Covivio - Activité à fin septembre 2022 : Performances locatives record

Paris, le 20 octobre 2022, 18h

Activité à fin septembre 2022 :

Performances locatives record

Des marchés immobiliers portés par une bonne dynamique locative

• Bureaux : poursuite du rebond de la demande locative au 3e trimestre
• Résidentiel allemand : le déséquilibre grandissant entre offre et demande tire toujours les loyers vers le haut
• Hôtels : les performances dépassent leurs niveaux de 2019

Poursuite de la bonne performance opérationnelle sur l'ensemble des activités

• 119 000 m² de bureaux loués ou pré-louésdepuis début 2022, auxquels s'ajoutent 126 000 m² de baux renouvelés
• De nouveaux succès sur notre pipeline de développement : 3 livraisons en septembre, louées en moyenne à 76%
• Performance locative soutenue en résidentiel en Allemagne
• Hôtels : la forte reprise de l'activité se confirme

Croissance record des revenus à périmètre constant à fin septembre 2022 : +13,9%

• Revenus part du groupe de 470,9 M€, en hausse de +13,9% à périmètre constant
• Bureaux : accélération de la croissance à périmètre constant, à +4,5%, portée par l'indexation et les locations
• Résidentiel en Allemagne : +3,0% à périmètre constant et taux d'occupation de 99%
• Hôtels : +85,3% à périmètre constant, soutenus par le rebond des revenus variables et le travail d'asset management
• Taux d'occupation de 96,2%

Renforcement du passif

• 100% des obligations émises par Covivio sont désormais vertes
• 550 M€ de financements signés au 3e trimestre
• 287 M€ d'engagements de cessions à fin septembre, +1,7% au-dessus des valeurs d'expertise

ESG : Covivio de nouveau récompensé par la notation GRESB en 2022

• Note de 88/100 et maintien du statut d'excellence « 5-Star»

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ACTIVITE DU 3e TRIMESTRE 2022

Covivio : un patrimoine diversifié et en adaptation continue

Avec un patrimoine de 26,6 Md€ (17,8 Md€ PdG) d'actifs en Europe, Covivio construit son développement sur la diversification dans des activités où le groupe joue un rôle d'acteur de premier plan :

• 55% du patrimoine est composé de bureaux en France, Italie et Allemagne, majoritairement dans des localisations centrales à Paris, Milan et dans les principales villes allemandes ;
• Le résidentiel en Allemagne représente 30% du patrimoine. Il est situé dans les centres-villesde Berlin, Dresde, Leipzig, Hambourg et les grandes villes de la Rhénanie du Nord-Westphalie;
• Les hôtels (15% du patrimoine), situés dans les grandes villes touristiques européennes (Paris, Berlin, Rome, Madrid, Barcelone, Londres, etc.), sont loués et gérés par les opérateurs leaders : Accor, IHG, B&B, NH Hotels, etc.

Ce patrimoine est géré selon trois piliers stratégiques :

1. La localisation au cœur des grandes métropoles européennes, en particulier Paris, Berlin et Milan. Ainsi, 97% des actifs se situent à moins de 5 minutes à pied d'un transport en commun.
2. La conception d'un immobilier neuf, alliant performance énergétique, bien-être et adaptation à l'évolution des usages. Les projets en cours de rénovation ou de construction sont d'ores et déjà pré- loués à 64%.
3. La culture-clients, qui place l'utilisateur au centre de la stratégie. Covivio accompagne dans la durée ses clients dans leurs stratégies immobilières, en co-définissant avec eux leurs projets et en nouant des relations partenariales durables (maturité moyenne ferme des baux de 7 ans). Cela se traduit notamment par une approche conseil forte, une politique servicielle ambitieuse et toujours plus de flexibilité, avec par exemple des offres hybrides alliant bail commercial et contrat flexible.

Des marchés immobiliers portés par une forte dynamique locative

Bureaux : nouvelle hausse de la demande placée au 3e trimestre 2022

La reprise entamée depuis fin 2021 se poursuit. En Île-de-France, la demande placée s'élève1 ainsi à 1,5 million de m² sur 9 mois, en hausse annuelle de +20%. La polarisation du marché en faveur d'immeubles de qualité et bien localisés se confirme, avec des hausses de +30% à Paris Centre Ouest et +63% dans le reste de Paris.

Les perspectives locatives sont bien orientées et les courtiers immobiliers tablent sur 2,1 à 2,3 millions de m² pour l'ensemble de l'année 2022, en ligne avec la moyenne décennale (2,2 millions de m²). L'offre disponible se stabilise pour l'ensemble de l'Ile-de-France (à 4,1 millions de m²), mais continue de diminuer pour les zones les plus centrales (-33% sur un an à Paris Centre Ouest ; -9,5% dans le reste de Paris). Le taux de vacance se stabilise également vers 7,4% mais marque là encore de fortes disparités, avec une situation de sous-offre dans les zones les plus centrales (3,5% de vacance à Paris intra-muros). Cette polarisation du marché se traduit dans des loyers prime en hausse (+3% vs fin 2021), tandis que les mesures d'accompagnement sont à des niveaux historiquement élevés en périphérie (32,3% à La Défense, +60pb au T3 vs 15,8% à Paris, -20pb).

1 Source : Immostat

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ACTIVITE DU 3e TRIMESTRE 2022

A Milan2, la demande placée est en hausse annuelle de +50% sur 9 mois, à 390 000 m², largement concentrée sur les actifs de grade A (80% de la demande placée3). Sur l'ensemble de l'année, la demande placée devrait se rapprocher du record historique de 2019 (472 000 m²).

Sur les 6 grandes villes allemandes4, la demande placée s'établit à 2,4 millions de m² sur 9 mois, en hausse de +22% sur un an, avec une très bonne performance à Berlin (+24% à 647 600 m²), qui affiche également un faible taux de vacance de 2,9%.

Avec un patrimoine situé à près des 2/3 dans les zones centrales (Paris, Milan, Berlin et grandes métropoles régionales) et largement composé d'actifs neufs et adaptés aux nouveaux usages, Covivio réalise une année 2022 record en termes d'accords locatifs. A fin septembre, Covivio a loué ou pré-loué 119 000 m² de bureaux à des locataires de renom, pour une durée moyenne ferme supérieure à 10 ans. A cela s'ajoutent 126 000 m² de renouvellements, avec une réversion de +2,2% et un allongement de la durée des baux de 5 ans.

Ce dynamisme locatif s'illustre notamment par les développements, qui concentrent une large part (81 000 m²) des nouvelles signatures de l'année. L'immeuble 21 Goujon (8 600 m²), situé dans le QCA parisien, a été livré fin septembre et est entièrement loué sur une durée ferme de 12 ans, à un niveau de loyer record. Covivio a également livré l'immeuble Stream Building (15 600 m² détenus en partenariat avec les Assurances du Crédit Mutuel), dans le 17e arrondissement de Paris, en face du nouveau Tribunal de Grande Instance de Paris. Le site est totalement occupé par OVHCloud pour la partie bureaux et la chaine d'hôtels Lifestyle Zoku. Enfin, situé à la limite entre Paris 17e et Saint-Ouen, et à 3 minutes à pied de la ligne de Metro 14, l'immeuble So Pop (31 300 m² détenus en partenariat avec Crédit Agricole Assurances) accueillera en octobre les équipes de Samsung France sur un tiers des surfaces.

A Berlin, Deutsche Bahn prendra à bail en juillet 2023 les 5 100 m² de l'immeuble Beagle, pour une durée ferme de 15 ans. Situé dans le sud-est de la ville, l'immeuble fera l'objet de 4 M€ de travaux, avec un rendement sur coût total de l'opération de 6,6%.

L'hôtellerie démontre sa résilience en dépassant ses performances de 2019

En hôtellerie, le rebond s'accélère depuis février 2022 et la levée des restrictions sanitaires. Les RevPar dépassent ainsi leur niveau de 2019 depuis le mois de mai. Après les performances exceptionnelles de l'été (RevPar en hausse de +14% en moyenne en Europe en juillet-août, dont +20% en France), la tendance est restée favorable au mois de septembre5. La France et l'Italie, bénéficiant d'une importante clientèle domestique, voient leurs RevPar6 progresser de respectivement +10% et +28%, tandis qu'ils gagnent +11% au Royaume-Uni. L'Allemagne (+8%), plus longuement impactée par les mesures de restriction, connaît une reprise plus tardive mais désormais bien visible.

1. Source : DILS
2. Source : Cushman & Wakefield
3. Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Munich ; source : Savills
4. Chiffres préliminaires MKG
5. RevPar : Revenu par chambre disponible

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ACTIVITE DU 3e TRIMESTRE 2022

Investissement : retour des transactions en septembre

Après un été atone, le marché de l'investissement se réveille depuis le mois de septembre, soutenu par les investisseurs en fonds propres. Sur le marché des bureaux en Ile-de-France par exemple, près de 3 Md€ de transactions ont été recensées depuis début septembre. En France, les SCPI et OPCI continuent à collecter des volumes records : 11,6 Md€ à fin septembre 2022, en hausse annuelle de +48% vs 7,8 Md€ sur 9 mois en 2021 et à comparer à 10,1 Md€ sur 9 mois en 2019. Les investissements se concentrent pour autant sur les actifs prime, en particulier en centre-ville et de taille unitaire limitée (inférieure à 200 M€ voire 100 M€).

Croissance record des revenus à périmètre constant à fin septembre 2022 : +13,9%

Les revenus à fin septembre s'élèvent à 719,4 M€ à 100% et 470,9 M€ part du groupe, en croissance de +5,7% à périmètre courant et de +13,9% à périmètre constant (vs +13,0% au S1 2022).

Les loyers en bureaux diminuent de -6,4% sous l'effet des cessions 2021/2022 et des actifs mis en développement, mais progressent de +4,5% à périmètre constant (vs +3,2% au S1 2022). Cette solide croissance organique est visible sur toutes les zones (+4,2% en France, +3,5% en Italie, +8,5% en Allemagne), sous l'effet (i) de l'accélération de l'indexation, comptant pour 2,3 points (vs 1,6 point au 1er semestre 2022), (ii) de la hausse du taux d'occupation sur un an, à 93,9% (vs 92,0% au T3 2021), comptant pour 2,2 points.

En résidentiel allemand, Covivio bénéficie d'un patrimoine de qualité sur lequel se poursuit un travail actif d'asset management. Les loyers ont ainsi progressé de +3,0% à périmètre constant, et ce sur l'ensemble des zones géographiques : Berlin (+2,9%), Rhénanie-du-Nord-Westphalie (+3,3%), Hambourg (+2,5%) et Dresde et Leipzig (+3,1%). Cette solide croissance à périmètre constant est permise par (i) l'indexation (50% de la hausse), (ii) les relocations, avec une réversion locative positive (15% en moyenne), (iii) le solde étant principalement lié aux programmes de modernisation.

Poursuivant sa reprise, l'activité hôtelière enregistre une forte augmentation de ses revenus sur les neuf premiers mois de l'exercice, à +85,3% à périmètre constant. Les loyers variables (principalement le portefeuille hôtelier loué à AccorInvest) profitent de la surperformance de la France et progressent de +147%. L'EBITDA des hôtels en contrat de management (pour l'essentiel en France et Allemagne) rebondit également de manière sensible (+448% vs 9M 2021). Enfin, les loyers fixes affichent une hausse de +12,0%, grâce à l'indexation (+3,1%), au travail d'asset management (+4,9%) et à l'effet de paliers de loyers sur un portefeuille acquis en 2020 (+3,9%).

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