Retail Estates : 22/02/2021 - Communiqué intermédiaire – résultats Q3 de l’exercice 2020-2021

Communiqué de presse Ternat, le 22 février 2021

DÉCLARATION INTERMÉDIAIRE DU CONSEIL D'ADMINISTRATION

TROISIÈME TRIMESTRE 2020-20211 (CLÔTURÉ AU 31.12.2020)

RÉSULTAT LOCATIF NET DE 75,87 MILLIONS D'EUROS.

LE RÉSULTAT EPRA2 DU TROISIÈME TRIMESTRE DE L'EXERCICE 2020-2021 S'ÉLÈVE À 47,91 MILLIONS D'EUROS (3,79 EUR PAR ACTION). LA BAISSE PAR RAPPORT À LA MÊME PÉRIODE DE L'ANNÉE PRÉCÉDENTE EST LIMITÉE À 3,73 MILLIONS D'EUROS, SOIT 7,23 %, MALGRÉ TROIS MOIS DE FERMETURE OBLIGATOIRE DES MAGASINS BELGES.

LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER3 S'ÉLÈVE À 1 730,68 MILLIONS D'EUROS EN DATE DU 31 DÉCEMBRE 2020. TROISIÈME TRIMESTRE CONSÉCUTIF SANS DIMINUTION DE LA VALEUR DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER, CONTRAIREMENT AUX AUTRES PROPRIÉTÉS COMMERCIALES.

DIVIDENDE : PRÉVISION DE 4,40 EUR BRUTS CONFIRMÉE. MÊME NIVEAU QUE LE DIVIDENDE DE L'ANNÉE DERNIÈRE MALGRÉ LA CRISE CORONA.

L'ARBITRAGE AU SEIN DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER LIBÈRE DES MOYENS POUR DES INVESTISSEMENTS EN COURS.

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Les chiffres figurant dans ce communiqué de presse sont les états financiers consolidés, non audités et établis selon les normes comptables IFRS.

Le résultat EPRA se calcule comme suit : le résultat net hors les variaons de la juste valeur des immeubles de placement, hors le résultat enregistré sur les ventes d'immeubles de placement et hors les variaons de la juste valeur des acfs et des passifs financiers.

En ce compris, les réserves foncières et les projets en cours d'exécuon

1. ACTIVITÉS IMMOBILIÈRES AU TROISIÈME TRIMESTRE 2020-2021

1.1. Revenus locafs et taux d'occupaon1

Le résultat locaf net pour les trois premiers trimestres de l'exercice s'élève à 75,87 millions d'euros, ce qui représente une baisse de 4,24 millions d'euros par rapport à la même période de l'exercice précédent 2019-2020.

Cee baisse est imputable à la crise du coronavirus mais pourrait être largement compensée par les revenus locafs supplémentaires provenant des invesssements de l'exercice passé et de l'exercice en cours.

Un montant de 1,85 million d'euros concerne la remise parelle des loyers relafs à la période de fermeture en novembre 2020.

Le résultat locaf au 31 décembre 2020 n'intègre pas encore les effets de la fermeture obligatoire des magasins aux Pays-Bas. Celle-ci a débuté le 15 décembre 2020 et devrait prendre fin, sauf prolongaon, le 2 mars 2021. Retail Estates compte 25 locataires du secteur de l'horeca qui sont fermés depuis longtemps, en Belgique comme aux Pays-Bas.

Le taux d'occupaon du portefeuille s'élève à 96,29 % au 31 décembre 2020, contre 97,98 % au 31 décembre 2019. La baisse est enèrement imputable à l'impact des différentes faillites de locataires dans le portefeuille belge. Les immeubles commerciaux dont le bail a soudainement été résilié par les curateurs des entreprises en faillite ont en grande pare été reloués immédiatement sans perte de revenus locafs. Pour 11 des immeubles commerciaux, libérés par la faillite, la recherche d'un locataire est toujours en cours ou des permis ont été demandés pour une nouvelle locaon dans un autre segment commercial. Malgré les fermetures obligatoires répétées des magasins, la demande en immeubles commerciaux existe, émanant surtout de locataires du secteur d'équipement de la maison et de l'alimentaon/des biens de consommaon.

1.2. Juste valeur du portefeuille immobilier2

La juste valeur du portefeuille immobilier (immobilisaons corporelles en cours comprises) au 31 décembre 2020 s'élève à 1 730,28 millions d'euros, et progresse donc de 68,92 millions d'euros (+4,15 %) par rapport à la juste valeur au 31 mars 2020 (1 661,75 millions d'euros). Cet effet résulte des invesssements et des désinvesssements des trois premiers trimestres, des variaons de la juste valeur des immeubles de placement et de quelques désinvesssements stratégiques.

La variaon de la juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à-3,22 millions d'euros et s'explique principalement par une hausse de valeur du portefeuille immobilier à hauteur de 2,19 millions d'euros, et par la baisse de valeur unique des frais de transacon lors de l'évaluaon iniale pour l'acquision des parcs commerciaux à Bois-le-Duc, Maastricht et de l'immeuble commercial à Duiven (-5,41 millions d'euros).

Au cours des trois derniers trimestres, la valorisaon du portefeuille, à périmètre constant et donc hors achats ou ventes en cours d'exercice, est restée stable, voire a légèrement augmenté. Contrairement aux autres segments de l'immobilier commercial, le marché de l'immobilier commercial périphérique est très stable. Le fait qu'il n'y ait pas eu de réducon générale de la valeur du portefeuille à la suite de la crise corona s'explique principalement par l'évoluon favorable du niveau de percepon des loyers à la réouverture des magasins ainsi que par l'appét persistante des entrepreneurs et la demande de locaux commerciaux.

Au 31 décembre 2020, le portefeuille immobilier est constué de 993 immeubles, pour une surface locave de 1 188 253 m².

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Le taux d'occupaon exprime, en m², le rapport entre la surface réellement louée et la surface locave.

Juste valeur (fair value): valeur d'invesssement telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutaon (hypothéques) ont été déduits. La juste valeur est la valeur comptable sous les IFRS (voir aussi annexe 21 au rapport de geson 2019-2020).

1.3. Arbitrage au sein du portefeuille immobilier

Depuis le début de l'exercice, Retail Estates ancipe les prix élevés qui sont actuellement payés en Belgique par les invessseurs parculiers pour les immeubles commerciaux solitaires. En outre, aux Pays-Bas, Retail Estates a vendu son parc commercial en périphérie d'Alphen-sur-le-Rhin à un invessseur instuonnel pour 15,60 millions d'euros1. De même, en Belgique, deux immeubles commerciaux ont été vendus à des invessseurs parculiers au trimestre précédent, le produit total de la vente s'élevant à 6,12 millions d'euros. Il s'agit d'un immeuble commercial situé à Deinze, loué à Hubo et générant un revenu locaf annuel de 0,29 million d'euros, et d'un immeuble vide situé à Fléron qui était loué à Orchestra pour un loyer annuel de 0,09 million d'euros.

Ces transacons ont généré ensemble une plus-value de 1,72 million d'euros par rapport à la juste valeur de ces immeubles commerciaux telle qu'esmée au 30 septembre 2020 par l'expert immobilier.

Le produit de la vente, soit 21,68 millions d'euros, a principalement été inves dans l'achat d'un immeuble commercial à Duiven (Pays-Bas), dans les projets de nouvelles construcons en cours à Jambes-Namur (Belgique) et Hognoul-Liège (Belgique) ainsi que dans la restructuraon des parcs commerciaux de Roosendaal (Pays-Bas) et d'Apeldoorn (Pays-Bas).

Cet arbitrage permet à Retail Estates d'opmiser son portefeuille sans augmentaon supplémentaire du taux d'endeement.

2. ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA DATE DU BILAN

A l'excepon des évoluons liées à COVID 19, il n'y a pas d'événements significafs après le 31 décembre 2020.

3. CHIFFRES CLÉS AU 31 DÉCEMBRE 2020

3.1 Résultat EPRA

Au 31 décembre 2020, le résultat EPRA s'élevait à 47,91 millions d'euros, contre 51,64 millions d'euros pour la période comparable de l'exercice 2019-2020. Le calcul du résultat EPRA par acon ent compte du nombre moyen pondéré d'acons au 31 décembre 2020, à savoir 12 647 510. Le résultat EPRA par acon (basé sur le nombre moyen pondéré d'acons) s'élève à 3,79 euros au 31 décembre 2020, contre 4,21 euros au 31 décembre 2019.

3.2. Résultat net

Le résultat net, qui ent également compte des résultats de la vente d'immeubles de placement (1,82 million d'euros), des variaons de la juste valeur des immeubles de placement (-3,23 millions d'euros), de l'autre résultat du portefeuille (0,01 million d'euros) et des variaons de la juste valeur des instruments financiers (-3,60 millions d'euros), s'élève à 42,91 millions d'euros au 31 décembre 2020.

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Voire rapport semestriel 2020-2021 publié pour plus d'informaons.

4. PERSPECTIVES - DIVIDENDE ANTICIPÉ

La prévision de dividende est maintenue à 4,40 euros brut par acon (3,08 euros net par acon), soit le même niveau que le dividende pour l'exercice 2019-2020 et ce malgré la fermeture de 3 mois des magasins en Belgique et aux Pays-Bas en raison de la crise corona.

Les incertudes d'ordre macro-économique et la poursuite de l'évoluon de l'épidémie de corona ne permeent pas de se prononcer sur l'évoluon de la juste valeur des immeubles de placement, ni sur les variaons de la juste valeur des instruments de couverture des taux. L'évoluon de la valeur intrinsèque de l'acon étant sensible aux éléments précités, celle-ci est aussi incertaine.

On s'aend à ce que les incertudes vécues par les consommateurs lors de leurs achats devraient rester favorables aux commerces de détail périphériques au moins jusqu'à la fin de 2021.

5. CALENDRIER FINANCIER

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