DiamondRock Hospitality Company a annoncé l'acquisition de deux complexes touristiques de luxe sur la côte de la Floride : le Henderson Beach Resort de 170 chambres à Destin, en Floride, et le Tranquility Bay Beachfront Resort de 103 unités (231 chambres) à Marathon, en Floride. L'investissement total pour ces deux transactions distinctes s'élève à 175,5 millions de dollars. Ces investissements concluent une année active de recyclage du capital pour DiamondRock, qui a stratégiquement fait évoluer le portefeuille vers près de deux tiers d'hôtels et de centres de villégiature de destination. Henderson Beach Resort (Destin, FL) : La société a acheté le Henderson Beach Resort de 170 chambres à Destin, en Floride, pour 112,5 millions de dollars lors d'une transaction hors marché le 23 décembre 2021. Ce complexe de luxe récemment construit au bord de l'océan propose 40 000 pieds carrés d'espace de réunion, une piscine de type lazy river, des piscines séparées pour les familles et les adultes, un spa de classe mondiale, ainsi que de nombreux restaurants et bars, dont le seul bar sur le toit de Destin. L'acquisition comprend également les revenus de 46 résidences de luxe adjacentes à l'hôtel qui participent actuellement au programme de gestion locative de l'hôtel. Le Henderson Beach Resort est adjacent au Henderson Park Inn, situé en bord de mer, acquis par la société plus tôt en 2021. Ensemble, les deux complexes affichent les tarifs ADR les plus élevés du marché : Henderson Beach Resort à 430 $ et Henderson Park Inn à 520 $. La propriété et la gestion consolidées des complexes adjacents permettront de créer des synergies bénéfiques en termes de revenus et de dépenses. Chaque complexe n'est pas encombré par la marque et la gestion, ce qui permet à la société de mettre rapidement en œuvre les meilleures pratiques de gestion d'actifs de DiamondRock. Le prix d'achat de l'Henderson Beach Resort représente un rendement de 6,4 % sur le revenu net d'exploitation (RNE) de l'hôtel prévu pour 2021 et devrait se stabiliser au-dessus d'un rendement de 8 %. Tranquility Bay Beachfront Resort (Marathon, FL) : La société a également acheté le 6 janvier 2022, pour 63 millions de dollars, le Tranquility Bay Beachfront Resort (ou Tranquility Bay), un complexe hôtelier de luxe de 103 unités, avec 1 000 pieds linéaires de rivage, situé sur 12 acres à Marathon, en Floride. Le complexe compte 231 chambres réparties dans 87 maisons de plage de deux et trois chambres, ainsi que 16 chambres dans des jardins tropicaux. Les chambres de Tranquility Bay ont une superficie moyenne de plus de 950 pieds carrés, ce qui constitue un avantage significatif par rapport aux complexes concurrents et permet d'obtenir l'un des tarifs ADR les plus élevés (650 $ en 2021) dans les Florida Keys. Le prix d'achat représente un rendement de 11,5 % sur le revenu net d'exploitation prévu pour 2021. L'investissement de DiamondRock dans Tranquility Bay est composé de : (1) la propriété de 16 chambres dans des jardins tropicaux, plus tous les équipements et infrastructures du complexe, y compris le hall d'entrée, les restaurants, les installations internes, ainsi que la marque et l'utilisation exclusive du nom Tranquility Bay, (2) des accords exclusifs de partage des revenus des chambres (accords de gestion locative ou RMA) pour l'ensemble des 84 maisons de plage appartenant à des tiers, et (3) une majorité d'intervalles dans trois maisons de plage structurées comme des propriétés de vacances. Toutes les maisons de plage participent au programme de gestion locative. Le RMA typique a une durée de 15 ans qui se renouvelle automatiquement et perpétuellement pour des durées supplémentaires de 15 ans. Aucune unité n'a jamais été louée en dehors du programme de location, et les RMA donnent à DiamondRock un droit exclusif de premier refus d'achat en cas de vente. Les propriétaires d'unités tierces assument 100 % des coûts d'entretien et d'investissement associés à leur unité. Tranquility Bay a des revenus très durables. Sur les cinq années de 2015 à 2019, Tranquility Bay a généré un NOI annuel moyen d'environ 4,5 millions de dollars, soit un taux de capitalisation de 7,0 % sur le prix d'achat de la Société. Tranquility Bay est une opportunité rare de capturer un rendement supérieur d'une station balnéaire de luxe, non encombrée par la marque et la gestion, dans les Florida Keys, où l'offre est limitée, tout en minimisant l'exposition aux exigences permanentes en matière de capital.