Icade : Résultats semestriels 2022 solides

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Paris, le 25 juillet 2022, 07h00

ICADE : RÉSULTATS SEMESTRIELS 2022 SOLIDES

PROGRESSION DU CHIFFRE D'AFFAIRES DE +6,3% À 823 M€

CROISSANCE DU CFNC DE +7,1% 2021 À 205 M€

HAUSSE DE L'ANR NDV PAR ACTION DE 19,9% SUR 1 AN

CONFIRMATION DE LA GUIDANCE 2022

Croissance des résultats du Groupe portée par les bonnes performances opérationnelles des 3 métiers

• Chiffre d'affaires en croissance de +6,3%, à 823 M€ en part du Groupe
• Cash-flownet courant en hausse de +7,1% à 205 M€ (+5% en euros par action à 2,7 €)
• ANR NDV en hausse de +13,8% sur 6 mois à 103€ par action (+19,9% sur un an), ANR NTA en hausse de +1,8% sur 6 mois à 96,2€ par action (+5,2% sur 1 an)
• Résultat net pdg : 351 M€, +68% vs 30 juin 2021

Foncières Tertiaire et Santé : activité locative soutenue et valorisations en hausse

• Hausse des revenus locatifs (pdg) : +3,9% à 285 M€
• RNR des foncières : 192,8 M€ soit +6,6%
• Plus de 480 M€ de cessions réalisées au 1er semestre
• Poursuite des investissements en Santé pour près de 170 M€
• Valorisation en hausse de +1,7%, à périmètre constant sur les 2 foncières : o Portefeuille de la Foncière Tertiaire : +1,3% à périmètre constant
  o Portefeuille de la Foncière Santé : +2,4% à périmètre constant

Promotion : poursuite de la forte dynamique commerciale, hausse des résultats

• Chiffre d'affaires économique à 574 M€, en hausse de +7% vs. S1 2021
• Niveau record de lancements commerciaux (près de 50 lancements au S1 2022) ; réservations en hausse de +15% en valeur
• CFNC en hausse de +19%
• Indicateurs avancés bien orientés : Backlog résidentiel en hausse de c.3% ; potentiel de chiffre d'affaires lié au portefeuille foncier résidentiel maîtrisé, à 3,1 Md€1, en hausse de +14% vs décembre 2021

Structure de bilan encore renforcée au S1 2022

• Coût moyen de la dette à 1,19% : émission en janvier 2022 d'un Green Bond de 500 M€ à 8 ans, coupon 1%
• LTV en baisse, à 38,8% et hausse de l'ICR, à 6,6x
• Confirmation par S&P du rating BBB+ (perspective stable) d'Icade et Icade Santé en juillet 2022

Guidance 2022 confirmée

• • Cash-flownet courant Groupe par action 2022 : croissance de ~+4% hors effet des cessions 2022
  • Cash-flownet courant de la Foncière Santé 2022 : en croissance de +~5/6%
  • Dividende 2022 : hausse de +~3/4%, sous réserve de la validation par l'assemblée générale de 2023
• Malgré un contexte économique et financier très perturbé, la solide performance opérationnelle et financière du premier semestre, avec un cash-flow net courant en hausse de plus de 7%, illustre la poursuite de la bonne dynamique de 2021 et la solidité de nos 3 métiers. Soutenue par la qualité de ses actifs et par sa base locative de premier plan, la Foncière Tertiaire confirme la robustesse de ses fondamentaux et poursuit son plan de cession dans de bonnes conditions. La Foncière Santé continue d'afficher une croissance soutenue de ses revenus et poursuit son expansion en Europe du Sud. La dynamique commerciale de la promotion se confirme, la feuille de route se poursuit, avec une amélioration des marges malgré le contexte inflationniste. Notre bilan s'est encore renforcé ce semestre, avec une amélioration de l'ensemble des ratios d'endettement, portés par la dynamique de nos métiers et un coût de financement moyen très bas et sécurisé pour plusieurs années. Icade aborde ainsi les mois à venir avec une grande confiance face aux enjeux d'inflation et de hausse de taux d'intérêt, toujours concentrée sur ses objectifs de croissance régulière de cash-flow net courant et de dividende ».
  Olivier Wigniolle, Directeur général d'Icade

1 En quote-part et hors taxe

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• : Icade a appliqué pour la première fois, pour les comptes clos le 31 décembre 2021, le modèle de la juste valeur pour l'évaluation des immeubles de placement. Ce changement de méthode a été appliqué de manière rétrospective et les états financiers au 30 juin 2021 ont été retraités.
• écart avec le RNR -Foncières : neutralisation des amortissements des biens d'exploitations

1. Performance par métier

1.1. Foncière Tertiaire : activité résiliente, poursuite de la dynamique de rotation du portefeuille et hausse des valorisations

Une base locative solide et une activité d'asset management soutenue

Les revenus locatifs en part du Groupe de la Foncière Tertiaire s'élèvent à 181 M€ sur le premier semestre, en légère baisse (-0,8%) par rapport au S1 2021, la baisse des loyers est due aux cessions significatives de 2021 et 2022 non totalement compensées par les loyers additionnels provenant des acquisitions en 2021 (Equinove et Prairial) et des livraisons (dont Fresk et Origine).

Hors impact de ces cessions, les revenus locatifs afficheraient une croissance de +5,9%.

A périmètre constant et en ligne avec nos anticipations, la baisse du TOF, liée au départ de 2 locataires sur la Tour Eqho (La Défense) en 2021, ainsi que le renouvellement à la valeur locative du bail d'AXA (75 000 m²) impactent les loyers à périmètre constant, en recul sur le S1 de - 3,5%.

Pour rappel, le renouvellement du bail de notre premier locataire AXA sur les 4 immeubles Grand Axe à Nanterre Préfecture portant sur près de 75 000 m² vient renforcer la solidité de notre base locative : 100% des surfaces ont ainsi été renouvelées pour 9 ans à des niveaux en ligne avec la VLM au 31/12/2021.

L'indexation sur le semestre a positivement impacté les loyers à hauteur de +2%. Sur l'ensemble de l'année, elle est attendue avec un effet de +3%.

Les équipes d'asset management sont restées très actives sur le semestre avec notamment la signature et le renouvellement de 54 baux sur plus de 60 000 m². Ils représentent un montant de loyers faciaux annualisés de 11 M€ et une durée ferme moyenne de 6,8 années.

• Ce volume intègre la signature en pré-commercialisation du projet NEXT (15 000 m², Lyon Part Dieu) avec notamment un locataire de premier rang sur une durée de 12 ans dont 9 ans ferme ;
• Ces signatures ont été réalisées à des conditions globalement en ligne avec les VLM.

Le taux d'occupation financier s'établit à 87% au 30 juin 2022. Ce niveau d'occupation, proche de celui observé fin 2021 (88,1%), est impacté par la dynamique du plan de cessions de l'année 2021 et du premier semestre 2022 d'actifs matures loués à 100%, et, comme déjà évoqué lors de la présentation des résultats annuels, de la livraison de 2 actifs neufs aux meilleurs standards (Origine et Fresk) dont une partie des surfaces est en cours de commercialisation.

En effet, le premier semestre n'a été impacté par aucun nouveau départ significatif, mais les durées de commercialisation sont plus longues, compte tenu du contexte économique plus incertain.

La durée résiduelle ferme des baux s'établit à 4,0 années.

Le taux annuel moyen de collecte des loyers s'élève à près de 99%, reflétant la solidité de la base locative de la Foncière Tertiaire, constituée pour rappel à plus de 70% de sociétés du CAC 40, du SBF 120 ou du secteur public.

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Investissements du semestre : focus sur le pipeline de développement

Le montant total des investissements au 30 juin 2022 s'élève à 123 M€ (c. 115 M€ en part du Groupe), en baisse de près de 33 M€ par rapport au premier semestre 2021, dont :

• Des investissements dans le pipeline de développement pour près de 80 M€ portant principalement sur les projets suivants :

1. Edenn (Nanterre Préfecture) pour près de 24 M€, immeuble pré-loué à près de 60% à Schneider Electric et dont la livraison est

prévue au T2 2025 ;

1. Jump (Parc des Portes de Paris) pour 18 M€, projet en cours de développement dans le cadre d'un Befa de 12 ans ;

• 1. Athlètes Village (Saint-Ouen) pour 12 M€, Grand Central (Marseille) pour près de 5 M€ et l'hôtel B034 (Pont de Flandres) pour
     4M€.
• Les autres Capex pour 42 M€ concentrent les travaux de maintenance et d'amélioration de la qualité technique et environnementale.

Par ailleurs, conformément aux accords signés en 2017 dans le cadre du co-développement de l'opération Quai 8.2 à Bordeaux, Icade et Covivio ont procédé au débouclage, le 18 janvier 2022, de l'opération par échange croisé des deux actifs Orianz et FactorE situés à Bordeaux Euratlantique. Cette opération se traduit par l'acquisition à 100% de l'actif Orianz par Icade et la cession de 100% de l'actif FactorE à Covivio. En intégrant cette opération, le volume d'investissement de la période représente 155 M€ (base 100%).

Au cours du S1, le projet NEXT (immeuble de bureaux de plus de 15 000 m² situé à Lyon Part Dieu) a été intégré dans le pipeline lancé, suite

• sa pré commercialisation à hauteur de 100%2 auprès d'un locataire de premier rang. Il représente un investissement total de 100 M€.

Au 30 juin 2022, le pipeline de développement s'élève à 1,3 Md€, représentant plus de 162 000 m², dont près de 108 000 m² de projets lancés et précommercialisés à hauteur de 40% (+10pts vs 31/12/2021)

Plan de cessions 2022 bien engagé

La Foncière Tertiaire a poursuivi activement son plan de rotation d'actifs avec la cession de 2 actifs matures finalisée au premier semestre

2022 pour un montant supérieur à 400 M€ :

• Cession du Millénaire 4 au sein du parc du Millénaire (Paris 19e), d'une surface de près de 25 000 m² auprès de Générale Continentale Investissements et BlackRock Real pour 186 M€ ;
• Cession de l'immeuble Gambetta (Paris 20e) d'une surface de 20 000 m² auprès de fonds gérés par Primonial REIM France pour
  219 M€.

Ces 2 opérations, réalisées avec des investisseurs institutionnels de premier rang et en prime par rapport aux valeurs d'expertises du 31 décembre 2021, confirment le fort intérêt des investisseurs institutionnels pour les actifs matures et l'attractivité des actifs du portefeuille tertiaire d'Icade ; elles permettent à la Foncière Tertiaire de sécuriser une grande partie de son plan de cession 2022.

En intégrant les autres cessions (5,0 M€) et la cession de Factor E, le volume total de cessions à fin juin s'élève à 442 M€.

Hausse de la valorisation du portefeuille à périmètre constant

Au 30 juin 2022, la valeur du portefeuille de la Foncière Tertiaire s'élève à 8,2 Md€ en quote-part, en baisse de -2,3% par rapport au 31 décembre 2021 à périmètre courant, sous l'effet des cessions, la Foncière étant désinvestisseur net au 1er semestre 2022.

A périmètre constant, la valeur du portefeuille est en hausse de +1,3%, portée notamment par la bonne tenue de la valorisation de nos actifs situés à Paris (+5,3%), en régions (+5,7%) et dans nos parcs d'affaires (+2%).

La valeur du portefeuille à 100% s'élève à 8,6 Md€.

1.2. Foncière Santé : Poursuite de la progression des valeurs dans un marché très compétitif et expansion en Europe du Sud

Une activité locative en forte croissance portée principalement par les acquisitions

Les revenus locatifs de la Foncière Santé s'élèvent au S1 2022 à 104,4 M€ en part du Groupe, en augmentation de +13,4% à périmètre courant (+12 M€) par rapport au S1 2021, principalement sous l'effet des acquisitions réalisées en 2021 tant en France qu'à l'international.

A périmètre constant, la croissance des revenus locatifs est de +1,7% majoritairement portée par l'indexation de la période.

• France : revenus locatifs à 90 M€ en part du Groupe (155 M€ à 100%), en progression de +6,5%, portée notamment par les acquisitions et développements réalisés en 2021 (clinique mutualiste de Grenoble, hôpital privé du Grand Narbonne, polyclinique du Parc à Caen, clinique des Buissonnets à Olivet) ;
• International : revenus locatifs en forte progression de plus de 93% à près de 14 M€ (24 M€ à 100%), en raison des acquisitions réalisées en 2021 au Portugal, en Italie, en Allemagne et en Espagne. A périmètre constant, l'évolution est de +2,4%.

2 Incluant 15% faisant l'objet d'une exclusivité

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Les revenus locatifs de la Foncière Santé se répartissent entre les actifs court séjour (hôpitaux et cliniques privés) pour 78%, moyen séjour (cliniques de soins de suite et de réadaptation, cliniques psychiatriques) pour 7% et long séjour (maisons de retraite médicalisées) pour 15%.

Concernant les effets de la hausse des indices, tout comme la Foncière Tertiaire, les baux de la Foncière Santé bénéficient de clauses d'indexation sur des indices qui intègrent une forte composante inflation. Au 30 juin 2022, les effets de l'indexation s'élèvent à 1,7% reflétés dans l'évolution des loyers à périmètre constant.

L'effet sur l'ensemble de l'année est estimé à environ +3% (70% des indexations en France sont sur le second semestre).

Le taux d'occupation financier du portefeuille au 30 juin 2022 demeure inchangé à 100%.

La durée moyenne ferme des baux s'élève à 7,9 années, en hausse par rapport au 30 juin 2021 (7,3 années), et en légère baisse par rapport au 31 décembre 2021 (pour rappel 8,2 années). Elle atteint 6,6 ans en France et 15,8 ans en moyenne à l'international.

Investissements cumulés au 30 juin 2022 : poursuite de la croissance à l'international

Après un volume d'acquisitions très significatif au T4 2021, l'activité d'investissement sur le S1 2022 a représenté 167 M€ d'opérations

(98 M€ en pdg), avec notamment :

• Acquisitions à l'international pour 92 M€ (54 M€ en pdg) :

1. Acquisition en Espagne d'un portefeuille de six établissements3 de long séjour pour personnes handicapées, opérés par le Groupe

Colisée, pour 56 M€ ;

1. Acquisition d'un hôpital privé à Rapallo (Italie) pour 22 M€ dans le cadre de la promesse signée avec Gruppo Villa Maria en

20214 ;

• 1. Acquisition d'une clinique ophtalmologique située à Madrid et opérée par le Groupe Miranza, pour 13 M€.
• Promesses signées restant à décaisser, à hauteur de 39 M€ (23 M€ en pdg), dont le projet d'extension de l'hôpital privé de Rapallo, en Italie, signée avec l'opérateur Gruppo Villa Maria, pour 23 M€;
• Capex au titre des projets de développement en France pour 23 M€ .

La Foncière Santé poursuit activement l'étude de plusieurs projets d'investissements en France et à l'international, dans un contexte de marchés financiers en forte évolution et de marché physique qui reste, pour autant, toujours très compétitif.

A date, la Foncière Santé dispose en outre d'un portefeuille de projets en exclusivité d'environ 500 M€.

Un pipeline de développement dynamique

Au 30 juin 2022, la Foncière Santé dispose d'un pipeline de développement d'un montant de 430 M€ (254 M€ en pdg) dont la part à l'international (301 M€) a été renforcée suite aux nouvelles entrées de projets.

Par ailleurs, la Foncière Santé a achevé quatre projets issus du pipeline, générant immédiatement des loyers additionnels (plus de 3 M€ en année pleine) :

• En France : livraison à des opérateurs de santé de deux projets pour un montant total de 31 M€ à 100% (18 M€ en pdg), (extension et restructuration de la polyclinique Saint Roch de Cabestany et extension de la Polyclinique du Parc à Caen) ;
• A l'international : livraison de la maison de retraite médicalisée Tangerhütte à Emvia Living en Allemagne et acquisition de l'hôpital privé à Rapallo en Italie exploité par Gruppo Villa Maria, actif jusqu'ici sous promesse d'acquisition. Ces deux projets représentent un montant d'investissement total de 30 M€ à 100% (18 M€ en pdg).

Entièrement pré-loué, ce pipeline représente un montant de loyers additionnels à terme de 13 M€ en part du Groupe (22 M€ à 100%) avec un rendement moyen (Yield on Cost) estimé de 5,1%.

Pour rappel, le plan d'investissements de la Foncière Santé porte sur un montant de 3 Md€ sur la période 2021-2025, soit une moyenne de 600 M€ par an. A fin juin 2022, il est d'ores et déjà réalisé à près de 35%.

Cessions

Icade Santé a finalisé le 28 juin 2022 la cession à un investisseur institutionnel français des murs de quatre cliniques situées en France, pour 78 M€ net vendeur. Le portefeuille cédé développe près de 26 000 m². Le prix de cession, à près de 10 % au-dessusdes dernières valeurs d'expertises, reflète l'attractivité de la classe d'actifs des murs de cliniques privées en France, qui représentent aujourd'hui près de 80 % du portefeuille de la Foncière Santé d'Icade.

Hausse de la valorisation du portefeuille à périmètre constant

Au 30 juin 2022, la valeur du portefeuille de la Foncière Santé ressort à 4,0 Md€ en quote-part Icade (6,8 Md€ à 100%), en hausse par rapport au 31/12/2021 de +2,6% à périmètre courant, et de +2,4% à périmètre constant.

1. cinq d'entre eux sont déjà en exploitation tandis que l'acquisition du dernier actif, en développement, est attendue d'ici fin 2022 suite à l'obtention des autorisations requises
2. portant sur l'acquisition, au cours de l'année 2022, de trois hôpitaux privés en Italie

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Cette hausse reflète le dynamisme et l'attractivité de la classe d'actif qui a été confortée par l'opération de cession réalisée ce semestre en France sur le court séjour (5bps de compression de taux sur le portefeuille court séjour en France). A noter aussi une compression de taux sur les actifs en Allemagne (7bps).

Les comptes combinés de la Foncière Santé au 30 juin 2022 sont disponibles sur les sites internet icade.fr et icade-sante.eu.

1.3. Promotion : Très bonne performance commerciale et financière sur le premier semestre

Poursuite de la bonne dynamique commerciale ; des indicateurs opérationnels bien orientés sur l'ensemble de l'activité

• Les indicateurs du secteur résidentiel sont bien orientés à la fin du S1 2022

Après avoir atteint un niveau record en 2021, les réservations sont en croissance de +15% en valeur par rapport au 30 juin 2021 à 678 M€, portée par le dynamisme de la demande des clients particuliers et un prix moyen par lot en hausse en raison de la part des commercialisations d'opérations réalisées en Ile-de-France à des prix plus élevés (+18% du prix moyen des réservations au m² au S1 2022 à 5 001 € / m² vs 4 240 €/ m² au S1 2021).

La dynamique sur le T2 a été particulièrement bonne, permettant d'afficher une performance commerciale supérieure à 2019, 2020 et 2021, avec près de 50 lancements commerciaux pour un total de plus de 2 000 lots, et ce dans un marché qui reste sous offreur.

Dans le contexte actuel de hausse des coûts de construction et afin de maintenir les marges des opérations, la durée des négociations des marchés de travaux est rallongée et peut entraîner des décalages de planning de lancements d'opérations. Toutefois, compte tenu de la bonne commercialisation des opérations en cours, ces décalages de lancements de travaux n'impactent pas à date la croissance du chiffre d'affaires attendue sur l'exercice 2022.

• L'activité sur le Tertiaire enregistre une forte dynamique avec un volume de VEFA de plus de 52 000 m², soit 192 M€ en valeur, +5% vs. le S1 2021, avec notamment :
• • La signature d'une VEFA avec Goldman Sachs pour la première tranche de l'ensemble immobilier Envergure à Romainville (93) sur plus de 33 000 m², en co-promotion avec le groupe SEMIIC pour un montant de 147 M€ ;
  • La signature d'une VEFA avec INEA portant sur un ensemble immobilier de près de 11 000 m² aux portes de Lyon dans le quartier d'affaires du Carré de Soie pour un montant de 20 M€.

La dynamique s'est poursuivie sur juillet avec la signature d'une promesse de VEFA avec un investisseur de premier rang pour la réalisation d'une opération de restructuration et d'extension d'un actif existant au cœur du secteur de La Part-Dieu à Lyon pour plus de 13 000 m², en co-promotion avec SOGEPROM, qui représente un CA de près de 55 M€ en quote-part pour Icade Promotion.

• Le chiffre d'affaires économique au 30 juin 2022 s'élève à 574 M€, en croissance de +7%, par rapport au 30 juin 2021, principalement portée par la poursuite de l'excellente dynamique commerciale et, dans une moindre mesure, par l'acquisition du groupe M&A au premier semestre 2022.
• • Le chiffre d'affaires du Résidentiel est en hausse de 3,7% à 475 M€, porté par l'avancement des projets intégrés au backlog au cours des trimestres précédents et de la bonne performance commerciale. Les ventes en blocs attendues au S2 2022 viendront soutenir la croissance de cette activité sur l'ensemble de l'exercice 2022 ;
  • Le chiffre d'affaires de l'activité Tertiaire est lui aussi en forte hausse de +27% à 97 M€.
• La croissance des volumes, combinée à la bonne tenue des marges des opérations, a permis d'améliorer le taux de marge économique courant (ROEC) sur le premier semestre 2022 à 5,5% vs 5,0% au 30 juin 2021.
• Le cash-flow net courant affiche ainsi une hausse de 19% à 13 M€ (vs 11 M€ au 30 juin 2021).

Renforcement en Occitanie avec l'acquisition du groupe M&A

Après l'acquisition d'Ad Vitam en 2020, Icade Promotion a renforcé sa présence en Occitanie au S1 2022 avec la prise de participation majoritaire à hauteur de 50,1% du groupe M&A, promoteur implanté à Montpellier depuis 2004. Icade Promotion augmentera progressivement sa participation au capital du groupe M&A en montant à 65% en 2023 et en devenant propriétaire de la totalité de l'entreprise au plus tard en 2025. Le portefeuille d'opérations acquis en promotion représente un potentiel de chiffre d'affaires de l'ordre de 170 M€ HT sur les trois prochaines années.

Des indicateurs avancés bien orientés, un potentiel de croissance conforté

Les indicateurs avancés de chiffre d'affaires (portefeuille foncier maitrisé dans le résidentiel et backlog sur l'ensemble des segments) se maintiennent à un niveau élevé, permettant de sécuriser le chiffre d'affaires attendu en 2022.

• Le backlog total du pôle Promotion au 30 juin 2022 s'élève à 1,7 Md€, stable par rapport au 31 décembre 2021 et en hausse de près de 3% sur le logement ;

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