Pro Real Estate Investment Trust : T1 2021 RAPPORT DE GESTION

FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER PRO

RAPPORT DE GESTION

TRIMESTRE CLOS LE 31 MARS 2021

11 mai 2021

RAPPORT DE GESTION

TABLE DES MATIÈRES

FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER PRO

RAPPORT DE GESTION

2, rue Gurdwara, Ottawa (Ontario)

À tous les porteurs de parts,

Cela fait maintenant plus d'un an que l'éclosion de la COVID-19 a eu lieu et, malheureusement, la pandémie fait toujours partie de notre réalité quotidienne. Bien que les défis soulevés par cette situation demeurent, je suis heureux de pouvoir affirmer que FPI PRO a commencé l'année en force. La disciplinée dont nous avons fait preuve tout au long de 2020 nous a placés dans une position favorable et nous a permis de reprendre activement notre croissance au fil de la relance de l'économie. Nos solides résultats dans le contexte de la pandémie (parmi les meilleurs de l'industrie) témoigne de la stabilité de nos activités, laquelle est appuyée par notre portefeuille diversifié.

La reprise de notre croissance

Au cours des premiers mois de 2021, nous sommes revenus à une stratégie d'expansion, ce qui a amené des progrès considérables pour renforcer davantage notre portefeuille. Nous avons notamment été actifs au chapitre des transactions. Nous avons annoncé l'acquisition de douze immeubles industriels de qualité supérieure situés à Ottawa, en Ontario, et à Winnipeg, au Manitoba, et nous négocions actuellement l'achat de six autres immeubles dans les provinces de l'Atlantique. Des ententes ont été conclues pour trois immeubles après la clôture du trimestre et il devrait en être de même pour les immeubles restants au cours du deuxième trimestre. Nous avons également réussi à nous départir d'un petit nombre d'immeubles non stratégiques pour un montant égal ou supérieur à leur valeur comptable pendant la période de douze mois close le 31 mars 2021.

Au cours du premier trimestre de 2021, nous avons renforcé notre situation financière grâce à l'ajout de liquidités provenant des activités d'exploitation. Nous avons réduit notre dette, amélioré notre ratio de distribution, et renouvelé des emprunts hypothécaires à de meilleurs taux et sur des durées prolongées. De plus, nous avons conclu le placement privé de 50 M$ avec Bragg Group of Companies annoncé précédemment. Nous sommes ravis d'avoir à nos côtés un tel investisseur de qualité afin de pouvoir tirer parti des occasions qui se présenteront dans l'avenir.

Des résultats prometteurs pour le premier trimestre

Nous avons conclu le premier trimestre de 2021 avec un portefeuille de 90 immeubles, comparativement à 93 immeubles à la même date l'an dernier, ce qui reflète les transactions mentionnées plus haut. Notre résultat d'exploitation net1) était un peu plus élevé qu'au dernier trimestre de 2020, quoique légèrement inférieur au premier trimestre qui a précédé la pandémie, en raison de la vente des trois immeubles non stratégiques. Le résultat d'exploitation net des immeubles comparables1), quant à lui, était semblable à celui du premier trimestre de 2020, ce qui témoigne une fois de plus de la stabilité de notre portefeuille d'immeubles productifs de revenus dans un contexte difficile.

Notre bilan, dont les liquidités d'exploitation se chiffraient à plus de 30 millions de dollars, est demeuré solide et notre ratio de la dette sur la valeur comptable brute1) était de 57,49 % au 31 mars 2021, par rapport à 58,06 % à la même date en 2020. Notre ratio de distribution des flux de trésorerie d'exploitation ajustés1) s'élevait à 83,0 % au 31 mars 2021, comparativement à 105,0 % à la même date en 2020, une amélioration qui offre plus de souplesse pour la répartition des capitaux. Nous avons refinancé, à des taux avantageux, des emprunts hypothécaires totalisant 52 millions de dollars, ce qui comprend un engagement de prêt hypothécaire de 24,8 millions de dollars pour une période de sept ans visant six immeubles de commerces de détail conclu après la clôture du trimestre.

La solidité de nos paramètres opérationnels a aussi été confirmée par de meilleurs taux d'occupation et des activités locatives fructueuses au cours du premier trimestre de 2021. Près de la totalité des loyers bruts ont été perçus depuis le début de l'année. En date des présentes, nous avons renouvelé 80 % de la superficie totale en pieds carrés venant à échéance en 2021, avec une majoration moyenne de 5 %.

Un regard optimiste sur l'avenir

Nous allons de l'avant avec un optimisme renouvelé, prêts à tirer parti de la relance vigoureuse de l'économie au fur et à mesure que la vaccination progresse. Des occasions d'acquisition se présentent à nous, en particulier dans le secteur industriel. Nous mettrons à exécution nos plans d'expansion, tout en maintenant notre situation financière avantageuse afin de prendre des décisions éclairées pour l'affectation de nos capitaux à long terme.

Je souhaite une fois de plus souligner la contribution et l'engagement de nos employés. C'est toujours un immense privilège de diriger une équipe aussi talentueuse. Je tiens également à remercier mes collègues membres du conseil d'administration pour leur expertise, qui nous permet de continuer à viser l'excellence en cette période difficile.

Nous sommes grandement déterminés et motivés à mettre en œuvre notre stratégie, avec la même discipline qui a soutenu la croissance de notre entreprise

• ce jour, afin de créer une valeur durable pour vous, nos porteurs de parts. Cordialement,

(signé) James W. Beckerleg Président et chef de la direction

1. Mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Indicateurs clés non conformes aux IFRS et indicateurs clés du rendement d'exploitation ».
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1. Le taux d'occupation comprend les contrats de location pour une occupation future de locaux actuellement vacants. La direction estime qu'en incluant les locaux réservés, elle présente un rapport plus équilibré. Au 31 mars 2021, la superficie des locaux réservés correspondait à une SLB d'environ 5 146 pieds carrés (SLB de 12 636 pieds carrés au 31 mars 2020).
2. Mesure non conforme aux IFRS. Voir la rubrique « Indicateurs clés non conformes aux IFRS et indicateurs clés du rendement d'exploitation ».
3. Le total des parts de base est composé de parts (au sens attribué à ce terme dans les présentes) et de parts de catégorie B (terme également défini dans les présentes). Le total des parts diluées comprend également les parts de fiducie visées par les droits différés à la valeur de parts et les parts de fiducie visées par les droits à la valeur de parts temporairement incessibles qui sont attribuées dans le cadre du régime incitatif à long terme du FPI.

RAPPORT DE GESTION

Le présent rapport de gestion donne un compte rendu des stratégies d'exploitation, des questions relatives au profil de risque, des perspectives d'affaires et de l'analyse de la performance et de la situation financière de Fonds de placement immobilier PRO (le « FPI ») pour le trimestre clos le 31 mars 2021. Il est fondé sur les états financiers qui ont été établis conformément à la norme comptable internationale (« IAS ») 34 Information financière intermédiaire, suivant des méthodes comptables conformes aux Normes internationales d'information financière (« IFRS ») publiées par l'International Accounting Standards Board (« IASB ») et l'IFRS Interpretations Committee (« IFRIC »).

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Le présent rapport de gestion doit être lu avec les états financiers intermédiaires consolidés résumés du FPI et leurs notes annexes pour les trimestres clos les 31 mars 2021 et 2020 (les « états financiers pour le premier trimestre de 2021 »), les états financiers consolidés audités du FPI et leurs notes annexes pour les exercices clos les 31 décembre 2020 et 2019 (les « états financiers annuels pour l'exercice 2020 »), le rapport de gestion sur ce même exercice (le « rapport de gestion annuel pour l'exercice 2020 ») et la notice annuelle du FPI pour l'exercice clos le 31 décembre 2020 (la « notice annuelle pour l'exercice 2020 », les états financiers annuels pour l'exercice 2020 et le rapport de gestion annuel pour l'exercice 2020 constituant les « rapports annuels pour l'exercice 2020 ») Ces documents et l'information complémentaire sur les activités du FPI sont disponibles sur le profil du FPI dans le Système électronique de données, d'analyse et de recherche (« SEDAR »), à l'adresse www.sedar.com.

La monnaie de présentation du FPI est le dollar canadien ($ CA). Sauf indication contraire, tous les montants, à l'exception du nombre de parts, des montants par part et des superficies en pieds carrés, ont été arrondis au millier de dollars canadiens le plus près. À moins d'indication contraire, le FPI a préparé le présent rapport de gestion d'après l'information disponible jusqu'au 11 mai 2021, date à laquelle le conseil des fiduciaires du FPI (le « conseil ») a approuvé le présent rapport de gestion et les états financiers du T1 2021.

Le FPI a revu la composition de ses secteurs d'exploitation ainsi que la façon dont il communiquera ses résultats d'exploitation dans les états financiers du premier trimestre de 2021 et le présent rapport de gestion. Le FPI est d'avis que cette nouvelle présentation sera plus fidèle à sa structure opérationnelle actuelle et à celle attendue, et qu'elle s'harmonisera davantage à celle des autres FPI canadiens diversifiés. Auparavant, les quatre secteurs d'exploitation des immeubles de placement du FPI étaient les suivants : immeubles de commerces de détail, immeubles de bureaux, immeubles commerciaux à usage mixte et immeubles industriels. Seuls trois de ces secteurs sont dorénavant présentés : immeubles de commerces de détail, immeubles de bureaux et immeubles industriels. Le FPI a reclassé ses immeubles commerciaux à usage mixte dans les immeubles industriels afin de s'harmoniser aux autres FPI canadiens diversifiés. L'information et les résultats sectoriels des trimestres et de l'exercice précédent fournis dans le présent rapport de gestion ont été recalculés pour refléter ce changement. Voir la rubrique « Analyse sectorielle » de la partie III ci-dessous, ainsi que la note 16 des états financiers du premier trimestre de 2021, pour en savoir plus sur les secteurs d'exploitation du FPI.

ÉNONCÉS PROSPECTIFS

Le présent rapport de gestion renferme des énoncés prospectifs et des informations prospectives (collectivement, les « énoncés prospectifs ») au sens des lois sur les valeurs mobilières applicables, y compris les énoncés portant sur certaines attentes et projections, certains plans de croissance ou d'autres informations relatives à la stratégie d'affaires et aux plans d'avenir du FPI. On reconnaîtra généralement les énoncés prospectifs à l'emploi de verbes comme « chercher »,

• prévoir », « planifier », « continuer », « estimer », « s'attendre à », « pouvoir », « projeter », « prédire », « cibler », « supposer », « devoir », y compris dans le mode conjugué au conditionnel ou au futur ou dans leur forme négative, de termes comme « éventuel », « objectif », « continu », « implicite », « but » et
• possiblement », et d'expressions comme « avoir l'intention de » ou « est d'avis que », aux références similaires à des périodes futures et aux faits qui ne sont strictement des faits historiques ou actuels. Ces énoncés prospectifs sont fondés sur les attentes actuelles de la direction et sont assujettis à un certain nombre de risques, d'incertitudes et d'hypothèses, notamment la conjoncture du marché et de l'économie, les perspectives et les occasions d'affaires, les stratégies ou les plans d'avenir, les projections ainsi que les événements et les tendances prévus qui ont une incidence sur le FPI et son secteur d'activité. Bien que le FPI et la direction estiment que les attentes reflétées dans ces énoncés prospectifs sont raisonnables et fondées sur des hypothèses et des estimations raisonnables en date des présentes, rien ne garantit que ces hypothèses ou estimations seront exactes ou que ces attentes se matérialiseront. De par leur nature, les énoncés prospectifs sont assujettis à des risques, à des incertitudes et à des éventualités d'ordre commercial, économique et concurrentiel en conséquence desquels les événements réels pourraient différer considérablement de ceux dont il est question, expressément ou implicitement, dans ces énoncés prospectifs.

Certains énoncés prospectifs qui figurent dans le présent rapport de gestion comprennent, sans s'y limiter, ceux portant sur ce qui suit :

• L'intention du FPI de distribuer une partie de ses flux de trésorerie disponibles aux porteurs de titres et le montant de ces distributions.
• La capacité du FPI de donner suite à ses stratégies de croissance.
• Le traitement fiscal prévu des distributions du FPI aux porteurs de parts.
• Les dépenses en immobilisations que le FPI doit engager à l'égard de ses immeubles.
• La capacité du FPI d'être exclu de la définition de « fiducie intermédiaire de placement déterminée » prévue dans la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada) (la « Loi de l'impôt »).
• Le taux d'occupation et le rendement escomptés des immeubles du FPI.
• Le calendrier d'échéance de la dette du FPI.

Les résultats et les faits nouveaux réels pourraient différer, voire sensiblement, de ceux prévus par le FPI ou formulés, expressément ou implicitement, dans les énoncés prospectifs du présent rapport de gestion. Ces énoncés prospectifs sont fondés sur un certain nombre d'hypothèses et de risques qui pourraient se révéler inexacts. Les hypothèses concernant le potentiel de croissance futur du FPI, les dépenses en immobilisations prévues, la concurrence sur le marché, les résultats d'exploitation, les perspectives et les occasions futures, le maintien des tendances du secteur, les niveaux d'endettement futurs, l'absence de modification aux lois fiscales actuellement en vigueur et le maintien de la conjoncture économique figurent parmi les hypothèses importantes sur lesquelles reposent les énoncés prospectifs du présent rapport de gestion.

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