Retail Estates : Publication des résultats annuels de l’exercice 2021-2022

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Communiqué périodique - informations réglementées

Ternat, le 23 mai 2022

PUBLICATION DES RÉSULTATS ANNUELS DE L'EXERCICE 2021-2022

RETAIL ESTATES RENOUE AVEC LA CROISSANCE : LES RÉSULTATS DE L'EXERCICE POST COVID-192021-2022 DÉPASSENT CEUX DE L'EXERCICE PRÉ-COVID-192019-2020.

LE BÉNÉFICE EPRA PAR ACTION S'ÉLÈVE À 5,84 EUROS, CE QUI REPRÉSENTE UNE AUGMENTATION DE 4,27 %. IL S'AGIT D'UNE HAUSSE DE 17,41 % PAR RAPPORT À L'EXERCICE 2019-2020, TOUCHÉ PAR LA COVID-19, LORS DUQUEL LE BÉNÉFICE EPRA PAR ACTION ÉTAIT DE 4,97 EUROS.

UNE REVALORISATION POSITIVE IMPORTANTE A ÉTÉ CONSTATÉE SUR LE PORTEFEUILLE IMMOBILIER NÉERLANDAIS À CONCURRENCE DE 21,53 MIO EUROS, CE QUI S'EXPLIQUE PRINCIPALEMENT PAR LA COMPRESSION DES RENDEMENTS. LES VALORISATIONS SONT MOTIVÉES PAR L'INTÉRÊT ACCRU DES INVESTISSEURS DANS LES PARCS COMMERCIAUX DANS TOUTE L'EUROPE EN RAISON DE LA RÉSILIENCE DU COMMERCE DE PÉRIPHÉRIE TOUT AU LONG DE LA PANDÉMIE DE LA COVID-19.

LE TAUX D'OCCUPATION SE NORMALISE À UN NIVEAU PRÉ-COVID-19 (97,83 %). LE PORTEFEUILLE IMMOBILIER NÉERLANDAIS EST PRESQUE COMPLÈTEMENT LOUÉ (245 IMMEUBLES COMMERCIAUX) : UN RECORD SANS PRÉCÉDENT.

LE TAUX D'ENDETTEMENT TOMBE EN DESSOUS DES 50 % ENVISAGÉS AU 31 MARS 2022.

COUVERTURE SOLIDE CONTRE LE RISQUE DE TAUX D'INTÉRÊT GRÂCE AUX INSTRUMENTS DE COUVERTURE PERTINENTS

AUGMENTATION DU DIVIDENDE POUR LA 17e ANNÉE CONSÉCUTIVE : LE DIVIDENDE PROPOSÉ AUGMENTE DE 4,50 EUROS À 4,60 EUROS.

LES PRÉVISIONS DE DIVIDENDE POUR L'EXERCICE 2022-2023 EN COURS SONT PORTÉES À 4,70 EUROS.

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RÉSULTATS ANNUELS DE LA PÉRIODE ALLANT DU 01.04.2021 AU 31.03.2022

1. APERÇU DE L'EXERCICE 2021-2022

L'exercice écoulé était marqué par la reprise en douceur des magasins périphériques après les confinements des années 2020-2021. Seul le secteur du commerce néerlandais a été soumis à un nouveau confinement inattendu au cours des mois de décembre 2021 et janvier 2022, après lequel les activités ont rapidement repris. Au sein du portefeuille immobilier, le secteur de l'aménagement intérieur a à nouveau pu bénéficier d'un « supplément corona» en raison des restrictions imposées aux activités de loisir, telles que les voyages et l'horeca, ainsi que de l'attention accrue consacrée à la décoration intérieure.

Les revenus locatifsont considérablement augmenté, jusqu'à atteindre 115,58 millions d'euros, grâce aux investissements réalisés au cours de l'exercice 2020-2021, ainsi qu'à l'apport en nature de 27 immeubles commerciaux en date du 14 octobre 2021. Les diminutions de loyer octroyées suite aux confinements aux Pays-Bas, à concurrence de 0,46 million d'euros, étaient moins élevées que ce que nous redoutions grâce à la reprise fluide des activités commerciales. La moyenne a long terme des revenus locatifs a retrouvé son niveau d'avant la pandémie de la COVID-19, située au-dessus des 99 %. En outre, aucune faillite importante ne s'est produite.

L'arbitrage dans la gestion du portefeuille immobiliera été réalisé par le biais d'une série de ventes et d'achats et profite à la qualité du portefeuille immobilier. Globalement, celui-ci a augmenté en passant de 1 717,25 millions d'euros à 1 759,88 millions d'euros. Cette hausse est également due à l'augmentation de valeurconsidérable qui a été observée principalement aux Pays-Bas. Début 2021, l'on se demandait encore si la compression des rendements en cours compenserait les effets négatifs de l'augmentation des droits de mutation (de 6 % à 8 %), ce qui a entraîné des dépréciations. Plusieurs transactions prouvant que les prévisions de rendement pour les parcs commerciaux aux Pays-Bas atteignent le niveau européen ont entraîné une revalorisation positive qui dépasse largement les dépréciations de début 2021. La valorisation du portefeuille belge augmente légèrement, la hausse de l'inflation n'a joué un rôle que très limité. Cette évolution positive est tout à fait cohérente, compte tenu de l'intérêt accru des investisseurs dans les parcs commerciaux dans toute l'Europe résultant de la résilience du commerce de périphérie lors de la pandémie de la COVID-19.

Dans ce contexte de changement sur les marchés financiers, Retail Estates récolte les fruits de la politique de couverture des taux d'intérêt cohérente qu'elle a menée au fil des ans. Grâce à celle-ci, son taux d'intérêt moyen dû reste stable à environ 2 % en dépit des taux d'intérêts en hausse. La confiance de ses banquiers a été confirmée par le renouvellement aisé des prêts arrivant à échéance. En outre, l'objectif de faire diminuer le taux d'endettement en dessous des 50 % au 31 mars 2022, a été atteint. Par rapport au 31 mars 2021, celui-ci a diminué en passant de 52,18 % à 49,15 %.

Le taux d'occupationa augmenté par rapport au 31 mars 2021, passant de 97,07 % à 97,83 %. Le portefeuille immobilier néerlandais, qui comprend 245 espaces commerciaux, est presque entièrement loué: un record qui reflète la puissance du marché En Belgique, les dégâts de la tempête COVID-19 ont presque entièrement été éliminés.

Le résultat EPRA1 pour l'exercice clôturé s'élève à 75,26 millions d'euros, ce qui représente une hausse considérable par rapport au résultat comparable de l'exercice précédent, qui s'élevait à 62,91 millions d'euros. Le résultat EPRA par action est de 5,84 euros, ce qui représente une hausse non seulement par rapport à l'exercice COVID-19 (2020- 2021: 4,97 euros par action) mais également par rapport à l'exercice pré-covid(2019-2020: 5,60 EUR par action). Le dividende brut proposé s'élève à 4,60 euros et représente une augmentation de 2,22 % par rapport au dividende de l'exercice précédent. Retail Estates poursuit alors sa politique d'augmentation du dividende pour la 17ème année consécutive.

Le ratio de distribution diminue à nouveau à 80 %, ce qui se correspond à la politique des exercices pré-COVID-19. Pendant l'exercice COVID-19, il s'élevait exceptionnellement à 87 %.

1 Le résultat EPRA se calcule comme suit : le résultat net hors les variations de la juste valeur des immeubles de placement, hors le résultat enregistré sur les ventes d'immeubles de placement et hors les variations de la juste valeur des actifs et des passifs financiers.

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2. ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES

2.1. INVESTISSEMENTS

Investissements

Apport de la société immobilière « De Vleterbeek »

Le 5 octobre 2021, Retail Estates a conclu avec De Vleterbeek NV, une filiale à 100 % du groupe d'investissement familial Shopinvest, une convention d'apport qui a mené à un apport en nature d'une valeur de 35 856 125,00 euros. Le portefeuille immobilier apporté est constitué de 27 immeubles commerciaux établis sur 17 sites, dont la grande majorité jouxtent des sites où Retail Estates a déjà développé un cluster. Les revenus locatifs annuels s'élèvent à 2,42 millions d'euros, ce qui représente un loyer moyen de 91,32 euros par mètre carré. Les immeubles commerciaux sont essentiellement situés en Flandre (23 sur un total de 27). Hormis 1 commerce vide, tous les immeubles commerciaux sont loués à des entreprises à succursales multiples nationales. L'expert immobilier CBRE a estimé la valeur d'investissement à 35 856 125,00 euros et la juste valeur à 34 981 586,00 euros. Les revenus locatifs représentent un rendement initial de 6,44 % sur la valeur d'investissement.

Achat de clusters commerciaux

Par acte du 4 octobre 2021, Retail Estates a acquis six immeubles commerciaux appartenant à un groupe d'investissement familial néerlandais. Il s'agit de deux immeubles commerciaux à Lokeren, situés dans un parc commercial dans lequel Retail Estates détient déjà quelques immeubles en portefeuille, d'un immeuble commercial à Tielt-Winge (le parc commercial « Gouden Kruispunt ») et de trois immeubles commerciaux à Libramont.

Le prix d'acquisition total de ces immeubles s'élevait à 9,72 millions d'euros. L'expert immobilier indépendant a estimé la valeur d'investissement de ces immeubles commerciaux à 9,77 millions d'euros. Ces immeubles représentent un revenu locatif total de 0,55 million d'euros sur base annuelle. À l'exception d'une unité inoccupée à Libramont, les immeubles sont tous loués à des commerces de détail connus, essentiellement actifs dans l'aménagement intérieur.

Un montant de 1,2 million d'euros a également été investi dans l'achat d'un immeuble commercial inoccupé à Tournai, ayant une valeur locative estimée de 0,08 million d'euros (zone de commerce de détail en périphérie Froyennes).

L'ensemble de ces investissements vient compléter les parcs et clusters commerciaux compris dans le portefeuille immobilier de Retail Estates.

Kampenhout-Sas : Reconversion du site de l'ancienne criée aux chicons : investissement dans une participation dans la nv Veilinghof 't Sas

Initialement, Retail Estates a acheté l'immeuble de l'ancienne criée aux chicons de BelOrta par le biais d'une nouvelle société (Veilinghof 't Sas nv) pour un prix de 5,81 millions d'euros. Ensuite, elle a regroupé ses intérêts et ceux du propriétaire voisin (TVK-BRAVA cv) en concluant une fusion par laquelle cette société a été absorbée par la société Veilinghof 't Sas nv. Ainsi, l'on a créé un site représentant une surface de 37 708 m², dont 16 341 m² d'espaces de stockage. Ces immeubles seront en première instance loués à des entreprises logistiques sous des contrats à court terme. Nous envisageons de réaménager le site suite à la démolition des bâtiments actuels, et de construire des bâtiments destinés à la location conformément à l'affectation urbanistique actuelle du site (zone de services). L'investissement a été réalisé sur une base spéculative, car à ce jour aucun permis d'environnement n'a été demandé ni obtenu. Un contrat de coentreprise a été conclu entre les actionnaires de la société afin de mener à bien ce réaménagement.

Suite à cette transaction, Retail Estates possède une participation de 26,19 % dans Veilinghof 't Sas nv. L'investissement fait dans cette participation s'élève à 1,75 million d'euros dans le capital de la société. En outre, un emprunt à long terme s'élevant à 5,00 millions d'euros a été contracté.

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Immobilisations corporelles en cours

Au 31 mars 2022, le montant total des immobilisations corporelles en cours s'élève à 15,51 millions d'euros. Nous distinguons 5 types d'immobilisations corporelles en cours. Les positions foncières spéculatives sont des terrains résiduels de portefeuilles existants qui sont conservés pour une promotion éventuelle ou pour être vendus ultérieurement si aucune promotion n'est possible. Les quatre autres types sont les immobilisations corporelles en phase de prospection, les immobilisations corporelles en cours en pré-développement, les immobilisations corporelles en cours d'exécution et les immobilisations en cours spécifiquement liées à la durabilité.

Au 31 mars 2022, les positions foncières spéculatives s'élevaient à 1,57 million d'euros, les immobilisations corporelles en phase de prospection, à 10,99 millions d'euros, les immobilisations corporelles en cours en pré- développement, à 1,58 million d'euros, les immobilisations corporelles en cours d'exécution, à 0,52 million d'euros, et les immobilisations corporelles en cours spécifiquement liées à la durabilité s'élevaient à 0,86 million d'euros.

A. Immobilisations corporelles en phase de prospection

En 2014, Retail Estates a acquis le parc commercial de 14 magasins à Wetteren(BE) sur une surface commerciale brute de 10 423 m². Ouvert en 2008, il répond à la dénomination de « Frunpark Wetteren ». Il connaît un franc succès et attire des consommateurs des environs lointains. En 2016, Retail Estates sa a acquis, sur une base spéculative, une parcelle adjacente avec deux immeubles PME (investissement d'environ 9 millions d'euros), actuellement loués. Le RUP (plan d'exécution spatial) permet en principe aux immeubles commerciaux destinés à un commerce de détail volumineux, mais également aux immeubles PME, d'obtenir un permis. Nous prévoyons d'obtenir ce permis au cours de l'année 2023. La réalisation du projet mixte avec les unités de commerce de détail et les immeubles PME est prévue au cours de l'année 2024. Le coût des procédures déjà terminées et de la préparation de la demande de permis environnemental s'élève actuellement à 0,45 million d'euros. L'investissement dans cette extension s'élèvera à 9 millions d'euros.

B. Immobilisations corporelles en cours - pré-développement - aperçu des principaux projets

Dans le parc commercial de Heerlen(NL), le permis de bâtir a été obtenu pour la modernisation de toute la façade. L'investissement supplémentaire attendu s'élève à 4,60 millions d'euros. La réalisation est prévue dans un délai d'un an.

C. Immobilisations corporelles en cours - exécution - aperçu des principaux développements pour compte propre

• Halle(BE), la surface commerciale existante est étendue. L'investissement supplémentaire attendu s'élève à 1,1 million d'euros. Les permis requis pour ce développement ont été obtenus. La réalisation de ce projet implique la construction de plusieurs appartements. Étant donné que cela n'entre pas dans le champ d'action de Retail Estates, nous avons mis en place une collaboration avec un promoteur immobilier qui peut développer cette partie du projet pour son propre compte. La réception est prévue pour l'année 2024.

D. Immobilisations corporelles en cours liées à la durabilité

Dans le cadre de la stratégie ESG, Retail Estates a créé une catégorie séparée pour les immobilisations corporelles en cours durables.

Retail Estates investit dans la réalisation d'une installation de panneaux solaires sur le toit de son parc commercial à Hasselt, jouxtant le site IKEA. Des panneaux solaires d'une puissance de 407 kWc seront installés. Ceux-ci devraient produire annuellement plus de 370 Mwh d'énergie verte. Cet investissement de 0,31 million d'euros aura également un impact positif sur les frais opérationnels des locataires, La réception provisoire de cette installation de panneaux solaires a eu lieu en octobre 2021.

• Heerlen(NL), des panneaux solaires d'une puissance de 1 157 kWc seront installés. Ceux-ci devraient produire annuellement plus de 8 932 Mwh d'énergie verte. Cet investissement de 0,80 million d'euros aura également un impact positif sur les frais opérationnels des locataires. Retail Estates reçoit une redevance annuelle de 0,07 million d'euros à ce titre. La réception provisoire de ces panneaux solaires a eu lieu en mai 2022.

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E. Réception d'immobilisations corporelles en cours

Le cluster commercial à Jambes(Namur-Sud) a été réceptionné durant le premier trimestre de l'exercice en cours. Le projet a été évalué en date du 31 mars 2021 et a été mis à la disposition du locataire au mois de mars 2021. Nous renvoyons au Rapport financier annuel 2020-2021 pour de plus amples informations.

Optimisation du portefeuille immobilier

Retail Estates sa porte une grande attention à l'évolution des besoins de ses locataires en ce qui concerne la taille des surfaces commerciales. Plusieurs locataires étendent systématiquement leur assortiment de produits et demandent régulièrement à pouvoir étendre leur immeuble commercial. Cela peut avoir lieu par la reprise de la surface de locataires voisins qui ont parfois une surface trop grande ou par la réalisation d'une nouvelle construction jouxtant l'immeuble commercial. Il est parfois opté pour une combinaison de ces deux options.

Les rénovations ne visent pas toujours uniquement à modifier la surface commerciale. Retail Estates sa profite souvent de cette occasion pour démolir la façade de l'immeuble commercial et pour la remplacer par une version contemporaine qui correspond à l'image du locataire.

Ce sont des investissements de ce type qui nous permettent de construire une relation « gagnant-gagnant » avec les locataires. Au cours de l'exercice écoulé, la restructuration-rénovation des immeubles commerciaux à Apeldoorn(NL) et à Roosendaal(NL) a été achevée. Ensuite, les derniers immeubles commerciaux ont été loués. Une revalorisation positive pour un montant de 7,89 millions d'euros a été constatée par rapport à la situation avant la reconversion (2020-2021). 

Désinvestissements

Au cours du dernier exercice, 15 immeubles commerciaux isolés, un parc commercial à Lommel(BE) et la partie d'un parc commercial non stratégique situé à Leierdorp(NL) qui appartenait encore à Retail Estates, ont été vendus. Le produit net de la vente s'élevait à 31,84 millions d'euros. La juste valeur de ces immeubles s'élevait à 31,51 millions d'euros. Le revenu locatif réel de ces immeubles s'élevait à 2,35 millions d'euros. Ces ventes ont entraîné une plus- value nette de 0,33 million d'euros.

Ces désinvestissements s'inscrivent dans le cadre d'un programme annuel et continu de vente de magasins isolés qui, en raison de leur emplacement, de leur taille et/ou des activités commerciales qui y sont exercées, ne relèvent pas du portefeuille de base de Retail Estates sa.

Investissements : conclusion

Les acquisitions et réceptions de projets propres de promotion immobilière réalisées au cours de l'exercice 2021- 2022, diminuées des désinvestissements, se sont traduites par une augmentation de 43,83 millions d'euros du portefeuille immobilier. Grâce à ces investissements, les revenus locatifs totaux ont progressé de 2,79 millions d'euros au cours de l'exercice 2021-2022. Suite aux désinvestissements de l'exercice clôturé, ces revenus ont diminué de 1,36 million d'euros. Si les acquisitions et ventes avaient été réalisées au 1er avril 2021, les revenus locatifs auraient progressé de 2,34 millions d'euros.

Les investissements sont financés par une combinaison de fonds propres (émission d'actions nouvelles par un apport en nature ou en espèces) et d'emprunt (financement du fonds de roulement par les banques, émission d'un emprunt obligataire, etc.).

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