Augmentation	Diminution	Variations de	Montant au
31.12.2019	périmètre	30.06.2020


Provisions pour charges courantes					0
Provisions pour risques non courants	0				0
Provisions risques et charges	0	0	0	0	0
Dont provisions utilisées
Dont provisions non utilisées

ARGAN SA

Comptes consolidés au 30 juin 2020

22. Dette d'impôt

Aucune dette d'impôt n'est constatée au 30 juin 2020.

23. Autres passifs courants

(En milliers d'euros)	Montant au	Montant au
30.06.2020	31.12.2019

Dettes fournisseurs et comptes rattachés	24 912	22 302
Dettes fiscales	21 381	8 315
Dettes sociales	532	545
Autres dettes courantes	1 892	1 302
Etalement des franchises des dettes de loyers IFRS16	-998	-970
Produits constatés d'avance	40 946	43 207
Total autres passifs courants	88 665	74 701

Les dettes fiscales concernent essentiellement la TVA collectée sur les encaissements et les charges à payer.

Les loyers étant facturés trimestriellement et d'avance, les produits constatés d'avance sont relatifs aux loyers du trimestre qui suit la date d'arrêté.

24. Revenus nets des immeubles

(En milliers d'euros)	Montant au	Montant au
30.06.2020	30.06.2019

Revenus locatifs	69 505	45 122
Charges locatives et impôts locatifs refacturés	22 326	17 675
Autres produits sur immeubles	1 383	1 198
Total des produits sur immeubles	93 215	63 995
Charges locatives et impôts locatifs	23 498	17 668
Autres charges sur immeubles	243
Total des charges sur immeubles	23 740	17 668
Revenus nets des immeubles	69 475	46 327

25. Coût de l'endettement financier net

(En milliers d'euros)	Montant au	Montant au
30.06.2020	30.06.2019

Revenus VMP monétaires <3 mois

Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie	-6	87
Résultat des couvertures de taux

Produits de trésorerie	-6	87
Intérêts sur emprunts et découverts	-12 447	-7 736
Intérêts sur dettes de loyers IFRS 16	-791	-660
Pénalités de sortie
Instruments dérivés	-773	-926
Frais d'émission emprunt	-1 037	-328
Intérêts liés au financement Opération Cargo	-3 021	0
Coût de l'endettement financier brut	-18 069	-9 650
Coût de l'endettement financier net	-18 075	-9 563

ARGAN SA	34
Comptes consolidés au 30 juin 2020

26. Autres produits et charges financiers

(En milliers d'euros)	Montant au	Montant au
30.06.2020	30.06.2019

Charges financières de Juste valeur des instruments de trading	-2 027	-2 026
Intérêts comptes courants des entreprises associées	53	-34
Autres produits et charges financiers	-1 971	-2 060

27. Rapprochement de la charge d'impôt

(En milliers d'euros)	Montant au	Montant au
30.06.2020	30.06.2019

Bénéfice avant impôts	49 612	157 189
Charge (Produit) d'impôt théorique au taux en vigueur en France	-13 891	-48 729
Incidence du secteur non taxable	13 891	48 428
Exit tax actualisée
Contribution exceptionnelle 3% sur distribution

Impôt société sur exercices antérieurs
Déficits non activés

Autres décalages
Charge d'impôt effective	0	-301

28. Résultat par action

Calcul du résultat par action	Montant au	Montant au
30.06.2020	30.06.2019

Résultat net, part du groupe (Milliers d'€)	49 612	157 188
Nombre moyen pondéré d'actions en capital	22 271 440	16 465 739
Actions propres (pondérées)	-1 571	-2 823
Nombre d'actions retenues	22 269 869	16 462 916
Résultat par action (en euros)	2,23	9,55

29. Détail de certains postes du tableau des flux de trésorerie

La trésorerie nette des découverts bancaires se présente comme suit :

(En milliers d'euros)	Montant au	Montant au
30.06.2020	30.06.2019

Trésorerie et équivalents de trésorerie	29 070	23 441
Concours bancaires, billets de trésorerie et intérêts courus	-27	-77
Trésorerie du tableau des flux de trésorerie	29 043	23 364

30. Incidence des regroupements d'entreprises sur les flux de trésorerie

(En milliers d'euros)	Montant au		Montant au
30.06.2020		30.06.2019

Acquisition de 100% des titres de la SAS Portimmo			-6 849
Acquisition de la trésorerie de la SAS Portimmo			408
Incidence des regroupements d'entreprises		0	-6 441

ARGAN SA												35
Comptes consolidés au 30 juin 2020

31. Engagements hors bilan

(En milliers d'euros)		Montant au	Montant au
	30.06.2020	30.06.2019

Engagements reçus :

Lignes de crédits reçues non utilisées
Cautions reçues des locataires			147 569		21 132
Total engagements actif			147 569		21 132

Engagements donnés :
Cautions et garanties données				2 840		3 040
Engagements acquisitions immeubles de placement
Travaux engagés siège social
Total engagements passif			2 840		3 040

Engagements réciproques :

Engagements construction d'immeubles de placement	106 202		67 230
Total engagements actif et passif		106 202		67 230
32. Comptabilisation des actifs et passifs financiers

	Actifs /
	Passifs	Actifs /								Juste
	évalués à la	Passifs	Actifs				Actifs /
		Prêts et	Coût	valeur par
(En milliers d'euros)	juste valeur	détenus	disponibles		Passifs au	Total	Juste Valeur
	créances	historique	capitaux
	par le	jusqu'à	à la vente		coût amorti
	compte de	l'échéance								propres

	résultat

Immobilisations financières		439							679		1 118	1 118

Disponibilités	29 069						1			29 070	29 070

Instruments financiers											0	0
courants et non courants

Autres actifs									82 988		82 988	82 988

TOTAL ACTIFS	29 069	439	0			0	1	83 667	0	113 176	113 176
FINANCIERS

Dettes financières et dettes
de loyers IFRS 16 non		1 390 580					155 000			1 545 580	1 545 580
courantes
Instruments financiers										9 295	9 295	9 295
courants et non courants

Dettes financières et dettes									110 352		110 352	110 352
de loyers IFRS 16 courantes


Dettes financières sur actifs											0	0
destinés à la vente

Autres passifs									47 719		47 719	47 719

Dépôt de garantie									8 794		8 794	8 794

TOTAL PASSIFS	0	1 390 580	0			0	155 000	166 865	9 295	1 721 740	1 721 740
FINANCIERS

ARGAN SA

Comptes consolidés au 30 juin 2020

33. Relations avec les parties liées

La rémunération des membres du Directoire et des membres du Conseil de surveillance se présente comme suit sur la période :

(En milliers d'euros)	Montant au	Montant au
30.06.2020	30.06.2019

Salaires	337	346
Jetons de présence	25	45
Rémunération globale	362	391

La société n'a mis en place aucun dispositif particulier de retraite ou d'indemnités en cas de cessation des fonctions des mandataires sociaux. A l'exception des dirigeants, aucune autre partie liée n'a été identifiée.

34. Effectifs

						Cadres		Non cadres		Total

Effectif moyen au 30 juin 2019				22		2		24
Effectif moyen au 30 juin 2020				23		3		26
35. Honoraires des commissaires aux comptes

(En milliers	Mazars	Exponens				Total
d'euros)	30.06.2020	30.06.2019	30.06.2020		30.06.2019		30.06.2020		30.06.2019
Audit, Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés
ARGAN	38	31			24			23		63	54
IMMOCBI	0	0			1			3		1	3
Sous-total	38	31			25			26		64	57
Services autres que la certification des comptes
ARGAN	2	9			1			0		3	9
IMMOCBI	0	0			0			0		0	0
Sous-total	2	9			1			0		3	9

Total général	40	40			27			26		66	66

36. Evénements postérieurs à la clôture

Néant.

La Sté Argan SA a publié ce contenu, le 31 juillet 2020, et est seule responsable des informations qui y sont renfermées.
Les contenus ont été diffusés par Public non remaniés et non révisés, le31 juillet 2020 13:45:02 UTC.

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72,4 ^EUR	-8,01 %		-3,98 %	-15,02 %

17:58	Argan : plus forte baisse du SBF120 à la clôture du mercredi 24 avril 2024	AO
15:36	Argan : à la dernière place du SBF 120 après son augmentation de capital	AO

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Argan : Comptes consolidés semestriels au 30 juin 2020, 31 juillet 2020

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	Varia. 1 janv.	Capi.
ARGAN	-15,02 %	1,94 Md
PROLOGIS, INC.	-22,46 %	96,97 Md
GOODMAN GROUP	+23,95 %	37,97 Md
REXFORD INDUSTRIAL REALTY, INC.	-23,60 %	9,51 Md
EASTGROUP PROPERTIES, INC.	-13,61 %	7,94 Md
AMERICOLD REALTY TRUST, INC.	-25,36 %	6,47 Md
STAG INDUSTRIAL, INC.	-11,14 %	6,44 Md
WAREHOUSES DE PAUW SA	-10,32 %	6,18 Md
FIRST INDUSTRIAL REALTY TRUST, INC.	-12,45 %	6,15 Md
TERRENO REALTY CORPORATION	-11,51 %	5,45 Md