Ascencio : Résultats annuels 2021/2022

FAITS MARQUANTS DE L'EXERCICE

RÉSULTAT S OPÉRATIONNELS EN FORTE CROISSANCE

CONTEXTE MACRO-ÉCONOMIQUE

Au cours de l'exercice écoulé, la crise sanitaire n'a plus eu qu'un impact mineur sur les activités opérationnelles d'Ascencio mais le conflit a éclaté entre la Russie et l'Ukraine. Il entraîne des répercussions importantes notamment une augmentation significative de l'inflation au sein des pays de l'Eurozone, avec des taux annuels constatés en octobre 2022 autour de 12% pour la Belgique, 6% pour la France et 7% pour l'Espagne.

Pour combattre cette hausse de l'inflation, les Banques Centrales ont graduellement mis fin à leurs politiques monétaires accommodantes en procédant à une remontée graduelle de leurs taux directeurs, ce qui impacte les conditions de financement et les valorisations boursières des entreprises.

Dans ce contexte, le marché de l'immobilier commercial alimentaire et de périphérie, dans lequel évolue Ascencio, a su tirer son épingle du jeu. En effet, après avoir souffert, au moment de l'apparition de la crise sanitaire Covid- 19, de la perception négative dont a fait l'objet le marché de l'immobilier commercial dans son ensemble, Ascencio a pu démontrer la résilience de son portefeuille ayant pour spécificité de proposer des réponses aux besoins primaires des consommateurs (alimentation, aménagement de la maison, sports et loisirs, …).

Le type d'immobilier commercial proposé par Ascencio pratique des niveaux de loyers bas pour ses locataires et des niveaux de rendement élevés dans ses valorisations ; il est dès lors moins rapidement et moins fortement impacté dans un contexte d'inflation et de taux d'intérêt en augmentations significatives.

Ce phénomène est illustré et commenté ci-dessous dans la présentation de résultats annuels 2021/2022 en forte croissance. Celle-ci se manifeste tant sur le plan des résultats opérationnels (+10,5% / +3,1 millions EUR par rapport à l'exercice précédent) que des valorisations de son portefeuille immobilier (+3,3% / +23,8 millions EUR) et de ses instruments financiers de couverture (+38,1 millions EUR).

ACTIVITE OPÉRATIONNELLE

Ascencio a connu une activité locative soutenue confirmant à nouveau l'attrait des retailers pour le commerce de périphérie. En effet, 38 locations ont été conclues (20 nouveaux baux signés et 18 baux renouvelés), représentant un total d'environ 31.500 m2, soit environ 7% de la surface du portefeuille immobilier, à des loyers en moyenne supérieurs d'environ 6% par rapport à la valeur locative estimée et de 3% par rapport aux précédents loyers des surfaces concernées.

Cette activité locative a notamment été concrétisée :

• En Belgique :
• • à Couillet « Bellefleur » (Belgique) : 8 baux ont été renouvelés et un nouveau bail a été signé (Pro Duo) ;
  • à Genval : 5 nouveaux baux ont été conclus (Okaïdi, Fox&Cie, Batopin, Madame Charlotte et Bombay Pékin) ;
  • à Gosselies : 2 nouveaux baux (Aforest et Agrivaux) et une extension (BeOne) ont été signés ;
  • à Hannut : 3 nouveaux baux ont été signés (Pro Duo, Pronti et Bio Planet) ;
  • à Messancy : 2 nouveaux baux signés (Baby Kid pour deux cellules commerciales et Cuisines Morel) ;
  • à Morlanwelz : un nouveau bail (Moon Coffee) et 2 renouvellements signés.
• En France :
• • à Chalon : un nouveau bail (Comme j'aime) et un renouvellement signés ;
  • Crèches : 3 nouveaux baux signés (Piwi'z, Vertbaudet et Deichmann) ;
  • à Chanas : un nouveau bail signé (Sport 2000) ;
  • à Rots : 3 renouvellements conclus ;
  • à Saint-Aunès : 3 renouvellements conclus.

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Ascencio a en outre conclu 12 baux de courte durée, principalement pour garder une flexibilité d'occupation dans des immeubles concernés à court terme par des projets de rénovation ou de redéveloppement.

Cette activité locative importante a permis de consolider le taux d'occupation EPRA du portefeuille immobilier de la Société ; celui-ci s'établissant à 96,5% au 30 septembre 2022, par rapport à 96,0% au terme de l'exercice précédent.

En termes d'investissements Ascencio a réalisé pour 1,5 million EUR de travaux, correspondant principalement à la finalisation du programme de rénovation des façades de Messancy (Belgique), au démarrage du programme d'extension du supermarché d'Ottignies (Belgique) et à la réalisation de travaux d'aménagement de surfaces pour y accueillir de nouveaux locataires.

Ascencio a également finalisé la cession de son immeuble situé à Sint-Niklaas (Belgique) pour un montant de 1,5 million EUR, pour lequel un compromis de vente avait été signé au cours de l'exercice 2020/2021. Cette cession, réalisée en ligne avec la juste valeur de l'immeuble, a généré, en tenant compte des frais de transaction, une moins-value réalisée de l'ordre de 0,2 million EUR.

Le portefeuille client a été marqué par un fait important, à savoir la reprise de la SA Mestdagh par le groupement Les Mousquetaires, acteur majeur dans le commerce alimentaire représentant, entre autres, l'enseigne Intermarché. Les 23 supermarchés Mestdagh présents dans le portefeuille d'Ascencio passeront par conséquent dès 2023 sous cette bannière. Ascencio accueille avec enthousiasme ce nouveau locataire, qui représentera à terme près de 10% des revenus locatifs consolidés de la Société.

En termes de valorisations immobilières, l'activité locative soutenue dans le secteur de l'immobilier commercial de périphérie ainsi que l'intérêt accru des investisseurs pour ce type d'immobilier bénéficiant de paramètres de marché confortables (niveaux de loyers faibles et de rendements élevés) génèrent un impact positif important sur la valeur du portefeuille consolidé d'Ascencio. Le portefeuille consolidé d'Ascencio a connu une variation de valeur positive de 23,8 millions EUR (+3,3%) au cours de l'exercice écoulé, par rapport à une hausse de 9,8 millions EUR (+1,4%) au cours de l'exercice précédent. Il est à noter que ces hausses de valeur cumulées compensent largement les baisses de valeur (-2,9%/-20,5 millions EUR ) qui avaient été constatées lors de l'exercice 2019/2020 suite à la crise sanitaire Covid-19.

POLITIQUE ESG

Consciente de l'importance d'intégrer davantage les enjeux environnementaux dans sa stratégie immobilière, Ascencio a travaillé à la structuration de sa politique ESG autour de ses trois piliers constitutifs, à savoir les aspects environnementaux, sociétaux et de gouvernance de ses activités.

Le succès de l'implémentation de cette politique passe également par la transformation digitale de l'Entreprise ; lequel processus de transformation a démarré au cours de l'exercice écoulé.

La volonté d'Ascencio d'implémenter cette stratégie et de la communiquer s'est déjà illustrée par la publication au mois de juin 2022 d'un premier reporting d'indicateurs de performance sur différents aspects ESG selon les guidelines EPRA sBPR, pour lequel Ascencio a remporté plusieurs distinctions (Silver Award et Most improved Award) octroyées par l'EPRA, l'association européenne des sociétés immobilières cotées.

Au cours de l'exercice écoulé, Ascencio a, en outre, pris les initiatives suivantes :

Au niveau environnemental :

1. En commençant par son portefeuille français, la Société a lancé le processus d'installation d'un outil de collecte des mesures de consommations énergétiques de ses bâtiments. Le relevé systématique de ces mesures, suivi de leur analyse, permettront à la Société de disposer d'une vue plus objective sur la performance énergétique de ses immeubles.
2. Plusieurs programmes d'installation de bornes de rechargement électrique de véhicules ont été réalisés par Ascencio, tant dans les retail parks de Messancy (Belgique) et de Saint-Aunès (France) qu'au siège social de Gosselies (Belgique), en vue de servir ses locataires, son personnel et les visiteurs de ses sites.
3. La Société a développé un programme d'installation de panneaux photovoltaïques en toiture d'immeubles, qui permettront la production d'électricité verte utilisable par les locataires à des prix inférieurs au coût énergétique actuel.

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Au niveau sociétal :

1. L'organisation d'une politique de télétravail pour son équipe;
2. La mise en place pour ses collaborateurs d'une politique de mobilité favorisant l'électro-mobilité : les véhicules de société sont désormais hybrides ou électriques et la Société fournit les solutions de recharge appropriées aux membres de l'équipe, tant au bureau qu'à domicile ;
3. Le développement d'un programme de formations internes et externes visant le développement des compétences des collaborateurs. Cette attention particulière portée par Ascencio à la formation s'est aussi illustrée par l'accueil au cours de l'exercice écoulé d'une stagiaire en entreprise dans le cadre de son travail de fin d'étude.

Au niveau de la gouvernance :

1. L'adaptation de la politique de rémunération des membres du comité exécutif de la Société, incluant notamment des critères de mise en œuvre de la politique ESG au sein de l'Entreprise ;
2. La création d'une fonction de directeur « Operations & ESG » pour accompagner le développement et l'implémentation de la politique ESG au sein du portefeuille immobilier.

ACTIVITE FINANCIERE

Ascencio a poursuivi le renforcement de sa structure d'endettement en concluant plusieurs opérations de financements:

• la conclusion en décembre 2021 d'une nouvelle ligne de crédit bancaire de type 'Term loan', d'un montant de 10 millions EUR, auprès de la Caisse d'Epargne Hauts de France, pour une durée de 5 ans ;
• la réalisation avec succès en mars 2022 d'une première émission obligataire sous la forme de placement privé pour un montant total de 25 millions EUR pour une durée moyenne de 4 ans. Cette opération constitue un évènement important pour la Société car elle lui permet de diversifier davantage ses sources de financement auprès d'investisseurs institutionnels importants ainsi que d'illustrer la confiance de ceux-ci dans la stratégie immobilière poursuivie par Ascencio et dans la performance de son portefeuille.
• la conclusion en septembre 2022 de deux renouvellements de crédits bancaires de type 'Revolving' pour des montants respectifs de 20 millions EUR et de 15 millions EUR avec les banques BNP Paribas Fortis et ING, pour des durées de 7 ans et de 5,25 ans.

En conséquence, Ascencio bénéficie au 30 septembre 2022 de lignes de financement non utilisées et donc disponibles pour un montant total de 78,3 millions EUR, qui permettent à la Société de financer le dividende à distribuer au cours du premier trimestre 2023, de couvrir ses besoins de fonctionnement et les investissements à réaliser au sein de son portefeuille, et enfin de disposer d'une capacité financière suffisante pour participer au financement d'opérations d'investissements qui viendraient à se concrétiser. Au 30 septembre 2022, la conclusion de ces opérations de financement permet à la Société de disposer d'une structure d'endettement d'une durée résiduelle moyenne de de 3,3 années, contre 3,7 années au 30 septembre 2021.

Dans le cadre de la gestion de sa couverture des taux d'intérêt, la Société a procédé au cours de l'exercice écoulé

• plusieurs restructurations de son portefeuille d'instruments dérivés, lui permettant au 30 septembre 2022 de disposer d'un ratio de couverture de 95,5%, supérieur à l'objectif minimum de couverture que la Société s'est fixé.

Forte de ses structures d'endettement et de couverture de taux, le coût moyen de financement s'établit sur l'exercice écoulé à 1,80%, stable par rapport aux 1,81% constaté au cours de l'exercice précédent.

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RESULTATS CONSOLIDES ANNUELS DE L'EXERCICE 2021/2022

• La société a effectué plusieurs reclassifications au sein de certaines rubriques2 du compte de résultats au cours de l'exercice
  2021/2022. Dans un souci de comparabilité, ces reclassifications ont aussi été enregistrées sur l'exercice 2020/2021 sans avoir d'impact ni sur l'EPRA Earnings ni sur Résultat net.

2 Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir lexique à la fin de ce communiqué

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