Le secteur immobilier industriel américain se porte plutôt bien, malgré les taux élevés
En dépit d’un environnement économique marqué par une inflation soutenue, une récente hausse des taux d'intérêt et une baisse des prix des actifs, le secteur immobilier industriel se porte plutôt bien. Il se caractérise par un taux d'occupation élevé, une croissance constante des flux de trésorerie et des taux de capitalisation (revenus locatifs/valeur du bien) supérieurs à ceux d'autres segments immobiliers. Une situation qui fait suite à un ralentissement du niveau des transactions de 15% en 2022, en raison d'un écart de valorisation entre acheteurs et vendeurs, qui a engendré une augmentation du taux de vacance.
Avec la perspective d'une baisse des taux d'intérêt, l'écart de rendement entre les taux de capitalisation immobilière et les bons du Trésor américains à 10 ans devrait se réduire, redonnant ainsi de l'élan à l'investissement immobilier. Cette dynamique pourrait être renforcée par des coûts d’emprunt plus bas et un accès facilité au financement pour les entreprises ayant des échéances de dette proches ou des projets d'expansion en attente. De plus, un assouplissement monétaire pourrait dynamiser la vente d'actifs non grevés (c'est-à-dire, des biens immobiliers qui ne sont pas hypothéqués ou utilisés comme garantie pour un prêt), offrant une alternative de financement aux dettes à taux variables très coûteuses.
Les prévisions pour la seconde moitié de 2024 et pour 2025 sont optimistes selon les études, anticipant un équilibre des prix des actifs où acheteurs et vendeurs seront prêts à conclure des transactions. Une éventuelle baisse de taux après l’été pourrait accélérer ce processus, et favoriser ainsi des prix plus élevés et de meilleures conditions de tarification. Le secteur des entrepôts, en particulier, devrait connaître un essor notable. En 2024, le volume de transactions devrait atteindre les 30 milliards de dollars, en hausse de 31% depuis 2020, soit la meilleure performance parmi tous les segments.
Les tendances séculaires sous-jacentes telles que l’immigration et la croissance démographique, le rapatriement et la relocalisation des chaînes d'approvisionnement jouent en faveur de la demande et de l'industrie à long terme. D’autre part, le segment de l’immobilier industriel évolue dans le sens de la nouvelle économie avec l'émergence du commerce électronique, qui stimulera la demande de biens logistiques au fil de la continuité de la tendance.
Prudence toutefois, car une reconduite du parti démocrate aux affaires, qui souhaite plafonner les prix de l’immobilier, pourrait mettre les espoirs de bénéfices sur la corde raide. JD Vance, le candidat républicain à la vice-présidence, se montre également hostile vis-à-vis des acteurs institutionnels, les accusant de pousser les prix à la hausse. Ces facteurs, associés à un marché hautement concurrentiel, de fortes barrières à l'entrée, ainsi que la dépendance à des baux à long terme et aux conditions économiques, pourraient compliquer la reprise attendue.
Place à East Group
EastGroup possède 512 propriétés en 2023 après quatre acquisitions majeures, et opère dans 5 États aux États-Unis : la Floride, le Texas, l‘Arizona, la Californie et la Caroline du Nord. Le groupe est ainsi bien positionné sur des zones à fort potentiel économique et démographique, où les risques de défauts de loyers sont modérés, estimés en moyenne entre 15% et 25%.
Le taux d’occupation du total de ses propriétés avoisine les 99%, et ses revenus locatifs ont augmenté de 55% d’une année à l’autre, marquant une neuvième année consécutive d’augmentation à deux chiffres de ses loyers. De plus, EastGroup présente un portefeuille de locataires très diversifié, avec 1600 baux en place en 2023. Les 10 principaux locataires représentent moins de 8% du total des revenus locatifs.
Le groupe a signé une année record en 2023, malgré une conjoncture sectorielle et économique défavorable. La foncière a privilégié une série d’acquisitions stratégiques de biens avec des loyers inférieurs au marché et un taux d’occupation élevé, ce qui lui offre des flux de trésorerie immédiats via des revenus locatifs dès l’acquisition. Cette stratégie lui a permis d’éviter les incertitudes liées à la situation inflationniste et la hausse des coûts et ainsi de pouvoir renouveler ses contrats plus facilement et d’avoir une prévisibilité des revenus grâce aux baux déjà existants.
En parallèle à ses acquisitions, le groupe développe des projets de parcs industriels pour assurer sa croissance. Cette activité représente 50% de son activité. Il prospecte des propriétés typiques vacantes de petites et moyennes tailles, à proximité des sites de remplissage et des centres de transport dans les villes à croissance rapide. Cette stratégie lui permet à la fois d’avoir un bilan léger sans un nombre excessif de propriétés et de répondre à la demande des distributeurs pour des espaces logistiques plus petits et bien situés. D’autre part, elle lui confère un nombre important de barrières à l'entrée en termes de coût, de zonage stratégique et de disponibilité d’actifs.
Les chiffres : Ascendant et linéaire
EastGroup est un linear compounder en termes de croissance. Sur le cycle 2014-2024, son chiffre d’affaires devrait tripler pour atteindre 637 millions de dollars, ce qui représente un taux de croissance annuel moyen (CAGR) de 12%. Son EBITDA a également connu une croissance similaire. Cette tendance devrait se poursuivre d’ici 2026 selon les pronostics, qui prévoient une croissance moyenne similaire pour ces deux indicateurs, avec des marges nettes pouvant atteindre 35% et des marges d'exploitation jusqu'à 42%.
Le groupe affiche aussi un bilan très sain, avec un ratio d’endettement “dette nette/fonds propres” de 18.7%, une LTV (Loan to Value, ou ratio dette sur actif net) de 39% et un ratio “dette nette/EBITDA” de 4,2x. Entre 2016 et 2026, ce dernier devrait mécaniquement baisser de moitié, reflétant une gestion efficace et prudente de la dette. L’entreprise fait ainsi partie des trois foncières les moins endettées du segment de l’immobilier industriel.
De plus, ce niveau d’endettement s’accompagne d’un taux de capitalisation (cap rate) de 10%, supérieur à la moyenne du segment industriel établie à 5.5%, et un rendement dividende/cours de 3%. Elle présente ainsi un excellent rapport rendement-risque. Comme la plupart des autres foncières, le payout ratio évolue à des niveaux très élevés, entre 90% et 120% depuis 2016. Ce qui lui permet de bénéficier d'une exonération d'impôt sur les sociétés, conformément à la réglementation.
Indicateurs boursiers
La foncière pèse environ 9 milliards de dollars de capitalisation à Wall Street. Elle présente un bon parcours boursier ces 10 dernières années avec une performance du cours avoisinant les 200%.
À l'instar de ses pairs dans l'immobilier industriel, l'entreprise présente des multiples de valorisations élevées, compte tenu des perspectives d'avenir prometteuses. Son PER est estimé à 40 fois les bénéfices attendus pour 2024, aligné sur sa moyenne des 10 dernières années.
En conclusion, EastGroup est une Small cap à la croissance rapide et stable. Son modèle d’affaire unique, axé sur la proximité urbaine et les unités logistiques de petite et moyenne taille, lui confère un avantage concurrentiel non négligeable. Le secteur de l’immobilier industriel présente des perspectives prometteuses à court, moyen et long terme, avec une éventuelle baisse des taux d'intérêt en septembre, qui pourrait confirmer les attentes positives. Ces éléments, associés à un désendettement constant et un excellent rapport rendement-risque, font d'East Group une valeur à surveiller de près pour un investissement à long terme dans le secteur immobilier américain.
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