WIESBADEN (dpa-AFX) - La hausse des taux d'intérêt et l'inflation élevée ont mis un terme brutal au long boom immobilier en Allemagne. Au dernier trimestre 2022, les appartements et les maisons individuelles ou jumelées ont vu leur prix baisser comme jamais depuis 16 ans, a annoncé vendredi l'Office fédéral des statistiques à Wiesbaden. Les experts s'attendent à ce que la baisse des prix se poursuive cette année.

Les prix de l'immobilier résidentiel ont baissé en moyenne de 3,6% au quatrième trimestre par rapport au même trimestre de l'année précédente, selon l'Office fédéral. Il s'agit de la première baisse des prix en un an depuis fin 2010, la dernière baisse plus importante remontant au premier trimestre 2007, avec -3,8 % par rapport au premier trimestre 2006, ont écrit les statisticiens. "La baisse des prix d'achat est probablement due à une diminution de la demande en raison de la hausse des coûts de financement et de la persistance d'une inflation élevée". Par rapport au troisième trimestre 2022, la baisse des prix à la fin de l'année a été encore plus marquée, avec moins 5,0 pour cent, ce qui est plus que ce que les spécialistes avaient prévu.

Les villes et les régions rurales ont pour la plupart enregistré des baisses de prix au dernier trimestre 2022. Les prix des maisons individuelles et des appartements ont baissé plus fortement que ceux des appartements en copropriété. Ainsi, les prix des maisons individuelles et des maisons à deux logements dans les grandes villes sans district ont baissé de 5,9% par rapport au même trimestre de l'année précédente, tandis que les prix des appartements en copropriété ont baissé de 1,0%. Dans les districts ruraux peu peuplés, les maisons étaient 5,5 % moins chères, tandis que les appartements étaient légèrement plus chers.

Même dans les sept métropoles les plus prisées - Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Francfort, Stuttgart et Düsseldorf - les prix ont baissé en moyenne : pour les maisons individuelles et les appartements, il a fallu payer 2,9% de moins qu'il y a un an, et 1,6% de moins pour les appartements.

Ces chiffres montrent clairement le renversement de tendance sur le marché de l'immobilier, après le long boom immobilier qui a fait grimper les prix depuis 2010. Sur l'ensemble de l'année 2022, l'immobilier résidentiel a certes encore augmenté de 5,3 % par rapport à l'année précédente en raison des hausses enregistrées au cours des trois premiers trimestres. En 2021, la hausse était de 11,5, soit plus du double.

La fin du boom est due aux augmentations des taux directeurs des grandes banques centrales dans la lutte contre l'inflation élevée, qui se répercutent également sur les taux de construction. Ainsi, les taux d'intérêt des prêts à taux fixe sur dix ans ont quadruplé en un peu plus d'un an, passant d'un peu moins de 1 % à près de 4 %. En conséquence, les mensualités d'intérêt et de remboursement sont plus élevées de plusieurs centaines d'euros qu'auparavant. L'achat d'un bien immobilier n'est donc plus abordable pour de nombreuses personnes. De plus, en raison de l'inflation, de nombreuses personnes sont à court d'argent et les banques sont plus critiques à l'égard du financement. Les agents immobiliers signalent beaucoup moins de demandes de biens immobiliers qu'auparavant.

La hausse des taux d'intérêt a également entraîné une chute de l'activité de financement de la construction. En janvier, les nouvelles affaires, prolongations comprises, se sont élevées à 12,7 milliards d'euros selon la Bundesbank, soit près de la moitié de moins que le même mois de l'année précédente. "L'intérêt pour les investissements immobiliers a baissé chez les investisseurs en capital et la faisabilité financière chez les propriétaires occupants", a récemment déclaré Michael Neumann, directeur chez le courtier en crédit Dr. Klein.

Selon les experts, la tendance à la baisse des prix de l'immobilier devrait se poursuivre. L'Institut allemand de recherche économique estime qu'une baisse allant jusqu'à 10 % est possible cette année, tandis que la DZ Bank prévoit des réductions de 4 à 6 %. Il est incontestable que le marché immobilier a récemment connu une surchauffe. Fin 2022, les prix de l'immobilier dans les villes étaient de 20 à 45% supérieurs au niveau justifié, selon les calculs de la Bundesbank.

Les experts doutent toutefois que l'Allemagne soit au bord de l'éclatement d'une bulle immobilière. Le marché du logement est considéré comme robuste, même en cas de crise économique, car l'immobilier est souvent financé de manière conservatrice et à long terme. Même si les prix baissaient de 15% au total sur une longue période, le marché resterait au niveau du début des années 2020, a récemment déclaré Jens Tolckmitt, directeur général de l'Association des banques allemandes de lettres de gage (vdp).

Dans le même temps, l'immigration vers l'Allemagne a atteint un niveau record, notamment en raison de la guerre en Ukraine. La demande de logements devrait donc continuer à augmenter, a expliqué Michael Voigtländer, expert en immobilier à l'Institut der Deutschen Wirtschaft (IW). "Les baisses de prix resteront modérées", prévoit-il.

A cela s'ajoute le fait que les logements resteront rares, car le secteur de la construction souffre de taux d'intérêt bas et de matériaux chers. En janvier, les entrées de commandes dans le secteur de la construction ont continué à s'effondrer, la faiblesse des nouvelles constructions pesant particulièrement. Cela devrait soutenir les prix de l'immobilier.

Le gouvernement fédéral a abandonné son objectif de 400 000 nouveaux logements par an. La fédération du bâtiment ZDB prévoit 280 000 logements achevés en 2022 et une baisse à 245 000 cette année. Depuis des mois, l'institut Ifo observe une vague d'annulations dans la construction de logements. En février, un peu plus de 14% des entreprises de construction ont été touchées par des annulations. Les chercheurs de l'Ifo ont écrit : "La peur règne dans la construction de logements"/als/DP/stw