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Le Global Real Estate Bubble Index d'UBS révèle que Francfort, Toronto et Hong Kong présentent les niveaux de risque les plus élevés sur le marché immobilier. Pour cette étude, UBS a analysé les prix de l'immobilier résidentiel dans 25 grandes villes du monde. De mi-2020 à mi-2021, dans ces métropoles, la croissance des prix de l'immobilier corrigés de l'inflation s'est accélérée pour atteindre 6%, soit la plus forte augmentation annuelle depuis 2014.
Zurich, 13 octobre 2021 - Le Global Real Estate Bubble Index 2021 d'UBS, une étude annuelle menée par le Chief Investment Office (CIO) d'UBS Global Wealth Management (GWM), indique que le risque de bulle s'est globalement accentué l'année dernière, tout comme la sévérité potentielle d'une correction des prix dans de nombreuses villes analysées par l'indice.
Francfort, Toronto et Hong Kong sont en tête de l'indice de cette année: le risque de bulle dans ces trois villes y est le plus prononcé parmi les marchés immobiliers sous revue. Le risque est également élevé à Munich et à Zurich. Vancouver et Stockholm sont de nouveau dans la zone de risque de bulle. Amsterdam et Paris complètent la liste des cités présentant un risque de bulle. Aux Etats-Unis, toutes les villes évaluées - Miami (qui remplace Chicago dans l'indice cette année), Los Angeles, San Francisco, Boston et New York - sont surévaluées. Les déséquilibres du marché immobilier sont également forts à Tokyo, à Sydney, à Genève, à Londres, à Moscou, à Tel Aviv et à Singapour, tandis que Madrid, Milan et Varsovie restent évaluées à leur juste valeur. Dubaï est l'unique marché sous-évalué et le seul à être classé dans une catégorie inférieure à celle de l'année dernière.
Un boom immobilier spectaculaire mais probablement de courte durée
La croissance des prix de l'immobilier s'est accélérée en moyenne pour atteindre 6% en termes corrigés de l'inflation entre la mi-2020 et la mi-2021. Toutes les villes à l'exception de quatre - Milan, Paris, New York et San Francisco - ont vu les prix de l'immobilier augmenter. Une croissance à deux chiffres a même été enregistrée dans cinq métropoles: Moscou, Stockholm, et les villes du pourtour du Pacifique: Sydney, Tokyo et Vancouver. Cette flambée des prix s'explique par une conjonction de circonstances particulières.
Claudio Saputelli, responsable de la Recherche immobilière au sein du CIO d'UBS Global Wealth Management, déclare: «La pandémie de coronavirus a confiné beaucoup de gens entre leurs quatre murs, ce qui a amplifié l'importance de l'espace de vie et entraîné un appétit accru à payer des prix plus élevés pour le logement.» Dans le même temps, les conditions de financement déjà favorables se sont encore améliorées grâce à l'assouplissement des conditions de crédit pour les acheteurs. En outre, la hausse des montants dédiés à l'épargne et l'effervescence des marchés des actions ont libéré des fonds propres supplémentaires pour l'acquisition de biens immobiliers.
Plus d'effet de levier, plus de risque
A l'heure actuelle, le faible coût d'usage de la propriété par rapport à la location, ainsi que les prévisions de hausse constante des prix de l'immobilier, rendent l'accession à la propriété apparemment attrayante pour les ménages, quels que soient les niveaux de prix et l'effet de levier. Pour l'instant, cette logique peut permettre aux marchés de poursuivre sur leur lancée. Mais les ménages doivent emprunter des sommes de plus en plus conséquentes pour suivre la hausse des prix de l'immobilier.
En fait, la croissance de l'encours des prêts hypothécaires s'est accélérée presque partout au cours des derniers trimestres, avec à la clé une hausse des coefficients d'endettement. Dans l'ensemble, le marché immobilier est devenu encore plus dépendant de taux d'intérêt très bas, de sorte qu'un durcissement des conditions de crédit pourrait entraîner un arrêt brutal de l'appréciation sur la plupart des marchés. Néanmoins, les taux de croissance de l'effet de levier et de la dette restent, dans de nombreux pays, nettement inférieurs à leur niveau record. De ce point de vue, il est peu probable que le marché immobilier engendre, dans un avenir proche, des perturbations majeures sur les marchés financiers mondiaux.
Première sous-performance de l'immobilier urbain depuis un quart de siècle
Outre la baisse des coûts de financement, l'urbanisation a été le principal pilier de l'appréciation des biens immobiliers dans les centres-villes au cours de la dernière décennie. Néanmoins, la vie urbaine n'a plus la cote depuis les confinements. L'activité économique s'est étendue des centres-villes vers leurs banlieues (parfois lointaines) et leurs cités-satellites, tout comme la demande de logements. En conséquence, au cours des quatre derniers trimestres, pour la première fois depuis le début des années 1990, les prix de l'immobilier dans les zones non urbaines ont augmenté plus rapidement que dans les villes.
Bien que certains effets puissent être de nature transitoire, ce renversement de tendance affaiblit les arguments en faveur d'une appréciation quasi garantie des logements dans les centres-villes. L'impact de cette évolution de la demande sera sans doute encore plus marqué dans les régions où la population stagne, voire diminue (par exemple, en Europe), car l'offre parviendra plus facilement à satisfaire la demande.
Matthias Holzhey, principal auteur de l'étude et responsable de la Recherche immobilière suisse au sein du CIO d'UBS Global Wealth Management, conclut: «Une longue période de vaches maigres semble de plus en plus probable pour le marché immobilier des villes, même si les taux d'intérêt restent bas.»
UBS Global Real Estate Bubble Index: L'aperçu, 2021
Perspectives régionales
Le secteur immobilier de Zurich reste dans la zone de risque de bulle et son score a fortement augmenté entre mi-2020 et mi-2021. Le marché est en surchauffe et les volumes disponibles ont chuté à un niveau record. Plus particulièrement lors du processus d'appel d'offres, les acheteurs risquent de payer des prix excessifs par rapport à d'autres régions suisses, car les prévisions de hausse des prix sont profondément enracinées. En outre, Zurich présente le ratio prix/loyer le plus élevé de toutes les villes analysées, ce qui rend le marché très vulnérable aux relèvements des taux d'intérêt. S'agissant des prix et de l'indice, les scores de Zurich restent également supérieurs à ceux de Genève.
Le score de Genève dans l'indice est en hausse depuis 2018 et est surévalué. Les prix ont atteint un sommet historique, dépassant le précédent pic de 2013. Comme le marché locatif genevois est très réglementé et que les loyers sont exagérément élevés, l'accession à la propriété reste attrayante, notamment du fait des taux hypothécaires historiquement bas. Dans ces deux villes suisses, une forte correction du général n'est pas à l'ordre du jour à court terme. Genève continue de bénéficier de sa relative stabilité et de son statut international, tandis que Zurich reste très attrayante en tant que centre d'affaires et bénéficie d'une croissance robuste de l'emploi. A long terme cependant, la prudence est de mise pour les deux cités. Si les taux d'intérêt s'orientent à la hausse et que la croissance de la demande se déplace vers les banlieues et la périphérie en raison du faible niveau d'accessibilité dans les centres-villes, les prix excessifs d'aujourd'hui pourraient ne pas être durables.
Les déséquilibres restent considérables à Francfort, à Munich, à Paris et à Amsterdam, des villes de pays au cœur de la zone euro. Le marché immobilier reste sous le charme de la politique de taux d'intérêt négatifs de la Banque centrale européenne et des conditions de crédit très souples. Mais l'augmentation des prix s'est tassée l'année dernière et a été inférieure aux moyennes nationales respectives, car les centres-villes sont devenus moins abordables et la demande s'est déplacée vers les banlieues et les cités-satellites.
Néanmoins, une correction des prix ne saurait être imminente tant que la création d'emplois dans ces villes reste forte et que les taux d'intérêt demeurent négatifs. En revanche, les marchés immobiliers de Milan et de Madrid ont été plus durement pénalisés par la pandémie. Des confinements stricts et prolongés ont interrompu la reprise du marché immobilier. Une période de croissance économique vigoureuse et soutenue serait nécessaire pour déclencher un boom immobilier dans ces villes.
Bien que la hausse des prix à Londres soit toujours inférieure à la moyenne nationale, la pandémie a provoqué l'effondrement du marché immobilier de cette ville, qui demeure surévalué. L'essor des modèles de logement et de bureau flexibles a provoqué une augmentation de la demande et accéléré la croissance des prix pour les logements offrant plus d'espace et des prix plus abordables (c'est-à-dire en dehors du centre-ville). En revanche, le marché immobilier du centre de Londres a particulièrement souffert de la pandémie.
Bénéficiant de conditions de financement plus souples, Moscou et Stockholm ont enregistré les taux de croissance des prix les plus élevés parmi toutes les villes analysées au cours des quatre derniers trimestres. Les déséquilibres du marché s'y sont fortement accentués. Le marché immobilier de Varsovie est resté à sa juste valeur, la croissance des prix étant inférieure à la moyenne nationale.
A Tel Aviv, la baisse des taux hypothécaires et la croissance rapide de la population ont fait grimper les prix. De plus, le gouvernement a abaissé les taxes sur l'achat de résidences secondaires, encourageant même la spéculation sur le marché immobilier alors que ce dernier frôle à nouveau le risque de bulle. Par conséquent, le marché est largement surévalué.
En revanche, les prix à Dubaï ont continué à baisser jusqu'à fin 2020 et le marché est désormais sous-évalué. Des prix plus abordables, des réglementations de prêts hypothécaires plus souples, des prix du pétrole plus élevés et un rebond économique semblent avoir finalement donné le coup d'envoi d'une reprise. Bien que la construction ait ralenti, l'offre en principe illimitée constitue un risque pour les perspectives d'appréciation à long terme.
Les déséquilibres du marché se sont accentués dans toutes les villes de la région Asie-Pacifique analysées entre la mi-2020 et la mi-2021. Hong Kong est le seul marché à se situer dans la zone de risque de bulle, malgré trois années de quasi-stagnation des prix de l'immobilier. Mais le marché immobilier montre à nouveau des signes de surchauffe. La croissance des prix s'y est accélérée et les ventes ont même atteint le niveau le plus élevé jamais enregistré, avec une forte demande de logements dans le segment haut de gamme et du luxe. Cela dit, le gouvernement souhaite accroître activement l'offre de nouveaux logements à moyen et long terme, ce qui pourrait avoir des effets structurels de modération des prix.
A Singapour, les prix de l'immobilier et la croissance des revenus ont évolué en parallèle pendant plus de deux décennies. Depuis 2018 cependant, une croissance plus forte des prix est de nouveau observable, dès lors que la ville a bénéficié d'une plus forte demande étrangère. Le marché est légèrement surévalué, car les prix ont commencé à dépasser les loyers et les revenus. Mais les déséquilibres semblent encore modérés par rapport à la plupart des autres villes analysées dans l'étude.
La période de correction pour le marché immobilier de Sydney a été brève. L'assouplissement des conditions de crédit et les baisses de taux de la Banque de réserve d'Australie ont relancé le marché. En l'absence de relèvement des taux d'intérêt, la tendance à la hausse des prix de l'immobilier observée depuis dix ans devrait se poursuivre, compte tenu de la croissance démographique.
Les prix de l'immobilier à Tokyo augmentent presque continuellement depuis plus de deux décennies, soutenus par des conditions de financement attractives et par la croissance démographique. Mais le niveau des prix de l'immobilier dans la capitale est toujours plus déconnecté de celui du reste du pays. Cette situation engendre des difficultés d'accessibilité à la propriété qui freineront probablement la croissance future des prix.
Les scores de l'indice ont été relativement stables au cours des cinq dernières années dans les villes de la côte Est. En revanche, les marchés de la côte Ouest ont été plus fluctuants. A Los Angeles, le score a continué à augmenter, tandis qu'à San Francisco, les valorisations ont reculé en raison de la chute des prix des logements.
Dans l'ensemble, la baisse des taux hypothécaires à des planchers record soutient les prix de l'immobilier aux Etats-Unis. Mais les fluctuations de prix dans les villes analysées sont inférieures à la moyenne nationale. La croissance de la demande en centre-ville a ralenti avec l'exode des citoyens vers les périphéries au vu des prix rédhibitoires ou des retombées de la crise du Covid-19. Cette tendance a été accélérée par la migration continue vers des Etats moins chers et plus attractifs en termes d'impôts, de travail et de réglementations.
Hausse des prix dans la plupart des villes: taux de croissance des prix corrigés de l'inflation, en %
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