Leasinvest Real Estate : Déclaration intermédiaire du gérant sur le premier trimestre de l'exercice 2017 - Rapport des assemblées générales extraordinaire et ordinaire du 15 mai 2017

Information réglementée sous embargo jusqu'au 15/05/2017 - 17h40

1. Déclaration intermédiaire sur le premier trimestre de l'exercice 2017

Chiffres clés
En ligne avec les prévisions, les chiffres sur le trimestre écoulé affichent une légère diminution du Résultat EPRA* suite à la vacance locative temporaire par les redéveloppements dans le portefeuille immobilier ; les paramètres opérationnels restent positifs :

• Taux d'occupation élevé du portefeuille immobilier à 95,6%
• Durée résiduelle des contrats locatifs s'élève à 4,68 ans
• Valeur stable du portefeuille immobilier sur le trimestre écoulé (€ 864,0 millions ; +0,5%)
• Les revenus locatifs sur T1 2017 se maintiennent par rapport au T1 2016 à
  € 14,3 millions
• Résultat EPRA^[1]* T1 2017 a légèrement diminué par rapport au T1 2016 et s'élève à
  € 6,1 millions (-6,2%)
• EPRA NAV* (VAN) (part du groupe) par action se monte à € 83,7
• Renforcement de la diversification géographique par l'acquisition de l'immeuble Mercator au Grand-duché de Luxembourg
• Désinvestissement planifié de différents immeubles logistiques en Belgique dans le cadre de la continuation de la vision stratégique

1. Rapport d'activités période 01/01/17- 31/03/17

DEVELOPPEMENTS

Grand-duché de Luxembourg

Repositionnement centre commercial Boomerang Strassen

Le site retail situé Route d'Arlon à Strassen, qui comprend 22.721 m², sera partiellement redéveloppé en un parc retail qui comprendra, outre des commerces, un restaurant. Ce site sera le plus grand parc retail dans la périphérie luxembourgeoise à l'entrée de la ville de Luxembourg raison pour laquelle il a également fait l'objet d'un rebranding et renommé 'Boomerang Strassen shopping center'. Le redéveloppement se déroulera en 2 phases afin de tenir compte des locataires actuels Adler Mode, Bâtiself et Roller; la première phase sera finalisée fin 2017.

Belgique

Redéveloppement Motstraat 30 en espace de coworking basé sur « The Crescent »

Au cours du troisième trimestre 2016, la prolongation pour la moitié de l'espace de bureaux a été signée avec le locataire actuel pour l'immeuble de bureaux situé Motstraat 30 à Malines. Durant le premier trimestre 2017, de nouveaux contrats ont été conclus (voir ci-après). Une partie de l'espace de bureaux restant sera aménagée comme espace de coworking « De Mot », prolongation de notre concept de business center 'The Crescent' situé à Anderlecht et Gand. Ce projet s'inscrit dans notre politique de rénovation et de redéveloppement d'immeubles présentant un réel potentiel de création de valeur.

Développements en cours dans le CBD de Bruxelles - Treesquare et Montoyer 63
Les immeubles de bureaux Treesquare et Montoyer 63, situés dans le CBD de Bruxelles, sont entièrement reconstruits afin de mieux les positionner dans le marché et d'améliorer leur durabilité (certification BREEAM). L'objectif final est de détenir un portefeuille immobilier qualitatif avec des locaux professionnels qui sont bien localisés, agréables et performants au niveau technique et durables, et qui requièrent moins de frais d'entretien. Les travaux évoluent conformément au planning.

LOCATIONS

Grand-duché de Luxembourg

Outre quelques locations pour des espaces d'une moindre taille dans les immeubles de bureaux EBBC et Esch, un nouveau contrat locatif fut conclu pour l'immeuble de bureaux Kennedy avec le locataire actuel, pour
1.410 m², prenant fin le 30/04/2026.
Différents renouvellements et nouveaux contrats locatifs ont également été conclus pour les centres commerciaux Knauf à Schmiede et Pommerloch, le taux d'occupation des deux centres commerciaux se maintenant à un niveau élevé.

Belgique

Outre la conclusion d'un nombre de nouveaux contrats locatifs pour des espaces de petite et moyenne taille, le renouvellement du contrat locatif avec un locataire existant fut conclu, pour 3.856 m² de bureaux (jusqu'au 30/06/2024) pour l'Entrepôt Royal sur le site de Tour & Taxis.
Pour Motstraat 30 à Malines, 750 m² d'espace de bureaux restant ont déjà été loués à la fin du premier trimestre, ce qui signifie que le nouveau concept de business center est bien reçu.
Dans le Brixton Business Park à Zaventem quatre contrats locatifs pour la partie retail ont été reconduits avec les distributeurs actuels pour une période de 9 ans (jusqu'au 27/04/2027).

Autriche

Pour le Parc Frun^® à Asten, deux extensions avec des distributeurs ont été conclus jusqu'au 09/2023.

2. Chiffres clés consolidés

1. Le portefeuille immobilier comprend tant les immeubles en exploitation que les projets de développement, les actifs détenus en vue de la vente et les immeubles présentés comme leasing financier selon IFRS.
2. Juste valeur ('fair value') : la valeur d'investissement telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation ont été déduits. La juste valeur est la valeur comptable sous IFRS. La juste valeur de Retail Estates a été définie sur base du cours de bourse au 31/03/2017.
3. La valeur d'investissement est la valeur telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation n'ont pas encore été déduits.
4. La juste valeur et la valeur d'investissement telles qu'estimées par les experts immobiliers Cushman & Wakefield et Stadim (BeLux), SPG Intercity (Suisse) et BAR (Autriche).
5. Pour le calcul du rendement locatif et du taux d'occupation, uniquement les immeubles en exploitation sont pris en compte, hormis les projets et les actifs détenus en vue de la vente.
6. Le taux d'occupation a été calculé sur base de la valeur locative estimée.

Le portefeuille immobilier consolidé détenu en direct de Leasinvest Real Estate comprend 33 sites à la fin du premier trimestre de 2017 (inclus les actifs détenus en vue de la vente et les  projets de développement) avec une superficie louable totale de 449.885 m². Géographiquement, le portefeuille immobilier est réparti sur : le Grand-duché de Luxembourg (49% du portefeuille), la Belgique (42%), la Suisse (5%) et l'Autriche (4%).

Fin mars 2017 la juste valeur du portefeuille immobilier direct s'élève à € 864,00 millions par rapport aux € 859,93 millions fin décembre 2016. Cette augmentation s'explique principalement par la réévaluation des projets de développement en cours. La partie retail du portefeuille immobilier s'élève actuellement à 48%, la partie bureaux à 37% et la partie logistique à 15%.

La juste valeur du portefeuille immobilier global (inclus la participation dans la SIR Retail Estates SA) s'élève à € 936,4 millions fin mars 2017 par rapport aux € 930,7 millions fin 2016.

Fin 2016 trois immeubles logistiques (Heesterveldweg à Tongres, Nijverheidsstraat à Wommelgem et Canal Logistics phase 1 près de Bruxelles) ont été reclassés des immeubles de placement vers les actifs détenus en vue de la vente conformément à la norme IFRS 5 ; au cours du premier trimestre deux immeubles logistiques (Prins Boudewijnlaan Kontich et Vierwinden Park à Zaventem) ont également été reclassés vers les actifs détenus en vue de la vente.
Par conséquent, le rendement locatif du portefeuille immobilier en exploitation (exclus projets et actifs détenus en vue de la vente) sur base la juste valeur diminue à 6,65% (par rapport à 6,78% fin 2016), et sur base de la valeur d'investissement, à 6,53% (par rapport à 6,65% fin 2016).

1. Le Résultat EPRA, précédemment le résultat net courant, se compose du résultat net à l'exclusion du résultat sur portefeuille* et des variations de la juste valeur des couvertures inefficaces.
2. Résultat global = comprehensive income.

1. Le Résultat EPRA*, précédemment le résultat net courant, se compose du résultat net à l'exclusion du résultat sur portefeuille* et des variations de la juste valeur des couvertures inefficaces.
2. EPRA Valeur de l'Actif Net (NAV)* se compose de la Valeur de l'Actif Net* ajustée, à l'exclusion de certains éléments qui en cadrent pas dans un modèle financier d'investissements immobiliers à long terme ; voir également www.epra.com.
3. EPRA NNNAV (Valeur de l'Actif Net triple)* : se compose du EPRA NAV*, ajusté pour tenir compte de la juste valeur des instruments financiers, des dettes et des impôts différés ; voir également www.epra.com.
4. EPRA Rendement Initial Net* comprend les revenus locatifs bruts annualisés sur base des locations en cours à la date de clôture des états financiers, à l'exclusion des charges immobilières, divisés par la valeur marchande du portefeuille, augmentée des droits et frais de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement ; voir également www.epra.com.
5. EPRA Rendement Initial Net Ajusté* effectue une correction sur le EPRA Rendement Initial Net* relative à la fin des gratuités et autres incentives locatives ; voir également www.epra.com.
6. EPRA Taux de vacance* est calculé sur base de la Valeur Locative Estimée (VLE) des espaces vacants divisée par la VLE du portefeuille total ; voir également www.epra.com.
7. EPRA Cost ratio* se compose de la relation des charges opérationnelles et générales par rapport aux revenus locatifs bruts (inclus et exclus les coûts directs de vacance) ; voir également www.epra.com.

3. Résultats consolidés période 01/01/2017 - 31/03/2017

Les résultats du premier trimestre 2017 sont en ligne avec les prévisions et reflètent les développements en cours.

Les revenus locatifs au cours du trimestre écoulé sont restés stables à € 14,3 millions (en comparaison avec € 14,2 millions au T1 2016) malgré la vacance locative temporaire accrue après la vacance de l'immeuble Montoyer 63 (- € 0,4 million) et l'extension d'un nombre de contrats locatifs à des conditions appropriées (Motstraat Malines et CFM Luxembourg). Cette diminution des revenus locatifs fut principalement compensée par la contribution aux loyers du Parc Frun^® Park Asten (+ € 0,7 million) au cours du trimestre écoulé. Like-for-like*, les revenus locatifs ont légèrement diminué de € 257 K (- 1,9%), principalement en Belgique (-2,5%), suite à la démolition et la reconstruction de l'immeuble Montoyer 63, et compensés par une légère augmentation des revenus locatifs au Luxembourg (+0,5%) et en Suisse (+0,1%).

Les rendements locatifs bruts du portefeuille immobilier ont légèrement diminué en comparaison avec fin 2016 et s'élèvent à 6,65% (6,78% fin 2016) sur base de la juste valeur et à 6,53% (6,65% fin 2016) sur base de la valeur d'investissement. Cette diminution est la suite du transfert des immeubles Prins Boudewijnlaan et Vierwinden Park vers les actifs détenus en vue de la vente ; ces immeubles ne sont par conséquent pas pris en compte pour le calcul des rendements locatifs moyens. Le taux d'occupation a légèrement diminué de 96,8% fin 2016 à 95,6% au T1 2017 par une augmentation limitée des surfaces locatives inoccupées dans le portefeuille en exploitation.

La juste valeur du portefeuille immobilier a légèrement augmenté de € 859,9 millions fin 2016 à € 864,0 millions, grâce aux investissements de capitaux dans les projets de redéveloppement en cours.

Les charges immobilières, par rapport à la croissance du portefeuille, ont légèrement augmenté de - € 2,4 millions fin T1 2016 à - € 2,6 millions, principalement par des frais de vacance locative plus élevés en comparaison avec l'année précédente, vu la libération de l'immeuble Montoyer 63 en fonction de la démolition et de la reconstruction.

Le résultat sur portefeuille* fin mars 2017 s'élève à - € 1,1 million en comparaison avec - € 2,0 millions fin du T1 2016
(€ +928 K).

Le résultat financier s'élève à - € 5,3 millions fin du T1 2017 en comparaison avec - € 3,4 millions pour la même période de l'exercice précédent. Les charges d'intérêts ont légèrement augmenté (de - € 3,2 millions à - € 3,5 millions) comparé à un en-cours de crédits à la baisse ; le coût moyen de la dette* augmente par conséquent de 2,89% fin du T1 2016 à 2,92%. Les variations de la juste valeur des instruments financiers s'élèvent à - € 1,5 million, principalement suite à une recalculation unique du « carry forward » négatif du composant de change des « cross-currency swaps » en faveur du composant taux d'intérêt de ces swaps.

L'impôt des sociétés a diminué de - € 0,6 million à - € 0,2 million suite à la fusion de la société Tour & Taxis Koninklijk Pakhuis SA avec Leasinvest Real Estate.

Le résultat net sur le T1 2017 s'élève à € 3,5 millions par rapport aux € 4,5 millions fin du T1 2016. En termes de résultat net par action* ceci résulte en € 0,71 par action fin du T1 2017 par rapport à € 0,90 fin du T1 2016.

Le Résultat EPRA* s'élève à € 6,1 millions au 31 mars 2017, comparé aux € 6,5 millions au 31 mars 2016. Par action ceci correspond à € 1,23 au 31 mars 2017 par rapport à € 1,31 au 31 mars 2016.

A la fin du premier trimestre de l'exercice, les capitaux propres, part du groupe (basés sur la juste valeur des immeubles de placement) s'élèvent à € 368,5 millions (31/12/2016 : € 356,4 millions) suite aux réserves accrues de € 12,1 millions. Fin mars, la valeur intrinsèque par action se monte à € 74,6 par rapport aux € 72,2 fin décembre 2016. La valeur de l'actif net EPRA* (hormis l'influence des ajustements de la juste valeur des instruments financiers) augmente également et s'èlève à € 83,7 par action fin mars 2017 par rapport aux € 81,9 par action fin décembre 2016.

Fin mars 2017 le taux d'endettement s'élève à 56,90% en comparaison avec 58,05% fin 2016.

4. Evénements importants après la clôture de la période 01/01/2017- 31/03/2017
    

      4.1.  Mercator : acquisition d'un immeuble de bureaux au Luxembourg

Le 03/05/2017, Leasinvest Immo Lux SA, filiale luxembourgeoise de Leasinvest Real Estate, a acquis 100% des actions de la société Mercator Sàrl, propriétaire de l'immeuble de bureaux situé route d'Arlon, nr. 110 - 112 dans la ville de Luxembourg.

L'actif détenu par cette société comprend 8.641 m² de bureaux, répartis sur 5 étages et 104 emplacements de parking, et jouit d'une position enviable dans la capitale du Grand-Duché le long de la route d'Arlon, un des axes principaux à l'entrée de Luxembourg ville.

La valorisation du bien s'élève à € 35 millions, un montant en ligne avec la juste valeur attribuée par l'expert immobilier indépendant. Le rendement locatif brut sur base d'une occupation totale est estimé à 6.75%.

L'immeuble est actuellement loué à 42% pour un montant de loyer annuel de € 1.06 million.

La gestion commerciale de cet immeuble sera opérée en direct par Leasinvest Immo Lux qui a pour mission d'augmenter le taux d'occupation ainsi que de le maintenir à un niveau élevé sur le long terme.

Cet investissement vise également à renforcer la diversification géographique du portefeuille vers le Luxembourg.

      4.2.  Désinvestissements planifiés d'un nombre d'immeubles logistiques en Belgique

Après une diversification géographique aboutie au le Grand-duché de Luxembourg depuis 2006, également concrétisée par l'acquisition des immeubles retail en Suisse en 2014 et en Autriche en 2016, un nombre d'immeubles logistiques / semi-industriels situés en Belgique ne sont plus considérés comme étant stratégiques, comme annoncé précédemment, et font l'objet d'une recherche d'opportunités pour désinvestir ces immeubles logistiques.

Vierwinden à Zaventem/Nossegem
Début avril une convention de vente fut signée relative au solde des immeubles situés dans le parc d'affaires semi-industriel « Vierwinden » à Zaventem/Nossegem, pour une superficie totale de 7.098 m². Il est prévu que l'acte notarié de vente sera signé mi-juin 2017.

Prins Boudewijnlaan à Kontich
Fin mars un accord a été conclu, sous réserve d'un nombre de conditions suspensives, pour la vente du centre de distribution situé Prins Boudewijnlaan 7 à Kontich. Il est prévu que l'acte notarié de vente pourra être signé au cours du mois de décembre 2017.

5. Prévisions exercice 2017

Comme déjà mentionné dans le rapport financier annuel 2016, et sous réserve de circonstances extraordinaires, la société prévoit de réaliser un résultat net et un résultat EPRA moins élevés en 2017 en comparaison avec 2016, vu les différents désinvestissements d'immeubles logistiques planifiés en 2017, et partant de l'hypothèse qu'aucun réinvestissement compensatoire ne se concrétiserait outre l'investissement susmentionné dans le Mercator. De plus, il est tenu compte d'une baisse temporaire des revenus locatifs, due à la rénovation totale des immeubles Treesquare et Montoyer 63 à Bruxelles. Nonobstant cette évolution, la société prévoit de maintenir le dividende pour 2017 minimum au même niveau que celui de 2016.

1. Rapport des assemblées générales extraordinaire et ordinaire du 15 mai 2017
    
   1. Assemblée générale extraordinaire

L'assemblée générale extraordinaire du 15 mai 2017 a approuvé la reconduction des autorisations statutaires du gérant en matière d'acquisition et d'aliénation d'actions propres sans décision préliminaire de l'assemblée générale quand l'acquisition ou l'aliénation sont nécessaires afin de prévenir que la société subisse un dommage grave et imminent, et ceci pour une période de 3 ans à partir de la publication de la modification des statuts à cet effet.
En outre, l'assemblée générale extraordinaire a également reconduit toutes les autres autorisations existantes du gérant en matière d'acquisition et d'aliénation d'actions propres, notamment conformément aux articles 620, §1, cinquième alinéa, respectivement 622, §2, premier alinéa C. Soc., avec définition du nombre maximal d'actions à acquérir, les rémunérations minimale et maximale par action et la durée de l'autorisation de 5 ans à compter à partir de la publication de la modification des statuts à cet effet.
De plus, l'autorisation statutaire en matière d'acquisition et d'aliénation d'actions sur un marché réglementé par les filiales contrôlées en direct, conformément à l'art. 527 c. Soc., fut confirmée.
Finalement, l'autorisation statutaire existante du gérant en matière d'aliénation d'actions propres conformément à l'article 622, §2, deuxième alinéa, 1^er C. Soc. a été confirmée.
L'assemblée générale a par conséquent décidé de modifier, conformément, l'article 11 des statuts en matière d'acquisition, de prise en gage et d'aliénation d'actions propres.

2. Assemblée générale ordinaire
    

      2.1    Approbations et décharges

L'assemblée générale ordinaire des actionnaires du 15 mai 2017 a approuvé les états financiers statutaires et consolidés de Leasinvest Real Estate, clôturés au 31 décembre 2016, y inclus l'affectation du bénéfice, et le rapport de rémunération relatif à l'exercice clôturé au 31 décembre 2016, qui représente une partie spécifique du rapport annuel. Elle a également approuvé les états financiers au 31 décembre 2016 de la société T&T Koninklijk Pakhuis SA, reprise le 1^er janvier 2017.

L'assemblée générale ordinaire des actionnaires du 15 mai 2017 a également donné décharge, par vote séparé, au gérant unique désigné statutairement, Leasinvest Real Estate Management SA, ainsi qu'à son représentant permanent Monsieur Jean-Louis Appelmans, pour l'exécution du mandat d'administrateur, ainsi qu'au commissaire Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises sccrl et son représentant responsable Pierre Vanderbeek pour l'exécution de la mission d'audit au cours de l'exercice écoulé.
Finalement, décharge a été donnée aux administrateurs de la société reprise T&T Koninklijk Pakhuis SA.

En outre, le remplacement de Pierre Vanderbeek par Joeri Klaykens comme représentant responsable d'Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises pour l'exercice de la fonction de commissaire de la société jusqu'à l'issue de l'assemblée annuelle tenue en 2018, fut approuvé.

      2.2    Dividende exercice 2016

Sur proposition du gérant, l'assemblée générale ordinaire des actionnaires du 15 mai 2017 a décidé de distribuer, le 22 mai 2017 un dividende de € 4,90 brut, et net, libre de précompte mobilier de 30%, de € 3,43.

Le paiement du dividende se fera contre la remise du coupon n° 20 à partir du 22 mai 2017 auprès des institutions financières Banque Delen (agent principal de paiement), ING Banque, Belfius Banque, BNP Paribas Fortis Banque et la Banque Degroof Petercam.

3. Reconduction de mandats d'administrateurs

L'assemblée générale des actionnaires de Leasinvest Real Estate Management SA, le gérant statutaire de Leasinvest Real Estate, a décidé de reconduire les mandats d'administrateurs de Sonja Rottiers, nommée le 18/05/2015 pour une période de deux ans jusqu'à l'assemblée annuelle de 2017, et de Guy van Wymersch-Moons, nommé administrateur à partir du 21/01/2006 avec reconduction de son mandat en 2014 jusqu'à l'assemblée annuelle de 2017, jusqu'à l'assemblée annuelle qui se tiendra en 2018.

4. Modification de la composition du comité exécutif

4.1. Nomination d'un co-CEO et co-administrateur délégué

L'assemblée générale des actionnaires de Leasinvest Real Estate Management SA a nommé Michel Van Geyte, Chief Investment Officer, co-Chief Executive Officer et co-administrateur délégué du gérant statutaire à partir du 15 mai 2017.

4.2. Changement de CFO

Tim Rens a été engagé comme Chief Financial Officer pour remplacer Piet Vervinckt qui a quitté ses fonctions le 12 mai 2017.

Tim Rens est ingénieur commercial et réviseur d'entreprises et dispose d'une solide expérience en matière d'audit financier, et plus particulièrement en ce qui concerne des sociétés immobilières cotées en bourse. Pendant presque 12 ans il a travaillé chez Deloitte, dont les dernières années comme Senior Audit Manager.

Pour plus d'information, contactez :
Leasinvest Real Estate                                                           Leasinvest Real Estate
Jean-Louis Appelmans                                                             Michel Van Geyte                                               
Chief Executive Officer                                                            Chief Executive Officer           
T: +32 3 238 98 77                                                                  T: +32 3 238 98 77
E: jeanlouis.appelmans@leasinvest.be                                   E: michel.van.geyte@leasinvest.be                        

LEASINVEST REAL ESTATE SCA
La Société immobilière réglementée publique Leasinvest Real Estate SCA investit dans des immeubles de qualité bien situés : immeubles retail et bureaux au Grand-duché de Luxembourg, en Belgique, en Suisse et en Autriche.
A présent (y inclus l'acquisition récente) la juste valeur totale du portefeuille immobilier détenu en direct de Leasinvest s'élève à € 895 millions et est réparti dans le Grand-duché de Luxembourg (51%), La Belgique (40%), la Suisse (5%) et l'Autriche (4%).
Leasinvest est en outre un des plus grands investisseurs immobiliers au Luxembourg.
Le portefeuille immobilier total direct se compose de retail (46%), bureaux (40%) et logistique (14%).
La SIRP est cotée sur Euronext Bruxelles et affiche une capitalisation boursière de plus de € 520 millions (valeur 12/05/2017).

ANNEXE I : Tableaux de réconciliation des indicateurs de performance alternatifs EPRA au 31 mars 2017

ANNEXE I : Tableaux de réconciliation des autres indicateurs de performance alternatifs au 31 mars 2017