Ascencio : Communiqué annuel

Information réglementée

Le 25 novembre 2021 - Sous embargo jusqu'à 17h40

Déclaration du Gérant Statutaire

Résultats annuels consolidés de l'exercice 2020 - 2021

N o u v e l l e b o n n e p e r f o r m a n c e d ' A s c e n c i o

E P R A E a r n i n g s e n p r o g r e s s i o n d e 3 , 9 % D i v i d e n d e p r o p o s é e n h a u s s e d e 1 , 4 %

J u s t e v a l e u r d e s i m m e u b l e s d e p l a c e m e n t e n h a u s s e d e 1 , 4 %

RÉSULTATS OPÉRATIONNELS

RÉSULTATS PAR ACTION

PORTEFEUILLE D'IMMEUBLES DE PLACEMENT

• Valeur d'expertise (juste valeur - hors IFRS 16): en progression : 709,7 millions EUR contre 690,5 millions EUR au 30/09/2020, résultant d'une part d'investissements et désinvestissements enregistrés dans le portefeuille durant l'exercice (9,4 millions EUR) et d'autre part d'une hausse de la valeur de 9,8 millions EUR (+1,4%) attribuée au portefeuille par les experts immobiliers
• Taux d'occupation EPRA1 : en diminution à 96,0 %, contre 97,5% au 30/09/2020

STRUCTURE FINANCIÈRE

DIVIDENDE PROPOSÉ POUR L'EXERCICE 2020/2021

1. • Proposition de distribution d'un dividende brut de 3,70 EUR par action, en hausse de 1,4% par rapport à celui de l'exercice précédent (3,65 EUR par action), équivalent à un rendement brut sur dividende de 7,5% sur base du cours de bourse au 30/09/2021(49,10 EUR par action). Cette hausse du dividende est la septième consécutive.
2. A partir du 30 septembre 2021, le taux d'occupation rapporté est calculé conformément aux 'Best Practices' édités par l'organisation EPRA. Dans la présente déclaration, le taux d'occupation au 30 septembre 2020 est dès lors recalculé sur cette même base afin d'assurer une bonne comparabilité des informations présentées.
3. Ratio d'endettement calculé conformément à l'AR du 28 avril 2018 relatif aux SIR.

1. Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir pages 11 à 13. Ils sont identifiés dans ce communiqué par un astérisque(*).

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Synthèse de l'activité 2020/2021

Les résultats de l'exercice 2020/2021 d'Ascencio démontrent la qualité du portefeuille et la pertinence de la stratégie poursuivie par la Société, avec des revenus locatifs et des valeurs du portefeuille immobilier en croissance et une bonne maîtrise de ses coûts, tant au niveau des aides accordées aux retailers d'Ascencio dans le cadre des accords Covid qu'au niveau de ses frais généraux et de ses charges financières. Cette gestion saine et prudente de la Société lui permet de conserver une structure bilantaire solide, avec un ratio d'endettement en baisse à 47,6% au 30 septembre 2021, générant des marges suffisantes pour proposer à l'assemblée générale des actionnaires fixée le 31 janvier 2022 la distribution d'un dividende pour l'exercice de 3,70 EUR par action, en hausse de 1,4% par rapport à celui de l'exercice précédent.

Au cours de l'exercice 2020/2021, le contexte économique a continué à être marqué par la crise du Covid-19 mais celui-ci a également permis de mettre encore davantage en lumière la résilience et la bonne performance des retail parks et du secteur alimentaire, ces segments constituant la majeure partie du portefeuille d'Ascencio.

Dans ce contexte de crise sanitaire, les gouvernements ont imposé au cours de l'exercice écoulé de nouvelles périodes de fermeture obligatoire des commerces jugés non-essentiels, tant en Belgique qu'en France et en Espagne. Les conséquences de ces périodes de fermeture ont cependant été plus limitées qu'au cours de l'exercice 2019/2020 étant donné qu'un plus grand nombre de commerces ont été jugés comme étant essentiels et ont donc pu rester ouverts, mais aussi en raison de l'agilité des clients retailers d'Ascencio à développer leur offre omnicanale. Le secteur de la distribution alimentaire a même pu tirer son épingle du jeu en ne connaissant pas de période de fermeture obligatoire et en bénéficiant notamment de la généralisation du télétravail, imposé dans un premier temps et ensuite mis en place de manière structurelle dans bon nombre d'entreprises, ce qui lui a permis d'améliorer sa profitabilité.

Les retail parks se sont quant à eux avérés être le type d'actifs retail le plus résilient pendant cette crise sanitaire, par rapport aux commerces de centre-ville ou dans les centres commerciaux. Leur côté « shopping en plein air » et leur accessibilité ont, entre autres, favorisé les clients à privilégier ces lieux de commerce ; ceux-ci présentant par ailleurs un mix commercial davantage composé d'enseignes proposant des articles répondant aux besoins primaires des consommateurs, ce qui les a rendu moins sensibles aux impacts de la crise sanitaire. Enfin, les loyers plus abordables et les niveaux de charges locatives très faibles pratiqués en retail parks ainsi que la flexibilité des cellules commerciales rendent également ce type d'actifs attractifs pour les enseignes désireuses d'y développer leur offre omnicanale.

Pour chaque période de fermeture, Ascencio a entrepris des dialogues ciblés avec ses retailers, tenant compte des situations spécifiques de chacun, menant à la conclusion d'accords de remises de loyer partielles pour les locataires ayant démontré que leur activité avait été négativement et significativement impactée durant les périodes concernées, et ce afin de les aider à traverser la crise sanitaire.

Au 30 septembre 2021, Ascencio a abouti à des accords pour la quasi-totalité des discussions menées avec ses locataires belges et espagnols, tandis que la conclusion de ces accords prend plus de temps avec ses locataires français étant donné que ces accords dépendent également de la position de l'Etat Français quant à son intervention dans le cadre de ces discussions.

Dans les états financiers au 30 septembre 2021, sur base des négociations finalisées et d'une estimation prudente de l'impact potentiel des discussions encore en cours, les annulations partielles de loyer résultant de la fermeture des commerces s'élèvent à un total de 1,2 million EUR, dont 0,6 million EUR relatif à des notes de crédit effectivement émises (et tenant compte de compensations de crédits d'impôts octroyées par l'état français) et 0,6 million EUR de provisions pour estimation de notes de crédit à émettre concernant des discussions encore en cours. Cet impact se révèle relativement limité sachant qu'il représente moins de 3% des revenus locatifs annuels de la Société.

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Outre ces éléments liés à la gestion du contexte sanitaire actuel, la Société a réalisé de belles performances au cours de l'exercice écoulé, et ce tant aux niveaux :

• locatif :
  par la conclusion ou le renouvellement en Belgique et en France d'un total de 52 contrats de bail, représentant environ 10% des revenus locatifs annuels de la Société. Ces contrats ont été conclus en moyenne à des niveaux de loyers supérieurs de 2% aux valeurs de marché données par les experts immobiliers et inférieurs en moyenne de l'ordre de 3,5% par rapport aux précédents loyers obtenus pour ces surfaces. Plusieurs contrats ayant été conclus avec des dates de démarrage postérieures au 30/09/2021, ils n'interviennent pas dans les taux d'occupation EPRA rapportés dans le présent communiqué et ne seront intégrés dans le calcul de ceux-ci qu'au moment où ces baux auront effectivement pris cours. Malgré le contexte sanitaire environnant, il est apparu au cours de l'exercice
  écoulé que le marché locatif est resté dynamique et que les prises en occupation sont restées soutenues, surtout dans les secteurs ayant performé pendant la crise et dans le type d'espaces commerciaux proposé par Ascencio.
• de l'investissement :
• • par l'acquisition de quelques cellules supplémentaires dans le retail park de Couillet Bellefleur (Belgique) pour un montant de 6,4 millions EUR, permettant à Ascencio de renforcer encore sa position dans cet ensemble commercial performant ;
  • par le développement d'une surface locative supplémentaire dans le retail park Les Portes du Sud à Chalon-sur-Saône (France) pour y accueillir le locataire Maisons du Monde sur une surface de plus de 1.500 m² ;
  • par la rénovation des façades de son retail park de Messancy (Belgique), pour un montant de l'ordre de 1 million EUR et dont la livraison devrait intervenir au cours du dernier trimestre de l'année 2021 ;
  • par la signature d'un compromis de vente de son immeuble de centre-ville situé à Sint-Niklaas (Belgique), celui-ci ne cadrant plus avec la stratégie poursuivie par la Société, pour un montant de 1,5 million EUR. Cette cession a été effectivement réalisée au cours du mois d'octobre 2021 et son résultat sera donc acté dans les états financiers de l'exercice 2021/2022.
• financier :
• • par le renforcement de la structure de financement de la Société, notamment par le renouvellement de deux lignes de crédit arrivant prochainement à maturité pour un montant de 25 millions EUR ;
  • par une nouvelle émission de MTN (Medium Term Notes) pour un montant de 10,5 millions EUR ;
  • par l'acquisition d'instruments dérivés de couverture à dates de départ différées afin de sécuriser un ratio de couverture supérieur à 80% sur une durée supérieure à 4 ans.

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Résultats consolidés annuels de l'exercice 2020/2021

Les résultats de l'exercice 2020/2021 enregistrent une augmentation des revenus locatifs de

44,6 millions EUR au 30/09/2020 à 46,3 millions EUR au 30/09/2021 (+ 3,9%), avant prise en compte de l'impact

de la crise sanitaire du Covid-19.

Cette progression résulte principalement des changements de périmètre intervenus au cours de l'exercice

précédent, avec

• l'acquisition des 5 actifs alimentaires en France loués au Groupe Casino générant des revenus locatifs annuels de 4,6 millions EUR et qui ont pleinement contribué au cours du présent exercice ;
• dans une moindre mesure, au cours de l'exercice écoulé, avec l'acquisition de quelques cellules commerciales à Couillet (Belgique) générant des revenus locatifs annuels de 0,3 millions EUR ;
• avec la livraison d'une nouvelle unité commerciale développée dans le retail park Les Portes du Sud à Chalon-sur-Saône (France) pour y accueillir Maisons du Monde et générant des revenus annuels supplémentaires de 0,2 millions EUR.

Le tableau ci-après reprend les revenus locatifs par pays :

1. périmètre constant (« like-for-like »), les revenus locatifs au niveau Groupe évoluent de -1,12% sur l'exercice écoulé ; cette évolution étant positive pour les portefeuilles français (+ 1,57%) et espagnols (+ 0,24%) mais négative pour le portefeuille belge (-2,73%), ce dernier ayant connu (en impact net) quelques départs de locataires et (re)négociations de loyers au cours de l'exercice écoulé.

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Les charges relatives à la location connaissent une forte baisse, passant de 2,22 millions EUR au 30 septembre 2020 à 1,37 million EUR au 30 septembre 2021. Ces charges comprennent

• d'une part les réductions de valeur sur créances commerciales à hauteur de 0,11 million EUR (contre 0,58 million EUR l'exercice précédent) ;
• d'autre part les annulations de loyers consenties à certains locataires non alimentaires à hauteur de 1,26 million EUR dans le cadre de la fermeture des commerces non essentiels (contre 1,64 million EUR l'exercice précédent).

Après prise en compte de ces charges relatives à la location et d'autres charges locatives non refacturables, le résultat immobilier atteint 44,79 millions EUR (+ 6,3 % par rapport au 30 septembre 2020).

Les charges immobilières connaissent une forte augmentation, passant de 2,71 millions EUR au 30 septembre 2020 à 3,48 millions EUR au 30 septembre 2021. Cette augmentation est principalement imputable (i) à une augmentation des frais techniques (+0,44 million EUR), ceux-ci ayant été limités au maximum durant l'exercice 2019/2020 au moment de l'éclatement de la pandémie et ayant été prudemment redémarrés au cours de l'exercice 2020/2021 pour faire face aux interventions urgentes à réaliser au sein du portefeuille ; ainsi (ii) qu'à une légère augmentation des frais de gestion immobilière (+0,25 million EUR).

Les frais généraux ont quant à eux connu une relative stabilité, s'établissant à 4,06 millions EUR au 30 septembre 2021 (par rapport à 3,88 millions EUR pour l'exercice précédent).

Après déduction des charges immobilières et des frais généraux, le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille s'établit à 37,24 millions EUR (35,55 millions EUR au 30 septembre 2020). La marge opérationnelle (*) s'établit à 80,4 %.

Les charges d'intérêts, en ce compris les flux cash générés par les instruments de couverture de taux, s'élèvent

• 5,88 millions EUR (5,31 millions EUR au 30 septembre 2020). Cette augmentation résulte principalement du financement par endettement de l'acquisition pour 85,2 millions EUR des 5 supermarchés Casino intervenue en mars 2020. Cette acquisition a fait passer l'endettement financier moyen de la Société de 297,7 millions EUR en 2019/2020 à 338,5 millions EUR en 2020/2021.

Le coût moyen de l'endettement (*)(marges et coût des instruments de couverture inclus) est quant à lui resté stable, s'établissant à 1,81 % sur l'exercice 2020/2021 (contre 1,84% en 2019/2020).

Grâce à la politique de couverture de taux mise en place, le ratio de couverture du Groupe est actuellement de 82,5 % et, sur base du niveau d'endettement financier au 30 septembre 2021, reste supérieur à 80 % jusqu'en décembre 2026.

Après déduction de la charge fiscale sur les actifs français et espagnols, l'EPRA Earnings s'élève au 30 septembre 2021 à 30,56 millions EUR, soit une progression de 3,9% par rapport au 30 septembre 2020.

En ce qui concerne les réévaluations intervenues au cours de l'exercice :

• le portefeuille d'immeubles de placement a enregistré une augmentation de juste valeur de 9,84 millions
  EUR (+1,4%), en nette progression par rapport aux 20,52 millions EUR de réévaluations négatives qui avaient été actées au cours de l'exercice précédent ;
• le portefeuille d'instruments de couverture a également vu sa juste valeur augmenter pour un montant de
  5,70 millions EUR, à comparer à une hausse de 0,3 million EUR au cours de l'exercice précédent ;
• la dette d'impôt différé portant sur la latence fiscale existante sur le portefeuille immobilier français a augmenté de 0,44 million EUR, du fait de la réévaluation positive de ce portefeuille au cours de l'exercice écoulé qui a eu pour effet d'augmenter la valeur de cette latence fiscale dans les états financiers de la Société.

Tenant compte de ces derniers éléments, le résultat net s'établit à 45,65 millions EUR contre 9,25 millions EUR au 30 septembre 2020, en forte croissance principalement attribuable aux réévaluations positives intervenues au cours de l'exercice venant se rajouter aux bonnes performances opérationnelles réalisées par la Société au cours de l'exercice écoulé.

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