ATENOR : Résultats annuels 2020

RESULTATS ANNUELS 2020

Information règlementée

La Hulpe, le 08 mars 2021

A. Rapport de gestion

ATENOR a terminé l'exercice 2020 sur un résultat net consolidé de 24,13 millions d'euros, à comparer à 37,78 millions d'euros en 2019. Le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale le paiement d'un dividende brut de € 2,42 par action, en hausse de près de 5% par rapport à l'année précédente.

Tableau des chiffres clés consolidés (en milliers d'euros) - Comptes audités

Tenant compte du nombre moyen pondéré d'actions détenues pendant l'exercice (voir page 8, Résultat par action). Le resultat par action s'élève à € 3,43 si on considère le nombre total d'actions de 7.038.845.

Produits des activités ordinaires et résultat consolidé

Les produits des activités ordinaires au 31 décembre 2020 s'établissent à 131,99 millions d'euros. Ils comprennent principalement (a) les revenus liés aux ventes des appartements des projets résidentiels (City Dox, Au Fil des Grands Prés, La Sucrerie, Les Berges de l'Argentine phase 1) pour un total de 33,28 millions d'euros, (b) les revenus dégagés des ventes en état futur d'achèvement des immeubles de bureaux des projets Au Fil des Grands Prés, Buzz et Vaci Greens E pour un total de 79,03 millions d'euros, ainsi que (c) les revenus locatifs des immeubles Hermès Business Campus (Bucarest), Lakeside et University Business Campus (Varsovie) et Nysdam (La Hulpe) totalisant 15,29 millions d'euros.

Les autres produits opérationnels (€ 48,54 M) comprennent principalement le solde du complément de prix brut relatif à la cession de la participation The One Office SA, comme suite à la signature de la convention d'usufruit de l'immeuble avec la Commission Européenne ainsi que la refacturation des frais d'aménagements (€ 33,81 M), la redevance d'usufruit (rétrocédée à Immo Beaulieu SA) de l'immeuble

Beaulieu (€ 6,24 M) ainsi que les refacturations de charges locatives et frais divers des immeubles en location (€ 6,51 M).

Le résultat opérationnel s'élève à 40,18 millions d'euros contre 52,90 millions d'euros en 2019. Il est majoritairement influencé par la vente des appartements des divers projets résidentiels cités ci-dessus (total de € 6,38 M), des résultats à l'avancement des immeubles de bureaux Au Fil des Grands Prés, Buzz et Vaci Greens E prévendus (€ 19,19 M), des revenus locatifs nets de charges des immeubles HBC, Lakeside, UBC et Nysdam (total de € 13,73 M) ainsi que du résultat net complémentaire relatif à la cession de The One Office SA (€ 16,75 M).

Le résultat financier net s'établit à -9,88 millions d'euros contre -9,31 millions d'euros en 2019. La hausse relative des charges financières nettes s'explique principalement par l'augmentation de l'endettement net moyen d'ATENOR compensé par une part plus importante d'activations de charges d'emprunt (IAS23) par rapport à 2019.

Impôts sur le résultat : Le montant de ce poste s'élève à 5,15 millions d'euros (contre € 5,32 M en 2019). Ce poste reprend tant les impôts sociaux que les impôts différés actifs et passifs liés à l'évolution de la commercialisation des projets cités plus haut.

Tenant compte de ce qui précède, le résultat net part de groupe de l'exercice s'élève donc à 24,13 millions d'euros comparé à 37,78 millions d'euros en 2019.

Bilan consolidé

Les capitaux propres consolidés s'élèvent à 261,21 millions d'euros contre 187,05 millions d'euros au

31 décembre 2019, soit 24,7% du total bilantaire en hausse de 74,16 millions d'euros comparé au 31 décembre 2019 suite principalement à l'augmentation de capital réalisée en juin 2020.

Au 31 décembre 2020, l'endettement financier consolidé net s'élève à 589,54 millions d'euros comparé à un endettement consolidé net de 494,53 millions d'euros au 31 décembre 2019. En octobre 2020, un nouvel emprunt obligataire de type « retail bond » en deux tranches a été émis avec succès pour un montant total de 100 millions d'euros. La mise en oeuvre de plusieurs financements de projets ainsi que l'utilisation de la

trésorerie existante dans le cadre du développement des projets en portefeuille expliquent également cette hausse.

L'endettement consolidé se décompose d'une part, en un endettement à long terme à hauteur de 433 millions d'euros et d'autre part, en un endettement à court terme de 224,46 millions d'euros. La trésorerie disponible s'élève à 67,89 millions d'euros contre 45,45 millions d'euros à fin 2019.

Les « Immeubles destinés à la vente » classés en « Stocks » représentent les projets immobiliers en portefeuille et en cours de développement. Ce poste s'élève à 775,71 millions d'euros, en progression de 167,68 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2019 (608,02 millions d'euros).

Cette variation nette résulte principalement de (a) l'acquisition des sites des projets U'man (Bezons),

Square 42 (Belval) et Heinrichstrasse (Dusseldorf) pour 54,56 millions d'euros, (b) la poursuite des travaux et études des projets Vaci Greens, Arena Business Campus (Budapest), Buzz (Leudelange), Com'Unity (Bezons),

@Expo, Dacia, UP-site Bucharest (Bucarest), City Dox (Bruxelles) et Au Fil des Grands Prés (Mons), soit au total 191,50 millions d'euros et (b) des ventes d'appartements des projets City Dox, Au Fil des Grands Prés,

La Sucrerie et des immeubles de bureaux Buzz, Au Fil des Grands Prés et Vaci Greens E prévendus qui viennent réduire le stock à hauteur de 75,46 millions d'euros. Le solde la variation nette de ce poste (€ 2,9 M) se répartit sur les autres projets en développement.

Actions propres

Au 31 décembre 2020, ATENOR LONG TERM GROWTH SA détient 150.000 actions ATENOR.

Le nombre d'actions ATENOR détenues à cette même date par la filiale ATENOR GROUP INVESTMENTS s'élève à 163.427 (situation inchangée par rapport à décembre 2019). Ces actions visent à servir les plans

d'options sur actions (2017 à 2019) attribués aux employés et à certains prestataires de services d'ATENOR.

Politique et proposition dividende

Le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale du 23 avril 2021 le versement, au titre de l'exercice 2020, d'un dividende brut de 2,42 euros par action, soit un dividende net de précompte (30 %) de 1,694 euro par titre.

Sous réserve d'approbation par l'Assemblée Générale, le dividende sera mis en paiement à partir du 28 avril

2021.

- Date de détachement : 26 avril 2021

- Date de l'arrêté : 27 avril 2021

- Date de paiement : 28 avril 2021

Projets en Portefeuille

Au cours de l'année 2020, le portefeuille de projets s'est étoffé. Au 31 décembre 2020, il comptait 31 projets pour une surface en développement de l'ordre de 1.270.000 m². A la suite des dernières transactions survenues au début de l'exercice 2021, le portefeuille totalise 32 projets répartis dans 9 pays pour une surface d'environ 1.300.000 m².

Toutes les acquisitions ont été réalisées dans le cadre de notre stratégie de croissance européenne en veillant tout particulièrement à inscrire ces projets dans une logique incontestable de durabilité et de certification.

Ceci étant, l'expression dans les comptes d'ATENOR de la valeur créée s'articule autour de 3 étapes :

• - Une conception optimale, alliant durabilité et rentabilité, aboutissant à l'obtention des autorisations de construire,

• - Une commercialisation active orientée vers la demande identifiée,

• - Une cession, généralement en état futur d'achèvement, à des occupants ou des investisseurs.

Les commentaires qui suivent se reposent sur ces étapes.

Pour rappel, les parts relatives de chaque région/ville dans le portefeuille sont calculées sur base des surfaces hors sol autorisées (permis) ou potentiellement constructibles (à l'étude ou en cours d'autorisation). Les pourcentages repris ci-après reflètent la situation au 31 décembre 2020.

THE ONE - Quartier Européen, rue de la Loi, Bruxelles (bureaux et logements)

Comme suite à la signature de la convention d'usufruit le 29 juin 2020, ATENOR est intervenue dans la réalisation des aménagements spécifiques livrés en janvier 2021.

REALEX [90% ATENOR] - Quartier Européen, entre les rues de la Loi et de Lalaing, Bruxelles (58.400 m² de bureaux)

La procédure de demande des permis d'urbanisme et d'environnement se poursuit. La commission de concertation s'est tenue le 20 janvier 2021.

Parallèlement, la procédure d'approbation de l'acquisition par l'Union Européenne du nouveau Centre de Conférence s'est cloturée par l'approbation de cette acquisition et la signature de la convention d'acquisition, sous condition suspensive d'obtention des permis. Il est évident que cet immeuble comprenant le Centre de

Conférence et des surfaces de bureaux, est un immeuble exemplaire et s'inscrit pleinement dans les axes du

Green Deal européen.

CITY DOX - Zone du Canal, quai de Biestebroeck, Anderlecht (de l'ordre de 85.390 m² mixte)

La construction de la phase 2 (comprenant notamment 181 logements dont 99 conventionnés) se poursuit. Tous les appartements ont été vendus. En janvier 2021, la phase 3 a fait l'objet d'une vente sous la forme de la vente du terrain et de son permis. La demande de permis portant notamment sur 171 logements est à l'instruction. Les demandes de permis pour les dernières phases sont en préparation.

VICTOR [50% ATENOR] - Quartier du Midi, face à la Gare du Midi, Bruxelles (56.000 m² mixte)

Compte tenu du manque actuel de consensus politique et administratif pour le projet maintes fois retravaillé, ATENOR et son partenaire ont décidé d'étudier une nouvelle variante du projet s'inscrivant dans le cadre du

RRU, en termes de gabarit et d'affectation. Les études ont été reprises vers pour un projet majoritairement de bureaux.

Quoiqu'il en soit, le développement de ce projet conserve son potentiel et apportera une indiscutable contribution au quartier en termes de mobilité, de mixité et de qualité d'espaces publics.

CCN [33% ATENOR] - Communes de Schaerbeek et St Josse, à côté de la gare du Nord (de l'ordre de 130.000 m² mixte)

Les études évoluent de manière satisfaisante vers le dépôt d'une demande de permis pour l'ensemble du site mi 2021. Le permis de "déconstruction partielle" est attendu au premier semestre 2021.

La conception du projet répond tout-à-fait aux enjeux de mobilité et d'urbanité que le Gouvernement a récemment choisi d'ouvrir à une large consultation publique.

BEAULIEU - Avenue Beaulieu, 5 à 11, Auderghem (de l'ordre de 24.500 m² de bureaux)

Une prolongation jusque fin 2021 a été conclue avec l'OIB, actuel occupant des lieux. Parallèlement, ATENOR a étudié une rénovation lourde de ces deux immeubles, en bonne intelligence avec le propriétaire voisin. La demande de permis a été déposée fin 2020.

La rénovation imaginée s'annonce être exemplaire sur le plan patrimonial (conservation du style, des gabarits et des matériaux nobles) et quant à l'utilisation de matériaux innovants et de nouvelles technologies favorisant une utilisation "smart" de l'immeuble.

DE MOLENS [50% ATENOR] - Centre-ville - rue Tolpoort, Deinze (projet mixte résidentiel et commerces de l'ordre de 32.150 m²)

Le permis d'environnement devrait être délivré au cours du premier semestre 2021, ce qui permettra le lancement de la commercialisation. Les travaux de démolition ont commencé début 2021.

Le projet a été revu afin d'être en adéquation avec les attentes de la Commune, reflétées dans les études de la Zone d'Enjeu Communal. Une RIP, réunion d'information préalable, première étape dans la procédure de demande de permis, s'est tenue en janvier 2021. La demande de permis sera introduite au cours de cette année. Pour rappel, ce projet répond aux principes fondamentaux et devenus incontournables de lutte contre le changement climatique, en évitant notamment une dispersion de l'habitat hors des centres.

Par ailleurs, l'immeuble de bureaux accueille son 5ième locataire affichant ainsi un taux d'occupation de 25%.

LE NYSDAM - La Hulpe (immeuble de bureaux de 15.575 m²)

L'immeuble affiche un taux d'occupation de 100% depuis fin décembre 2019. L'encaissement des loyers ne souffre pas de la situation sanitaire exceptionnelle que nous traversons.

ATENOR conserve l'intention de vendre l'actif dès que les attentes seront rencontrées.

AU FIL DES GRANDS PRÉS - Quartier de la galerie commerciale « Les Grands Prés », Mons (de l'ordre de 46.000 m² mixte)

Le permis portant sur la partie bureaux (14.600 m²) a été obtenu. Les travaux ont commencé, ces immeubles étant totalement vendus (2.900 m² à l'ONEM, 8.600 m² à la Fédération Wallonie-Bruxelles et 3.100 m² à la

TEC).

Une demande de permis pour une première phase de 111 logements a été refusée et sera retravaillée afin de répondre aux demandes particulières de la ville de Mons.

Ce projet propose des logements passifs destinés à répondre à la demande croissante constatée sur le marché montois.

LA SUCRERIE - Ath (183 logements, 5 commerces, 1 crèche)

La vente des derniers appartements se poursuit.

THE STAGE (VH I) [50% ATENOR] - Angle des Verheeskade- & Lulof-straat La Haye, Pays-Bas (Résidentiel / commerces - 56.000 m²)

En décembre 2020, ATENOR a finalisé l'acquisition d'une participation de 50% aux côtés d'un acteur local de renom. Le projet prévoit la démolition des vieux bâtiments existants et la nouvelle construction d'un rez-de-chaussée commercial, de 520 logements pour étudiants et de 387 appartements. Le permis est attendu pour 2021.

Une vente sous condition d'obtention de permis a été conclue pour la tour de kots avec la société Duwo.

VERHEESKADE II [50% ATENOR] - La Haye, Pays-Bas (Résidentiel - 115.000 m²)

ATENOR et les sociétés Ten Brinke Vastgoedontwikkeling et Myb ont créé la société de projet Laakhaven Verheeskade II B.V. dont ATENOR détient 50%. Cette société a repris les droits de propriété et de développement de plusieurs propriétaires adjacents du projet « The Stage ».

Cette extension du projet sur la Verheeskade comprend la démolition des bâtiments obsolètes et offre un potentiel de développement supplémentaire de plus de 100.000 m² hors sol dont une surface principalement résidentielle et un socle animé par des fonctions mixtes.

LUXEMBOURG (6,85% du portefeuille) :TWIST - Belval, Grand-Duché de Luxembourg (immeuble de bureaux, logements et commerces - 15.060 m²) Le permis de bâtir a été obtenu fin août et les travaux commenceront prochainement. La commercialisation des bureaux et des logements est lancée.

BUZZ - Leudelange, Grand-Duché de Luxembourg (immeuble de bureaux - 16.800 m²)

Les travaux de construction se poursuivent conformément au planning. Pour rappel, le projet a été vendu en état futur d'achèvement en décembre 2018. La commercialisation des surfaces de bureau est en cours.

PERSPECTIV' (Anciennement Lankelz) [50% ATENOR] - Esch-sur-Alzette, Grand-Duché de Luxembourg (mixte : résidentiel, commerces et bureaux - 67.850 m²)

Les études se poursuivent et une demande de permis pour la totalité du projet sera déposée en mars 2021 pour une délivrance prévue en fin d'année 2021.

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