SOMMAIRE

Profil du groupe

2

Activités

8

Message du Président

3

Effectifs

9

Faits marquants 2020

4

Gouvernement d'entreprise

10

Chiffres clés et bourse

6

Principales Implantations du Groupe

12

1

PRÉSENTATION DU GROUPE ET STRATÉGIE

13

1.1.

Présentation du groupe Kaufman & Broad

14

1.2.

Stratégie et création de valeur fi nancière

et extra fi nancière

19

1.3.

Caractéristiques essentielles de l'activité

20

1.4.

Modèle d'affaires

33

1.5.

Déroulement des opérations

44

1.6.

Propriété intellectuelle

48

1.7.

Politique d'investissement

49

1.8.

Principales fi liales et sociétés affi liées

50

2

ACTIVITÉ ET SITUATION DU GROUPE

KAUFMAN & BROAD

51

2.1.

Indicateurs clés de l'activité

du groupe Kaufman & Broad

52

2.2.

Éléments signifi catifs du compte de résultat

65

2.3.

Commentaires sur les résultats

66

2.4.

Liquidités et ressources en capital

75

2.5.

Évènements postérieurs à la clôture

79

2.6.

Évolution récente et perspectives d'avenir

80

6

PATRIMOINE, RAPPORT FINANCIER

ET RÉSULTATS AU 30 NOVEMBRE 2020

195

6.1.

Comptes consolidés au 30 novembre 2020

196

6.2

Rapport des Commissaires aux comptes

sur les comptes consolidés

240

6.3.

Comptes sociaux au 30 novembre 2020

244

6.4.

Filiales et participations

257

6.5.

Rapport des Commissaires aux comptes

sur les comptes sociaux

259

6.6.

Résultats des cinq derniers exercices

264

7

6.7.

Rapport de gestion du Conseil d'Administration

265

INFORMATION CONCERNANT L'ÉMETTEUR,

LE CAPITAL ET L'ACTIONNARIAT

267

7.1. Renseignements à caractère général concernant

la société

268

7.2 Renseignements à caractère général concernant

le capital

271

7.3. Répartition actuelle du capital et des droits de vote

279

7.4.

Marché des titres de la société

286

7.5.

Dividendes

287

3 GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE

81

3.1. Membres des organes d'administration

et de direction

82

3.2.

Intérêts des dirigeants

102

3.3.

Intéressement du personnel

110

3.4

Rapport spécial des Commissaires aux comptes

sur les conventions réglementées

116

4

FACTEURS DE RISQUES

117

4.1.

Facteurs de risques

118

4.2.

Dispositif de contrôle interne et de gestion

des risques et assurances

131

4.3.

Procédures contentieuses en cours

142

5

RESPONSABILITÉ SOCIALE

ET ENVIRONEMENTALE RSE

143

5.1. Déclaration de performance extra-fi nancière : responsabilité sociale, environnementale

et sociétale de Kaufman & Broad

144

5.2. Rapport de l'un des Commissaires aux comptes, désigné organisme tiers indépendant,

sur la déclaration consolidée de performance

extra-fi nancière

192

8

INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES

289

8.1.

Responsable du document d'enregistrement

universel

290

8.2.

Attestation du responsable du document

d'enregistrement universel

290

8.3.

Responsable de la communication fi nancière

et relations investisseurs

290

8.4.

Informations incluses par référence

291

8.5.

Responsable du contrôle des comptes

291

8.6.

Honoraires des Commissaires aux comptes et

des membres de leurs réseaux pris en charge

par le groupe

291

8.7.

Ordre du jour et résolutions de l'Assemblée Générale

du 6 mai 2021

292

8.8.

Rapport du Conseil d'Administration

sur le gouvernement d'entreprise

(article L. 225-37 et suivants du Code de commerce)

308

8.9.

Rémunérations et avantages accordés

aux mandataires sociaux

311

9

ANNEXE

329

9.1.

Table de concordance du document

d'enregistrement universel

330

9.2.

Tableau de concordance du rapport fi nancier annuel

334

9.3.

Liste des publications depuis décembre 2019

334

9.4.

Tableau récapitulatif des délégations en matière

d'augmentation de capital en cours de validité

339

9.5.

Glossaire

341

DOCUMENT D'ENREGISTREMENT

UNIVERSEL 2020

Le présent document d'enregistrement universel contient des indications sur les perspectives et axes de développement du groupe. Ces indications sont parfois identifiées par l'utilisation du futur, du conditionnel et de termes à caractère prospectif tels que « considérer »,

  • envisager », « penser », « avoir pour objectif », « s'attendre à », « entend », « devrait », « ambitionner », « estimer », « croire »,
  • souhaite », « pourrait », ou, le cas échéant, la forme négative de ces termes, ou toute autre variante ou terminologie similaire. Ces informations ne sont pas des données historiques et ne doivent pas être interprétées comme des garanties que les faits et données énoncés se produiront. Ces informations sont fondées sur des données, hypothèses et estimations considérées comme raisonnables par le groupe. Elles sont susceptibles d'évoluer ou d'être modifiées en raison des incertitudes liées notamment à l'environnement économique, financier, concurrentiel, réglementaire et fiscal. En outre, la matérialisation de certains risques décrits à la section 1.2
  • Facteurs de risques » du présent document de référence est susceptible d'avoir un impact sur les activités, la situation et les résultats financiers du groupe et sa capacité à réaliser ses objectifs.

Les investisseurs sont invités à prendre attentivement en considération les facteurs de risques décrits à la section 1.2 « Facteurs de risques » du présent document de référence. La réalisation de tout ou partie de ces risques est susceptible d'avoir un effet négatif sur les activités, la situation ou les résultats financiers du groupe. En outre, d'autres risques, non encore actuellement identifiés ou considérés comme non significatifs par le groupe, pourraient avoir le même effet négatif.

Le contenu du présent document d'enregistrement universel ne constitue pas un conseil en matière juridique, fiscale ou financière. Les investisseurs sont invités à consulter leurs propres conseils concernant les aspects juridiques, fiscaux ou financiers de leur investissement dans la société.

Le présent document d'enregistrement universel contient des informations sur les marchés du groupe et ses positions concurrentielles, y compris des informations relatives à la taille des marchés. Outre les estimations réalisées par le groupe, les éléments sur lesquels sont fondées les déclarations du groupe proviennent d'études et statistiques d'organismes tiers et d'organisations professionnelles ou encore de chiffres publiés par les concurrents, les fournisseurs et les clients du groupe. Certaines informations contenues dans le présent document de référence sont des informations publiquement disponibles que la société considère comme fiables mais qui n'ont pas été vérifiées par un expert indépendant. La société ne peut garantir qu'un tiers utilisant des méthodes différentes pour réunir, analyser ou calculer des données sur les segments d'activités obtiendrait les mêmes résultats. La société ne prend aucun engagement, ni ne donne aucune garantie quant à l'exactitude de ces informations. Il est possible que ces informations s'avèrent erronées ou ne soient plus à jour. Le groupe ne prend aucun engagement de publier des mises à jour de ces informations, excepté dans le cadre de toute obligation légale ou réglementaire qui lui serait applicable.

Certaines données chiffrées (y compris les données exprimées en milliers ou millions) et pourcentages présentés dans le présent document de référence ont fait l'objet d'arrondis.

Le cas échéant, les totaux présentés dans le présent document d'enregistrement universel peuvent présenter des écarts non significatifs par rapport à ceux qui auraient été obtenus en additionnant les valeurs exactes (non arrondies) de ces données chiffrées.

Le document d'enregistrement universel a été déposé le 31 mars 2021 auprès de l'AMF, en sa qualité d'autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable conformément à l'article 9 dudit règlement. Le document d'enregistrement universel peut être utilisé aux fins d'une offre au public de titres financiers ou de l'admission de titres financiers à la négociation sur un marché réglementé s'il est complété par une note d'opération ou note relative aux titres financiers et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés au document d'enregistrement universel. L'ensemble alors formé est approuvé par l'AMF conformément au règlement (UE) 2017/1129.

Document d'enregistrement universel 2020 KAUFMAN & BROAD 1

PROFIL DU GROUPE

Depuis sa création en 1968, Kaufman & Broad a commercialisé ou fait construire dans l'Hexagone près de 144 000 logements et 1 160 000 m² de bureaux et locaux d'activité.

Kaufman & Broad est un groupe solide, d'envergure nationale, composé d'hommes et de femmes à l'esprit d'entrepreneur qui partagent depuis plus de 50 ans une même vision de leur métier : le client, l'usager, l'utilisateur sont au cœur de notre stratégie et de nos décisions.

  • Nous écoutons, nous imaginons, nous partageons pour apprendre chaque jour des nouveaux usages et modes de vie, et proposer une expérience unique dans les quartiers, les immeubles d'habitation et de bureaux, les résidences avec services ou encore les commerces que nous réalisons partout en France. »

Kaufman & Broad à une présence nationale, avec une implantation dans les principales métropoles et dans secteurs géographiques à fort potentiel de développement économique et démographique à moyen et long terme. Le groupe propose ainsi une large gamme de produits et de services associés que ce soit en immobilier résidentiel ou tertiaire, propre à répondre aux aspirations et demandes de nos clients qu'ils soient particuliers ou institutionnels, destinés à l'accession (primo ou second acheteur), ou bien à l'investissement.

Les résultats de l'exercice 2020 ont été supérieurs aux objectifs fi xés en juillet dernier. Dans le contexte de la crise sanitaire actuelle et de ses impacts sur l'activité économique générale, et dont le terme est encore aujourd'hui bien incertain, ils confirment la capacité du modèle de

croissance de Kaufman & Broad à générer rentabilité et trésorerie. Cette dernière s'est établit, en fi n d'exercice, à un excédent de 62,5 millions d'euros de trésorerie nette (hors dette IFRS 16) et une capacité fi nancière portée à 465,2 millions d'euros.

L'activité commerciale Logement a été marquée par une part croissante des ventes à des investisseurs institutionnels diversifi és, publics et privés. Leurs réservations ont ainsi progressé de 45 % d'un exercice sur l'autre et représentent 67 % des réservations Logement en valeur.

Kaufman & Broad a activement poursuivi son développement sur les axes stratégiques déterminés dès avant la crise sanitaire.

Notamment, sa politique d'aménagement, visant notamment à accroître notre maillage territorial. Elle a ainsi permis d'identifi er un potentiel de 600 000 m2 de surfaces sur le moyen terme.

Mais également, de renforcer sa démarche RSE, qui a été reconnue, entre autres, par MSCI ESG Ratings, Vigeo et Gaïa qui ont a augmenté leurs notes concernant Kaufman & Broad au cours de l'année. Cette démarche sera accélérée en 2021, notamment dans les domaines de la désimperméabilisation des sols et de la réduction des émissions carbone à l'occasion de l'aménagement des friches industrielles et tertiaires.

Par ailleurs, une nouvelle activité de Développeur-Investisseur-Exploitant a vu le jour au sein du groupe. Celle-ci, augmentera le portefeuille de résidences gérées étudiantes et seniors, détenu et exploité par Kaufman & Broad, et comptera une dizaine d'opérations en développement en 2021.

2 KAUFMAN & BROAD Document d'enregistrement universel 2020

  • L'EXERCICE 2020 A CONFIRMÉ NOTRE CAPACITÉ À GÉNÉRER RENTABILITÉ ET TRÉSORERIE

POUR PRÉPARER LA CROISSANCE FUTURE»

  • l'issue d'un exercice 2020 marqué par la crise sanitaire et la forte contraction de l'activité économique générale, les résultats annuels de Kaufman & Broad sont supérieurs aux objectifs fixés à mi-année. Ils attestent de la solidité de son modèle économique et de sa capacité à préparer la croissance future tout en préservant sa rentabilité et sa trésorerie, avec en fin d'exercice, un excédent de 62,5 millions d'euros de trésorerie nette (hors dette IFRS 16) et une capacité fi nancière portée à 465,2 millions d'euros.

Dans un marché du Logement neuf caractérisé par une demande à long terme toujours soutenue par les facteurs démographiques et sociologiques, et une offre contrariée par l'atonie prolongée dans l'attribution des permis de construire, Kaufman & Broad a continué de travailler sur les axes stratégiques déterminés dès avant la crise sanitaire :

  • Une politique d'aménagement reposant sur le développement du maillage territorial et la réhabilitation des friches industrielles et tertiaires. Nous disposons ainsi d'un portefeuille de projets à l'étude ou en développement de près de 600 000 m2 de friches sur lesquelles sont prévues d'importants travaux de dépollution, de désimperméabilisation et de végétalisation des sols dans le cadre de la construction de logements ou de bureaux ;
  • L'intégration croissante de l'impact social et environnemental dans nos projets, avec comme objectif le développement des potentiels piétonnier et cyclable, l'approche bas carbone, la préservation des sols et de la biodiversité. La contribution à la mixité sociale est également un de nos objectifs comme en atteste, notamment, notre projet mixte à Chilly-Mazarin mettant en œuvre le Bail Réel Solidaire pour l'accession à la propriété.

Notre démarche RSE a été reconnue, entre autres, par MSCI ESG Ratings, qui a rehaussé en janvier 2021 sa note globale de BBB à A. Par ailleurs, Vigeo continue de qualifier notre « ESG Overall Score » de « Robust » et Gaïa a augmenté de deux points notre note en 2020.

  • La création d'un portefeuille de résidences gérées, étudiantes et séniors, détenu et exploité par Kaufman & Broad et s'appuyant sur sa structure bilancielle extrêmement forte, qui comptera une dizaine d'opérations en développement en 2021.

MESSAGE

DU PRÉSIDENT

Nordine Hachemi

Président-Directeur Général

Dans le Tertiaire, l'année 2020 a enregistré les signatures et les ventes en VEFA d'une plateforme logistique de 42 000 m2 à Beaucaire (Gard) ainsi que d'un immeuble de bureaux de 13 000 m2 à Puteaux (92) à la Caisse de Retraite du Personnel Navigant.

Par ailleurs, le portefeuille de projets en cours de développement sur l'ensemble territoire, que ce soit en bureaux dont celui d'Austerlitz, ou en logistique, doit permettre de continuer le développement régulier de l'activité. Comme annoncé en juillet 2020, le chiffre d'affaires de l'exercice 2021 devrait s'établir à environ 1,3 milliard d'euros. Dans l'hypothèse où les autorisations administratives du projet A7/A8 d'Austerlitz seraient purgées en 2021, le chiffre d'affaires pourrait être porté à 1,6 milliard d'euros. Dans le premier cas, le taux d'EBIT serait équivalent à celui de 2020 ; dans le second, il retrouvera un niveau comparable à celui des années antérieures.

Les résultats de 2020, la solidité de la structure financière de Kaufman & Broad ainsi que le niveau historiquement élevé de son Backlog ont conduit le Conseil d'Administration à proposer à l'Assemblée Générale des actionnaires, qui se réunira le 6 mai 2021, un dividende de 1,85 euro par action au titre de l'exercice 2020.

L'ensemble de ces perspectives repose sur une stabilisation de la situation économique et sociale actuelle, et sur une évolution de la crise sanitaire qui ne conduirait pas à de nouveaux arrêts de chantiers au cours de l'exercice.

Je tiens à titre personnel, ainsi qu'au nom du Conseil d'Administration,

  • vous remercier ainsi que tous les collaborateurs du groupe, pour votre engagement et votre confiance.

Document d'enregistrement universel 2020 KAUFMAN & BROAD 3

Pour lire la suite de ce noodl, vous pouvez consulter la version originale ici.

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Kaufman et Broad SA published this content on 31 March 2021 and is solely responsible for the information contained therein. Distributed by Public, unedited and unaltered, on 01 April 2021 08:27:08 UTC.