ATENOR : RÉSULTATS SEMESTRIELS 2021

RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2021

La Hulpe, le 6 septembre 2021

RÉSULTAT SEMESTRIEL : € 29,6 M +51 %

En dépit de la persistance de la crise sanitaire, ATENOR a connu un premier semestre remarquable menant à des résultats semestriels en forte hausse.

CESSIONS DE PROJETS : € 313,5 M DE MOYENS FINANCIERS GÉNÉRÉS

Accordant une priorité à la rotation du capital investi, ATENOR a conclu depuis le début de l'exercice plusieurs transactions majeures. Ce montant correspond à la somme de la trésorerie encaissée et de la réduction de l'endettement bancaire dédié en ce qui concerne les seuls projets Vaci Greens F (au 30.06.2021), HBC et Buzz (au 31.07.2021) et Dacia 1 (prévu au 31.12.2021).

La conclusion d'un contrat de vente du futur centre de conférence de l'Union Européenne en janvier 2021 est emblématique, tant pour Bruxelles que pour ATENOR !

ACQUISITIONS DE NOUVEAUX PROJETS : € 242 M, ENGAGÉS DANS DE NOUVEAUX PROJETS

Au cours des premiers mois de l'année 2021, ATENOR a poursuivi son plan de croissance internationale.

Ce montant concerne les coûts d'acquisition cumulés des 4 nouveaux projets : Bakerstreet et Lake 11 à Budapest, rue Victor Hugo à Paris et Cloche d'or à Luxembourg.

SUPERFICIE DES PERMIS OBTENUS : 300.250 M² PRÉVUS AU 31.12.2021, + 281 % PAR RAPPORT À 2020

La crise sanitaire a eu notamment pour conséquence d'allonger les procédures de demande de permis. Alors qu'au 30 juin, 25.000 m² ont été accordés, ATENOR s'attend à recevoir d'ici le 31.12.2021 des permis pour plus de 275.000 m² supplémentaires, alimentant de cette manière les perspectives de résultats pour les deux années suivantes. Précurseur et acteur engagé dans le développement durable des villes, ATENOR applique à travers le développement de chacun de ses projets sa « sustainability policy » et les fruits des réflexions issues de son laboratoire de tendances, ArchiLab.

PORTEFEUILLE EN DÉVELOPPEMENT : 33 PROJETS RÉPARTIS POUR UN TOTAL DE L'ORDRE DE 1.300.000 M²

La présence active (équipes locales) d'ATENOR dans 10 pays offre une diversification particulière, source de résilience et d'opportunités. Compte tenu des récentes acquisitions et cessions, le portefeuille compte à ce jour 1.300.000 m², répartis entre 60% de bureau et 40% de résidentiel (soit l'équivalent de ± 6.500 logements en développement).

STÉPHAN SONNEVILLE SA, CEO D'ATENOR, COMMENTE :

• Le positionnement sur la durabilité et l'internationalisation a apporté à ATENOR la résilience en 2020 et début 2021. Nous prévoyons pour 2021 des résultats en hausse.
  Eu égard à l'évolution des marchés sur lesquels nous sommes actifs et à la qualité des projets en portefeuille, nous pourrons aborder les années 2022 et 2023 avec des perspectives de croissance, en nous inscrivant dans la deuxième phase du plan de croissance internationale. »

**

*

Afin de favoriser la compréhension de notre activité et d'en suivre l'évolution, nous donnons les commentaires pertinents à relever en ce qui concerne les activités du premier semestre en fonction des étapes essentielles du cycle de création de valeur de notre core business.

1

1. Aperçu général du niveau d'activité *

• Se référer à la présentation disponible sur le site internet d'ATENOR www.atenor.eu

Acquisition : Aux acquisitions du premier semestre, à Budapest : l'une en bureau (24.500 m²) et l'autre en

résidentiel (92.180 m², soit plus de 1.300 logements), sont venues s'ajouter deux acquisitions majeures : Paris CBD et Luxembourg Cloche d'or. Ces acquisitions s'inscrivent dans notre volonté (deuxième phase du plan de croissance) d'asseoir notre identité d'acteur de référence dans les 10 marchés où nous sommes actifs.

Dépôt de demande de permis de construire : Comme annoncé, nous prévoyons pour 2021, un taux d'introduction de demande de permis nettement supérieur à l'année 2020, témoignant du niveau élevé d'activités des équipes en dépit des circonstances sanitaires défavorables.

Obtention de permis de construire : Le ralentissement des procédures d'instruction de demandes de permis dû

• la crise sanitaire se fera encore sentir en 2021. Toutefois, les longues procédures entreprises en 2020 ou avant trouveront normalement leur aboutissement au cours du deuxième semestre de cette année. A titre d'exemplatif, les permis de LAKE Side à Varsovie et WellBe à Lisbonne seront prochainement délivrés, nous autorisant à lancer la construction.
  A Bruxelles, le permis d'urbanisme pour le projet REALEX est encore en attente bien que la demande introduite ait été revue à la baisse en terme de hauteur et de superficie, à la demande du Secrétaire d'Etat en charge de l'urbanisme. La délivrance de cette demande amendée est indispensable pour rencontrer les délais et les descriptifs techniques et durables du Centre de Conférence de l'Union Européenne (en remplacement du Borschette, obsolète) pour lequel un contrat de vente a été conclu le 29 janvier 2021.

Construction : Nous maintenons notre politique de lancement des constructions dès obtention des autorisations ; cette politique est particulièrement soutenue par l'excellente tenue du marché résidentiel et par la reprise dans plusieurs pays du take up bureau après le net ralentissement enregistré en 2020. C'est donc 20% du portefeuille qui se trouve en construction. Parmi ces projets en construction, plus de 40 % sont estimés à faible risque dans la mesure où ils font l'objet d'un contrat de prélocation ou prévente.

2

Location : Face au net ralentissement généralisé du take up bureau en 2020, nous avions axé nos prévisions uniquement sur l'activité investissement. Au cours du second trimestre, il a été constaté, dans plusieurs pays, une reprise des take up, dont plusieurs de nos projets ont profité, générant une marge additionnelle dans les projets pré-vendus. En dépit de la réduction du parc immobilier annoncé, la demande s'oriente vers des nouveaux espaces de bureaux, hautement durables et pouvant accueillir une manière post-covid/covid safe de travailler. Cette demande est dans la plupart des cas difficilement conciliable avec le bâti obsolète.

Dans cette logique, pour rappel, nous avons conclu une très belle location à l'Etat luxembourgeois portant sur près de 10.000 m² sur l'immeuble TWIST.

Cession: Nous avons connu un premier semestre particulièrement actif. Outre la cession en état futur d'achèvement du Centre de Conférence de l'Union Européenne, nous avons conclu plusieurs ventes majeures, en Hongrie et en Roumanie. Nous avons également livré l'immeuble Buzz à Luxembourg. L'ensemble de ces transactions a eu un effet combiné marquant en terme de résultat, de trésorerie et de réduction de l'endettement. Nous réalisons également des records historiques de vente en résidentiel, tant en Europe de l'Ouest qu'en Europe Centrale.

Comme conséquence de la croissance des activités, une certaine récurrence dans la cession des projets s'est installée. Ainsi, plusieurs transactions de cessions sont actuellement en cours sans toutefois pouvoir en préciser le timing.

1. Perspectives pour l'exercice 2021

Au fur et à mesure que le taux de vaccination progresse, nous observons une reprise économique et immobilière. La crise sanitaire pèsera encore sur le niveau d'activités du secteur immobilier en 2021, mais moins qu'en 2020. L'instruction des demandes de permis devraient reprendre un rythme normal d'avant Covid.

La crise sanitaire aura accéléré des tendances déjà à l'œuvre avant la pandémie : new ways of working, télé- travail, équilibre personnel reconsidéré, chasse aux talents, mobilité, …

Mais c'est évidemment la crise climatique et son urgence qui s'est rappelée à nous au cours de ces derniers mois. Il nous faudra impérativement changer nos comportements vis-à-vis des émissions carbone.

C'est bien sur cette tendance profonde à long terme que s'est positionnée ATENOR : un consensus sur une diminution du parc de bureaux (opinion à moduler en fonctions des villes et pays), mais assurément des bureaux, des logements et des équipements différents, plus durables.

Le positionnement sur la durabilité et l'internationalisation a apporté à ATENOR la résilience en 2020 et début 2021. La reprise, une reprise « sustainable », apportera à ATENOR, dès 2021, les fruits de son positionnement. Nous prévoyons des résultats en hausse pour 2021, dont l'ampleur sera précisée au cours des prochains mois.

Eu égard à l'évolution des marchés sur lesquels nous sommes actifs et à la qualité des projets en portefeuille, nous pourrons aborder les années 2022 et 2023 avec des perspectives de croissance.

1. Rapport de gestion intermédiaire

Le premier semestre 2021 se clôture sur un résultat consolidé net part de groupe de 29,60 millions d'euros, en forte hausse par rapport au résultat de 19,62 millions d'euros enregistré au premier semestre 2020.

Au 30 juin 2021, ce sont essentiellement les marges dégagées sur des projets vendus et pré-vendus, tant en bureau qu'en résidentiel, et principalement en Europe Centrale qui ont généré ce résultat. Les revenus locatifs des immeubles University Business Center II (Varsovie, Pologne), Nysdam (La Hulpe, Belgique) et Vaci Greens F (Budapest, Hongrie) ont également apporté une contribution. Les revenus de ce semestre sont donc une nouvelle fois diversifiés, avec 8 projets contribuant aux résultats.

3

Tableau des chiffres clés consolidés (en milliers d'euros) - Examen limité du Commissaire

Produits des activités ordinaires et résultats consolidés

Les produits des activités ordinaires au 30 juin 2021 s'établissent à 132,71 millions d'euros. Ils comprennent principalement (a) les revenus issus des ventes des immeubles Vaci Greens E et F à Budapest (€ 93,44 M), (b) les revenus liés aux ventes des appartements des projets résidentiels (City Dox et La Sucrerie) pour un total de 22,42 millions d'euros, (c) les revenus dégagés des ventes en état futur d'achèvement des projets Buzz et Au Fil des Grands Prés (bureaux) (€ 12,01 M), ainsi que (d) des revenus locatifs des immeubles University Business Center II (Varsovie), Nysdam (La Hulpe) et Vaci Greens F (avant cession) totalisant 3,04 millions d'euros.

Les autres produits opérationnels (€ 9,64 M) comprennent principalement le solde de la facturation des travaux d'aménagements de la Commission Européenne dans l'immeuble The One (€ 4,02 M), la redevance d'usufruit (rétrocédée en partie à Immo Beaulieu SA) de l'immeuble Beaulieu du premier semestre 2021 (€ 3,38 M) ainsi que les refacturations de charges locatives et frais divers des immeubles en location (€ 1,54 M). La cession de la participation NGY (immeuble HBC, Hermès Business Campus) à Bucarest (€ 0,15 M) complète les autres produits opérationnels.

Le résultat opérationnel s'élève à 41,87 millions d'euros. Il est majoritairement influencé par la vente des immeubles Vaci Greens E et F (€ 38,58 M), des appartements des divers projets résidentiels cités ci-dessus (total de € 3,06 M), des résultats à l'avancement des immeubles de bureaux Buzz et Au Fil des Grands Prés prévendus (€ 2,58 M), du résultat net de la redevance d'usufruit de l'immeuble Beaulieu (€ 1,99 M) ainsi que des revenus locatifs nets de charges des immeubles UBC II et Nysdam (total de € 1,86 M).

Le résultat financier net s'établit à -5,34 millions d'euros contre -4,53 millions d'euros au premier semestre 2020. L'augmentation des charges financières nettes s'explique principalement par la hausse de l'endettement moyen net du Groupe (€ +249,35 M par rapport au premier semestre 2020) atténué par la hausse des activations (IAS 23 ; € +1,36 M comparé au premier semestre 2020) liées aux développements en cours.

Les impôts s'élèvent à 5,50 millions d'euros au 30 juin 2021 et sont essentiellement composés d'impôts effectifs et d'impôts différés passifs principalement relatifs aux projets Vaci Greens, City Dox, Buzz et Au Fil des Grands Prés (total de € 5,30 M).

Le résultat net part de groupe du premier semestre de l'exercice s'élève à 29,60 millions d'euros.

Bilan consolidé

Les capitaux propres consolidés s'élèvent à 298,65 millions d'euros, soit 25,5 % du total bilantaire, en hausse de 37,44 millions d'euros comparé au 31 décembre 2020.

L'endettement consolidé net du groupe (déduction faite de la trésorerie) s'établit au 30 juin 2021 à 741,46 millions d'euros à comparer à un endettement consolidé net de 589,54 millions d'euros au 31 décembre 2020, suite principalement à l'émission d'un emprunt obligataire réparti en deux tranches de type « Green » pour un total de € 100 M en mars 2021.

4

Les « Immeubles destinés à la vente » classés en « Stocks » représentent les projets immobiliers en portefeuille et en cours de développement. Ce poste s'élève à 846,51 millions d'euros en augmentation nette de 70,80 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2020. Cette variation résulte principalement (a) des acquisitions de terrains à la Cloche d'Or (Renault, Luxembourg) et à Budapest (Bakerstreet II et Lake City) pour un total de 157,16 millions d'euros, (b) la poursuite des travaux et études des projets Arena Business Campus, Roseville (Budapest), Com'Unity (Bezons), @Expo, Dacia, UP-site (Bucarest), City Dox et Realex (Bruxelles), soit au total 80,93 millions d'euros et (c) des ventes d'appartements du projet City Dox et des ventes d'immeubles de bureaux HBC et Vaci Greens F qui viennent réduire le stock à hauteur de 175,37 millions d'euros. Le solde de la variation nette de ce poste (€ 8,09 M) provient des variations sur les autres projets en développement.

Politique de financement

ATENOR a poursuivi sa politique visant une diversification de ses sources de financement, l'étalement des échéances permettant de réduire les risques de refinancement lorsque les conditions de marché sont défavorables et la flexibilité du financement de ses projets tant avant l'obtention des permis que pendant les phases de construction et de commercialisation.

Le 2 février 2021 après avoir obtenu l'accord de la FSMA, ATENOR a mis à jour son programme d'émission de

• notes » multi devises à long terme (EMTN) pour un montant total de 150 millions d'euros, d'une part en l'élargissant aux investisseurs privés utilisant les coupures de mille euros et d'autre part en visant son utilisation et ses nouvelles émissions dans le cadre de référence de financement vert.

Le 19 mars 2021, ATENOR a émis avec succès, deux tranches obligataires de type « Green Retail Bond » à 4 et 6 ans - principalement dirigées vers les investisseurs particuliers. Le produit de ces deux tranches de respectivement € 25 M (3% - échéance 2025) et € 75 M (3,50% - échéance 2027) sera exclusivement affecté au financement des projets immobiliers durables et économes en énergie qui contribuent aux objectifs environnementaux d'ATENOR dans le cadre de son « Green Finance Framework (GFF)» et en lien avec les objectifs de développement durable des Nations Unies (UN SDG's). Ces obligations sont cotées sur Euronext Brussels.

ATENOR dispose d'une ligne de billets de trésorerie à court, moyen et long termes (CP/MTN) de 200 millions d'euros utilisée à hauteur de 181,75 millions (30.06.2021) et entend poursuivre activement son utilisation en privilégiant les durées longues (à partir de deux ans).

Comme repris au paragraphe précédent, l'utilisation de la ligne EMTN (150 millions d'euros) s'élève à 103,60 millions d'euros (30.06.2021). ATENOR entend également poursuivre son utilisation dans le cadre de son GFF. Elle est disposée à traiter les propositions (reverse inquiries) provenant d'investisseurs qualifiés pour des échéances cadrant avec le développement européen de son portefeuille de projets.

Action ATENOR (code ISIN BE0003837540)

ATENOR a conclu avec KBC Securities, officiellement reconnue par Euronext, un contrat de liquidité sur l'action ATENOR. KBC Securities exerce la mission de pourvoyeur de liquidité pour les actions ATENOR conformément aux conditions énoncées dans ce contrat de fournisseur de liquidité.

KBC Securities introduit quotidiennement des ordres d'achat et de vente sur les marchés et ce, en toute indépendance par rapport à ATENOR tout en respectant certaines conditions de volume et de spread.

Avec cette nouvelle collaboration, ATENOR souhaite améliorer et faciliter l'accès des investisseurs au titre d'ATENOR.

Principaux risques et incertitudes

Le secteur immobilier requiert généralement un certain laps de temps pour connaître l'effet d'une reprise conjoncturelle. Même si des fonds publics importants sont mobilisés pour relancer l'économie à la sortie de la pandémie de Coronavirus, la visibilité sur cette sortie de crise est encore incertaine. Le ralentissement que connaît actuellement le secteur immobilier pourrait encore durer plusieurs mois. Nous restons attentifs aux conséquences possibles de cette évolution, confiants toutefois de la résilience du portefeuille de par sa diversification.

Le Conseil d'Administration est attentif à l'analyse et à la gestion des différents risques et incertitudes auxquels ATENOR et ses filiales sont exposés.

Au 30 juin 2021, ATENOR n'est confrontée à aucun litige matériel.

5

Pour lire la suite de ce noodl, vous pouvez consulter la version originale ici.