NEW YORK (dpa-AFX) - Le secteur de l'immobilier en Europe, sous pression en raison de la hausse des taux d'intérêt et de la baisse des cours des actions, n'est pas non plus bien vu par les experts de la banque d'investissement américaine Morgan Stanley : l'analyste Bart Gynsens évoque dans une étude sectorielle publiée mercredi le risque croissant que des augmentations de capital soient nécessaires dans le secteur. L'expert estime toutefois que cela ne devrait pas trop affecter la faiblesse des cours des actions pour le moment.

Alors que la plupart des acteurs britanniques du secteur offrent encore des rendements d'actifs et des loyers raisonnables avec un endettement inférieur à la moyenne, ce sont surtout les bailleurs d'Europe continentale qui préoccupent actuellement l'analyste. Gynsens critique la plupart d'entre eux pour leurs rendements trop faibles et leurs loyers faibles ou menacés. En outre, dans de trop nombreux cas, l'activité est financée par la dette.

Il reste donc particulièrement prudent en ce qui concerne la société Aroundtown, relativement fortement endettée. Il conseille toujours aux investisseurs de sous-pondérer le titre dans leur portefeuille. L'avis sur le plus grand bailleur d'Europe, Vonovia, est également plus prudent, l'expert passant de "Equal-weight" à "Underweight" et réduisant nettement l'objectif de cours de 30 à 19 euros - ce qui le ramène toutefois, après la faible réaction du cours, à un bon euro au-dessus du cours actuel. Le titre Vonovia avait chuté mercredi à la suite de cette étude, atteignant un nouveau plus bas depuis 2014.

Les investisseurs se repositionnent et font preuve d'une plus grande prudence à l'égard des valeurs immobilières, a ajouté Gynsens. Néanmoins, l'expert ne pense pas que les cours du secteur soient menacés d'un nouveau recul important, la valorisation ayant déjà intégré un plus bas de la valeur nette d'inventaire l'an dernier. Mais cela pourrait changer si les entreprises continuaient à améliorer leurs bilans ou si la valeur nette d'inventaire de leur portefeuille continuait à baisser.

Cependant, l'orientation actuelle du secteur est principalement déterminée par les rendements du marché obligataire. La hausse des taux d'intérêt a récemment rendu le financement par la dette beaucoup plus coûteux pour les sociétés immobilières, ce qui a déjà conduit certaines sociétés à réduire (Vonovia) ou à suspendre complètement (Grand City Properties, LEG) leurs dividendes.

Alors que Gynsens approuve le renoncement aux dividendes pour renforcer les bilans, il voit là un point critique pour Vonovia. Il craint qu'en raison de l'endettement élevé de la société de Bochum, d'autres mesures ne soient nécessaires pour réparer le bilan.

L'expert craint que les récentes turbulences bancaires ne rendent la situation encore plus difficile pour l'ensemble du secteur, car la courbe des taux d'intérêt pourrait s'aplatir, mais cela pourrait également peser sur la disponibilité des capitaux. Il est également probable qu'à l'avenir, la qualité des actifs des banques, y compris l'évaluation des biens immobiliers, sera soumise à un contrôle plus strict.

Pour l'analyste, c'est précisément là que réside un risque résiduel dans son évaluation des scénarios de cours futurs, si la disponibilité des capitaux s'avère plus pesante que prévu pour le secteur. D'un autre côté, il estime qu'après une forte correction initiale, il y a une marge de manœuvre pour un rebond général sous l'impulsion du marché si les banques centrales reviennent à une politique monétaire plus souple.

Dans ces scénarios, Gynsens préfère généralement les valeurs immobilières britanniques à celles du continent européen en raison de leur profil de rendement comparativement meilleur.

Morgan Stanley s'attend à ce que le rendement total du titre soit inférieur à la moyenne par rapport aux autres valeurs du même secteur suivies par la banque, conformément à la notation "underweight". L'analyse porte sur une période de 12 à 18 mois.

Établissement d'analyse Morgan Stanley.