Ascencio : Rapport financier semestriel 2022-2023

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1. RAPPORT DE GESTION

CONTEXTE GÉNÉRAL

Au cours du semestre écoulé, le contexte macro-économique s'est caractérisé par une inflation particulièrement élevée, atteignant au mois d'octobre 2022 son point culminant à des niveaux qui n'avaient plus été constatés depuis le milieu des années 70. Pour endiguer ce phénomène, les banques centrales ont adopté, à partir du second semestre 2022, une politique monétaire restrictive en élevant à un rythme soutenu le niveau des taux d'intérêt. Cette politique a commencé à produire ses effets, l'inflation refluant progressivement vers des niveaux plus modérés bien qu'encore supérieurs aux objectifs fixés, mais en réduisant cependant l'accès à la liquidité sur le marché.

Le marché de l'immobilier commercial, pour les supermarchés et retail parks de périphérie a connu un bilan globalement positif depuis le début de l'année 2022, tant en termes de prise en occupation que de volumes investis.

Le volume de prises en occupation a connu une hausse significative, non seulement par rapport à la période du Covid-19 mais aussi par rapport aux années antérieures, atteignant même des niveaux records en Belgique et en Espagne.

Les volumes d'investissement ont, quant à eux, selon les pays, été stables ou supérieurs aux dernières années avec une très bonne première partie d'année 2022, le segment des retail parks s'étant particulièrement démarqué et ayant connu des niveaux d'investissements records, malgré l'instabilité économique internationale. Cependant, dès le 3ème trimestre 2022, encore davantage marqué depuis début 2023, un ralentissement des volumes investis a été constaté en réaction au contexte de hausse significative des taux d'intérêt.

L'inflation a eu des répercussions importantes sur les loyers du fait de leur indexation automatique à des niveaux très élevés depuis la fin 2022. Hors phénomène d'indexation, les loyers moyens sont, de manière générale, restés globalement stables dans le segment du commerce de périphérie.

Un contexte de hausse des taux d'intérêts génère une pression négative sur les rendements immobiliers. Ces derniers mois, on a cependant pu observer, principalement en Belgique et en France, une relative stabilité des rendements tant pour les supermarchés que pour les commerces de périphérie. Cette stabilité s'explique d'une part par la résilience de ce type d'immobilier et d'autre part par ses rendements traditionnellement élevés bénéficiant d'un différentiel plus important par rapport au niveau croissant des coûts de financement.

1.1. SYNTHÈSE DE L'ACTIVITÉ DURANT LE 1ER SEMESTRE DE L'EXERCICE

ACTIVITÉ OPÉRATIONELLE

Ascencio a réalisé une activité locative dynamique en concluant 27 opérations (3 nouveaux baux commerciaux,14 renouvellements de baux commerciaux et 10 baux de courte durée), pour un total de l'ordre de 12.000 m², soit environ 3% de la surface totale de son portefeuille immobilier. Les niveaux de loyer obtenus pour les baux commerciaux signés sont supérieurs d'environ 9% à la valeur locative estimée et de 2% par rapport aux précédents loyers des surfaces concernées.

Ces baux commerciaux portent sur les immeubles suivants :

• En Belgique :
• • à Couillet « Bellefleur » : 3 renouvellements de baux (Orchestra, Leonidas et Di Vincenzo Coiffure);
  • aux Papeteries de Genval : 1 nouveau bail (enseigne de restauration Tenshi) et 2 renouvellements de baux (Planet Coiffure et Les Bourgeoises);
  • à Laeken : 1 nouveau bail (enseigne alimentaire Tanger Markt);
  • à Loverval : 1 renouvellement de bail (Literie Prestige);
  • à Morlanwelz : 1 renouvellement de bail (Kruidvat);
  • à Uccle : 1 renouvellement de bail (Les Chouchoux).
• En France :
• • à Rots : 2 renouvellements de baux (Norauto et Réauté Chocolat) ;
  • à Saint-Aunès : 1 nouveau bail (GrandVision) et 4 renouvellements de baux (Chaussea, Burger King et les 2 baux de l'enseigne Orchestra).

Les 10 baux de courte durée mentionnés ci-dessus ont été signés par Ascencio principalement pour garder une flexibilité d'occupation dans des d'immeubles concernés par des projets de rénovation ou de redéveloppement.

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Cette activité opérationnelle importante a permis d'augmenter le taux d'occupation EPRA du portefeuille consolidé de 96,5% au 30 septembre 2022 à 97,2% au 31 mars 2023.

En termes d'investissements, Ascencio a finalisé les travaux d'extension (+670 m2) de son supermarché d'Ottignies (Belgique), dont la livraison a été réalisée dans les temps au mois de janvier 2023 et permettant le démarrage du nouveau bail avec Intermarché.

La Société a en outre réalisé des capex de réaménagement et divisions de cellules liés à la commercialisation de surfaces vacantes (en Belgique à Laeken, Uccle, Hannut et en France à Chanas).

POLITIQUE ESG

Dans le cadre de la mise en œuvre de sa politique ESG, Ascencio a pris, au cours du semestre écoulé, une série d'initiatives et a notamment concrétisé les actions suivantes :

Au niveau environnemental :

• Programme de collecte des données de consommation des locataires : en France, Ascencio dispose de près de 90% des données de consommations de ses retailers. Cette collecte a également démarré en Belgique où près de 50% des mandats de collecte de données ont été obtenus. A l'avenir, ces mandats seront directement intégrés dans les contrats de bail conclus avec les futurs locataires.
• Optimisation des performances énergétiques : Ascencio a

1. entamé les travaux de rénovation des toitures de deux cellules commerciales au sein de son retail park

« l'Orchidée Plaza » à Hannut (Belgique) ;

• 1. finalisé la rénovation de la toiture de son supermarché d'Aix-en-Provence (France) permettant une optimisation énergétique de l'enveloppe de l'immeuble de près de 19%.
• Bornes de rechargement : Ascencio a entamé des discussions en vue de conclure des partenariats visant à installer à grande échelle des bornes de rechargement au sein de ses portefeuilles français et belge. Elle a en outre installé des nouvelles bornes à son siège social de Gosselies (Belgique) au bénéfice tant de ses collaborateurs que de ses locataires.
• Labélisation : la Société poursuit le processus de labélisation de 3 de ses retail parks (« Bellefleur » à Couillet,
• • Les Papeteries de Genval » à Genval et le « Parc des Drapeaux » à Rots) en vue de l'obtention d'une certification BREEAM.

Au niveau social :

• Formation : Ascencio déroule son programme de formation de ses équipes (Ascencio Academy et compagnonnage) ;
• Positive office : Ascencio a pris la décision et entamé la préparation d'un nouvel aménagement de ses bureaux ;
• Mobilité : le parc automobile d'Ascencio atteint désormais 50% de véhicules hybriques ou électriques ;
• Politique sociale et philanthropique : la Société a participé à divers évènements sportifs.

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ACTIVITÉ FINANCIÈRE

Ascencio a poursuivi le refinancement des lignes de crédit arrivant à échéance en concluant deux nouvelles lignes bancaires de type RCF (« Revolving Credit Facility ») pour un montant total de 20 millions EUR, sur des durées respectives de 7 et 8 ans, à des conditions financières globalement en ligne par rapport aux précédents refinancements. Plusieurs discussions de refinancement sont en outre en cours auprès de différentes banques et devraient aboutir d'ici la fin du présent exercice. Au vu des conditions de marché actuelles, Ascencio se concentre sur des refinancements auprès de ses partenaires bancaires plutôt que sur les marchés institutionnels actuellement moins favorables. Ascencio garde cependant l'objectif, à terme, de poursuivre la diversification de ses sources de financement, en s'adressant notamment aux marchés obligataires comme initié l'année passée.

Ascencio bénéficie au 31 mars 2023 de disponibilités sur ses lignes de financement pour un montant total de l'ordre de 54 millions EUR, lui permettant à la fois de couvrir ses besoins de fonctionnement et les investissements à réaliser au sein de son portefeuille, mais aussi de disposer d'une capacité financière suffisante pour participer au financement d'opérations d'investissement qui viendraient à se concrétiser. Au 31 mars 2023, la durée résiduelle moyenne de l'endettement de la Société s'établit à 3,1 années, contre 3,3 années au 30 septembre 2022.

Ascencio bénéficiant d'une structure de couverture solide pour les prochains exercices et les conditions de marché n'étant pas favorables, la Société n'a pas procédé au cours du semestre écoulé à des modifications de son portefeuille d'instruments de couverture. La Société a cependant mis en place un monitoring régulier de l'évolution du contexte de taux d'intérêt afin de pouvoir étendre la couverture de sa dette sur les années 2027 et suivantes lorsque les conditions le permettront. Au 31 mars 2023, le ratio de couverture s'établit à 84,8%, au-delà des niveaux minimum de couverture que la Société s'est fixée.

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